郑水兴:受2房屋计划影响 明年是中价房产天下

南洋商报报道

(吉隆坡23日讯)我国房地产走向受“我的首间房屋”计划及“一个大马房屋”计划影响,房地产顾问预测,明年将是中价房产的天下。

国际房地产投资者俱乐部创办人兼公司主席郑水兴说,政府通过2012年财政预算案,把“我的首间房屋”计划的屋价顶限提高至40万令吉,扩大房地产发展空间,以致发展商倾向中价房屋市场,中价屋数量势将大幅度增加。

间接栽培新投资者

他分析,上述措施同时也间接栽培新一代房地产投资者,继而扩大高档产业与中档产业的价格区别。

他指出,产业盈利税提高至10%,看似没有太大改变,但有助改变房产周期,房地产热潮将获得延续两年,间接打破产生房产泡沫的可能性。

郑水兴星期二晚上在“财政预算案后的2012年产业市场”讲座会上这样说。

仍有很大内销潜能

这项讲座由《南洋商报》、Swhengtee国际房地产投资者俱乐部联办,吉隆坡永春会馆青年团协办;这也是2011年郑水兴房地产巡回讲座的最后一站。

郑水兴指出,我国房地产仍有很大内销潜能,毕竟仍有许多打工一族或年轻人寻求中价房子作为本身首间房屋,而实际上我国有90%房地产为40万令吉以下产业、70%房地产为30万令吉以下产业。

“很多人以为,即使地点偏远但房价便宜的房子值得购买或投资,但基本上我国郊外地区基本设施仍缺乏完善,购屋者须花更多时间和汽油在交通上,这也造成郊外房价一直无法上升原因。”

他认为,只有在郊外地区基本设施如公交系统完善情况下,郊外房价及市区房价只能平均化。

2020年难觅房子

他预测,到了2020年,普通打工一族想要在市区内觅得一间房子,是十分艰难的事情。

他同时提醒公众,投资房地产是否得宜,最终决定权仍在于自己;在适当的时间卖出房产也是最艰难的决定。

至2020年是“黄金十年” 投资者可从二手市场下手

郑水兴说,2010年至2020年是房产投资者的“黄金十年”,并建议房地产投资者,可从二手市场,包括市区内的重建计划下手。

这些重建计划包括蕉赖金鱼村、半山芭监狱及甘榜峇鲁等。他预测,一旦甘榜峇鲁重建计划完成,吉隆坡大都市面貌将基本成形。

他同时预测,位于金三角地带的武吉免登房产业在未来3年至5年热爆,甚至在10年后才会受到其他地区出现的挑战。

此外,他建议投资者把生态旅游产业及保健旅游产业纳入投资组合,因这两项产业存在发展潜能。

锺启章:土地不断增值 房地产投资致富者多

《南洋商报》总经理(文化产业)锺启章指出,有统计显示,通过房地产投资致富的人数,比世界上任何地方的任何其他行业都要多,这是因为人口的增长及发展需求,土地的价值也不断增长。

“人口不断地增加,土地的成本永远都在上升,因为世界上的土地是有限的,而且土地是不可再生的。”

城市化是必经之路

他说,新兴发展中国家在迈向先进经济体的过程中,城市化是一条必经之路,而在城市化的过程中,土地会被开发,在城市周边建造的基础设施会使附近的土地大幅升值。

“由于需求的上升,那里的地皮和坐落其中的房屋建筑自然也随之大幅升值。”

“像我们这些受薪的市井小民,真的可以通过房地产致富吗?其实只要洞悉房地产市场趋势及抓对买房子的策略,掌握足够的专业知识,便能够从投资房地产中赚取高盈利。”

產業團購提高投資勝算

星洲日報 :

投資產業必須是一個隊伍,沒有一個人能夠單獨的瞭解整個市場的動向,或同時擁有各領域的專業知識來判斷投資的風險與回酬。

亞洲各市場普遍採取打房政策,不過,仍有一些人認為馬來西亞的房地產,依然有一些不錯的選擇,買房團結合力量團購,對市場造成正面與負面的衝擊;一方以專業方式採購與管理,打造出健康的投資環境;但另一方卻以炒房方式,衍生了零星的泡沫。

房地產投資顧問鄭水興指出,雖然去年市場大漲,但至少有50%的買房者,可能因為一些區域供過於求,以及買價偏高面對虧損的局面,政府的一些政策,可能讓一些認為已經賺錢的投資者掉眼鏡。

近日歐美經濟面臨衝擊,全球經濟前景黯淡,投資者心有不安!股票投資者大亂陣腳,房產投資者亦然,深怕房地產市場出現泡沫危機。很多投資者或許極度憂慮房產市場的前景,疑慮政府會否在即將宣佈的財政預算案,建議調整我國房產市場的一些措施。

團購帶來利益也潛在風險

鄭水興認為,團購是商業潮流名詞,風靡各大行業、發揮了無窮力量。

當然,在形形色色房產俱樂部崛起的今天,大家都舉起“團結就是力量”的旗幟,說明團購可以為投資者帶來收益。

然而,有些投資者礙於投資知識貧乏,一心想著在房地產賺錢,盲目跟風或被不正規買房團的誤導,在經濟景象亮紅燈之下,團購雖然能為投資者帶來一定的利益,但也潛在一定的風險。

SwhengTee國際房地產投資者俱樂部創辦人鄭水興宣稱,房價自2009年金融風暴後迅速暴漲,間接帶動投資俱樂部買房團和團購的風氣與文化。

他表示,房地產俱樂部的林立,造就了許多人利用俱樂部團隊的力量,在市場上物色能夠談判到好處的產業;然而,一些不正規的買房團可能誤導投資者,造就市場泡沫,正規的買房團實際上可引導大家正確的投資方式,塑造一個健全的房產市場。

