有些人把门面看得太重要，装修费甚至超过房价，但房价却因为环境等其他因素未能攀升。

举个例子，一个屋主买了30万令吉的排屋，又用了另外的20万令吉来装修房子。

肯定的，与其他普通的房子比较，这间房子的卖价肯定无法以超过50万令吉出售，这主要是因为投资者不懂得以商业的角度来预算开销。

一般的投资者都犯上一项严重的错误，就是房子过度装潢。

装修的成本一般上无法为房子增值太多，而在售卖房子时，也可能只拿回25%左右的投资额。

一般装修若保持得宜，可用上10年，不过若是用在出租方面，装修持久率则要折半，约是5年左右。

如果装修转旧而不及时维修，势必影响租金价格，因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

切记，装修必须面对折旧的风险，也有可能面对购屋者因个人喜好而丧失其价值。

一般的二手市场，购屋者只愿意以20%－40%的价钱来购买有关装修设备，所以如果是以投资的角度来看，避免无法让房子增值或减少不必要的开销，是成功投资的原则之一。

懂得如何预算开销及分析花费用意的投资者才能够避免不必要的浪费，从而提高净利。

买了房子欲做投资，在花每一笔钱之前都必须精打细算。

郑水兴说，装修房子只是一个门面，真正懂得卖房子的，才是产业大哥。

“我从事房地产业最喜欢的是台湾产业的一句名言：会买的不是师傅，会卖的才是师傅。

“房地产业就好像股票市场一样，不管它涨得多厉害，如果你没有将它卖了出去，那还是与你扯不上关系，就只是纸上盈利（paper profit）。”

◎ 专家谈买卖

讲到会卖的才是师傅，郑水兴从两方面切入，与读者分享：

（一）懂得何时放掉你“赚到不能再赚”的产业，或亏到不能再亏的房子？

他说，成功投资者的第一原则：不要等价钱到最顶端时卖屋，最容易卖的时候，是每个人都知道买了你的房子还有赚钱的机会，这才会有买者。

当然，当你的房子价钱继续的飙升，也有可能是出售的时候，因为还有很多房子的涨幅比你的房子更高更快，甚至风险更低。

要赚到最多，不是看你现在的房子还可以赚多少，而是看卖了你的房子，所得到的现金能让你在其他投资中再赚多少。

这就是简单的Opportunity Cost原理。

若价钱爬到最高恐怕就是欲下跌时，而很可能是大跌。

因此，如果你能够跑得快，恭喜你！如果你贪，不给别人赚钱的机会，也就是不给自己逃生的机会。

那么，什么产业是即使亏了也要卖呢？

一，就是你认为接下来三年那房子不可能会有生产性，即不能租到好价或没有使用的价值。

二，若供过于求太过严重，短期内市场无法消化，也得放手。

三，未来10年不可能会有转机的产业，亏得再多也得丢。

四，很难才能出租的房子，一样要丢。

五，若该项产业的需求趋势将会或已经开始出现转变，也得尽快卖出。

（二）如何将房子卖到最高的价钱。

应该如何做，才能够将你的房子卖到最高价钱呢？

这里有几个基本条件必须参考：

一，将你的房子卖给有需要的客户，即供自己使用或居住的买者，这一类的客户属于愿付高价的买者。原因包括其生意范围与地点在附近（商业产业），或因为学校，工作地点，甚至因为亲友居住附近而不得不寻附近房子的客户，就是愿意付出高价的客户。

二，第一次买房子的客户，第一次购屋者一般上只要喜欢，就不会考虑太多买下。

三，如果你能够为购屋者安排简易的贷款计划，一些投资者也愿意以更高的价钱买下。

四，你的房子有其他同样款式房子没有的特别卖点(special features)。比如你的房子或店屋出租给一个好的租户或高的租金，抑或你的房子有更宽阔的空地或特别的风景，或是好风水，这些都是可能的卖点。

