有钱当房东也有风险

当房东并非全无风险,依我的经验所见,投资买房出租一般会遇上8大风险,对于全无认识的初哥而言,这些风险隨时都会形成巨大的跘脚石,让经验不足的房东栽跟斗,当不了富房东反而可能还要赔钱兼惹上一箩筐的麻烦。


只要鉴定和了解风险,然后拟定对策,就能胸有成竹的踏出当富房东的第一步,再加上专业管理和圆滑的外交手腕,登上一品富房东宝座指日可待。

让我们看看有钱当房东会遇到什么大风险:

房子空置的风险
笔者从事房地产代理17年,鲜少见过房子出租10年租约不断的租赁(商用产业除外),一般的租赁期都是2、3年,一些甚至有更短的租赁期。当房东的确是一条长远的路,期间租户如走马灯般不停更換,在租户更迭交接的当儿,如果銜接得不好,就会出现房子空置的风险。

根据租赁市场回馈,物业每年的租金扣除各项费用后,遗下约80%的收入。举例,你有一所房子月租5千令吉,如果每两年更換一个租户,除去10%附加费用和10%空置期损失,意即5千令吉乘以24个月等于12万令吉,扣去20%损失,等于2万4千令吉,这不是小数目;更何况,房子空置就会影响收入,房子空置越久,收入越低,影响投资回酬。

当然,面对一名长期租户总好比面对5个短期租户,有时在租金和其他方面作出优惠,可留住好租户,长久计除笨有精,拨出的优惠可从房子空置期中赚回来。

贷款利率变化的风险
许多人都是使用贷款便利来购买房子,并按照月租收入当作月还行贷款额的标准,这是非常危险的,会很容易受到无可预料的变化所影响,这种情况在经济不稳定的时候更显著。

例如,银行利率上升,月还贷款额也会水涨船高;但往往租金收益却往下调整;房子空置期拉长等,直接影响缴还银行贷款的预算,出现入不敷出,肯定会进一步影响到家计和引发其他问题。
因此,投资者应该打消“以租养房”的念头,避免本身陷入财务困境。

租金市场变化
市场租金动荡不定,这是正常不过的事,特別是对高档物业来说,这种变化尤为明显,影响房业租金价格水平的因素很多,除了房地业市场本身的影响外,还要受到国家经济不景气、周边屋业发展、政府规划等的宏观和微观影响。

这会直接造成租约届滿后,房子的空置期更长;因此租金越稳定,租户的更換频率越少,房子也更容易出租,空置期则越短。
拖租欠租的风险
一些租户习惯性拖欠租金,房东稍微松懈,租户可能就得寸进尺,越欠越多,最后可能在霎那间消失人间,因此,有租约并不能保证有租收,风险依然存在。

装修折旧风险
一般装修若保持得宜,可用上10年,不过若是用在出租方面,装修持久率则要折半,约是5年左右,如果装修转旧而不及时维修,势必影响租金价格,因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

纠纷风险
租户居住期间如果发生破坏房屋设施或结构的问题,极可能会引发纠纷风波,导致房东受气,并要费时费力向租户索赔。

房子遭到滥用的风险
一些居心不良租户假藉租房子另作用途,诸如制毒、收藏贼赃、安顿非法外劳等等,一旦受到执法部队上门取缔,房东也会受到牵连。


房东被劫被骗的风险
房东不时也得面对被劫被骗的风险,这种事情虽然不常在马来西亚发生,却常在一些人的身上发生,详情可参考我部落格中的一些案例。


经济风暴中投资房地产赚大钱 – 郑水兴讲座会

经济风暴中投资房地产赚大钱 – 郑水兴讲座会
( 注:原本于本月12日举办的有关讲座因主办当局展延房地产展销会而跟着展期,本人因此将于明年2月28日另外举办一场同样的讲座,有意参加者请电邮至swhengtee@yahoo.com注册)

主讲人 : 郑水兴 ( Swhengtee Property Talk )
日期 : 2009年2月28日 ( 星期六 )
时间 : 2:00pm – 5:30 pm
地点 : TBC
票价 : TBC (包括茶点、讲义、房产地图、免费杂志等等)
订票热线: 03-7983 0103,016-2020 001。

流程表 /内容

2:00pm 入席

2:15pm 司仪介绍

2:20pm 经济海啸何时了,投资良机怎预料。

(现在是不是投资房地产的好时机?)

3:30pm 茶点

3:45pm 怎么在危机中投资房地产赚大钱。

(买什么样的产业才能赚得最多?

5:30pm 再见!


郑水兴房地产讲座


取消土著买屋折扣优惠

富有土著买屋折扣优惠对其他购屋者不公平


们在社会上已经对这项不公平的政策呐喊了好一段时间,是时候作个交代!


我希望政府能认真的看待这项带有绝对的歧视且实行已经很久的不公平政策,虽然改变此政策还是必须通过这批掌权的富土著的“恩准”,虽然他们又要被压迫的人不可挑战所谓的他的特权,我还是对我们的国家抱着那一点点的希望。

房屋及地方政府部正在研究取消土著购买高档房地产的折扣优惠,部长黄家泉周一在国会下议院,针对乌鲁拉让区国会议员比利阿必的附加提问这样的作答。

黄家泉说,该部将与州政府洽商,以便制定一项机制,加速出售保留给土著,但无人问津的房屋。

他也说,房屋发展商也向部门反映,价值介于50至100万的豪华房地产,不应给予土著优惠或折扣。

“目前,我们还在商讨这项建议,因为这是州政府的权力,我们正寻求双方的共识,以便能制定大家可接受的方案,包括确保有关的折扣可利惠真正需要的人。”

商縮短保留土著單位期限

他也指出,由於出現保留給土著的房屋固打反應不佳問題,因此房屋及地方政府部與州政府商談,以縮短保留土著房屋固打的期限,以減輕發展商的負擔。

他說,有一些保留給土著的房屋在5年後仍無人問津,這已加重發展商的負擔。

對於土著購買豪宅應獲得折扣價的建議,他說,由於這是州政府的權限,因此如果有需要,可能可以商談以讓真正有需求的土著,購買豪宅可以享有一定的優惠。

外国人购买50万令吉商业房产免FIC

新任财政部长拿督斯里纳吉11月4日宣布,外国人和外资可以在不经外资委员会(FIC)的批准下,购买50万令吉或以上的商业房地产,但首要条件必须是作为个人用途。

这项举措是为了吸引更多外资,刺激国內的房地产展,不失是振兴我国经济的其中一个配套。

尽管金融海啸席卷全球,造成全球化的经济不景,可是我国进一步开放外资进军国內产业,相信会刺激一蹶不振的国內低迷经济,扯动经济链而带动其他行业。

我国没有购买美国房屋次贷衍生产品,而且信用评价稳定,相信在这场金融海啸中蒙受的打击不大,加上国內政治因素逐渐趋稳,出口和內需强大,预料很快就会回弹,重归稳健成长轨道。
我国的低通膨率、设厂成本低宜、熟练人力资源、政府鼓励外资奖掖等等条件,有利吸引更多外资。

