掌握2012年投资脉象 趋吉避凶迎接龙年


精明理财报道

配合龙年的到来,《精明理财》分别在中马及南马举办两场《龙年投资展望与财富讲座》,从经济股市、产业投资以及风水三大层面,深入剖析2012年的经济与投资展望。

本期《精明理财》特别为读者送上讲座的精彩内容,让读者掌握2012年的投资脉象,趋吉避,做好准备迎接龙年。

外围因素影响经济股市表现

著名经济评论员兼辉立信托基金首席策略员潘立克指出,从1990/91年由美国商业产业过剩引发的银行危机,到1994年的房地产贷款衍生产品危机、1998年的亚洲金融危机与俄罗斯破产危机、2002年的科技股泡沫危机与安然会计丑闻、2007年的次级房贷危机,乃至2011年的欧元区债务危机,从历史来看,每隔三四年就会重演一场危机。

“我认为,2012年将看到危机触底,即使危机还未结束,情况也应会稳定下来。到了2013年或2014年,可能还会爆发另一场危机。”

实际上,全球很多国家处于高台高筑的情况,因此,每隔三四年就会爆发一场危机。

展望2012年,欧洲主权债务危机将成为人们最关注的课题。他表示,欧元区有8450亿欧元的债务将会在2012年届满,其中60%债务届满期落在今年首季,需要再融资。因此,市场因受正面或负面消息影响,在2012年将会出现激烈波动。

他认为,欧洲债务问题至少需要两三年时间才能彻底解决,关键在于欧洲国家是否有意愿去解决。无论如何,他预期欧洲在今年可能陷入衰退格局,但是不会对全球经济造成严重冲击。

相比之下,美国经济则在逐步复苏之中。经济数据显示,美国失业率下滑,消费者信心和情绪虽然处于低点,不过已开始复苏,这将有助于抵消欧洲债务危机所带来的冲击。

此外,美国房地产市场也已触底,开始稳定下来,估计今年中旬可以看到房地产市场恢复活力。这对美国经济将产生经济乘数效应。因此,他相信全球经济不会陷入二次衰退的困境。

中国方面,虽然出口增长明显下滑,但是,他预期在美国经济开始复苏的支撑下,中国出口市场在今年仍有望取得10%-15%的增长。

他指出,中国今年的经济增长动力将来自国内消费。随着中国政府放宽政策,下调银行法定储备金要求,银行可以释放更多贷款,带动消费增长。因此,他预计,中国经济今年至少可保持8%的增长。

大马经济靠内需支撑

至于马来西亚,他认为我国经济今年需要依靠国内消费来支撑。但是,我国家庭债务高企,占国内生产总值超过70%比重,这可能限制国内消费的增长空间。尽管如此,随着外围环境趋稳,对我国形成利好因素,他相信我国今年可取得5%-5.5%的增长。

“国内消费很大程度受到外围因素影响。如果外围环境好,将对消费带来正面影响,从而带动经济增长。不过,外围环境恶化,消费则面对负面冲击,经济增长或无法达到预期。”

今年首季为进场时机

针对2012年投资展望,他指出,随着欧元区爆发危机,全球正思考能否回到金本位的结构。不过,仅仅主要工业国家的货币(不包括银行存款)流通量已达23.5兆美元,需要720万安士的黄金供应,这估计需要2400年才能实现。

“在供应有限下,黄金不太可能成为货币的最佳替代选择。因此,我们看到除了黄金,瑞士法郎、美元及日元在去年也成为强势货币。”

他预期,欧元区危机在今年不仅驱使全球资金流向黄金,同时也将流入那些被视为避风港的货币如日元或美元。

股市方面,他认为股市传统上在首季表现比较好,过了五月之后趋向下跌走势,直到9月份为止。因此,他建议想要进场的投资者应在首季进场投资,然后套利离场,等到10月份后才重回股市。

此外,股市很大程度上依赖外资基金推高股市表现。他提醒投资者密切留意马币走势,如果令吉兑美元出现走强趋势,这显示外资正在流入我国,投资者可以趁势赶搭这趟列车。相反地,如果令吉走弱,投资者则需要采取谨慎态度。