五，这一点比较高深，即利用厉害关系来“强迫”客户付出更高的价钱。

欲知更多详情请游览郑水兴官网www.swhengtee.com.my。

二手房产，顾名思义，即在市场上有意出售的完成屋。

二手房产是最容易反映市场房价的房产，但是要投资二手房子却不容易，因为其涉及的层面相当广，投资者无法完全依赖房屋法令的保护。

二手房产，属“你情我愿”的交易。

房地产投资顾问郑水兴说，二手房产将会是未来市场的交易主流。

这是为什么呢？让我们来听听郑水兴如何分析今年的二手房市场。

危机等于机会

目前市场上出现产业泡沫的说法，即供求与炒市会造成产业泡沫，很多人都担心市场会有泡沫，你认为呢？

其实，这也是一种投资的机会，有句话说，有危机的地方就充满机会。

对我来说，任何的变化都是机会，问题是我们有把握利用这样的机会来到的投资的目的吗？

比如说，供过于求，租金猛跌，也是机会，再比如说，国行将贷款条件压低，对有资金或谈判能力的人是机会。

问：谷中城（KLCC）的高档公寓已经出现供过于求的情况，为什么你还认为那是一个投资热点？

答：“市区的需求量反弹与增加的速度会比较快，价格的涨幅度也会更高更快，当然赚钱的潜能就更大。

“而谷中城（KLCC）的情况只是一个暂时性的情况，城市化与全球化、跨国投资、政府政策的改变等因素都会影响其未来走向。“目前的供过于求，只是一个暂时性的情况。”

问：与其他区域比较，市中心的房子值得投资吗？

答：“与其他郊区的房子与公寓比较，市区的房价并不高，因此有大涨的空间。

“而选择城市中的公寓有必须注意一点：如果没有好的基建与方面，城市居住将不会被普遍化，这样一来，其二手房价的涨幅也不会太高。”

供应和需求不均匀

此外，郑水兴也表示，大马二手房价的供应和需求非常地不均匀。就此，他以产业类型和地点来分析。

他说，地点对住宅的类型是很重要的，郊外的高档价钱被炒高了，除非是特殊产业，而好的地段却相对的低，如有地房产。

（一）高档公寓

靠近Mont Kiara（满家乐）和KLCC市区中心一带的高档公寓，目前是供过于求。但是2，3年后的将会有所调整，我对此抱乐观态度。

因为，到时候人口将会有所牵动，一些人口生活需求将会往向上发展，拉近中价和高价的公寓价钱，导致发展得到平衡。

（二）店铺

店铺的二手价市场起伏差不多都一样，好的地方永远多人，地点不好的地方人口自然稀少。

新兴的地区郊外可能会供过于求；历史悠久的住宅区却面对供量不足的情况。

然而，有一点必须注意的，大型购物广场会渐渐地取代店铺。

（三）有地房产

就有地房产的需求量来说，好的地点绝对不会有供不应求的问题，现在很多城镇计划，都是偏离市镇的。

（四）中价公寓

中价公寓的二手房产的价钱除了少数工程之外，一般上尚属偏低，这包括市区的公寓。靠近市区一带，如班登区，旧巴生路一带的价钱也是偏低。

（五）高档房产

而高档公寓和独立式洋房，则属价格失衡和供求失调率严重的二手房产。

他说，在市区的洋房已属于饱和状态，而现在的洋房地区，比较多处于郊外。

“举个例子，孟沙和八打灵一带的独立式洋房有长高的机会，而旧洋房的价格偏低，半独立式洋房会有上升的空间。

“至于围篱的房子和一般的花园有一些差别，如在科技和设施、设备上的不同。所以二手房价也会比一般花园房价来得高。”

◎ 专家谈投资

了解了二手房产的市场走势，有意投资者应该投资什么项目？

他说，富有的投资者，是懂得管理产业让其增值的，所以买家要懂得买，也要懂得卖，更要懂得管理。

“目前，整个市场的房价都还偏低，最有潜能的长期投资为旅游产业、全球化性质产业和发展地。

“而即刻投资选择有，成熟性二手房子、策略性高档公寓和围篱式有地房产。“专家选择性投资则属购物广场单位、办公楼和店铺。”

问，投资二手房与预售屋在市场策略方面有什么不一样？

“二手房产在估计方面比较挑战性，银行贷款数额依靠估计报告，买贵了可能借不到钱。”

那么，在手续上又有什么不一样？在手续方面。二手房产会否比较麻烦？

“在合约拟定方面和地契转让方面，二手房产和预售屋比较不同，因此购买二手房产必须请有经验的律师处理。”

他表示，在投资二手房产方面，市场资讯和谈判技巧都很重要。

“购买二手房子，如人心多变，要清楚二手房的挑战、熟悉对二手房的估价、对二手房的交易程序要清楚、同时更应该熟悉如何从二手房地产市场获利。

而且，二手房的谈判方式千变万化。

“一个成功的谈判不是上战场，而是寻求共识。谈判是先将自己处于对方的位置来进行，了解如果你是对方你会要求什么。

“而且，谈判必须注入感情，并将之融入以达共识。制造让步的结局，你将自己处于让出你一直想争取到的喜好。”