此外,政府豁免钢铁、钢筋和洋灰入口稅,加上石油降价,大大纾缓建筑业的压力,预料早前搁置的建设和新发展计划会重新启动和如期进行。

虽然纳吉把我国明年的经济增长率降至3.5%,但不至降到负成长或者陷入衰退状况。

我国房地产价格在亚洲或者东南亚区域处于低价,比较上海、深圳、新加坡、香港、东京、首尔、曼谷,甚至于胡志明市,我国房地产价确是远远落在后头,这是鉴于我国政府囿限外国人炒卖房地产,致使产业价格增长速度缓慢,隨着政府逐渐放宽外资进军产业的限制,产业价格飞涨指日可待。

马来西亚房地产最值钱的地区坐落在以双子塔周遭3公里的金三角区域,产业价格介于1千到2千500令吉一平方尺,相较毗邻的新加坡7千500令吉一平方尺和曼谷的3千令吉以上一平方尺而言,金三角区域的房地产的升值空间非常大。

《福布斯》早前对全球新兴市场展开的房地产市场调查,理出一分10大前景光明名单,在這份名单里,大马排名第二,是相当可贺可喜的事。

大马是贸易全球化的其中一個大贏家,其中一个因素是,从地理位置看,我国与中国、日本及印度的距离不远,此外,她与美国也保持紧密的贸易联系。

我认为众投资家期待的房地产最低点已经到了,明年3月之前,一些产业已经渡过寒冬,并开始回扬,这半年内是时候物色有潜能的产业项目进场。但切记,千万不可投资一些供过于求幅度太大的产业,这类产业至少在两年内无法大力回弹,盈利不高,不值得冒险投资。

马来西亚房地产市场介绍

马来西亚政府根据国内经济和房地产市场发展情况,采取了阶段性政策调控措施,较好地解决了居民住房问题,并使房地产市场多年来呈现整体平稳发展的态势。其部分做法对我国当前房价过热,普通住宅供需矛盾突出等有一定的借鉴意义。

一、依法管理、使用和买卖土地

  马宪法规定土地属于州务问题,各州均设有土地局,1966年1月1日起生效的国家土地法典(The National Land Code 1965)是马最主要的土地法律框架。各州(沙巴、砂捞越两州除外)在联邦政府监督下,可制定本州的土地政策。宪法和国家土地法典均规定土地可以成为私有 财产并受保护,除马来人保留地及各州特殊规定外(如吉兰丹州禁止州外人士购买本州土地),土地可以自由买卖。土地所有方式分两种,一种是永久拥有权 (Freehold),获得永久地契,另一种是租赁性拥有权(Leasehold),可获最长有效期为99年的租契。

  马来西亚土地面积约33万平方公里,分为13个州及3个联邦直辖区,截至2006年底人口达2664万,属于地广人稀的多元种族国家,马来人占 总人口的66.1%,华人占25.1%,印度人占7.5%,其他种族占1.3%。为保护马来人利益,马政府始终将限制土地转让和炒作作为主要着力点。
1、 1976年城镇与乡村规划法令及其1995年修正案规定,任何申请取得土地,以及更改土地用途的方案必须呈报审批,且只有在不违反地方政府规划原则与目标 的情况下,方可获得批准。
2、政府部门、企业或个人不得随意征用土地,只有州政府有权在必要时征用州内土地及改变土地原使用性质,联邦政府要征用土地也要 通过州政府,并向后者支付费用。凡征用土地,必须公布征用理由和确定补偿标准。
3、地方政府划定的“公共用途保留地”、“森林保留地”等,归政府永久使 用,不得租借或处理给任何人。
4、国家土地法典规定,各种用途的土地必须在地契注明的规定时间内开发,如果违反,将无条件收回土地。
5、马土地总面积中约 1/4属于“马来人保留地”。1913年联邦政府专门通过了“马来人保留地法”(Malay Reserve Enactment)并沿用至今,划出一些只能由马来人占有的土地,除非获得州政府批准,不能出售、出租、抵押给非马来人。上述做法有效控制了土地的流 通。

二、实施有利于广大民众利益的房屋政策

  马政府把为所有马来西亚公民提供充足的、负担得起的、公共配套设施齐全的高质量房源作为住宅发展目标。各级政府在住房建造及管理中分工明确。联 邦政府层面(主要是房屋与地方政府部,以下简称房地部)主要负责制定相关法律政策,为发展商发放准证;州和市政府负责制定本地区土地使用计划、审批建房 等。多年来,马房屋建造与销售政策稳定,不但满足了市场商品房需求,而且满足了中、低收入群体住房需求。

 (一)高度重视廉价房屋建设

  1、廉价房屋政策由来已久。20世纪70年代,马经济基础逐渐从农业经济转变成为以工业为主的经济,城市化进程加快,大量劳动力由农村迅速涌向 城市及工业区,城市的非法屋住户(Squatter)和低收入家庭增多。房屋短缺逐渐演变为突出问题。鉴此,马联邦政府实施了公众低成本房屋计划 (PAKR),由联邦政府贷款给各州政府,建造针对低收入群体的廉价房屋,因州政府回收售房资金缓慢,往往要动用州财政收入来归还联邦政府贷款,从而不堪 重负,导致该计划实施情况欠佳。1985年,联邦政府以人民房屋计划政策(PPR)取而代之,由联邦政府拨款进行廉价房屋建设。在人民房屋计划规划下,房 地部下属的国家房屋局(JPN)、财政部下属的国家房屋有限公司(SPNB)、乡村与地区发展部等部门又先后推行了公众低成本房屋销售计划(Public Low-Cost Housing Programme)、人民房屋计划(People’s Housing Programme)、综合性公众房屋销售计划(Integrated Public Housing Programme)、综合性公众房屋出租计划(Integrated Public Housing Programme)、特困民众发展计划(PPRT)等,在私人发展商的参与下,积极发展廉价房屋。就实施情况看,第八大马计划期间(2001-2005 年),公共和私人发展商共完成200513个单位的廉价房屋,完成计划目标的86.4%。第九大马计划期间(2006-2010年)廉价房屋建造计划为 165400个单位,占房屋建造总量的23.3%。

  2、廉价屋和廉租屋。在不同住宅计划下建造的廉价房屋,一部分用于出售,即所谓“廉价屋”,另一部分用于出租,即所谓“廉租屋”。

  廉价屋是月收入低于1500令吉的家庭均可申请购买的房屋,购买资格由各州政府根据开放性电脑注册系统(The Computerized Open Registration System)严格审定。廉价屋建筑面积统一为650平方英尺(约60平米)/单位,售价不超过25000令吉/单位,约相当于商品房市场价格的十分之 一。2002年2月27日起,房价根据地价调整为最高35000令吉/单位,最低25000令吉/单位的“四档价格制度”。但2007年以来,马政府正逐 步把廉价屋价格统一到35000令吉/单位(沙巴、砂拉越两州继续实行42000/单位的顶价)。建筑面积也逐步由650平方英尺/单位提高到750平方 英尺/单位,屋型须保证3房2浴室。

