買氣高‧價格漲‧今年房產奇好

在回顧2009年、展望2010年產業市場時,我們看到產業市場開始回溫,可是,萬萬沒有預料到2010年的產業市場迅速走高,其中一些地區的價格甚至翻了一倍。

當我們徵詢產業界的行家或顧問,如何評價2010年的房產業市場,他們多數以“熱”一個字來形容,一手市場的買氣熱、轉手市場的交易熱,當然價格也熾熱。

本地房產業市場資深估價師鄭元偉說,今年大馬的產業市場,整體來說,熱氣稍高,部份買家是2009年採取觀望態度的投資者,儘管國家銀行調高隔夜政策利率、商業銀行隨後調高基本借貸率,與過去亞洲金融危機時期比較,今年的貸款利率還不算偏高。

如果個人申請者信貸紀錄好,他們申請貸款獲批並不困難,產業市場交易熱絡的形勢預料將延續至明年上半年,下半年情況則比較難說。

他指出,雖然說社區治安不是很好,但有地房屋的增值潛能依然不可忽略,特別是坐落在一些熱門的地區,而且新建的有地房屋將逐年減少,惟外圍地區除外。

土地面積縮小
地價攀升

放眼巴生河流域,大家不難發現,有地房屋的新建計劃,已經離開吉隆坡越來越遠,而且土地面積或建築面積也相對縮小,地價上漲已非同日而語。

30年前,巴生河流域不少房產單位,價格可能只是今天的10%,就是說當年7萬令吉的有地房屋,今天已經去到70萬令吉,孟沙、敦依斯邁花園就有許多類似的例子;當然,八打靈再也不乏類似情況。

市場在邁入2010年,開始出現一股2009年延遲購置產業決定帶入2010年的風潮,首季經濟及次季經濟成長與前期比較,取得10.1%及8.9%的驕人成長率,令市場的購買元氣顯著復甦。

雖然第三季經濟成長5.3%,比市場預期的5.7%遜色,不過,政府有信心全年經濟成長率可以超越6或7%的水平。

另外,在金融機構的總貸款中,產業貸款佔三分之一,至於住宅產業貸款的比率,,則佔產業貸款的超過60%,可見,住宅產業在產業交易佔超過一半的比重,而且有逐年增長的趨勢。

鄭元偉補充:“有地房屋之所以經得起時間的考驗,關鍵在於走出大廳有自己的泊車空間、花園、池塘、後院,擁有個別地契,這是共管公寓無法比美的地方。”

在接下來的一年,相信有地房產依然是投資者的首選,2010年,巴生河流域發展商在推出一些有地房宅時,受到投資者的熱捧足以說明這一點。

有地房產
投資者首選

當中就有推售前數天漏夜排隊,一個上午就悉數賣出一期整百個或百多個單位的例子,這些房產單位並不便宜,幾乎都在50萬令吉起跳(每平方尺超出400令吉)。

為何這些“精美房產計劃”如此好賣?實力產業經紀公司總裁陳建業說,所謂的精美產業計劃,一般都是單位不多,而且買家多數是受邀的客戶,除了有能力購買,也可能是發展商其他房產計劃的支持者,或是親朋好友、商業伙伴等等。

當然,他們對有關發展商能依時交屋,一般都相當有信心,這是購買新建房屋最重要的一點,不論房產單位的格局如何精美,如果發展商不能准時交屋,拖個一年、半載或3、5年,再好的購屋配套都形同虛設。

剖析百萬房價
背後因由

2010年售價超過百萬令吉的共管公寓,也賣得火紅,傳達我們甚麼訊息?本地房產價格屬合理水平,或是供不應求,抑或有其他因素?