他说， 谈判的基本原则不是靠把口，谈判的成功因素是靠真材实料。

“ 谈判绝对不可采取“ 用火攻火”的方式进行，谈判是让对方有成就感，以达致你要的结局。

“选择谈判的地点，就如买家看风水，最好是邀请对方到自己的办公室来。

“谈判不是“讲数”，别请对方吃饭，也千万别说“相信我吧”，因为这表示自己没有信心。

◎ 投资名句

精明的投资者，绝对不可完全的相信一名卖主的话，任何事情都必须审查来证实才作为决定的参考。

◎ 投资小常识

1. 投资房地产和股票一样，永远不要想卖到最高点，不要叹息你赚不到最高，你就永远第一。要舍，才能得

2. 房地产只卖给自用型的客户才能卖到最高价钱，卖房之前，必须了解怎么样找到自用型买家。

3. 会买的不是师傅，会跑的才是师傅。要留下一些空间给别人，唯有留下诱因，价格才会继续上升，你才可以安全脫身。

商用产业，包括商铺，购物广场，酒店，展示厅和办公楼等。

商用产业变动大， 其价格落差也很大，属盈利非常诱人但风险也非常高的一项投资。

其融资难度高，管理技术更不简单，所以投资者必须确保自己能够掌握相关的资讯与专业知识。

郑水兴说，华人一般上还是喜欢投资商用产业，皆因为这几十年来他们都在商用产业赚钱发达。

“因此，他们假设投资商用产业很容易大赚。但事实上，从2009年开始，这个情形已经完全的改变了。”

“商用产业需要更专业的分析与了解来作出投资的决定，但偏偏我国的商用房地产资讯非常缺乏。”

“一般上，投资者都是靠自觉取定，这是非常的危险。”

他说，很多投资商都缺乏一个全面性的投资策略，他们是以建筑成本来估价。

“要记得，商用产业的价值不是看他的建筑材料有多昂贵，而是看它的使用空间有多少价值。”

“即使产业本身只是一家亚答屋，只要产业能够为使用者的生意赚大钱，再高的价格也有人买。”

“举个例子，之前没有人要的烂店屋可能只值二十多万令吉，但之后因为可以用来养燕而卖得一百万令吉。”

“这就是其空间与价值的计算法。”

“因此，便宜的商用产业并不一定是最好赚的。”

而投资者之所以会面对缺乏商用产业研究与资料的窘境，当中最主要的原因是其偏高的费用让一般投资者不敢恭候。

郑水兴表示，商用产业需要能干的管理人才，然而市场上的商用产业业主与个人投资者却很少愿意聘用此类专业人士。

“ 此外， 投资者本身也缺乏管理知识，因此无法从中赚取应得的丰厚盈利。”

产业管理影响大商用产业与住宅产业比较，各有不同点。

“住宅的盈利与风险一般都容易预测，而且其走势也相当趋稳。”

“买房子时，我们不在意卖者赚了我们多少钱或亏了多少才想卖。”

“我们只在意买了之后，将来我们可以在这项产业赚到多少！”

但是，商用产业有两个现象，一就是非常出色，二就是非常糟糕，所以投资商用产业必须是一项专业的工作。

“商用产业的贷款融资比起住宅产业会更加的不容易，而且贷款额也相对的低，投资者必须用更多的现金来投资。”

“而且，产业管理对商业产业的影响非常大。管理方式，可以让商用产业增值，也可以让商用产业失败。所以说，管理的专业程度是最大的考验。”

“因此，奉劝投资者必须在投资上作出更好的投资组合，即必须将您的投资分散在商用产业、住宅产业甚至是工业产业。”

“这样做，可以避免在发生问题时候陷入困境，也能大幅度的降低“受伤”的程度。”