  廉租屋是房屋产权归政府所有,只出租,不出售的房屋。政府提供廉租屋的初衷是重新安置非法木屋住户,及以出租方式解决低收入群体的住房问题。此 种房屋主要是建于市区的高层公寓(一般为5-18层),面积为650平方英尺/单位,租金为每月每单位124令吉,不足市场租房价格的十分之一,租约每3 年更新一次,由州政府和地方政府全权负责房屋的维修与保养。

  3、廉价房屋的建造。廉价屋的建造主要由联邦政府拨款,地方政府负责选址和规划,有关部门通过签署合约的方式使私人开发商成为廉价房屋建设的主 要力量。目前负责廉价房屋建设管理的部门主要是,房地部下属的国家房屋局(JPN)和财政部下属的国家房屋有限公司(SPNB),JPN属于非营利性政府 机构,它直接从联邦政府获得拨款,代表联邦政府与私人发展商签署建造合约,其中心业务便是廉租屋建设;SPNB属于营利性公司,它从联邦政府获得贷款(须 偿还),并与私人发展商签署建造合约,该公司主要致力于廉价屋的建设。此外,马政府强制规定各类房地产开发商在其任一开发项目中必须包含建造30%廉价房 屋。

开发商产生的亏损主要从出售的商品房收益中补回,即内部“交叉补贴”。在一些地理位置欠佳、地价偏高或对廉价屋需求不大的地区,州政府可根据本州情 况,采取其他变通方式适当缩小30%这一比例,如企业可向州政府支付现金补偿或参与建造异地廉价屋等。该政策的长期实施不仅为低成本房屋政策找到了资金及 制度支撑,保证了马政府对低成本房屋的充足供应,也使房地产业健康有序地向前发展。同时,马政府规定,廉价房屋绝不因廉价而忽视“人居概念”(Human Settlement Concept),应注重公共配套设施的建设,如操场、幼儿园、医院、商店、社区会所、祈祷室等。

  4、廉价房屋政策伴随经济发展有所调整。随着马来西亚国内经济加速发展,不同收入阶层人民的生活水平明显提高,部分廉租屋居民拥有自身产业的愿 望越来越强烈。今年6月1日,马政府在吉隆坡率先向郊区租屋居民出售其居住的15007个单位,售价为35000令吉/单位,但购买之后有至少10年的禁 售期。租屋居民从而得以在寸土寸金的吉隆坡实现“居者有其屋”的梦想,一时间欢声雷动。但主要负责此项工作的国家房屋局官员却认为,他们理解民众渴望拥有 自己的产业,但却更希望人们采取租住的方式,一来可以有效解决更多低收入人群的住房问题,加速在2010年实现“零度木屋”的目标;二来由政府对廉租屋进 行统一维修保养显然更有利于低收入家庭的生活状况及城市的整体规划。

 (二)政府公务员享有优惠住房政策

  马来西亚政府公务员的住房问题分两种方式解决,一是租住政府提供的公务员住宅,二是在市场上购房。不同级别的公务员可租住政府提供的不同户型和 面积的公务员住宅,最普通的户型为3房2浴室,约700平方英尺/单位,租金约每月100令吉/单位,租房的公务员每月享受政府发给的房屋津贴,基本够当 月租房支出。在马来西亚新行政中心布特拉再也(Putrajaya)就建造了大量此类住宅,其中包括提供给部分高级公务员租用的小型别墅。第八大马计划期 间,共建造针对政府公务员的住宅43,620个单位,完成计划目标的70.4%,主要提供给警察、武警、消防救援人员、海关和移民厅官员,以及政府公务 员。在农村和边远地区工作、缺乏基本住宿条件的教师和医务工作者也可享受此类住宅。如年满25-56周岁的马政府公务员欲在市场购房,即可向政府申请贷 款,马来土著公务员可向财政部贷到房款的110%,购房时还可享受5%折扣,非马来人公务员只能贷到房款的90%。公务员的优惠贷款年利率为4%,最高还 款期限为30年。马政府设有个人住房公积金账户,每月从工资中提取8%,用人单位提取12%放入该账户,欲买房时,可凭购房证明提取使用公积金,如不购房 到55岁时可全部取出。

  (三)商品房建造及销售

  1、严格审批房地产开发项目。马政府制定了1966年《房屋开发商(管理与执照)法令》、1989年《房屋开发商(管理与执照)规则》以及 1974年《街道、排水系统和建筑物法令》等。商品房建造以私人发展商为主。每个房地产项目都必须向政府申请执照;建造过程中的任何更改以及住宅的宣传和 销售,必须经政府许可同意;开发商必须进行环境和安全评估;开发商如违反有关规定,将被撤销房屋建造执照、罚款,严重者追究刑事责任;建造住宅必须在住宅 买卖合同签订后的24-36个月内完工(视房屋类型而定);交房时必须提供住宅适居证明;如在规定期限内不能交房,罚金为总房款的10%。

  2、不断完善商品房销售方式。马商品房建设和销售过去长期通行的方式是“先售后建”,即购房者签订合同时支付总房款的10%,然后按工程进度分 期付款,逾期不付,开发商有权中止合同。总房款的最后5%由律师保管,18个月后如房屋质量合格再将5%房款移交给开发商。然而,“先售后建”多年来也导 致了部分“滞销楼”、“烂尾楼”的出现。1990年——2006年间,马国内共有266项产业发展计划被搁置,涉及96,600个房屋单位,国家房屋有限 公司(SPNB)负责“挽救”此类项目但疲于应对。2007年1月,马政府开始试行“先建后售”方式,也称10:90付款方案,并将在两年观察期内与“先 售后建”同步进行。该方案下,购房者在签署房屋买卖合约时缴付10%订金,并存放于一个“房款托管帐户”(Stakeholder),开发商在交房后才能 动用,其余90%房款则在竣工后交付。金融机构分阶段为开发商发放贷款,使其按期推行发展计划。落实“先建后售”的发展商得以豁免30%的廉价屋建造份 额,但须异地建造中、低价格房屋。此举为发展商和购房者带来了双赢。它既可减轻购房者经济负担和购房风险,也有助于开发商提高自身竞争力,并淘汰那些实力 不足、抱有投机目的的低素质开发商。
  
3、注重保护国内外购房者权益(1)房地部专门设立了房屋仲裁庭(Tribunal For Homebuyer Claims),负责处理每项申述额不超过25000令吉的申述要求。第八大马计划期间,房屋仲裁庭总共受理了10074件申诉,成功处理8569件,深 得购房者信任。(2)为保护土著马来人利益,政府规定开发商须在每一项目中为土著马来人保留20%的房屋单位(土著固打)和5%的购房折扣,如这20%房 屋销售困难,开发商可向州政府申请,经批准后方可出售给非土著公民。(3)2006年12月21日起,马政府陆续放宽了部分外资投资房地产市场条例,包括 外国人可不经马外资委员会(FIC)批准即可购买价格在25万令吉以上的房屋,推行“大马——我的第二家园计划”,撤销产业盈利税,允许外国人获得无限制 产业贷款等。此类举措吸引外资进入马房地产市场的效果十分明显。
 