類似這樣的單位如此好賣,根據瞭解,發展商主要是建好才出售,買家看到的是實際的屋況,他們省卻等待交屋的時間與精神。

詢及市場是否存在炒風?陳建業表示,產業價格上漲,當中不乏炒家或投機者,一些住宅產業,短時間內即賣完,發展商也在其中,產業發展公司也有可能收起一部份單位,做為投資用途。

參考外國設計概念

這些售價超過百萬令吉的共管公寓單位,依然獲得投資者、買家的追捧,主要的特點是發展商參考外 國業者的一些設計概念,在各個不同建築面積的單位,提供量身訂造的室內設施,例如,安裝冷空調、從外國採購回來的家具配套,讓業主擁有本地市場不易購獲的 室內設備,買家的室內傢俱,有別於親友的配套,同時也省去裝修、敲敲打打的麻煩。

另外,還有一些房產計劃突出綠色概念,以綠化為主題,發展商打造綠化住宅社區,強調住宅產業有別於過去的傳統花園住宅屋,至少有三成的土地面積保留給綠化用途,讓居住在城市的人們,下班、週末或假日期間,也可以悠閒步行在綠蔭的行人走道下,讓習習的涼風,洗滌身心的疲累。

首期反應好第二期售價提高

在八打靈再也、白沙羅地區、甲洞等地,房產價格上漲,不完全是地點這個關鍵因素,當中也包括發 展商的口啤、房產的質量,以致出現需求超出供應現象。發展商在推出第一期發展計劃,多數選擇興建較少數目的單位,以測試市場的反應,反應好的話,第二期售 價可以再調高10%、第三期又另外調高10%。

舉個例子,A發展商原定在2009年,以每單位35萬令吉,在市郊發展雙層排屋,不過,由於2009年市況欠明朗,原定的計劃延至2010年才推行,發展商眼看市場已經進一步向前,在提呈申請時,售價調高了30%,多了10萬令吉。

雖然價格上調30%,但並未影響發展商的銷售業績,除了應付親友、商業伙伴的預訂需求,留下來供潛在客戶選擇的單位已經不多,少過100個單位的房產計劃,兩下子被訂購一空。

投資者或買家,為何在這一年將產業推向另一個高峰,產業顧問指出,這其中有一些是準備從炒作市場中,賺取高且快速利潤的投機者,5%的產業盈利稅對他們來說,影響不大。

飆升熱潮
短期料退燒

房地產投資者俱樂部創辦人兼主席鄭水興認為,大馬的房地產市場猶如坐在過山車上,從2008年市場暴漲到2009年初陷入危機,今年又瘋狂上漲,短期內未見這股熱氣將退熱的跡象。

政府最近對購買第三間房屋者實施70%房貸頂限的措施,目的是為了防止國內炒風,以達到居者有其屋的目標。他說,這對抑制產業投機活動沒有太大幫助,反而會打擊房地產市場的發展。

部份產業價格偏低

他補充,大馬還有部份產業的價格屬偏低水平,甚至還處在交易冷卻的階段。

例如︰高檔公寓、二、三線城鎮房子,其中還有很多業主未能脫手,70%的房貸頂限,對他們來說,無疑雪上加霜。

至於二手產業,一般房子在融資與估價方面都面對問題,而70%的房貸頂限,可說讓他們難負荷,即使是一些炙熱的產業,也會面對難出售的情況。

鄭水興表示,政府的“大吉隆坡計劃”(參看附文),確實是一項有潛能的項目,策略性地發展城市計劃,在提昇大馬國際形象的同時,又能帶動城鎮周邊的發展。

例如︰100層摩天樓的建設,倘若能夠擁有良好的策劃,像這類型新款的辦公樓或商用產業將備受擁護,不但能夠吸引國內外的投資者,大馬更可邁向國際化。

目前,大馬多數的產業都無法達致國際水準,這些新型的辦公樓是吸引外資入場的基礎。

談及產業類型的趨勢及潛能,他稱,未來的產業市場將出現大轉變的現象。大馬的房產現象經過2009年的起伏走勢後,今年總的來說,確實有回升的現象。

某些地區仍有投資空間

鄭水興認為,大馬一些地區的房地產仍具有投資空間。就以中價房產來說,一些近市區的住宅花園房產價格,15年來未有太多的調整;但近年來,雖然新推介工程的價格普遍上漲20至30%,表面看來,價位確實有攀升的跡象,但沒有坊間傳說的房產泡沫現象!