他说，成功的投资者是能够感应潜伏的危机，洞悉隐藏的机会，这一点在商用产业的投资更加的明显。

投资名句：产业的价值，建立于其使用空间。产业投资回酬的高低，在于业主本身如何设计那个空间，之后再看其所设计的空间到底有多少人需要。

房地产投资是一项生意，既然是一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式去进行。

它就像是我们的生活，必须先有一个确定的目标，并谨慎地审核与调查，再进行分析与研究，才放下你的订金。

切记，不是很多人一窝蜂抢着去买的就是好产业，更不要因为你的亲戚买了就跟着去买。

你本身必须头脑清晰、专业探讨后才作出决定，因为你必须对自己的决定负责任。

将个人喜好、偏好注入投资决定的过程，通常都会失去很多真正的投资良机，或作出错误的决定。一般好的预售产业都会提供超过10%回酬。

但必须注意的是预售屋不能够即可征收租金，一般上都要等到上两三年建好以后才开始招租，而且还必须与同时拿屋的投资者争抢租户。

千万要记得老投资家常说的：绝对不可完全相信一名卖主的话，任何事情都必须审查来验证，才作为决定的参考。

（Never believe everything what seller tells you, it must be always verified）

如何选择发展商？

在发展极速的城市里，房地产业更是蓬勃发展的项目之一。尤其现在很多人都朝“我想有个家”或“买间房子供投资”的想法前进。

在投资之前，地点比较重要，还是发展商的背景比较重要？

房地产投资顾问郑水兴表示，好的发展商可以改变地点的价格，好的地点可以让发展商如虎添翼。

对于投资者购买预售屋是否成功，发展商又扮演着怎么样的一个角色？

“发展商扮演一个极其重要的角色，尤其是在选择地段、建对屋类和正确售价等方面。”

问，怎么样的发展商才是首选？或者换一句话说，要怎么看哪一个发展商是好的？

“创新有责任的发展商是我们选择的对象，财务状况稳定，工程能够受大众欢迎。”

那，应该如何确定某某发展商的品质是好？如何确保他们的管理是一流？是不是应该看他们的记录，还是要看公司规模的大小？

大小规模非关键

针对这一点，就应该研究发展商的热忱、专业队伍等，记录不表示会是永远是好的，大的发展商并不表示不会倒台。

“此外，现在的发展商好像每一个都是好好先生，对投资者相争献殷勤，购物优惠配套层出不穷，让投资者眼花缭乱，到底这些配套对投资者有什么好处，投资者又应该如何判断优惠对我们的利益到底有多少呢？

“真正的配套就是好的配套，专有配套，少数人得到的配套才是好的配套。”

他举例说，最近市场投资者到处疯狂地买房。

“这当中的主要原因是因为从去年开始，房地产发展商的优惠策略层出不穷地推出，激起了抢购预售屋的热潮。”

也是房地产投资讲师的郑水兴说，在他过去的讲座会中，他一直强调“当每一个人一窝蜂地入场时候，投资者可要特别小心。情绪会迷惑了房地产的实值，最烂的发展商也可以卖得嘻嘻大笑。

“但市场非常热的时候也不见得不可以入场。”

“我时常强调，任何时候都是投资地产的好时候。不管市道如何，任何时候都有好的产业，都有赚大钱的好机会。”

简单来说，就得看投资者懂不懂得买？“是的，很多发展商都推出了无法抗拒的购屋配套。

“但我在选购的时候却发现很多配套事实上对投资者没有多大的利益可谈。”

“无论如何，投资者在喧哗的市场中必须得冷静分析，有关的产业与优惠是不是有超投资利益。”

同时，拥有19年房地产经纪人经验的他还提供了以下几点供有兴趣者参考：

1_供过于求：

市场炽热，投资者失去理智般购买，对精明的投资者其实是一个很好赚钱的机会。因为投资者可以 轻易地为自己的投资组合作出调整，抛售不值得保留的项目，其中包括供过于求的项目。

而对于进场购买的投资者，则得特别注意供过于求的周期，因为当每个人都在抢购的时候，供过于求的现象并不会马上出现，它通常会在2、3年后才爆发。

因此，除非是短期投资，否则得特别小心。但同一类型的产业即使供过于求也不见得所有同类型的产业都不值得投资，其地点会作出最终的决定。

一些地点，不管市场如何的供过于求，价钱如何地攀高，还是可以考虑，主要的原因是房地产的价钱实在其空间的使用价值，购物者不会在意在“需要的”地点给予超值的房价。

2_“屋”有所值：

优惠的配套是必须真正从实值中扣除，优惠也必须是少数人得到的，才算是优惠，整体的价钱是准绳。

3_拍卖情绪危机：

炒楼的情绪，很容易让投资者失去理智，因此必须将当时入场的因素考虑得当。