东协是全球产业投资的焦点

房地产投资专家郑水兴表示,2012年的房地产市场是最难预测的一年。全球经济放缓将对房地产市场造成负面冲击,因此,他预测本地房地产市场在今年上半年料将出现放缓趋势,不过,进入下半年后,房产市场将会在6月或7月份恢复交投活力。

他认为,在这样充斥不确定性的环境下,投资房地产应该采取“稳”的策略,风险管理必须是优先考量的因素。

投资房产讲究求稳策略

“对于那些购买很多房地产的投资者,今年的投资策略关键是如何管理你的投资组合,如何在短期内调整你的投资组合,该卖的就卖,该守的就守。”

他指出,今年房地产投资热点或焦点将会出现转移,而且这个转移趋势中,那些被视为投资大热门的房地产,其实已形成一个陷阱或泡沫。他点出,1997/98年至2004/05年之间所发生的情况,今天又再度重演,只是很多人没有察觉到。

2000年,店屋产业价格大幅飙涨,到处弥漫一片投资热潮的气氛。今天,店屋价格也一样处于高峰,就连小市镇的店屋价格都可从20万令吉飙涨至70万令吉,巴生谷地区的店屋甚至叫价700万令吉。从房地产管理角度来看,这样的店屋价格几乎是不可能达到的。

相反地,今年房地产投资的焦点名将会转移到那些在传统上很少引起注意的房地产类型之上,因此,投资者应该多留意这类型的房地产投资项目。

他认为东协(ASEAN)将会崛起成为全球房地产市场的投资焦点。这是因为三大经济体的经济前景依然疲弱,投资者对这些地区的投资信心不足,同时,中东地区局势不稳定,南美洲和非洲还未成气候,全球资金必须寻找一个地点停靠。因此,东协提供一个很好的投资契机。

此外,东协开始启动房地产市场的自由化,这波浪潮从酒店和旅游业开始,并逐步扩大至房地产业,奠定东协房地产市场全球化时刻到来。

“在全球化趋势下,东协政治稳定,基建设施连接全球市场,为东协创造很多契机。此外,东协国家刚启动市场自由化,投资门户大开,而且房地产价格相对便宜,我们看到很多投资契机,尤其是东协北部国家如缅甸、寮国等。东协目前正处于黄金十年,就像马来西亚一样。”

全球化带动旅游产业

虽然马来西亚面对区域国家的激烈竞争,但是,他认为我国依然具备本身的吸引力。我国政治局势稳定,基建设施完善,而且政府政策趋向市场自由化,包括允许外资投资者借钱购买房地产,加强我国对外资的吸引力。

此外,马来西亚拥有很多可负担的房产,25万令吉以下的房产占90%比重,40万令吉以下的房产也占了近70%比重,对美国和新加坡投资者而言,我国房地产市场依然非常便宜,促使我国成为亚洲房地产投资的焦点。

另一房地产投资焦点是旅游产业投资。他指出,全球化改变生活和消费市场的模式,对房地产市场形成影响。旅游业的全球化成功带动马六甲、沙巴亚庇以及槟城的房地产价格大涨。

“如果旅游业没有全球化,马六甲、沙巴亚庇及槟城这些旅游景点的房地产价格不会大幅飙升。我们看到旅游业全球化,让马六甲的鸡场街的店屋价格从二三十万令吉飙涨至120万到130万令吉,沙巴亚庇的高级公寓价格与吉隆坡不相上下。”

他认为,我国具备很高的潜能发展旅游房产,尤其是大自然旅游相关的房地产价格更是前景看涨。即使我国旅游重地的房产价格已大幅上扬,但从国际市场价格来看还是相当便宜。

另一值得注意的是政府积极发展的经济重区,如依斯干达特区、亚庇、东海岸,甚至北马地区如太平和怡保,尤其是我国今年与新加坡的关系改善,加上政府启动大型发展计划,带动经济活动,因此值得考虑投资。

成熟地区的中价房产

另一大产业焦点将落在中价房产市场。随着政府在2012年预算案大力鼓催中价房产发展计划,再加上银行贷款和房屋价格的优惠,形成一股中价房产的发展趋势。

不过,他提醒投资者,今年产业投资的策略是以风险管理为主,因此,中价房产的最佳选择是风险偏低的成熟地区花园屋房产,首选地点包括焦赖、甲洞、八打灵再也、旧巴生路、槟城乔治市以及马六甲市区。