他強調,大馬房產即使有上漲的跡象,但有一些仍低於應有的價格。在二手中價房產市場,價格尚未有大幅度的上升,總的來說,投資機會還相當大,依然存在價格成長的空間。

2010年的房地產市場,也存在不健康的現象。購屋者一窩蜂的追捧一些沒有潛能的新建築工程,而且入場價格偏高,造成區域性小型泡沫,這些投資者可能將陷入出售與出租的窘境,應儘快脫售沒有潛能的物業。

此外,本地新興房產的設計和概念都順應潮流趨勢,而有別於傳統的設計理念,因此價錢漲幅倍增,但不表示舊房子不能改裝追上其價格,這之中有不少可以投資的房子,其他可供投資的單位還包括政府積極推崇的綠色建築物和旅遊產業。

鄭水興補充,市場仍有不少值得購買的房子,只要掌握良機、做好準備,依然可以物色到好的投資機會。

“大吉隆坡”計劃
帶動另一輪發展

在經濟轉型規劃的方案之下,“大吉隆坡”計劃需要耗資1千720億令吉,大手筆把吉隆坡大都市,打造成2020年世界首20個最適合居住的城市,並且同時大幅度提昇市民的收入。

值得一提的是,吉隆坡市中心和附近範圍的地區將會改頭換面,除了從吉隆坡城中城延伸至武吉免登,會出現一條7公里長的購物街外,大吉隆坡地區也將興建45公里長的有蓋行人道,銜接市內主要地標和景點。

在“大吉隆坡”計劃下,將興建一條從吉隆坡市中心銜接到新加坡的高速輕快鐵,這項高鐵計劃也將從吉隆坡延伸到檳城,屆時,搭乘高鐵從檳城到新加坡全程預計只花2小時40分鐘。有關高鐵的最高時速為每小時280公里、最低則是每小時250公里。

這項計劃將在2011年1月,由首相署經濟策劃組、陸路公共交通委員會(SPAD)聯合提呈給內閣,以尋求批准。

其中第一期計劃,是從吉隆坡到新加坡的高鐵工程,沿途將經過吉隆坡國際機場、芙蓉、愛極樂、麻坡、峇株巴轄、新山的依斯干達經濟特區,再進入新加坡;第二期計劃則是從吉隆坡至檳城,途經怡保。

高鐵計劃加強馬新關係

在這項計劃下,預料大馬可進一步加強與新加坡的雙邊關係。在建議中的計劃之下,由吉隆坡至新加坡的高速快鐵工程,將參考中國的高鐵新技術,以進一步降低建築與製造成本,從而塑造更有市場競爭力的供應層次。

大吉隆坡計劃一共有9項發展工程,除了上述的吉隆坡至新加坡高速快鐵,其他8項是:

● 吸引全球100家頂尖跨國企業到吉隆坡;

● 招引高技術和熟練外來員工;

● 興建快鐵計劃,即綜合城市鐵軌系統;

● 重新賦予境內河流新的生命力;

● 創造一個乾淨的吉隆坡都市;

● 打造一個地標區;

● 鋪設有蓋人行道網絡;

● 系統進行固體廢料管理。

另外,在“大吉隆坡”計劃下,它有3項商業發展機會,即重新帶動布城的活力;推行房產計劃;基本的水源服務、排污和電供。

大吉隆坡計劃概括的地方政府,包括吉隆坡市政局、巴生市議會、加影市議會、士拉央市議會、安邦再也、梳邦再也、八打靈再也、布城和雪邦縣議會。

星洲日報/投資致富‧產業焦點‧2010.12.26

《红番茄》:四天三夜双溪大年房地产投资密集课程

文:黄珺儿

房地产投资赚大钱大有人在,而且并不难,但为什么很多人还是不能因房地产投资而发达退休呢?甚至可以说大多数的购屋者事实上并没有赚到钱,既然投资赚钱并不难,为什么大多数的人还是无法成功呢?”房地产投资顾问郑水兴第一句话就道出越容易赚的钱却越少人赚得到的矛盾。

用辛苦他储蓄错误投资最可悲

当 然,最主要的原因是一般人对房地产投资没有抱着认真的态度,Swhengtee国际房地产投资俱乐部创办人郑水兴指出,一般人可以用10年辛苦储蓄,但却 不愿意花一天的时间上课来了解如何选购他们下一项房地产投资。因此他经常开课苦口婆心要求投资者花一点时间研究学习才上场!

当然,不能赚大钱最主要的原因是犯上一般投资者的错误,而赚大钱的一群则是那些懂得如何将大多数投资者的错误转变成黄金机会,这就是‘富投资者与穷购屋者’之间的差别,也是我常说的投资房地产,时间与投资成本决定了富与穷的两组人。

郑水兴受访时一直在强调并不是房地产投资不好赚,而是一般人喜欢一大推人一起‘跳楼’自杀,一窝蜂的带着朋友集体购买没有潜能与生产性的烂房子!

