投资买房8大风险

红番茄专栏(6

投资房地产有一定的风险,一般人以为唯一的风险就是亏本,即房子卖不出去或卖不到理想的价钱。 依我的经验所见,投资买房一般会遇上8大风险,对于全无认识的初哥而言,这些风险隨时都会形成巨大的跘脚石,让经验不足的购屋者裁跟斗,当不了百万富翁反而可能还要赔钱兼惹上一箩筐的麻烦。


对于刚刚开始投资的朋友们,只要鉴定和了解风险,然后拟定对策,就能胸有成竹的踏出当百万投资者的第一步,再加上专业管理和圆滑的外交手腕,登上百万元投资俱乐部宝座指日可待。


好,哪除了可能亏本的风险外,还有什么其他的风险呢?


1. 空置风险---一个投资者买房除了自己居住或短期套利外,就是想在最短的时间内出租以从租金方面获得盈利。笔者从事房地产代理18年,见过很多投资者因无法将其房子出租而造成负担及盈利锐减

为了避免买了的房子被空置,投资者在买房之前必须了解租赁市场的需求,更应该了解租金的回酬率。

2. 贷款利率风险---许多人都是使用贷款便利来购买房子,并按照月租收入当作月还行贷款额的标准,这是非常危险的,会很容易受到无可预料的变化所影响。

例如,银行利率上升,月还贷款额也会水涨船高;租金收益往下调整;房子空置期拉长等等,都会影响缴还银行贷款的预算,如果入不敷出,肯定会进一步影响到家计和引发其他问题。

在经济风暴发生是,房子空置的机率提高了,很多人因此无法缴付贷款而其产业被迫拍卖,这是利率与租金影响的风险。


3. 装修折旧风险---一般装修若保持得宜,可用上10年,不过若是用在出租方面,装修持久率则要折半,约是5年左右,如果装修转旧而不及时维修,势必影响租金价格,因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

一般的投资者都犯上一项严重的错误,就是房子过度装潢,装修的成本一般上无法为房子增值太多,而在售卖您的房子时,也可能只拿回25%左右的投资额。切记,装修必须面对折旧的风险,也有可能面对购屋者因个人喜好而丧失其价值。

4. 发展商工程停顿的风险---除了发展商或房地业市场本身的影响外,还要可能因为受到国家经济不景气、政府规划等的宏观和微观影响而致使还未完成的工程半途停工。

若投资者不幸购买到有关产业的话,则很可能不只血本无归,还有可能因此长时期的负担利息或银行贷款。要避免这个风险,投资者必须对整个市场熟悉,对发展商的背景了解,甚至对有关工程的其他购屋者的“来历”也要有所认识,这样子虽然无法完全避免工程被停顿的风险,但至少可以将此风险降到最低。

5. 稅务政策改变的风险---国家经济政策隨时可以改变稅务架构,就会打乱投资者的算盘,让他们无法按照目前的稅率计算投资回报率,所以应该计算一个长期的平均稅率,方便考虑投资的决策。

稅务的升降和政策会影响投资者的收益,必须格外留意,最近政府又再征收5%的产业盈利税就是一个明显的例子。


6.面对租户欠租风险---一些租户习惯性拖欠租金,房东稍微松懈,租户可能就得寸进尺,越欠越多,最后可能要发出律师信讨债。

要降低有关的风险,投资者必须学习如何管理房子,并掌握房东的专业知识,这一点在我5月即将出版的新书《房东博士》将会更详细的为投资者解决这一切的问题。


7.天灾风险---投资者最不愿意看到的就是天灾地祸,这不但有可能让其产业遭到破坏,也有可能严重的影响到市场价格以及投资者的信心。

我国没有太严重的天灾,但也不时听闻土崩与水灾的灾难,投资者在购买房子时,也必须注意该区域受到有关天灾影响到可能性。


8.滥用风险---一些居心不良租户假藉租房子另作用途,诸如制毒、收藏贼赃、安顿非法外劳等等,一旦受到执法部队上门取缔,业主也会受到牵连。投资房地产就是要出租,而有时候无法控制我们要租给什么人,因此其风险是存在的。


无论如何,在我的投资课程时常强调,要成为一名成功的百万投资家,各位必须确保拥有充足的市场资讯,并拥有专业的知识,以将风险降到最低!