“这些成熟地点拥有完善的基建设施,公路、交通一应俱全,只要人们有购买力,这些地区一定会有需求,即使面对经济危机,这些地区的房产价格也不会下跌,就像97年亚洲金融危机后,孟沙、白沙罗、武吉免登一带的房地产价格不跌反升。”

龙年太岁当头:事业金钱两停顿

著名风水大师许博指出,龙年正直太岁当头。从正财运来看,龙年属于四木之地,是事业与金钱停顿的年份,即没有趋势,也没有成长。做生意的人,如果生意打和算是走运,如果生意下跌属于正常情况;金钱方面,如果龙年赚得与去年一样,已经算是幸运,如果赚幅下滑,也属正常。

“从偏财运来看,龙年是一个天罗地网之年,这一年,很多人会来诱惑你赚快钱,吸引那些贪心的人。因此,你要切记,不要贪心,一旦起贪念,你就会被网住了。”

那么,龙年到底哪一些行业最旺盛、那些领域最能投资呢?他指出,从金、木、水、火、土五行行业的运程来分析,与金相关的行业在龙年发展前景最好。这一行业包括黄金、保险业、五金业、铝业(包括铝制品制造公司),以及当铺。另一个发展前景大好的行业是属土的行业,这包括房地产业(长远投资)、建筑业、挖矿业。

从事属金和属土行业的人,今年的发展前景将会非常好。如果你是投资者,不妨可以考虑投资在与金和土有关的股票上。”

至于最难发展的行业则是属木和属火的行业。属木的行业包括家具业、出版社、橡胶业、老师以及补习中心,而属火的行业则有旅游业、餐饮业,以及娱乐业。他指出,这些行业必须采取更多的促销策略,来确保有生意做。

最亏钱的行业是属水的行业,如医院(私人医院和诊所、医生)、美容业以及酒店业。他提醒从事这行业的人,必须谨慎管理现金流。此外,对于有意投资属水行业的投资者,他建议一定要小心谨慎。

二月五月进场风险高

针对龙年的最好时机与最坏时机,他透露,农历二月和五月是进场投资风险最高的月份,如果没有谨慎处理,可能会陷入财务危机。至于最佳的进场投资时机是农历八月份。

“对于想要买房产的人,农历五月是最好的时机,因为这个月份的房产价格最低。属龙的人可以选择在五月购买产业,产业资产将会不断增加。属虎的人,尤其是那些三月出生的人,如果要提高投资运和横财运,可以在这个春节从年初一至十五,选一天出外旅游,这样可以增加你的产业运。”

属羊马人士龙年大展拳脚

那些属羊和马,以及二月份出生的人,龙年是一个大展拳脚,扩充事业的最佳年份,可以考虑在这一年开设分行或扩展海外业务,因为他们在龙年有福星高照,获得贵人帮助。属兔和11月份出生的人,在龙年创业的成功机率非常高,因此,他建议这个生肖和月份出生的人不要错失良机,积极踏出创业的第一步。

无论如何,他提醒那些想要在龙年装修办公室或房屋的人,切忌在农历六月和十二月进行装修,因为这将导致你没有横财,投资亏损,而且一亏就亏足三年。此外,想要搬家或办公室的人,千万要避开农历七月和九月,因为这是太岁月,选择这两个月搬家或搬办公室,事业运将会下滑5至7年。即使事业没有下滑,也会破财。

此外,位置向西的办公室和房子在龙年容易引起火患,尤其是农历十月火星最靠近地球的时候。因此,他建议最好每天拔掉所有的电流插头。同时,如果搬到向西的办公室,这个地点在龙年起的未来二十年将会面对倒塌的风险。

同时,东北方在今年农历一月至六月之间容易发生流血意外。因此,他建议那些房子面向东北方的人,应该要加倍小心,因为家人容易受伤。

房產熱點逐個捉

星洲日報报道



  • 2012年的房地產市場將會是步步為營的一年,投資者將會發現另一片投資格局,房地產最佳的投資熱點將出現大挪移局面。(圖:星洲日報)

一年之計在於春,春天尹始、百花盛開,在充滿春意的時節,考慮選擇投資產品,也是合時宜的規劃。

踏入2012年,以及緊接下來的農曆龍年,已經累積了一筆儲蓄的年輕人,開始規劃購屋大計,或是探討產業投資,關鍵是:應該投資哪一類型的產業單位?