屠妖节周末特别举办投资课程

如果你真的是对于房地产有兴趣,郑水兴将在11月4日至7日特别为投资者举办的4天3夜的‘郑水兴房地产投资课程’,教导参加者如何用最短的时间内成为一名全面性的投资高手!

根据过去上过郑水兴的投资课程者的调查显示,一般的学员都认为,郑水兴的课程非常实际管用,以他19年来多方面的房地产咨询与市场投资经验,他最强的就是教导投资者如何解读市场,寻找投资机会,买到好的房子。

郑水兴指出,投资课程的第一目的就是要投资者能在买房,拥有房子以及卖房的整个过程中,将风险降到最低,并同时如何获取比其他人更高的盈利,赚得最多!

大马房地产发展不均匀,投资者因此必须拥有足够的资讯及知识,才能占上风。更重要的是2009年这个产业市场的分水岭带来的大调整之后,产业全球化的到来将对房地产投资的策略与方法作出很多的改变,对市场也造成很大的冲击。

郑水兴说:“今后,能赚钱的会赚得更多,没有资讯与专业知识的却会更加的辛苦,甚至可能在房地产投资中遭遇亏损的窘境。而更残酷的事实是,多数的都市房子将会是少数的人拥有,因此要做到少数的成功投资者,将房地产投资当成一门生意,当成一项事业,认真的看待是绝对需要。”

进行投资组合管理赚钱稳健

能够分散风险的秘诀就是推出组合投资,投资者的另一项成功条件就是拥有管理投资组合能力,郑水兴将会详细的与投资者研究如何在不同的时候买不同的房子,出租还是出售的决定。郑水兴最近出版的新书《房东博士》就详细的教导如何选购房子,如何管理与如何出租等。

此外,一些普通房产讲座不会深入谈论的话题如买房产的法律知识与文件管理都会包括在课程中,给参与者参考资料,教导他们如何计算、解读合约、租约等。这包括邀请一些专家出席分享。

最吸引人的是这不愁吃不愁玩的4天3夜里还包括了许多交流的活动,许多知识也许从讲师身上学不到,但却通过交流与一些经验丰富的投资者交谈过程中,让人获益不浅。

郑 水兴强调,这个市场是一个红海,课程将会教导个人如何在市场上竞争和谈判,或是利用市场上的资源获取最准确和最快的讯息,以便作出最适当的投资。谈判来 说,一个人如果拥有强劲的谈判能力能决定他在房地产投资的地位,赚得多或少,谈判起了最关键性的作用,如何以最低的价钱买入,再以最高的价钱卖出,这都需 要技巧。

“如果懂得如何将房子增值,如装修后再出售,那也是一项策略。也或者在律师费、银行利息和配套如何节省,都能让人从中赚取更高的利润。”

郑水兴认为,真正的房地产投资最佳时机是在2011至2013年,是赚钱的最佳时机,因为整个市场会出现很大的变动和调整。在这个时候,特别是年轻人,现在不开始购买产业以后会更难,因为好的地点价格都会作出调整,地价也将继续飙升。便宜的房子在好的地点果真会找不到的。

投 资房产除了要拥有专业的知识,网络人脉也非常重要。郑水兴指出,投资课程也集合了投资界有心得和经验丰富的人士以达到交流目的。“哪里有便宜货、哪里值得 购买、哪里比较没有风险等,这种种的资讯单靠一个人的专业知识是很难看得出。其实投资和政治相似,需要庞大的网络来辅助。”

有钱要投资,没有钱的更加要投资

郑水兴说:“举办讲座,其主要的目的是要教导拥有庞大的资金却无法正确投资的朋友,因为他认为拥有越多现金的投资者作出的错误投资的机会就更加的高。但如果能够有效的利用资源,却成功的机率非常的高。”

“第二个目的是教导那些没钱的人如何投资,如手上资金不多的人和年轻人,课程上会教导他们如何利用最少的资源或是其他的资源进行房地产投资,甚至是一分钱都不需要拿出都有可能买到房子。”