2010年产业投资 选择丰富

这次很荣幸接受东马的《联合日报》专访,探讨2010年产业投资。希望能借此认识更多东马的投资者,以后有机会办个东马房地产投资课程。


虽然大家一致认同全球经济最艰难时期已度过,大家也认同复苏之路的崎岖曲折,今年依然面临种种不确定因素之际,房地产顾问郑水兴将分析如何做出正确的产业投资。 房地产顾问郑水兴于1992年在安邦设立第一家房地产公司至今,从事产业领域已经迈入第19个年头。郑水兴房地产公司分别为Arborland & Co. Sdn. Bhd房地产中介公司,以及AMCITY CAPITAL培训公司。

郑水兴表示:“我们目前取得两张执照,在八打灵和吉隆坡区域设立两家公司,兼顾两地业务。”

他的产业经纪公司主要代理个人和公司产业。个人产业多为二手产业,公司产业则为发展商或开发商的工程产业。他们也为投资者设计投资配套,提供投资咨询服务。此外,他们也为发展商作资料搜查,寻找适合开发的土地,这也是他们经纪公司初期成立时的基础业务。

询及扩充业务的计划,他说:“我们力求做到重质不重量,如今注重产业咨询服务和投资培训讲座。”

凝聚华人房产投资力量

郑水兴近几年不断到国外取经,四处观看产业,努力学习,以充实产业方面的知识。他向《联合日报》记者透露,其另一家投资讲座公司,包办许多房地产投资讲座,也包括培训课程,主要着重投资教育工作。

为了让他的教育课程更具系统且完善,郑水兴陆续出书和光碟,作为投资课程的辅助教材。

他说:“产业投资除了知识和资讯外,人际网络同样扮演举足轻重的角色。”

有鉴于此,郑水兴表示,他目前正着手设立产业投资俱乐部,主要以中英文为媒介语。

他指出:“以英文为媒介语的投资资料可谓丰富,中文方面的投资资料则相对贫乏。通过俱乐部,希望可以凝聚我国华人房地产投资公司的力量,同时扩大我们的人际网络。”

华人房地产投资公司向来在互动方面并不活跃,这导致许多华人公司变得个人化或家庭化。随着全球化的到来,郑水兴希望本地华人房地产投资公司可以逐步走向企业化和国际化,以提升本身的竞争力和公司的决策力。

他透露:“全球化是无法衡量的趋势,举例如满家乐(MontKiara)产业价格的大幅起落,也是受到全球化因素的影响。当然政府政策也是部分的因素。”

针对产业盈利税对房产投资的影响,郑水兴说,政府开始实施这项税务的初步阶段,确实对房产业造成不小的轰动。

“根据2010年财政预算案,政府将对售卖房产的业主征收5%固定的产业盈利税,无视业主售卖的产业是守了多少年的房子。不过通过发展商工会和许多产业投资者的强烈抗议后,政府在盈利税制上设定期限,即业主售卖5年以上的产业免缴盈利税。”

这项措施减低了房产投资者在买卖活动上的损失,与此同时政府达到控制投机活动的目的。

虽然如此,郑水兴认为,即将实施的消费税反而威胁产业投资者。他说:“产业盈利税是针对售卖产业所得盈利,再从中抽取5%,而消费税则是从总值中抽取的税务。至今仍没有人知道政府会怎么在产业上应用这套税务机制,因此消费税的威力不容小觑。”

虎年开始投资好时期

郑水兴带领我们回顾2009年,那是经济风暴最糟糕的时候,直至11、12月尾,经济才有反弹的迹象。

对投资者而言,危机一般是最好的投资时期。危机时期的投资讲究策略性,即不是一般的投资,而是要懂得找机会入位,以获取商业好处,因此,2009年是投机的好机会,也是偏重发展商投资的时期。