可負擔房屋
實際選擇

對大多數人來說,購買可負擔(affordable)房屋,應該是最實際的投資選擇,特別是全球經濟形勢仍未明朗的時候,購買過於高價的房產單位,萬一後續衝擊向大馬吹來,一個措手不及,恐怕受拖累。

所謂的可負擔房屋,指的是介於人均收入可負擔水平,以大馬人均收入5千至6千令吉為基礎,分期付款在1千700至2千令吉之間,有條件購買房價介於20萬至30萬令吉的房屋。

*哪類型產業最受青睞,可以作為適當的投資選擇,其實仍離不開熱門地點與發展商口啤好這2大因素。

人口密集的熱門地點,上班族熱衷的地帶,首選是共用設施完善的共管公寓,至於增值潛能較平穩的地區,要考慮的應該是有地房產,包括圍籬產業。

近年來崛起的醫療/休閒產業單位、服務公寓、度假公寓,都是一些備受推崇的房產類型,在地價昂貴的今天,城市的雙層與單層排屋,假以時日將成為珍貴的房產類型。

度假休閑公寓後起之秀

另外,政府推動旅遊服務業,度假、休閒公寓將是產業界的後起之秀,不可忽略其潛能。論投資,一定要概括增值潛能佳、容易出租、不難脫售這幾個大因素。

業界人士指出,投資哪一類型產業,其實依然離不開地點,在A地點適合投資這類型產業,在B地點可能適合投資另一類型產業,不可劃一來談。舉個例子,檳城土地少,公寓與度假公寓的活力,已經比一些有地的排屋更為出色,特別是坐落在理想位置的公寓,容易出租與脫售的程度,遠遠超出有地排屋,儘管有地房屋的增值保持可期。

受歡迎產業
各州不相同

可是,在半島南部的柔佛,公寓的受歡迎程度不如排屋、店屋、零售單位和園坵、一些種有農作物的園坵地,如果農作物收成不錯,可為地主帶來可觀收入。

馬六甲與檳城有相似之處,同樣是面積比較嬌小的州屬,也是遊客州之一,其度假公寓、別墅、醫療休閒單位備受歡迎,甲州在發展醫療休閒產業相當落力。古城的古蹟,對遊客有一定的吸引力,加上她處於吉隆坡與新加坡之間,兩大都會的遊客與消費者,推高了該州的產業與物價水平。

雪蘭莪與吉隆坡的巴生河流域,是我國的產業發展與投資重鎮,擁有多個交易熾熱的地區,其中雪蘭莪州以圍籬房產、共管公寓、農業地、零售單位、有地房屋為核心;吉隆坡則以服務公寓、辦公樓、共管公寓、醫療兼休閒中心公寓為主。

芙蓉與怡保有相近的地方,投資選擇在有地房屋、店屋,休閒屋,公寓吸引力較遜於有地排屋,後者的價位仍是許多業主有能力負擔的產業類型。

東海岸的關丹、瓜拉登嘉樓,還有避暑勝地如金馬崙高原、福隆港等地,比較受歡迎的產業類型包括度假別墅、洋房、度假公寓、排屋與店屋。

跨越彼岸的砂拉越與沙巴,除了市民屬意的有地排屋,其他如度假別墅、辦公單位、店屋、度假公寓,也是較多投資者首選的投資產業。

大馬房地產發展商會
主席拿督任廣財

有地房產增值潛能佳

大馬房地產發展商會主席拿督任廣財指出,今年,產業市場的通俗語是可負擔得起(affordable)的房屋。

業者配合政府推行的大馬產業發展政策,增建更多低收入、年輕人有能力購買的房產單位。

與國民平均收入相比,本地的產業售價超出一些人的購買力,土地價格昂貴也是一個主因,業者順應發展趨勢,建築面積較小的單位,例如服務公寓、共管公寓、還有分層的城市房宅。

圍籬設施產業受歡迎

如果準備投資有地房產,可能要遠離市區,選擇土地較便宜的市郊產業。當然,靠近巴士站、輕快鐵站、單軌火車站等地區的房產計劃,例如排屋及公寓,增值潛能較佳,漲勢也比較快速,是可以選擇的房產類型。