办过多次讲座后发现,许多没钱却对投资非常有兴趣的人,不惜借钱上课,还有者通过课程学习到知识,没有钱也能在房地产投资插一脚。就正如郑水兴常说的,“有钱要投资,没有钱更要投资,只要学习到投资的基础,懂得如何投资,那你就成功了。”

4天3夜双溪大年度假村学习与旅游

这 项4天3夜的讲座选择在吉打双溪大年进行,当然是有其原因,双溪大年的Cinta Sayang Resort是一个很好的学习地点,环境优美,四处环绕绿色的树木。而且还有许多户外活动供选择,包括骑马、射箭、高尔夫球,户内还有表演和娱兴节目,一 边学习一边玩了,更容易吸取课程内容。

他补充,一般举办这类型的讲座都会到远处举办,以确保参加学员能够更加享受,更加专心的学习。郑水兴说:“日后的目标将是到峇厘岛或是澳洲等休闲国度授课,以向其他国度的房地产专家学习。”

有意参加郑水兴房地产投资课程的朋友请即刻联络03-2288 8588016-202 0001或浏览www.swhengtee.com.my以获得特优配套。
地点: Cinta Sayang Resort, 吉打双溪大年
日期: 2010年11月4日至7日(星期四至日)


Rich & Famous 房产名流新春交流晚宴

开年想要与各界的企业精英会面 & 交流大家的经商心得,那您一定不能错过由郑水兴国际投资者俱乐部特别举办的一年一度房地产名流交流晚宴,一个难得齐聚所有成功人士的夜晚,请连同您身边的想要致富和学习的朋友一同报名参加,这个宝贵的交流机会势必让您满载而归!

《星洲》打房變推房‧蝸牛有殼了?


  • 雖然並非每個“無殼蝸牛”都能藉預算案撥開雲霧見青天,但只要學會從政府政策與發展商中尋找便利,再在理財與投資上下功夫,至少能為“房事”開啟新起點。

“政府要開始‘打房’囉!國家銀行可能將限制貸款上限,自90%降至80至70%......”然而,預算案一揭盅,大家竟然押錯注,“打房棍子”突然變了“推房糖果”!

從家庭收入在3千令吉以下者,購買22萬令吉以下的首間房屋,可獲100%貸款,到首次購置房屋且價格不超過35萬令吉的民眾,可豁免50%印花稅優惠……無殼蝸牛真能撥開雲霧見青天嗎?

擁有一個家是阿銀一直以來的夢想,然而望著高高在上的房價,阿銀早已做好“錢”進房產的部署,只是身為低薪階層,連首付款都負擔不起,還能奢望一個家嗎?

綜觀今日大馬房市,這疑慮令許多年輕一族不慎加入了無殼蝸牛的行列。

“居者有其屋”是政府近期力推的目標,可惜的是,房價一路走高,小市民的購屋能力卻一路走低,令許多人的購屋夢被迫石沉大海。

然而,此次預算案,政府捎來兩大與小市民息息相關的糖果,雖然與以往一樣,少不了“精打細算”的影子,但對於之前受負面消息纏繞的產業市場而言,沒有壞消息,可能就是好消息了!

這些消息真能一解無殼蝸牛的購屋夢嗎?甜味有多濃?且看各界怎麼說。

糖果 1
家庭收入在3千令吉以下者,購買22萬令吉以下的首間房屋,10%首付由政府擔保,以獲得100%貸款。

中低收入
還是買不起……

大馬購屋者協會中文組主任陳鐘靈先聲奪人,指要在雪隆區找到22萬令吉的房產的可能性很低,加影或萬撓一帶可能找到,但可能限於中低價或廉價公寓。

他直言不諱,100%貸款措施對於郊區或小城鎮居民或許是佳音,因為購屋時,無需繳付頭期,惟問題是,月入少過3000令吉的家庭,往往很難獲銀行貸款,若銀行拒絕放貸,即使政府提供首期擔保,對無殼蝸牛也於事無補。

“這些措施無法有效幫助中低收入者,也對大馬房市起不了刺激作用。”