2009年由于发展商的不安全感,而为产业买卖提供了许多配套,但相较于1998年,选择并不多。郑水兴补充:“这就是为什么我说2009年虽然是投机好时期,但是并没有太多投资选择的缘故。”
他说:“但是来到虎年,即2010年,我们看到整个市场情况逐渐转好,是投资的好开始。”

发展商的工程项目到了2009年尾趋近完成,2010年市场会出现许多产业供量,特别是二手市场、店铺和高档产业的选择。这些多出来的供量会慢慢的被消耗掉。

郑水兴表示:“我们一般说投资是为期2至3年的活动,2010年有很多产业供我们选择,对投机者而言则没什么机会。”

他预料,2010年利息会调高,但是仍处于历年来最低水平。种种因素都对长期投资计划有利。全球经济体制预料在2到3年的时间内会慢慢恢复稳定。经济稳定鼓励跨国投资,而跨国投资活跃的时刻,价格偏低地区的产业,如我国则受到吹捧。

房产投资顾问郑水兴说:“2010年是开始投资的好时期,并不意味着今年投资能够马上赚大钱,而是有许多优良的长期性选择机会。”

他指出,由于供量过剩的问题,长期投资者买下的产业很可能会面临租金偏低的难题。他奉劝业主,要尽力持守产业,等待2至3年的时间,产业的价格肯定会有上涨的趋势,特别是吉隆坡、槟城和新山一带的产业。

他强调:“2010年产业投资的选择丰富,但并不是套利的时期,投资者可以当作一门生意或事业来投资,绝对占有优势。”

房地产业从前受到本土化的经济体制影响,如今则受控于全球化的经济体制。郑水兴指出,产业拥有它的循环周期,这周期随着全球化的速度趋向缩短。

从1992年产业开始兴盛至1998年经济衰退是一个周期。另外等到2002、2003年产业投资开始转好,2008年达到高峰,2009年逐渐衰退,形成另外一个周期。2010年则将是新周期另一个起点。
郑水兴说:“机会每天都有,懂得掌握投资诀窍,每个时期都是投资的好时期。提供优良选择的好市场则不多,2010年是难得的好机会。”

他建议投资者往有潜能的产业投资,将今年房地产投资分成三大类:短期性投资可以考虑二手市场,市区分层办公室及工业性产业;长期投资则可从旅游业房产、绿色建筑物和市区高档公寓着手;选择性投资方面则可尝试店铺、有地房产和中价公寓。

东马旅游产业前景看俏

郑水兴表示,产业投资是一门涉及多方资讯的投资活动。投资者除了要有一定的财力外,还需具备个人对产业的认知、投资策略和管理能力、市场走向的掌握和敏锐度、熟悉供求原理的操作,也必须意识到全球化的影响也会左右投资的方向。

询及目前政府对产业投资者的保护政策,郑水兴表示,对投资者有利的法令其实不多,主要有2007年制定的建筑与共管产业(维修与管理)法令和“先建后售”的概念(还不能算是法令)。

他说:“近来产业领域频频出现土地欺骗案,期待政府制定更好的法令和条规,营造一个对投资者有利的投资环境,促使产业投资活动在更有保障的投资层面上进行。”

不过郑水兴认为,政府政策很可能在今年取得突破,以解决严重的资金外流现象。

此外,郑水兴也说,我国的产业泡沫现象并不明显。即使有泡沫的现象,也是属于区域性而非全国性。依照现有情况来看,高档区域的泡沫现象最为严重。我国确实出现许多供过于求的现象,但并不至于促成泡沫,只要做出结构性的调整相信就能解决。

谈及东马的房地产市场,郑水兴觉得东马在旅游产业方面的发展潜能高。

他说:“根据旅游业全球走向来分析,旅游业偏向自然界旅游的发展。东马的天然资源条件较西马优越,随着旅游业的带动,旅游业房产有很好的前景。目前沙巴的旅游业经营得不错,砂拉越丰富的森林和海洋资源绝对是发展旅游很好的条件。”

城市化的趋向太严重,如果能改装乡村、原住民面貌的旅游景点将会占很大的优势。
绿色建筑和旅游产业是全球化趋势,预料我国2010年的财政预算案将会针对这方面拨放奖励金,投资者可以多注意这方面的讯息。



原文阅读:联合日报/企管版 22.02.2010

准备好2010年投资房地产

2010年是不是投资的好时期,你知道吗?
投资房地产所须掌握的知识与资讯,你都具备了吗?
依据六度分割理论所建立的网络,威力多大,你体会过吗?

