有钱当房东也有风险

当房东并非全无风险,依我的经验所见,投资买房出租一般会遇上8大风险,对于全无认识的初哥而言,这些风险隨时都会形成巨大的跘脚石,让经验不足的房东栽跟斗,当不了富房东反而可能还要赔钱兼惹上一箩筐的麻烦。


只要鉴定和了解风险,然后拟定对策,就能胸有成竹的踏出当富房东的第一步,再加上专业管理和圆滑的外交手腕,登上一品富房东宝座指日可待。

让我们看看有钱当房东会遇到什么大风险:

房子空置的风险
笔者从事房地产代理17年,鲜少见过房子出租10年租约不断的租赁(商用产业除外),一般的租赁期都是2、3年,一些甚至有更短的租赁期。当房东的确是一条长远的路,期间租户如走马灯般不停更換,在租户更迭交接的当儿,如果銜接得不好,就会出现房子空置的风险。

根据租赁市场回馈,物业每年的租金扣除各项费用后,遗下约80%的收入。举例,你有一所房子月租5千令吉,如果每两年更換一个租户,除去10%附加费用和10%空置期损失,意即5千令吉乘以24个月等于12万令吉,扣去20%损失,等于2万4千令吉,这不是小数目;更何况,房子空置就会影响收入,房子空置越久,收入越低,影响投资回酬。

当然,面对一名长期租户总好比面对5个短期租户,有时在租金和其他方面作出优惠,可留住好租户,长久计除笨有精,拨出的优惠可从房子空置期中赚回来。

贷款利率变化的风险
许多人都是使用贷款便利来购买房子,并按照月租收入当作月还行贷款额的标准,这是非常危险的,会很容易受到无可预料的变化所影响,这种情况在经济不稳定的时候更显著。

例如,银行利率上升,月还贷款额也会水涨船高;但往往租金收益却往下调整;房子空置期拉长等,直接影响缴还银行贷款的预算,出现入不敷出,肯定会进一步影响到家计和引发其他问题。
因此,投资者应该打消“以租养房”的念头,避免本身陷入财务困境。

租金市场变化
市场租金动荡不定,这是正常不过的事,特別是对高档物业来说,这种变化尤为明显,影响房业租金价格水平的因素很多,除了房地业市场本身的影响外,还要受到国家经济不景气、周边屋业发展、政府规划等的宏观和微观影响。

这会直接造成租约届滿后,房子的空置期更长;因此租金越稳定,租户的更換频率越少,房子也更容易出租,空置期则越短。
拖租欠租的风险
一些租户习惯性拖欠租金,房东稍微松懈,租户可能就得寸进尺,越欠越多,最后可能在霎那间消失人间,因此,有租约并不能保证有租收,风险依然存在。

装修折旧风险
一般装修若保持得宜,可用上10年,不过若是用在出租方面,装修持久率则要折半,约是5年左右,如果装修转旧而不及时维修,势必影响租金价格,因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

纠纷风险
租户居住期间如果发生破坏房屋设施或结构的问题,极可能会引发纠纷风波,导致房东受气,并要费时费力向租户索赔。

房子遭到滥用的风险
一些居心不良租户假藉租房子另作用途,诸如制毒、收藏贼赃、安顿非法外劳等等,一旦受到执法部队上门取缔,房东也会受到牵连。


房东被劫被骗的风险
房东不时也得面对被劫被骗的风险,这种事情虽然不常在马来西亚发生,却常在一些人的身上发生,详情可参考我部落格中的一些案例。


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