鄭水興強調,投資產業必須是一個隊伍,沒有一個人能夠單獨的瞭解整個市場的動向,或同時擁有各領域的專業知識來判斷投資的風險與回酬,真正專業的投資俱樂部,不是以集資買房為主要目的,更重要的是,結合各領域的專業人士組成精英隊伍,確保通過團體的力量降低風險,再通過談判的力量與網絡,購買對投資者最有利的房子。

結合各領域專業人士力量

另外,鄭水興進一步說明,專業的俱樂部將以保障投資者利益為大前提,為投資者分析投資產業的增值潛能、如何站在有利的位置和發展商談判、如何在談判過程中取得最具空間使用價值的產業、甚至在購買產業後的管理技巧,如何經營等等。

換言之,俱樂部真正的力量是能通過團體的經濟與專業資源,不斷提昇投資產業現有的價值,讓它在最優勢的狀況下,以漂亮的價錢出租與售賣。

此外,一系列的城市發展計劃,例如大吉隆坡計劃、吉隆坡國際金融區(KLIFD)、城市基建如捷運與輕快鐵、高速公路等,將讓產業市場散發曙光。

鄭水興提醒投資者,現正適逢全球面臨經濟衝擊的時刻,對投資者而言,也是得格外小心的時刻,想在房地產獲得可觀的回酬,絕對不可錯失未來的黃金10年(2010至2020年)!若想在投資房地產獲得回酬,一定要懂得如何挑選精明、專業的團購隊伍。懂得把握時機,才能佔盡先機!(星洲日報/財經)

“我的首屋”激勵‧中價屋成新寵

转载自星洲日报

“我的首屋”激勵‧中價屋成新寵

政府在2012年的財政預算案中,將首間房屋的房價頂限,從原本的22萬令吉,提高至40萬令吉,間接擴大房地產業的發展空間,這也是政府致力於推動我的首間房屋計劃,呼吁業者興建更多的中價房屋,以確保中低收入者能夠實現居者有其屋的夢想。

本地產業市場投資顧問鄭水興表示,政府的上述措施,除了擴大產業市場的發展空間,也提供發展商從高檔產業、逐漸轉向中檔產業發展的管道,預料中價房屋的走勢將在2012年出現轉型,並且是明年的熱門產業項目。

短期房產熱潮持續

另一方面,產業盈利稅從原有的5%調高至10%,料將改變房產週期,短期內房產熱潮料可持續,形成房產泡沫的可能性相信也不大。

他說,今年的財政預算案是歷來開銷最高的一年,面對西方經濟不景、我國房價節節攀升的時期,政府不得不建議新措施,以刺激房地產市場來帶動經濟發展。

為了專注於提昇國內需求與開銷,以減少外來刺激因素,政府在這次提呈的財政預算案,特別頒佈有利於購屋者的項目,例如:興建更多可負擔房屋、提供100%印花稅豁免優惠等。

鄭水興說,人民在緊縮開支的同時,政府卻開出誘人的購屋條件,這也許就是政府在今年的財政預算案房產市場“精心”打造的措施。

儘管市場擔憂房產過熱,但政府瞭解房地產對推行經濟轉型計劃,以及提昇國家為高收入先進國的重要性,因此選擇性地刺激房地產,例如設立吉隆坡國際金融區、推出捷運計劃獎掖旅遊業,以及推動醫療服務產業。

吉隆坡國際金融區若能成功吸引外資及海外企業,不但有助於推動吉隆坡成為世界級的金融中心,預料將能帶動吉隆坡市中心的高檔公寓房產,進而刺激二手高檔產業市場;捷運的建設也能平衡房產市場發展,人們可置產的地域界限擴大,將能直接阻止炒風、防止房價大幅上升。

須先提昇公共交通

政府通過設立“一個馬來西亞人民房屋計劃單位”,為中等收入的家庭興建可負擔的房屋,但房產計劃多數建在郊外地區,雖然其價格相對偏低;但鄭水興認為,政府應該先發展公共交通設施,以確保居住在偏遠的中等收入者,不會因為昂貴的車價、汽油及過路費開銷加重負擔。

他也希望政府能夠特別關注,以及積極推行較早前承諾將房屋興建在公共交通設施,如捷運、輕快鐵站附近的地方。

另外,政府也藉推動旅遊業以振興我國的房地產市場,所宣佈的措施包括給予4、5星級酒店70%的所得稅回扣、提出發展寶石浮羅交怡5年旅遊發展藍圖、開設經濟走廊、鑒定太平遺產旅遊區、私營化健康旅遊中心等,藉以透過旅遊業刺激商用及住宅產業的發展。

旅遊產業受看好

鄭水興認為,政府必須正視提昇旅遊業的質量和數量,才能與鄰國的泰國及印尼競爭。簡言之,旅遊產業除了是產業投資者最好的機會,也是馬來西亞備受看好的投資項目,好比首都吉隆坡市郊、沙巴的亞庇、馬六甲、檳城等,都是近年來深受個人投資者追捧的投資勝地。

此外,政府在提昇與改善公共交通、提供基建發展給予的補助與津貼,例如:巴士、地鐵及德士的獎掖,對國內旅遊業及房地產業發展,料可帶來積極作用。

他說,地區性的產業價格將受到交通不方便的影響,巴士、德士服務若比較全面,那麼房價較低的地區將有望改善,業界人士往往忽略了這一點。(星洲日報/投資致富‧地產札記)

2012 财政预算案后的房地产市场

http://www.rtm.gov.my/tv2/index.php?option=com_content&view=article&id=69&Itemid=77&lang=en

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