可物色二手產業

對此,鄭水興國際房地產投資者俱樂部創辦人暨主席鄭水興卻有另一番見解,認為大馬仍有很多產業價遭低估,民眾若願意花時間研究,相信必能物色到10到20萬令吉的公寓。

他說,近期無人問津的二手產業其實也有值得投資的地方,但年輕人“喜新厭舊”,令二手產業往往受到忽略。

他進一步解釋,一些如甲洞與蕉賴等成熟花園區,二手產業價偏低,年輕人應積極主動發掘這些產業。

對於100%貸款的可能性,他坦言,銀行借不借,確實需拭目以待,但更重要的是,以一般打工族往往需工作3至5年來存產業頭期款來看,這無疑是一項佳音。

“最可悲的是,當年輕人存到首付後,房價早已呼天搶地喊漲了,缺乏紀律的年輕人,還可能花上十年半載也存不到首付。”

還款問題引擔憂

Bandacaya集團執行總裁拿督黎欣橃也認為,此舉不僅造福發展商,年輕人也能夠從中受惠,因為確實時下很多年輕人買屋時,連10%首付也拿不出來。

“年輕人應明白一個道理,產業投資中,高有高炒,低有低買。”

只是,年輕人的還款問題也引起了部份人士的擔憂,特許會計師周芝簡就提到,100%貸款購屋可能會對產業市場埋下即時炸彈,因為一旦購屋者突然面對每月貸款攤還問題,後果將相當嚴重。

加劇產業投機風

另外,僑豐研究認為,100%的融資政策或加劇近期頻頻引起市場關注的產業投機風,尤其是租金回酬可觀的產業,如巴生河流域1至2星級的公寓。

該行表示,措施的間接影響或顯著,主要是正置退休的50年代出生者,可能積極尋求該類型產業作為投資資產,以獲得長期穩定的回酬,他們或以年約20歲,剛剛進入職場的孩子名義購買產業。

“一旦這群人士對回酬窮追不捨,這類產業的租金回酬或進一步受壓。”

糖果 2
首次購置房屋且價格不超過35萬令吉的國民,可享有房屋與貸款合約,分別豁免50%印花稅的優惠。

只省區區3千令吉……

興業研究粗略估算,政府為鼓勵首次置產者買房,施行印花稅折價50%,但卻限制在35萬令吉以下的房子,其實,現有稅務結構下,若以首10萬令吉課稅1%,另40萬令吉課稅2%,餘額課稅3%計算,房價35萬令吉產業的印花稅不過是3千令吉。

“此舉可能僅為柔佛等產業市場造好,次級房產也有望從中受惠,讓購買二手房屋的首次購屋者,承擔的印花稅將減少。”

周芝簡也茍同,坦言若仔細計算,35萬令吉以下產業扣除50%印花稅之下,省下的錢不過幾百至幾千令吉而已,根本微不足道。

陳鐘靈也曾表示,大馬房價節節上升,這項50%印花稅的折扣微不足道,再說,要在雪隆一帶物色到35萬令吉的產業不容易,目標可能侷限在公寓,或距離市區較遠的地點。

可視為“獎勵”

鄭與張律師樓鄭聯榮律師則看法不一,認為儘管35萬令吉的節約只有約3千令吉,但對許多年輕人而言,已意味了1至1個半月的花紅,何不把這視為一項“獎勵”。

鄭水興補充,雖然只是數千令吉,然而,在產業投資上,每一個細節的節省,都能發揮投資的最大績效。

兩大措施
僅造福90年代出生者

綜觀以上兩大措施,僑豐認為,舉措其實只能造福90年代出生者,因70/80年代出生的人,大部份可能早在2000年初買了新房。

該行也提到,人口結構變遷下,買屋動力已自2005年變化,顯然,以上津貼不足以讓廣大市民受惠,因為大部份房市仍受龐大的產業滯銷問題困擾。

根據大馬研究,以上兩項策略顯然放眼幫助首次購屋者,並減少市民負擔,但對產業市場的作用微不足道,因津貼只限於低價產業。

也有分析員對政府“推房”策略大表歡迎,如MIDF研究,就看好印花稅減50%將削減購屋成本,並吸引更多買家。

轉型計劃
潛伏產業投資機會

除以上兩大糖果,政府也上調公務員的貸款上限,由36萬增至45萬令吉,計劃在雙溪毛糯佔地2 千680畝的土地發展綜合產業,以及在一個馬來西亞發展有限公司及政府投資公司穆巴達拉攜手下,發展價值達260億令吉的吉隆坡國際金融區域計 劃......究竟這些計劃又對“房事”帶來了甚麼樣的啟示?