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郑水兴讲师毕业於美国东密西根大学的市场系;他是一名特许经纪,拥有超过18年的房地产相关经验。网络遍布政商名流,对于房地产投资了如指掌;半年内带领投资者投资马币近一亿令吉房地产,让你学习房地产投资不止纸上谈兵;更能亲自“下场”实习。



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红番茄专栏(4):网络 – 投资房地产成功的要道


上一章我们说过,很多人做生意都说成功不是你懂什么,而是你认识谁(Is not what you know but who you know)。我虽然不是很赞成;但也不敢反对。因为这种事情在商业社会是绝对的存在的,特别是在马来西亚。事实上这种情形在一些亚洲及发展中的国家更加的明显。


回到房地产,事实上网络是绝对的重要,上一期我们说过成功的投资者必须是拥有CINA四大条件,即资金(Capital),资讯(Information),网络(Network),行动(Action);但网络却是我们投资者最具挑战性的一环,因为好的东西不多,而成功就是要买的这些在市场上少过10%的好料。所以通过网络以最快的速度找到好的产业是绝对的重要,因为差不多全部的投资者都是你的竞争者。是的,好的东西有谁不要呢?


那如何建立起你的网络呢?你跟什么样的人在一起,你就会倾向投资哪一类的产业。因此你的决定是如何建立起一个「怎么样」的网络,那才是少数成功者要问的问题.


房地产投资的网络基本上可以分成DAP三类:

  1. 直接网络( Direct-- 个人与市场打交道
  2. 团体网络 Association -- 一个队伍在市场同行
  3. 专业服务网络 Professional -- 专业咨询给个人或团体


买房要面对的直接网络不外是发展商、中介商、估价师、拍卖官等。一般的熟练投资者都有“知心”的熟人直接介绍投资目标,因为网络的关系,这一些投资者可以在好的产业推出市场之前,过滤后“先下手为强”。一些投资者也在发展工程还没有推出市场前与开发商谈判,获得比一般的购屋者更低的价钱与更好的条件。


总而言之,这与政治上“有人在朝好办事”的原理是一样的。在朝的人不但能够给予最迅速的信息,更能协助谈出一个好配套。此网络的名词因此也叫作“关系”。


另外,投资者参与的组织及朋友也决定了他们的投资风格与方向。投资者必须参加有组织性的团体,建立正确的态度及结合市场的力量。投资者可以参加相关行业组织与协会,除了互相勉励外,还可以通过团体力量解决投资可能面对的问题,更可以与市场谈判,如融资、装修等配套。


我一直在努力的策划建立一个以中文为主的『房地产投资俱乐部』,让有兴趣将房地产投资当着一门事业发展的朋友集合一起,互相学习、多向交流,更可以一起与市场谈判。当然这个组织除了投资者,还要有律师、工程师、绘图师、风水师及银行家等,那投资的路上就永远不会孤单也不会迷失方向。哦,忘了跟你们说,超过50%的投资者都在市场迷失了方向。


当然,如果你无法找到以上的网络团体(事实上在我国不容易找到或参与,因此希望各位可以协助我组织这个俱乐部),我们还有第三个网络必须建立的,那就是专业网络。


专业网络指的是与专业人士的结合,利用他们的专业知识与服务来降低我们的投资风险、提高我们的盈利。他们包括刚才所说的工程师、律师、银行家、风水师等。记得,单靠买对房子、买低价格并不足够,房地产涉及太多的法律程序与文件,必须通过融资来倍增,更必须通过装饰与修改来增值,这才能够赚到最快、最多,才能够达致退休的目的地,因此你不得不与这批专业人士打好关系。


另外一个最新的网络,就是‘网络的网络’,即网际网路(internet)。一些投资者或许比较内向或居住在较远的郊区,可以选择这个新成立的网络。这项选择在马来西亚并不流行;但在美国等发达国家却是最有效最快速的方法。


最后,记得每个网络都会出现一个领航者,即一般人称的导师MENTOR。投资者在众多的网络内必须能够找对这个领航人。切记!跟对人赚多一点;跟错人可能亏本或失败。总的来说,我们不只是要建立一个投资网络,更要建立一个成功的网络!