 4、审慎限制房屋所有权和使用权转让。马来西亚政府规定,居民从政府获得的廉价屋、廉租屋不得转手出租;各州根据本州情况对廉价屋规定了禁售 期,最少不低于10年。廉租屋居民一旦购买了廉租屋,也须遵守10年禁售期;在商品房转让方面。自1975年起至2007年,马政府严格征收产业盈利税 (Property Gains Tax),马来西亚籍屋主在购买房产后2年内出售须缴纳30%的盈利税,第3年出售缴纳20%,第4年出售缴纳15%,第5年缴纳5%,第5年后,无须缴 纳。非马来西亚籍屋主5年内出售缴纳30%,5年后出售仍须缴纳5%。该政策实施多年来,不仅为马国库带来可观收入,也有效抑制了房地产投机活动。
三、近年来马来西亚房地产市场价格变动情况
 
 除廉价房屋外,马商品房房价主要由楼盘位置、市场供求情况等因素决定,然而,马政府长期谨慎实施各项土地和房屋政策,各级政府机构严格监督和规 范市场发展。因此,商品房市场多年来价格缓慢增长,没有出现过房价大起大落现象。从马来西亚年度各类房屋价格指数(The Malaysian Annual All House Price Index)来看,1999年指数比1990年上升了91.8点,平均每年上升约10点;2006年比2000年上升了17.8点,平均每年上升约3点, 详情见附表(一)。马来西亚的房屋类型除廉价房屋外,分为排屋(单层排屋、双层排屋)、公寓、洋房(独立洋房、半独立洋房)等,各种类型房屋的平均价格从 2005年第四季度的161500令吉/单位上涨到2006年第四季度的164861令吉/单位,涨幅为2.1%。平均价格排前三位的分别是吉隆坡 (352335令吉/单位)、雪兰莪(242512令吉/单位)、沙巴(214264令吉/单位)。
 
 从整体表现看,近十年来马国内房地产市场走势平稳(见附表二、附表三)。2006年12月底开始马出台一系列放宽房地产市场的措施以后,房地产 市场趋向活跃,尤其是外资进入有明显增长。马房地产发展商会(REHDA)今年4月份调查显示,新措施出炉后,房地产交易中来自外国客户的销售额平均增长 8%,本地客户销售额则飙升32%。迄今,涉足马房地产市场的外资公司已达数十家,多数来自中东、新加坡、香港和韩国。
 
 (来源:驻马来西亚使馆经商处)-日期:2008年3月12日

从冰岛投资破产的警惕


从冰岛破产看产业投资

金融海啸席卷全球,把超级强国—美国的金融机构袭击得千仓百孔,而世界最富裕国家—冰岛则在一夕之间破产;其他国家诸如迪拜、哈萨克、匈牙利、乌克兰、巴基斯坦、韩国阿根廷、土耳其等等都濒临破产边缘,面对非常严竣的时刻。


追根究柢,这些国家的外汇储备捉襟见肘、举债过高、大量依赖全球债券市场、股市和地产泡沫爆破,种种致命伤像滔天巨浪般一波接一波的呑噬信贷系统,造成整个金融体系崩解沦陷。


冰岛的平均国民所得每年6万4千547美元,高居全球第4,国內上市公司股价在2002年到2006年暴增7倍,冰岛家庭财富在5年內增升45%,成为全球人羡慕的对象,可是冰岛人民自此开始染上刷卡消费习惯,尽情享受生活乐趣,坠入美国式的高借贷和高消费陷阱。


冰岛的利率维持在11.5%,吸引许多投资家向低利率国家借钱,然后投资在冰岛赚取可赚取暴利的利差交易(Carry Trade),这也是避险基金过去几年最常用赚钱的方式。


大笔热钱涌入冰岛,使这个弹丸小岛的钱淹过脚跟,也导致冰岛的全球信用迅速扩张,国家与人民快速致富,可是爆发信贷危机后,投资基金义无反顾地撤出热钱,使冰岛过去8年的财富一夕蒸发;这个岛国的国內生产总值是140亿欧元,可是国內3大银行Kaupthing,Landsbanki,Glitnir的债务竟然高达1,000亿欧元,冰岛政府唯有收归国有,结果引发股市崩溃、币值剧贬、物价飞涨,央行外汇储备不足,导致破产。


冰岛破产后,国家货币克朗兌欧元汇率从上月的1欧元兌112克朗贬至目前的1欧元兌340克朗,只比津巴布韦和土库曼汇率高;岛上人民快乐指数盘踞全球第3,但冰岛32万169人口目前每个人身负几百万欧元债务,并且不知谁是债主。


这个弹丸小岛的人民顿时从天堂墜落地狱,其总理哈尔德建议国人重拾老本行,当个快乐的渔夫,重新振发。


身为房地投资顾问,我看过许多类似故事发生在房地产投资方面,一般投资者在市场一片大好时,大力举债进军房地产,而在经济突变时不及撤手,无力摊还贷款,破产收场。


我经常劝告我的投资者,在每一个人都认为是投资大好时机时候,必须谨慎地选择性投资,而在每一次市场发生危机人人不敢进场时,则全力以赴,大事收购有潜能产业,即落实低买高卖的原则。


只要眼光准、谨慎行事、财力雄厚,投资只有天堂,没有地狱。

不改固打政策 房產會告吉政府


(亞羅士打5日訊)馬來西亞房地產發展商會(吉玻分會)強烈反對州政府所修定的房屋產政策,並不排除一旦吉打州民聯政府仍不願做出更正,該會在毫無選擇下將起訴州政府。

馬來西亞房地產發展商會吉玻分會州主席劉榮洲說,若吉州政府依然盲目地忽視房屋業,對整個州經濟所扮演的重要角色,固執單方面地實施有關不合乎邏輯的政策,該會在別無選擇下唯有採取法律行動,入稟法庭起訴吉州政府。


「我們會挑戰吉州房屋政策的法定地位和有效性,尤其是對於永久地契也硬性規定50%保留給馬來人,並在地契上蓋章標籤為『只限馬來人』的強制手法。」


考慮從吉州撤資


同時,他也說,如果該會反對吉州房屋政策所做出的努力,包括對簿公堂的途徑也沒取得正面成果,那該會多數成員會考慮從吉打州撤資。


劉榮洲今日聯合吉玻律師公會代表召開新聞發佈會說,該會發現吉州政府於9月1日開始實施的房屋政策,盲點重重,甚至一些牴觸了土地法典。


他說,該會強烈反對有關政策主點有:


