谷中城还未成名之前，旧古仔路就已经发迹了，现在是人潮云集之地。

俗语说：“一命、二运、三风水。”由此可见，命运在冥冥之中早有定数。然而，原来不仅人的命运如此，地的命运亦如此。

不相信吗？郑水兴国际房地产投资俱乐部创办人郑水兴向记者表示，吉隆坡有一个地区叫“郊外岭”（Taman Desa），它的命运便是与谷中城（Mid Valley）相连。

与谷中城“同命”相连

他说：“每个地区都有个‘运’，而郊外岭的‘运’注定是与谷中城紧紧相连。”

在 上世纪80年代，谷中城开始酝酿，等待崛起。惟事与愿违，不管它如何努力求变，就是发展不起来；反而，坐落在旧巴生路（Jalan Klang Lama）的华联花园（Taman OUG）以及毗邻的旧古仔路（Kuchai Lama）就先发迹。 幸好“皇天不负有心地”，经过数十年的波折，谷中城终于成型了。

郑水兴说：“随着谷中城日益受欢迎，连带附近的士布爹（Seputeh）以及郊外岭也开始备受追捧。”

根据调查数据，在1992年，郊外岭的双层排屋（面积为22X75及22X100）售价介于25万至35万令吉之间；到了1996年，其价格已涨至35万至40万令吉水平。

金融风暴不影响屋价

郑水兴指出，尽管1996年适逢金融风暴，可是直至2006年左右，郊外岭的屋价并没有因此而暴跌，反而持稳在45万至50万令吉水平。

“到了2008年，郊外岭的屋价才真正上涨，这主要是投资者对房地产的投资意识日益提升，开始懂得如何为某个地区的地价进行重新评估所致，而这就是成功将郊外岭屋价推高至目前的70万至80万令吉的关键。”

接近市区 有助屋价走势

鉴于屋价已经飙高，投资者难免会担忧是否值得继续投资。素有“房东博士”之称的郑水兴也了解投资者的心情与忧虑，遂举出以下例子，大派定心丸。

他说：“在90年代尾至2000年初期间，郊外岭的高级公寓与排屋的价格皆徘徊在40万令吉左右。高级公寓价格偏高，主要是需求推高所致，反而排屋转手率不高，所以价格也没有什么起落。”

他指出，从1996/97年至2003/04年，高级公寓价格从20多万令吉飙至35万令吉，依10年周期来说，这个涨幅是合理的。

“或许很多人会问，现在屋价已经涨到70万至80万令吉，是不是偏高呢？我想说的是，以巴生谷一带屋价来说，这个价格是合理的。

“郊外岭绝对还有投资的空间，屋价有可能在两、三年内达致100万令吉水平，因为它靠近吉隆坡市中心，是一个地点理想，而且设施完善的地区。”

低密度交通方便

郑水兴认为，郊外岭之所以会崛起为一个理想的投资地点，关键在于其密度较低以及交通方便。

他披露：“基本上，这一带的建筑物并不多。随着这个地区成为交通枢纽，可衔接多条高速大道后，附近才开始陆续兴建更多的高级公寓、店铺、洋房以及办公楼等。

郊外岭店铺吃香

“郊外岭已经形成独立社区，交通方便是让其迅速吸引人潮，崛起为火红地区的关键；还有，这里的店铺比其他地区更有看头；在2至4年前，店铺价格仅介于120万至140万令吉，现在已经弹升至180万至190万令吉了。”

他补充：“假设附近这个机场顺利发展的话，这一带的产业价格肯定水涨船高。众所周知，谷中城将会继续拓展，并且已经带旺士布爹一带，导致产业价格狂飙。

“假设郊外岭持续发展下去，这里的产业价格肯定会增值。”

基于发展潜能无限，郑水兴看好店铺价格有望上升至200万令吉以上。

巴生谷仍缺洋房

随着生活水准提升，加上现代人越来越追求物质享受，洋房需求也随之上扬。

然而，除了白沙罗与孟沙之外，巴生谷视乎缺乏了真正的住宅型洋房。

郑水兴说：“郊外岭真的很少洋房，虽然这里的洋房占地很大，可是数量却很少。对于洋房来说，除了必须注意基建设施外，还必须留意整个环境的绿色成分，而郊外岭的洋房则胜在绿色成分指数相当高。

常言道：“长江后浪推前浪，浮事新人换旧人。”原来这不止会发生在人事身上，连产业也同样难逃新旧交替这个永恒不变的定律！

在郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人兼总裁郑水兴眼中，位于雪州八打灵再也的办公楼与商铺，是产业新旧交替的最佳借镜。