鄭水興表示,此次預算案雖看來平平無奇,但肯定會對產業市場帶來一些改變,而政府的轉型計劃更潛藏了很多產業投資的機會,因為若轉型成功,意味大馬將與全球化接軌。

他說,大型吉隆坡計劃如高速公路、巴士系統、輕快鐵等基建擴建,皆為中低價與高檔產業帶來投資契機。

他解釋,蕉賴與舊巴生路等區雖有很多便宜房屋,但因為基建問題,讓價格原本應高高在上的產業競爭力大減。

他也以買房手續從30變成1天來分享,很多外國人認為在大馬買房很麻煩,若政府真能精簡程序,確實有助於將大馬產業推向國際化。

此外,政府積極吸引外資料助高檔產業一臂之力,在2012至2013年邁向“超級週期”,並在全球化“推手”支撐下,身價大幅提昇。

至於政府擬在大馬吉隆坡默迪卡體育場旁興建100樓的摩天大樓,是否將帶動該區的產業價值,黎欣橃坦言,若政府落實該計劃,當地產業價免不了水漲船高,因為該計劃將打造高達5千份的就業機會,並帶動整個社區。

“不過,管理尤其重要,若興建過程中,忽略了週邊的店屋發展,反而會影響區域的產業價值。”

計劃執行力成問題

鄭聯榮也保持相同看法,認為計劃的執行力是最大挑戰。他指出,在國外,往往會發現靠近地鐵站的產業價值很高,但大馬卻未必如此,因為公共交通的容量有限,也未連接完善。

鄭水興提到,若政府順利連接區域的交通基本建設,產業“身價”必截然不同,以南部的吉隆坡與新加坡列車計劃為例,如未來自新加坡到吉隆坡只要數十分鐘,吉隆坡產業的身價必漲翻天。

儘管如此,他不忘以依斯干達計劃作為前車之鑑,計劃本來是引領柔佛邁向全球化,但受政治影響,投資者反而掉頭去了新加坡投資。

惠特曼獨立顧問有限公司執行總裁葉明輝也對政府計劃的執行度有保留,指政府太過注重硬體設備發展,忘了開放投資條例,很可能導致計劃最終事半功倍。

年輕人
應把握時機置產

顯然,政府此次預算案的產業“糖果”皆聚焦在首度置產的年輕人身上,這是否意味年輕人應把握時機,“錢”進房屋?

鄭水興認為,未有房子的年輕人應把握時機進軍房產,因為大馬最終有一天,也將步入新加坡與香港等區域後塵,難以買到價廉物美的產業。

“很多產業若不乘勝出擊,以後或更難以負擔。”

他說,大馬產業偏低,主要因投資者對本地產業“意興闌珊”,寧可把資金投放在國外產業,但該劣勢有望在大馬經濟轉型計劃下翻轉。

他強調,很多人在第一次置產都會犯錯,建議購屋人把風險視為第一要素,同時,把置產視為投資,這樣或能降低錯誤程度。

對於購屋能力低者,他認為,應多留意市場各資源管道,如各銀行配套、發展商的回扣津貼,以享有更優惠的服務。

他表示,年輕人應趁機藉貸款建立信用,不妨藉第一家產業出租,畢竟中下層產業的租金較低,反而最容易出租。

確定房地產投資比重

葉明輝表示,年輕人在購屋時,要衡量的不只是外部因素,也要看本身的“口袋”,量力而為,確定房地產的投資比重。

他建議,產業最好佔投資組合不超過50%,即100萬令吉的投資額比重,產業投資不應超過50萬令吉。

他強調,投資路上,年輕人時刻應保持逆向思考,要把握政府發展計劃時機的同時,也要根據本身收入來決定,以在外圍經濟任何“風吹草動”之下,仍能確保個人收入安然渡過難關。

“投資路上,不能只想好的,也要對風險有概念,以在大膽投資,小心理財下,‘進可攻,退可守’。”

結語:

雖然並非每個“無殼蝸牛”都能藉預算案撥開雲霧見青天,但只要學會從政府政策與發展商中尋找便利,再在理財與投資上下功夫,至少能為“房事”開啟新起點。

下期:從敲鑼打鼓地“打房”,突然轉向“推房”,政府果真決定放棄打房的“如意算盤”嗎?此次預算案的“甜頭”又是否意味大馬產業市場擺脫了泡沫化的陰影,前途似錦?