1)強制性規定所有房屋計劃,需保留50%給馬來人;2)「可以轉售給非馬來人」的機制被廢除;3)固打名額的地契蓋章標籤只限馬來人﹔4)撤回已批准為房屋地的農業地。


他解釋,在新政策下保留給馬來人的房屋固打規定,包括屬於永久地契(FreeHold)的房屋發展計劃。


他說,過去所實行的保留30%固打予土著政策,因州政府考慮到客觀因素引致30%的脫手難度,因此也有附上「符合指定條件後可轉售給非馬來人」的機制。


「可是在新修定的房屋政策中,不但這『可以轉售機制』給取消,而且還把保留給馬來人的固打給提升,且讓發展商的處境著實是雪上加霜。」


對於蓋章標籤為只限馬來人的強制性條例,劉榮洲也說,其他州根本沒這限制,而一旦吉州政府強制實行這條例,這也意味著購買到保留給馬來人的房屋的屋主,永遠都不許把屋子轉售給非馬來人,就只能賣給或轉讓給馬來人。


「根據法律上也鑑定,有關硬性規定必須蓋章標籤的決策,是違反了國家土地法典及違反了聯邦憲法。」


转载东方日报

郑水兴房地产投资讲座目录

我们的服务分为以下配套:

1.午餐讲座(2小时)
2.晚餐讲座(3小时)
3.私人活动讲座(产业推介礼、公司活动)
4.公司內部培训
5.公开 / 私人讲座

我们的课程为您度身订制:

1.房地产投资课程
2.一品富房东的成功秘笈(专供业主或发展商—2天课程)
3.产业行销战略
4.大马最佳行销人员塑造课程(2天全面的销售培训课程)
5.如何掌握电话的沟通技巧--专供企业行政或电话促销
6.房地产代理课程
7.走出失败的恐惧创造成功行销
8.冠军谈判大师(最新谈判术)

即将登场的讲座:

1.投资商用产业更轻易赚大錢
2.如何购置您的第一间房子
3.投资二手产业的技巧
4.如何购置租赁产业
5.如何出租您的产业
6.轻轻松松促成百万房地产交易___________________________________________________________
以上讲座 / 课程,可选择中文或英文讲授;
贵公司或个人有意了解更多详情,敬请联络我们,
热线:03-7983 0103016-2020 001

财政预算令商界失望•郑水兴吁政府检讨再拟良策


(吉隆坡 3日讯) 房产市场分析员郑水兴认为2009年财政预算案,是以政治考量为主的预算案,中低收入者、公务员以及沙巴与砂拉越受惠最巨,可是工商业与房地产陷困的窘境却严重受到漠视。

他促请,政府应该关注饱受油价和通膨打击的工商业和房地产问题,并且以开放态度接受公众意见,弥补预算案的不足,稍后再推出亲民又亲商的优惠政策。

郑氏也是大马房产经纪公会理事,他说,25万令吉以下房屋的印花税减半,并不至于强力刺激房产业,而且无助于城市产业促销及产业交易。

他说,城市的中价屋价钱介于2540万令吉,而新屋业发展计划的中价屋都从30万令吉开始叫价,因此房屋借贷合约印花稅减半的优惠,实际上并无太大作用,更何况此优惠只是延续去年的政策,并非新措施。

建材涨幅惊人的当儿,许多建筑公司都采取观望态度,还未动工的大型计划都按兵不动、刚施工不久的工程可能腰斩或暂时搁置,至于进行中的房业发展计划尽管受到建材高涨冲击,但冒着血本无归的风险撑下去;如果建竣的房屋乏人问津,可能会引起连锁效应,加速经济衰退。

也是A. 柏梁房地产仲介公司董事经理的郑水兴指出,政府应该拟定一些优惠条例来辅助市场,包括一篮子的建筑材料解决方案等,以助房地产摆脫困境,蓬勃发展。

他说,政府没有宣布提高奖掖或补贴工商界,是视而不见抑或无能为力,则不得而知;不过,如此可能造成商家对市场缺乏信心,引发连锁反应,导致本地商家以及产业投资者不断冲出海外发展,形成“出走浪潮”,一旦外资止步,本地商家外流,会造成国內发展出现真空状况,影响大马经济架构。

他认为,政府在财政预算案中也没有正视全球化引发的竞争问题,为了鼓励外资投资我国,政府应该推出一个高度透明的投资指南,避免外资对我国政府失去信心而却步我囯。.

当然,降低投资盈利稅务,以及一系列的优惠与奖掖都是吸引外资的主要因素,包括鼓励外资来马参与和投资一些发展计划,带动国內经济。

郑水兴建议,为了刺激国內经济,推广旅游业是可行之道,而且不需投入太大资金就可以取得良好效果;政府也可考虑将赋予沙巴与砂拉越的四星级与五星级酒店拥有5100%免稅奖掖扩散到西马,鼓吹外资在我国兴建度假村、酒店,加上适当促销,吸引更多游客旅马在我国花费,增加国家收入和提高就业率。

他说,五大经济走廊必须标榜特色,以利发展,包括设定旅游特区,公开让外资发展旅游业,其中以中东投资家最为热衷发展岛屿及名胜观光地,政府在推动旅游配套的同时,必须建设完善的基本设施,促进发展计划并配合外资的需求。

郑水兴举例,墨西哥多年前开放一些旅游特区让外资自由发展,经过投资家和设计家尽情发挥创造力彻底塑造形象,原本的不毛之地顿时到处生气勃勃,集娱乐、休闲、度假、购物、美食于一身,游客趋之如鹜,造成该区旅游业蓬勃发展、欣欣向荣,促进当地经济起飞,也改善当地人的生活水平。

他也呼吁政府进一步推动马来西亚第二家园计划,放宽与简化申请条例,并且加速批审程序, 鼓励更多外国人定居我国,并促进房地产成长。

房市褪色,你看到機會了嗎?


財富廣場2008-08-02 19:28

“38日的選舉結果揭曉後,舉國上下無不感到意外與震驚。第二天股市應聲下跌,穿梭在股市的不少投資者,手中的股票紙上財富可能在一夜之間蒸發了100萬令吉或甚至更多,但產業的市值情況就不一樣,不會出現隔夜資產值大筆消失的情景。

A柏樑房地產仲介公司董事經理鄭水興來說,房地產是市場不景氣的保值品,可以一代傳一代,加上適合興建房產的土地資源有限,形成一個土地日久見少的局面。

他認為房產資源是一項低風險的投資,只要我們有足夠的首期錢及相關費用,符合向銀行貸款的條件,按月繳交分期付款,即可以成為產業的業主。

他說,根據市場調查公司獲得的數據,大馬有42%的人,希望在未來的18個月購買產業,這些人可能是第一次購買產業,也可能是購買第二或第三件產業。

如果購買產業非自住,那麼該如何投資產業才能獲利?