甘榜峇鲁重新发展大喜讯


产业价钱短期内不可能暴涨


根据Bernama的报道,首相拿督斯里纳吉宣布市区内的乡村 – Kg Baru 重新发展的计划,为了当地居民的利益与权力,纳吉保证当地居民将不需要被移居他处。政府也将设立一个特别行动机构来监督有关的发展,以确保居民的利益受到兼顾。


特别机构将负责全面发展甘榜峇鲁,并拒绝私人界的参与。他说,甘榜峇鲁一旦发展后,有关地区的发展价值将达200亿令吉。


据报道,甘榜峇鲁居民和地主有权决定该地区的发展模式和概念,他们只需把土地交回给政府,政府即将重新发出地契予地主,预料土地的用途会被转为商业与住宅用途。一般认为,甘榜峇鲁目前的地价每平方尺为350令吉,而毗邻的城中城等的地价每平方尺超过2000令吉,政府若有一个完整的发展计划,其地价肯定因此暴涨。

一些评论员认为该地区的地价将会飙升至RM2000一方尺,但我认为在短期内是不可能的。

虽然发展有关地区是一项突破,对吉隆坡也是一件好事,但以市场的角度来说,有关发展不可能与自由市场的私人界竞争,而其地点也不能与五星级的CBD区或城中城比较。

有关的发展将会是一个长期的计划,也是一个缓慢成长的发展工程。祝福这拥有110年历史的甘榜峇鲁,也祝福在这90公顷的大约1000名单甘榜峇鲁地主。

槟城房地产—全球化下的投资天堂

早前槟城在被列为世界文化遗产,多元的古迹、建筑及美食吸引很多外国人的到来,不止是旅游;更是投资房地产。这让槟城的房地产市场走向国际化,成为继雪隆地区之后,让人最关注的市场。郑水兴认为,槟城将会是一个“就快”成为一个国际知名度旅游胜地,其房地产也将会“全球化”,当然其价格也将世界化,肯定是长期一个投资的好地点。



资深房地产顾问郑水兴在接受槟城成功投资家Juanita Chin的邀请下到槟城演讲2010 – The New Property Cycle with Opportunities Begins 2010年房地产市场趋势与机会)。分析与建议投资者在这个房地产市场周期的开端如何投资、投资什么产业。



郑水兴也从他这两年来到超过10个国家研究其房地产的发展模式与学员分享,他强调认识国际来投资本地的原理 Study global to invest local)。他也建议投资者拟定较长期的投资计划,2010年投资的产业预计3年后将会是收成的最好时期。


主办当局在讲座中加入了小游戏,让学员们互相认识并将未来投资计划以图、文、话记录下来,Juanita希望这个让她成功的方式也为投资者带来激励的作用。讲座的最后以温馨的一首歌曲结束。


马来西亚房地产投资者新春交流晚宴

Amcity Capital主办的一场新春交流晚宴,除了迎接虎年;更让投资者们能在欢悦的气氛中互相交流,为虎年房地产投资建立好网络。现场喜气洋洋,有来自各行各业各种族的人士,达到真正的交流效果。



资深房地产投资顾问郑水兴在晚宴中也给予一个小时半的中英演讲,为来宾们分析2010年房地产市场与投资机会。演讲中Gavin探讨过去两年内他所到过的国家如:黄金海岸、杜拜、越南等的房地产;也建议投资者短期、中期、长期投资的产业。



最后,Amcity Capital也特地准备了蛋糕为我们的首席咨询顾问郑水兴庆生,大家在VIP的带领下高唱广东版的生日歌。话说这也是Gavin第一次与那么多人一起庆生,接受满满的祝福,相信这也将会是他最难忘的生日之一。

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