星洲日報/投資致富‧產業焦點‧2010.10.31

2011年房地产市场预测与投资策略讲座会

2011年大马房产大预测

郑水兴:房地产的最坏最好都在明年

吉隆坡- 最近房地产市场犹如过山车,从08年市场暴涨到09年陷入危机,今年又疯狂上涨,但明年的 市场又将是怎样呢?

2011年的房地产市场将会出现一个非常特别的现象即最好的和最坏的产业都会涌现。最糟糕的和最佳的市场也会互相交错。本地著名的房地产投资顾问郑水兴在星期六的《2011年大马房产大预测》的讲座会上指出,70%房贷顶限的确重组整个房产市场的投资机会,而首相纳吉的转型计划也彻底的塑造一个新的房产前景。

对于日前政府对购买第三间房屋者实施70%房贷顶限的措施,目的是为了防止国内炒风,以达到居者有其屋的目标。身为郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人兼主席的郑水兴表示这对抑制投机活动毫无帮助!反而,会打击整个房地产市场,搞垮国家经济!

他补充说,我国大部分产业的价格乃属偏低,甚至还处在交易冷却的阶段。例如:高档公寓,二线城镇房子,其中还有很多业主未能脱手,70%的房贷顶限,对他们来说,简直是雪上加霜。

至于二手产业方面,一般房子在融资与估价方面都面对的问题,而70%的顶限,可说是让他们负荷不来!即使是炙热的产业,也面对很多难以出售的窘境。而最冤枉的是这些房价一直处于偏低的产业也备受处罚是非常让人难以了解到。因此,该项措施实施在经济大风暴还未复原的情况下,对整个房产市场是的双重打击。

另一旁厢,针对首相纳吉早前宣布2011年财政预算案的一系列大计划,郑水兴认为一些特区特别是经济发展重区,以及外资进场的全球化发展区将会有重头好戏。投资者必须关注即将宣布的更多有策略性的计划,马来西亚将会朝向房地产全球化的舞台。

郑水兴表示政府的大吉隆坡计划确实是一项非常有潜能的项目。策略性地发展城市计划既能提升我国在国际间的良好形象,又能带动城镇周边的发展。例如:100层摩天楼的建设倘若能够拥有良好的策划,像这类型新款的办公楼或商用产业将备受拥护,不但能够大量吸引国内外的投资者,我国更可迈向国际化。因为我国多数的产业都无法达致国际水平,这些新型的办公楼是吸引外资入场的基本。

谈及产业类型的趋势及潜能,他称,未来的产业市场将出现大转变的现象。我国的房产现象经过2009年的峰回路转的起伏后,今年总的来说确实有着稍微回升的现象。至于2011年的情况,预测将再跃进一大步!特别是近年备受关注的创新产业如:主题商用产业、有特别设计概念或新款的办公楼将可独占鳌头,绿色建筑物、还有商业化的工业产业及旅游产业都是明年可以投资的产业。

郑水兴认为,事实上大马房地产还是有可以投资的空间。就以中价房产来说,一些近市区花园区的房子价格15年来未有太多的调整,但近来,虽然新推介工程的价格普遍上涨20% 30% 表面看来,价位实是有攀升的迹象,但却没有外间夸张传说的房产泡沫现象!他强调,我国房产即便有上涨的迹象,却仍然低于应有的价格。然而,在二手中价房产的市场,价格尚未有大幅度的上升,价格也尚算偏低。总的来说,二者的投资机会还是偏多, 价格成长的空间还是非常大。

然而,今年的房地产的确有一个很不健康的现象。 购屋者一窝蜂的追捧一些没有潜能的新建筑工程而且入场价格非常偏高,造成区域性小型泡沫,这些投资者今年将面对出售与出租的窘境。郑水兴劝告这些投资者必须尽快的抛售没有潜能的物业。

此外,本地新兴房产的设计和概念都应潮流趋势而有别于传统的设计理念因此价钱暴涨,但不表示旧房子不能改装追上其价格,这之中有太多的便宜房子可以投资了!其他投资的对象还包括政府日前积极推崇的绿色建筑物和旅游产业等。

最后,郑水兴认为便宜的房子到处都有,只要掌握先机,做好准备,就可以找到好的投资机会。

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