鄭水興表示:大多數人認為購買產業地點很重要,除了地點、還是地點。其實未必,購買產業除了應考量時機、地點及價錢外,還包括具備一定的購買產業知識,要有判斷力,不要人買我也買。

有不少人在缺乏判斷的基礎上,看到朋友、同事在某地點購買產業,再加上價格大眾化,結果紛紛加入購買行列,最後是到手的產業,要脫售沒有買主有興趣、要出租也沒有租戶前來問津。

他指出,即使你準備交給專業的產業經紀為你效勞、譬如物色產業單位,或代為尋求租戶,你也需要具備一定的專業知識,這樣才能對專業人士提供的建議或意見互相配合。

購買產業最擔心的就是現金被套牢,因此一定要有相當把握才投資,務必將風險減到最低。

他說:我們都知道,有許多人因為投資產業賺取可觀利潤,甚至因此讓自己的財富翻了幾倍,但也有少數人因投資不當而虧錢。

相信全球經濟不會退跌

產業投資能否賺取利潤,也胥視國內外經濟的形勢,國陣為迎合人民所好,期望來屆大選重奪失去的5州政權,相信會大力進行改革,除了檢討敗因,也會重視人民的聲音,特別是民生的問題。

鄭水興日前在此間舉行的房地產投資講座會上指出,可以預見的是,在接下來的5年內,不管是國民陣線掌政的國家,抑或是人民聯盟陣線執政的5個州屬,將會以民為本,在擬定一些政策時,會先考量人民的利益,為全民和國家塑造更多利益。

有鑒於此,這兩個政党陣營料將會推出更多優惠配套,以開放的政策吸引國內外投資者,催谷更多的產業發展計劃,扶持我國經濟更上一層樓。

他說,許多人擔心世界性的經濟蕭條可能來到,事實上商品如原油、黃金、銀、大豆、小麥、原棕油等的價格卻節節上升,這主要是美元滑落、供應短缺、生物燃料的強勁需求,新興市場需求轉移,以及投機基金進場干預等因素造成。

不過他認為,全球經濟不會退跌,依照傳統,正值經濟大環境不景氣之際,商品價格會跟隨下跌,因為商品通常對需求的波動非常敏感,是經濟興衰的領先指標,既然商品需求強勁,我們不需擔心經濟蕭條會到來。

他補充,只要國家政策繼續開放、穩定、政經文教機制上軌、馬幣匯率持穩,投資者將會前來我國,推動國家經濟的發展,國強民富,產業將有望升值。

大馬產業比區域便宜

若與區域市場比較,大馬的產業價格仍屬偏低,上升幅度空間依然大,尤其是位於商業策略性地點的優質產業,彈升價值更不容忽視。

由於油價飛升,造成建築材料成本也水漲船高,直接影響新建產房的價格,因此優質二手房產將會是2008下半年比較理想的投資焦點。

目前國內普通地點的產業價格,在今年內會升值10%15%。無論如何,高價住宅的需求會緩慢下來,因為過去幾年的供應量太多,需要一些時間來消化。

另外,在黃金地帶的A級辦公樓也相當受歡迎,價格繼續上升,至於地點優越的店鋪,市場的需求保持殷切,依然相當受看好。

與此同時,在2006年及2007年受追捧的高價住宅熱潮未減,這在很大程度上,與外資對本地高檔房產的信心有很大關係。韓國、歐洲、中東投資者,已開始關注我國房地產的發展概況。

他說,產業行情的起落,特別是高檔市場的走勢,在一定程度上與外資出入我國產業市場有關,當外資進入我國,並在此逗留的期間,市場走勢保持堅穩;不過,當他們套現撤離我國,轉向其他市場探討投資良機時,市場可能稍微走軟,待有關因素獲市場人士消化後,形勢才開始企穩。

人口成長決定市場方向

鄭水興說,投資產業要關注的另一個因素是人口架構的轉型,值得一提的是,2008年是城鄉人口到達匯聚點、全球城市人口超出鄉村人口的年頭,這意味著城市人口對產業的需求將繼續增加。

馬來西亞的情況也不例外,城市化日趨明顯,根據亞洲人口統計的數據,被視為城市居民的大馬人口比率,從1993年的66%、上升至20032013年的75%,以及2023年的84%

另外,被歸類為居住在城市地區的人口,從1993年的1643萬人,增加至2003-2013年的2243萬人,以及2023年的2819萬人。

他說,人口的分佈與發展,直接影響房地產的成長,而城市化與鄉村移民的風氣,是無法改變的趨勢,根據慕尼黑再保的一項研究調查,全球10個最大與最成功的大都會,佔世界生產總值的20%

再舉個例子,先進國日本的首都東京,擁有日本28%的人口,卻佔該國生產總值的40%。另外,擁有法國16%人口的巴黎,在法國的國內生產總值佔有的比率為30%

瞭解市場資訊可賺錢

在資訊發達的今天,投資房地產之前,要掌握可靠的訊息,資訊是協助大家賺取利潤的工具,通過資訊的掌握,決定了你對產業市場的認知。

鄭水興說,我們有不少的前輩幾乎都靠投資房地產發達,但今天情況不完全如此,因為市場存在一些變數,加上全球化的關係,本地市場在某種程度上,也受到海外市場走勢的影響。因此,對瞬息萬變的市場稍有瞭解,可以避免在不對時機進入市場,或是投資失利。

談到房產的增值潛能,主要是從最好的地段先漲,漲幅若進一步擴大,才蔓延至周邊地區。

至於說怎樣才是最好的地段?這牽涉到一些基本的因素,如出入方便、周邊基本設施完善,產業容易物色到買主、租戶,有潛能增值等等。

捉緊良機出手或購買

我們都知道,經濟、股票是產業的溫度計,當建築材料醞釀漲價時,接下來很可能就是產業往上升的周期,如果時機掌握得精準,並走在大隊的前端,就有可能獲利。

如果你是一名跟隨者,很可能只是看到領先者的背影。另外,當政府實行低利率政策時,是房地產見底的時候,市場資金充裕時,交易將開始恢復熱度。

假如我們能購買到一件不會跌價的產業,那會是最好不過的事,當然這裡邊包含不少的學問與經驗。

鄭水興說,買到好房產未必是行家,能夠及時套現才了不起,而且要留下一些空間給下一個人,這樣價格才會繼續上升。

根據他的經驗,當自用型業主下跌至60%或以下的比率,投資型業主上升至40%的比率時,這應該是考慮脫售產業的時候。

他說,產業和股票有類型的地方,我們不可能賣到最高點,要捨才有得。

投資產業前先思4P

我們寧可購買地段好的舊房子,也不要購買地段差的新房子,選對了地點,就不存在賣不掉房子的問題,惟一的關鍵只是價格的商議。

鄭水興說,如果經濟條件許可,應該購買面積大的房子,因為隨著土地的日漸減少,市區的房屋會越建越小,當面積大的房屋有朝一日顯得物以稀為貴的時候,自然有她的價值。

至於說將投資城市產業賺取的盈利,轉投郊區廉宜的單位,是否為明智之舉?鄭水興認為,如果是以投資為出發點,這不受鼓勵,畢竟市郊的產業,增值潛能不很理想,租戶的來源也比較少。

他認為,投資產業應該考量的4P準則應該是房產計劃的特性(ProductProject)、合理的價格(Price)、理想的地點(Place),以及協助你物色優質單位的產業經紀(Property Agent)。