他表示：“我们之所以相中八打灵再也这个产业热点，主要是它是一个综合新旧产业的地区，集合许多可以投资的产业类型。

“投资在一个多变化的地方，才是最好的投资。”

他续说：“我们可以在八打灵再也看到新兴办公楼以及旧店铺。现在地价那么贵，加上八打灵再也是一个黄金投资地点，所以很难兴建新店铺。”

隆最早卫星市

根据资料，八打灵再也最初是在1952年，英国人为了解决吉隆坡人口过剩问题而兴建，面积为97.2平方公里，是吉隆坡最早的卫星市。

八打灵再也的居民拥有许多传统店铺，以及一些中型或大型购物中心的选择。

大型购物中心有万达广场、Ikano Power Centre、The Curve、Amcorp Mall与Tropicana City Mall。

商业中心则分布在各个重要地点，例如SS2、Damansara Utama、Dataran Sunway、格拉纳再也、白沙罗再也、Taman Megah、SS3、14区、东南亚公园、新城和老城。在八打灵再也发展的早期，当地店铺主要只分布在老城、新城或14区。

可考虑办公楼

随着许多公司陆续冒起，人们可以在八打灵公园看到许多新兴办公楼，郑水兴建议投资者不妨考虑投资办公楼，并首推八打灵新区，即从Jalan Utara到Jalan Barat，最多最新办公楼的地区。

询及为何选择这一带时，他说：“这一带算是商业重心，不容易移走。”

基于八打灵再也一直以来只是卫星市，与吉隆坡始终有一段距离，所以办公楼租金自然不能相提并论。

郑水兴说：“八打灵再也与吉隆坡市中心的办公楼租金仍有很大差距！吉隆坡市区的办公楼租金是每平方尺9至10令吉，八打灵再也为每平方尺4至5令吉，两者租金相差大概50%。

“如果八打灵再也商业区可以与吉隆坡拉拢关系，变成一体的话，那么八打灵再也的办公楼租金就会慢慢上涨。”

他说：“一直以来，位于金融或经济重区的办公楼才有它的价值，八打灵再也这一带有一个好处就是，它与吉隆坡的距离之间有谷中城、吉隆坡中环以及Bangsar South，这里零零星星建起来的都是商业区，把八打灵再也和吉隆坡的距离拉得很近。”

交通四通八达

郑水兴认为，假设一些新兴地区崛起多项新工程、新产业的话，那么商铺地位有可能会面对威胁。

他举例：“就好像14区以及Jaya 33广场。自从Jaya 33广场崛起后，位于14区的商铺就受到影响了。

“很多商铺还能够良好地生存，主要是有很多住宅区以及频繁的商业活动所支撑。”

他指出，一个好的商业区，交通一定拥挤，惟八打灵再也的交通设施和基础设施发展良好，是一个很好的缓冲剂。

他说：“这里的交通系统四通八达，虽然是交通拥挤，但是还有很多高速公路可以带你到东南西北。”

他指出，基于八打灵再也是属于新旧交替的地区，加上又有很多不同种类的产业，所以必须进行详细研究。

总括而言，郑水兴可以肯定口吻表示：“这里是一个很好的投资地点。”

租金增长潜能大，加上新区商用产业崛起，会否影响旧区发展？

郑水兴表示，现在新区商用产业价钱都很高，位于孟沙路那一带的办公楼租金已经涨到每平方尺800至900令吉。

“此外，靠近谷中城的办公楼租金，也同样飙升至每平方尺800至900令吉，快逼近1000令吉大关了！”

反观，八打灵再也的办公楼租金才每平方尺500、600甚至是700令吉，也就是说因为有旧区的因素存在，所以价格上涨得比较慢一点。

“不过，如果租金上涨的话，要上探到1000令吉，甚至是超过这个水平，都是有可能的。这就是为什么我说八打灵再也的办公楼有投资潜能，就是这个原因。”

●南洋商报

随着国内多位产业专家否决了本地产业市场存在泡沫危机后，今年的产业市场又将出现怎样的格局呢？

越来越多投资者希望通过产业投资迅速累积财富，只要是地点理想、价格合理以及投资回酬可观的黄金地点，皆迅速被投资者一扫而空。

为了让投资者更加了解今年的产业市场趋势，《南洋商报》特别邀请“房东博士”郑水兴点出巴生谷10大热点。

希望投资者可藉着这小小贴士，让手头上的资金发挥最大效益，将财富如雪球般越滚越大！

1.武吉锡兰（Bukit Ceylon）：金三角真正住宅区

武吉锡兰位于吉隆坡金三角理想地带，是唯一且真正的住宅区，目前主要是以发展高档公寓为主，因此，被视为最具潜能的投资热点，而服务式公寓也倍获看好将出线。

首相拿督斯里纳吉所推行的经济转型计划（ETP），涵盖大吉隆坡（巴生谷）计划、吉隆坡捷运（MRT）系统计划、100层摩天楼计划以及其他大型项目等，还有望进一步推动吉隆坡金三角的商业、购物和旅游活动。