在有地房產方面,提供圍籬設施的產業比較受歡迎,這個新崛起的趨勢,主要順應市場的需求,而且新建貫徹圍籬概念的有地房產,皆取得不錯的銷售業績。

配合全球化與互聯網的普及,更多的個人將走出海外進行產業投資,做為組合投資多元化的一部份,富裕者比例升高,料將這使到這股投資步伐進一步加速。

新興市場繼續在全球領域扮演重要角色,佔全球超過一半成長的新興市場,是大家探討投資與發展的最大區域,大馬也是海外投資機構探討產業投資的其中一個據點。

產業顧問何振順
布城賽城屋價
具上揚空間

產業顧問何振順認為,價格持平一段時間、位於理想地點的共管公寓,是可以投資的產業類型,布城、賽城、新街場等地的產業仍有上揚空間。

至於中心點的八打靈再也,這裡的產業價格不大可能下跌,如果有能力持產,是可行的投資選擇。

當然,建議中捷運路線與附近地區的產業計劃,也不容忽視,市場人士不排除這些房產單位有一定的增值潛能。

投資產業離不開市場搜尋與研究,個人在鎖定投資產業類型之前,最好是花一些時間瞭解市場的走勢,以確保投資能順利與獲利。

永利行國際產業顧問公司
高級合伙人倪傳鵬

公寓
城市年輕人首選

檳城永利行國際產業顧問公司高級合伙人倪傳鵬說,不論是在巴生河流域或檳城,如果能物色到20萬至30萬令吉的房產,有地或分層單位,都是一些可以考慮的房產類型。在產業買家、租戶以年輕人居多的今天,公寓是城市年輕家庭或單身上班族的首選。

旅遊業帶動休閒產業發展

政府大力推動旅遊業與購物業,有助於帶動零售單位與休閒產業的發展,服務公寓將日趨普遍,基於建築材料成本逐年升高,產業的價格即使不會大漲,也不可能下跌。任何時候都可以進場投資產業,關鍵在於產業所在地點、產業的類型及有關產業類型在市場的供求情況。

世邦魏理仕全球研究
與產業顧問公司董事經理史龍展

購物商場炙手可熱

世邦魏理仕全球研究與產業顧問公司董事經理史龍展表示,人口逐年增加、位於策略性地點的購物商場零售單位,也是炙手可熱的投資選擇。

購物商場是廣大民眾消費的場所,越來越多的人選擇到購物商場添購百貨商品、用餐、與朋友會面,集多個特色與用途的百貨商場,是城鄉人民生活不可或缺的去處。

投資百貨商場零售單位,如果不是自用,將有關單位出租,一般不會投資失利。一些興旺地區的購物商場,經常面臨租戶等待進場的例子,說明營業額概括租金及其他相關開銷之後仍有可觀賺利。

二線城市潛力不容忽視

若要投資這類型產業單位,不一樣鎖定首都吉隆坡或巴生河流域,一些消費能力不錯的二線城市居民,讓城中的百貨商場業務欣欣向榮,只是投資者往往忽略了其潛在吸引力。

實力產業經紀公司總裁陳建業
可投資高聳住宅產業

實力產業經紀公司總裁陳建業指出,今年最好是避開一些產業價格已被大幅炒高的地點,選擇減持或出售已增值、但沒有收入的產業,例如空地、洋樓地段、豪華排屋、半獨立式洋樓及獨立式洋樓。

2012年產業資本收益可能有限,一些出租率較高的地區,可以考慮選擇投資高聳住宅產業,例如公寓及共管公寓,回酬率超過6%的商業產業、例如辦公單位、店屋、零售單位及工廠也是可以考慮的投資選項。

在市場不穩定時,個人的財務防備顯得更重要,配合本身的財務實力,包括掌握市場的變化,是必須要做的功課,我們不能改變產業市場的走勢,但我們可以調整投資組合,以掌握市場變化的良機。