未來產業發展趨勢

產業類型的價格落差可能日益擴大,例如中高檔公寓的價格,過去的差異是每平方尺250500令吉,如今每平方尺介於3002000令吉之間,造成價差大幅擴大。

以前在吉隆坡黃金三角地區以外的商店,價值介於40萬令吉與100萬令吉之間,可是,如今一個單位的價值,卻介於50萬令吉至500萬令吉之間,從2.5倍上升至10倍。

鄭水興說,產業價格的趨勢已走向商業化,有賴於有人願買、有人願賣為依歸,一些策略性地點的產業,可能與一般產業的價格差距日漸擴大。

另外,目前的住宅單位已不再局限於自用,而是交易商品,擁有第二間房屋的國民,數目在不斷增加,日後市場的差價可能會越來越大。

不管怎樣,投資者一旦掌握產業投資的技巧,在任何時候,對任何類型產業進行投資,都有可能獲利。

他說,當市場走勢趨穩時,二手房屋或二手商用建築物,很可能成為今年下半年的交易主流。

此外,由於建材、地價飛升,新建住宅單位的價格,也有可能超出二手的房屋,雖然二手房屋在過去受到忽略,但在半年內將重新獲得重視,而且價格有望揚升,當然這胥視地點而定。

結論:今年該投資什麼產業?

鄭水興認為,商用產業是最好的投資選擇,但不是所有商用產業都包括在內,選購好的商用可獲得數倍的回酬,但購買之前,必須掌握經濟、市場變動,以及明白策略性地點的重要。

商用產業一直是有智慧型投資者的賺錢工具,預測半數的產業投資者,將採取觀望態度,一旦政治與經濟形勢開始回穩,產業市場將有突圍機會,投資者只要慎選產業類型,將有望賺取可觀利潤。

星洲日報/財富廣場/焦點策劃2008.08.02

转载: http://biz.sinchew-i.com/node/15423

油价飙升•房地产不会乱涨30%

油价上涨触发“骨牌效应”,打击着各行各业,尤其是房地产更面临建筑成本狂飙的压力,产业售价纷纷走高。这边厢建筑商要求廉价屋顶价至6万令吉,那边厢中高价房屋售价已涨至30%。

房地产售价以惊人速度高涨,令有意投资房地产或置业的人却步,市道顿时陷入低迷。连锁的涨价反应吓怕了每个人,许多买卖计划也都搁置了。市场上有90%普通投资者在面对时下百物腾涨趋势,就会感受到钱不够用的困境,生活负担加重而不敢贸然投资,房地产交易也因而缓慢下来,市场陷入混乱。

不过,A.柏梁(Arborland & Co.)房地产仲介公司董事经理郑水兴却持独到看法说,这是一个投资房地产的大好良机。

屋价上涨的幅度还需看两项条件:(1)市场的需求;(2)成本价格。郑水兴认为这个时期就是吸纳房地产的大好良机,“我所谓的投资良机只是一个很短暂的空间,专业投资者会在这个屋价高涨期间大量‘进货’,因为这段时期人人都在担心屋价上涨。”当然,在这时期依然有条件谈投资的,是口袋里有资金的人。

当90%的市场投资者都不愿意买的时候,“有价无市”就会导致交易市场缓慢下来,进入“调整”阶段。“屋子也是一种投资品,当它有投资性质时,就会出现类似1998年的房地产困境(房屋售价低于成本价),当市场没办法支撑的时候,就不能一律以“百物上涨”的理由来挺高屋价。

所谓的“投资好良机”到底有多长?这就要视乎政府实行的政策与价格上涨的幅度而定,期间或会缩短。但如果政策不能有效解决问题,经济就会走向更糟糕的层面,房地产就跌入一个交易冷冻期,价格不升反降。

虽说房地产遭受严重打击,不过郑水兴强调高价屋其实不受打击。“高价屋的盈利空间依然很大,它有空间进行调整。”

高价屋不受成本影响,因它较属于投资产业,视市场供求而定,盈利空间本来就很大。“高价屋是否会涨30%,我保持怀疑态度,它不一定受到成本影响,地点才是它取胜的关键。如果通货膨胀导致市场要求下降,高价屋仍然拥有‘售价下降’的空间,它很大程度上是受到市场供求而定。”

成本涨价波及中低价房屋,5年前,建筑商为了冲破“中低价房屋过多”的瓶颈,就从建筑概念下手,以市场策略及设计突破中低价房屋的框框,藉以提高售价,腾出更广大的生存空间。

能避过成本涨价压力的就只有“成屋”(二手屋或刚建竣的房屋)。“成屋不必担心成本问题,而且价格上涨幅度也很大,最具谈判空间。”

银行贷款利息上扬的压力,是直接导致房地产交易低迷的其中一个原因。“利息调升,投资者的‘求’也相对减低,而市场活跃与否,交易的多寡是决定性,市场一旦停止交易或价格下跌,政府现在面临最大的问题就是如何帮助中低层人士。”

“如果让现时的市场自然发展下去,拥有资金进行投资的人会更富有,造成‘富者更富,贫者更贫’的悬殊局面,所以政府一定会介入干预市场。”

郑水兴之{你懂不懂ABCD?}


从事行销业者,为何有些风生水起,有些垂头丧气?分别就在懂不懂得ABCD,那么“简单”而己。

我在美国留学期间,曾接受过专业销售训练课程及参与佛罗里达与密芝根的推销工作,那段时期,我整间屋子都张贴着成功与A,B,C,D。


ABCD这简单的四个英文字母,使我受益不淺。张贴在大门的A写着ATTITUDE(待人处世的态度)。每当出入大门时,无形中都在警惕自己,冲凉房大镜上粘着B即是BELIEF(信念与认同)。每天早上洗脸、睡前刷牙,对着B 先生便很自然的露出了充滿信心的微笑。在整理工作的书台上放着以C开头的COMMITMENT(承诺)而在床头写着我的梦想(DREAM)。

我在号称世界最大的出版及销售商之一的THOMAS NELSON公司,接受专业训练课程时,老板山尼经常提醒我:“小老虎,成功就是ABCD,照着办就行了。”而十多年后的今天,我更加相信若能做ABCD这四大要素,成功一定伴随左右。

ATTITUDE

首先让我们从A开始说起,一个成功的市场销售员应该具备怎样的态度才算是正确的呢?

一般人认为一定要具备积极(AGGRESSIVE)性格,要有勇气(COURAGE)去尝试与承担一切责任,除此之外,办事还需要有热忱(ENTHUSIASM)的乐观态度,对待客户要有绝对的真诚(SINCERITY),而这就是我的第一方程式(ACES)。

积极

一个人态度的好坏,通常会影响每一单位的销售成果大半以上,对我而言,一个态度不诚恳、做事没有冲劲的样子、没有魄力,再加上讲话不积极、不够热忱,甚至连敲门、发问或下判断的勇气都没有的人,不要说是一位失败的推销员,根本可以说是没有具备生存的条件,怎么能在销售业里与他人一争长短呢?