2.安邦 U-Thant ：具特色理想住宅区

U-Thant位于安邦路，与西方大使馆如美国大使馆、英国最高专员署、法国大使馆、西班牙大使馆和俄罗斯大使馆等，仅相差数百米之远。

这个低密度的住宅区仅距离吉隆坡城中城（KLCC）两公里，不失为一个极具特色的理想住宅区。尽管该区以兴建高档公寓为主，但是最理想的产业投资是小栋高档公寓（3至5层）。

3.八打灵再也市中心

北路（Jalan Utara）至东路（Jalan Timur）：国际企业聚集点

八打灵再也是一个国际企业聚集点，集合了多家跨国公司的总部与厂房，为吸引汹涌人潮的关键。

雪州经济发展局（PKNS）在当地拥有六块地皮，并计划兴建多项大型工程，其中包括酒店、商业建筑物以及将旧厂房发展为新项目等等，这计划预料将把八打灵再也市中心重组，继续强化这股旺气。

4.双溪毛糯（靠近捷运地方）

自从政府宣布推行新捷运计划后，有幸“入围”的双溪毛糯顿时吸引了众人的目光，相信可炒热附近一带产业。

假设政府如期进行各种发展项目，双溪毛糯的基建设施将更为齐全，所以投资者不妨投资在土地与有地中价（介于20万至50万令吉）房子。

5.蕉赖马鲁里/克可灵路（Jalan Cochrane）

自从1998年爆发亚洲金融风暴以来，过去15年的住宅产业发展计划皆偏重在市中心以外的范围，主要是市中心的交通阻塞，为人民造成诸多不便所致。

政府将在2010年至2020年期间，实行多项大型项目，将让基建设备更为完善，加上附近将兴建金融中心与机场，所以发展潜能备受看好，首推中价公寓。

6.加影（Kajang）

加影（Kajang），位于吉隆玻东南约20公里的地方，号称是马来西亚拥有最多客家人聚居的市镇，人口大约20万人（2000年的统计），是个百年旧城，如果由开埠开始推算，至今已有140年历史了。

近年来，加影的发展已经逐渐成型，更因沙爹闻名而被称为“沙爹城”。近期，加影更获选为新捷运计划的发展地点之一（连接双溪毛糯及加影通往吉隆坡市中心），预计可带旺当地产业市场走势。

投资者可选择地点理想的商铺和中上层有地房产，作为投资目标。

7.士布爹（Seputeh）、郊外岭（Taman Desa）和 旧古仔路（Kuchai Lama）

随着谷中城（Mid Valley）崛起，成为时下瞎拼（Shopping）王最夯的购物中心后，连带毗邻的士布爹、郊外岭和旧古仔路也富贵起来。

上述三大地点成为最新投资热点，关键在于密度较低以及交通方便，可衔接多条高速大道。

尽管屋价已经上涨，惟基于靠近吉隆坡市中心，而且设施完善，所以不失为一个理想投资地点，建议投资者选购中上公寓。

8.淡江（Ulu Klang）

基于围篱式洋房越来越受消费者欢迎，加上淡江兼具绿色和低密度两大优势，自然受产业发展商爱戴，在当地建十多个围篱式洋房产业发展项目。

从国家动物园至Ampang Point一带的围篱式洋房，价格皆相当实惠，因而取得非常理想的认购率。

9.八打灵再也旧型工厂或独立式建筑物

随着国家不断发展，社会不断进步，旧式建筑物终有一天会被新建筑物淘汰与取代。

八打灵再也的旧型工厂和独立式建筑物，拥有最大重建发展潜能，根据发展价值计算，它们盈利相当高。

10.从武吉加里尔（Bukit Jalil）至怡观园（Equine Park）

武吉加里尔除了拥有可容纳万人的室内体育馆之外，还拥有医疗学院、购物中心以及捷运等，而富都车站在今年初迁至该处后，让人潮更见汹涌。

至于沙登怡观园，除了人潮聚集之外，其道路也四通八达，因此，产业发展计划也越来越蓬勃。

最值得投资的产业是中高有地房产，排屋价格介于30万至60万令吉，洋房价格则介于200万至400万令吉。