专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

房东一般都认为，人多好办事，委任多名经纪同时出击总好过将产业以授权独家代理( Sole and Exclusive Agency )式来得好，这一点对普通产品或服务或许是对的，但对于专业服务这一行，笔者身为专业人士绝对不敢认同。然而，笔者也不得不承认，身为发展中国家社会的一分子，法规品格有时是当不了标准，因此，今天我们还是得谈谈「利」与「弊」。

原本绝对是利的方式，为何会有弊的存在呢？一是业主担心遇人不俗，聘请到不专业的经纪，抱着买多中的机会也多的心态。二是担心单一经纪网络不强，宣传与曝光率不高，让其产业更慢租出。三是不想依赖单一经纪，担心他态度有问题，不能尽全力为这个产业服务，专注其他容易出租的产业，而延慢了这项产业的出租的时间与机会。

早一个月租出，早一个月有收入，房东都了解这基本原理，心急的业主也因此认为越多的产业经纪，出租的机会就更高，更快，让多名产业经纪去互相竞争，业主就越「有势」，越占上风，但事实上是否是如此呢？根据我们十五年来的经验，笔者认为不然。

为什么呢？委任独一的经纪到底有什么好处呢？如果业主对经纪例规有认识，对该代理公司的专业认同，在这样的条件下，笔者认为好处是绝对的。

首先，前几篇谈过独家代理让房东的产业更有保障，万一该房子受到破坏，受到有心者用于非法用途，发生火灾，或该「不动产」里边的「动产」被偷了移了，冤有头，债有主，业主不会因为委任多位经纪而给他们互相推卸责任的机会，而注册的经纪老板也能够申请「专业赔偿保险」来补偿您的损失。

再者，业主认真信任，经纪也更加认真更负于承诺，不敢怠慢，这是人与人之间的基本互动的双向原理，业主也能在授权书列出更严厉详细的条件，更何况单一授权代理附上有意义的「有效代理期限」能给经纪在有关期限完成任务的压力，让您更快成为有租收房东。

再三，独家代理会让您的产业更加保值甚至增值，让您委任的代理与客户谈判的时候更占上风。您的产业也因此增加“神秘感”。委任多名经纪，特别是让他们将您宝贵的产业贴上杂乱的招租广告牌，会让有心租户感觉到您的产业很低贱（Cheap）,曝光太多，同项产业七八个经纪在报上刊登不但将您的产业便宜化，也影响了整个区域的产业价格，让客户以为该区大把同类产业在招租，客户也因此期望更便宜的租金，富房东的产业也更难租得到预期的效果。另外，单一专业经纪也能帮业主审核租户背景，操过滤作用。相反的，多名经纪很容易招惹「不良」客户。

第五，当您的产业标明独家代理的信息时，可杜绝非法产业代理混水摸鱼，利用您的产业骗取定金 （请参考第六篇），而即使被骗事件不幸发生在您的产业，您也因为委任的是独家经纪而不需负责，您的独家代理在法律上已经有效的通过大众媒介体宣布了。

客户利用多名代理的弊病来获取利益的例子也屡见不鲜，这是第六点。多名经纪造成恶性竞争，经纪担心其他代理疾足先得而顾不了业主利益，用尽心思来劝业主就范。当客户认为该屋租不出，就会通过最能为他争取利益的经纪来与屋主谈判，或用不同经纪向业主灌输该产业低市价的信息，这让屋主以为多名经纪「路」更多的想法事与愿违，业主因此在谈判中更处下风。我本身亲经此历，坚持遵守屋主要求三千令吉租金的指示，更何况市价的确为此，但该客户则通过多名经纪制造假相，以RM2800成交，让为了屋主利益的我亏了一单生意，试想在多名代理竞争下，经纪怎么不为自己着想呢？

另外，单一经纪可避免多名经纪竞招而酿曝光率太高，并造成各经纪皆刊登屋主可接受的最低价，否则，客户就会跑向另一家，竞低只会造成业主吃亏，因为他们将屋主推向没有商榷的余地。

而最后一点也是最重要的一点，屋主没有必要暴露自己，辛苦的与多位经纪不断联络，如果业主有这么多的时间应付这么多的经纪，倒不如自己招租。单一经纪可让屋主避免沟通的烦扰，并可要求独家经纪定期向他报告进展，经纪也因为全权处理而可根据对市场反应的掌握，更容易整理与分析，让业主对自己的产业招租活动因此了如指掌，且更能掌握招租的策略。

业主担心独家产业代理会让其产业限制曝光率，更慢租出是多余的，因为只要经纪答应定时刊登广告或执行其他推销方式，整个市场还是可以接触到该产业，而一般经纪也与其他经纪商联线共事，配合招租，因此，单一经纪一样可以将您的产业开放给多名经纪来接触到有潜能的客户，但却不需要公开通过多名经纪面向群众。

因此，在舍弃‘弊’的情况下，又能维持‘利’的因素，何乐不为？