高檔房產需求或下跌

另外,高檔有地房產的需求可能下跌,部份原因是租金回酬低,售價超過50萬令吉的住宅產業,需求可能走軟,因為價格超出多數大馬人的負擔能力。

如果投資購物商場單位,須以光顧的顧客人數,或顧客層次來決定,光顧的顧客人數多,可帶動商場的生意量。

產業顧問鄭水興
成熟商業
花園住宅風險低

邁入2012年,產業顧問鄭水興建議投資者不妨留意坐落在吉隆坡、八打靈再也或蕉賴一帶的成熟商業或花園住宅區,基於這些產業單位,無論在基建設施、就業機會及消費市場方面都已穩定與成熟,風險相對較低,是不錯的選擇。

中檔產業
熱門投資項目

另外,一些在成熟地區重建的產業或還未發展的空置地,也是深具潛能的投資項目。再者,中檔產業將是2012年的產業新星;不過,他勸請投資者做好投資分析功課,適當的設立一套完善的投資管理組合、考量風險的大小,然後才跨出投資的步伐。

他說,2012年大馬房地產市場將充滿變數,政治、經濟將對房地產市場造成重大影響,房地產投資熱點將會大挪移,東南亞將崛起成為海外投資新興市場,大馬也不例外。中檔產業是熱門投資項目,旅遊業也勢不可當,不過,投資者仍需按部就班、妥善規劃。

鄭水興補充,繼2011年歐美債務危機導致的經濟崩跌,加上國際政局動盪不安的局勢,2012年的市場相對的將呈現不穩定局面,世界政治、經濟局勢不安,影響消費市場,這種連帶影響也將呼應在房地產市場。

“大馬房地產市場經歷2007年的高峰期、2008年市場暴漲、到2009年陷入危機,2010年又上漲至2011年好壞交錯的一年,這些峰迴路轉的變化,主要是受國際或國內政治經濟政策影響。”

2012年世界經濟復甦若參差不齊,全球經濟產生變化將加大投資者的惆悵情緒,投資者因為市場不穩定而採取觀望的投資態度,對拿捏不準的投資結果未敢輕易決定。倘若政府對投資者推出打壓政策,在經濟或政策上確實會讓投資者卻步,大大影響投資情緒及消費市場的走勢。

中國打房
掀海外投資潮

縱觀亞洲國家和地區,如中國、香港、新加坡等實施嚴厲打房政策,驅使不少中國投資者對外找尋黃金投資地,掀起了一股海外投資潮流。正當歐美政經局勢不明朗,亞洲發達國家嚴厲打房,此時的東南亞國家,無論在天時地利人和,料將比較佔優勢。鄭水興預測,東南亞國家將順應這股優勢,成為海外房地產投資的新興市場。以馬來西亞為例,近年正是海外投資者覬覦的地方,我國政府推行的經濟轉型計劃、2012年財政預算案頒佈系列獎掖措施,也在經濟轉型計劃下積極推行大吉隆坡計劃,以吸引更多的海外投資者,提昇國內的經濟成長,讓我國邁向全球化的舞台。

開放政策吸引外資

政府的獎掖措施除了鼓勵外國投資者加入,我國的房價與亞洲國家相比也普遍偏低。在房產措施方面,我國採取開放政策,寬容以待外國投資者,無可置否,我國將可成為海外投資者的首選市場之一。

鄭水興強調,2012年我國房地產將全面革新,政府為了提昇我國為高收入先進國,積極推行經濟轉型計劃,以刺激經濟與房地產市場,系列計劃如吉隆坡國際金融區、捷運計劃、獎掖旅遊及醫療服務產業等,都被列為重點提昇產業熱度的策略。

雖然2012年經濟展望充滿不確定因素,但相信在大吉隆坡計劃、依斯干達經濟特區、砂拉越再生能源走廊等幾項大型城市基建工程的推行,預計我國仍能憑著地理及經濟穩定的有利因素,在各方面持續平穩發展,加上政府積極提昇旅遊業的獎掖,令坐擁旅遊資產豐富的大馬更具吸引力,料將順勢而上,推動旅遊產業的投資,成為新的投資地點。

結語:
2012年的產業市場可能一反常態,傳統似的最佳產業可能面對窘境,並出現零星泡沫,去年的房地產市場是好壞參半的一年,2012年的房地產市場將會是步步為營的一年,投資者將會發現另一片投資格局,房地產最佳的投資熱點將出現大挪移局面。

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