“态度”好坏影响极深,一个人不管多能言善道,讲得多有道理,只要被认为态度不够真诚,有欺骗之嫌,一切努力都化为乌有。因此,一副绝对为顾客利益着想的诚恳态度是市场人员必备的条件之一。


当然拥有一股冲劲是非常重要的,干劲对顾客而言,在心理层面上会间接影响到他们的购买欲望,积极的态度并不是要说得口沫横飞,而是要说得很有信心、很有说服力、很投入,一个积极的人不用推销他的产品也有办法告诉客户:“我自己100%被这产品的好处、利益吸引,我相信好东西应与大家分享,所以很想把这个好处介绍给你。”

我曾经在传销公司当过市场经理,直销多层次(MLM)市场计划讲的就是这一套:“我赚大钱,我也希望你跟我一样,有钱大家一起赚嘛!基于这个理念,我真的感激公司给我这么好的产品,这么好的入息,大家一起来分享吧!”而传销员最基本的条件就是,态度必须非常的诚恳,讲话必须非常的积极与投入,这是直销事业发展神速的窍门。

勇气

谈到勇气,这可是成功与否的一大前题,一个人没有勇气,就算肚子里有许多料、內心有多真诚、脑子里有多少策谋,被人看到的只是懦弱无用的一面。我在80年代受过很多销售专训,从大马的南到北,再从美国的北到南,都担任过沿户销售员,每一天公司给我的第一个任务是:你第一天一定要敲多少个门,推销成败与否不是重点,所以我第一天就敲了85个门,经理竖起姆指大赞;无可否认的,我深信克服恐惧感就是迈入推销界里成功的第一大秘诀。

再者,客观来说,一个人推销失败的最大因素是没有勇气向客户说:“你要买吗?”一般推销员可以滔滔不绝、口若悬河,但到最后紧要关头竟然鼓不起勇气向客户要求承诺及签订购买合约,这等于前功尽废。

我在房地产界训练产业经纪时看到一些例子,很多非常勤奋的销售员,带着顾客从早到晚四处看房子,到了分手那一刻,他竟然不问:“你既然比较喜欢东街13号哪间,如果方便,可否现在先下2万订金。”反而说:“看了这么多,你先考虑一下,明天我才打电话给你。”

“我的天,他竟然没有勇气向顾客问你要买吗?”

热忱与真诚

讲到态度,不可忘记“脸”、“表情”与“语言”。一个发自内心的微笑,一张诚恳的脸孔代表了一个好的开始。英文俗语说:“你只有一次机会给人家第一个印象。”即为此意,当然,没有开始,即不需结束。再者,语言就是表达此态度的工具,进修语言,提高专业程度是不可或缺的必需条件。

而语言的另一个媒介就是“身体语言”。听说过:“你的眼睛告诉了我一切”这一句话吗?这所谓的“一切”,就是指态度,包括“你诚恳吗?”“你积极吗?”“你有勇气吗?”“你尊重我吗?”等。

我的导师汤姆经理在佛罗里达告诉我:“当你接近客户时,切记不要太亲切、太热情,在他还没有对你产生信任或表示友好之前,别向他握手,保持适当的距离。”因为太积极的态度常招来反感,此为销售之一大禁忌。

总结来说,态度要积极,讲话要诚恳,销售要有勇气,但一切都点到即可、适可而止,不可过火,否则反而弄巧反拙,得不偿失。

BELIEF

B是信念(BELIEF),是A的原动力,一个有信念的人,对万事总是信心十足,对自己百分之百的信赖,有自信,有了这股原动力,一位销售员才会有一副正确的专业态度。

“信”在这里不是信任(TRUST)的意思,而是一个推销员发自内心对公司、产品及自己的一种绝对信赖、肯定的承诺。

一个希望成功的市场人员,在还未踏入公司之前,应该问自己三个问题:
1)公司:对公司的方針、组织、上司是否有绝对的信心。
2)产品:对公司的产品、市场及其价格对认同且认为是最上佳之选择,顾客一定会因此获益。
3)自己:自己有绝对的信心,确信在这行业一定会成功,自己必定会对公司与产品服务付出绝对的承诺。

笔者在底特律与通用汽车一位工程师合力进军“AMWAY”直销时,印证了“信念”是成功的一大要诀,就产品方面而言,十年前的AMWAY在美国已经进入了CATALOG时代,代理数百种产品,当时我发现一般传销员只专卖其中的几样产品,而且卖得非常成功,一般人认为:这是因为他们对这几样产品的专业知识有相当的认识,其实不然,简单的说应是因为他们对这产品有绝对的“信念”。

他们认为个产品好处多,值得买,值得介绍大家使用,更可确定的是他们自己也买了很多,用了很多;因此有一种好东西应介绍大家分享的冲劲,这就是为什么他们卖得成功,销售成绩很好,也就是我先前所说的原动力,他们积极、诚恳、勇敢的态度都是因为对公司及其产品的认同,对自己的判断力有100%的信赖。

以身试法

我开发市场的第一个条件是“以身试法”,首先自己一定会先尝试使用该产品,自己真正的喜欢,才去购买,认为这是绝对值得投资的市场,我相信每个人都会需要它,且愿意付出一定的价格来拥有它,于是我就进军这个市场。

笔者在ARBORLAND产业公司担任市场董事经理一职时,对产业代理员的要求也和前面所提一样;如果认为这间公司不好,请别待在这边,如果认为房地产前景不佳,那请另谋高就,如果认为自己不能胜任,就别浪费公司资源来训练你。

我的另一个原则是,如果你不喜欢这间房子,或者认为这产业不值得投资,千万别接下这笔生意,因为你能卖出去的机会是微乎其微,自认有錢也不值得投资的产品,怎么能拿自己的积极、真诚的态度与勇气去欺骗他人购买呢?

最后,对自己我要求也得真诚,倘若嫁给一位自己都不喜欢的人,相信是不会得到幸运的。

别欺骗自己,如果对公司不信任,对产品产没有信心,一定会落得失败的下场。切记!成功最基本的条件就是别欺骗自己,连自己都欺骗的人根本毫无前途可言,更不用说如何在市场上与人争一席之地了。

COMMITMENT

我相信每一位主管在雇用职员之前,一定会问:你能为公司带来什么承诺?而此承诺不是日本人式的牺牲观念,其实主管想问的是你是否对自己有承诺,会尽一切本能去学习而贡献给公司,因为有了承诺才能让一切顺利发展下去,也只有无止境的发展,才有可能栽培一名成功的推销员,有了成功的推销员,公司才会成功。

成功是一条漫长的路,倘若对自己与公司没有承诺,一个推销员就绝对没有能力承受学习的痛苦与失败的压力,进而半途而废。因此,承诺是进入成功的必经之路。

华人有一句俗语:“有志者事竟成,有心人一定会成功。”福建歌有首名曲“爱拼才会赢”;这说尽了我所想讲的“创业或行销,对自己许下绝对的承诺,即有心、肯拼,一定会成功。”

很多公司都会安排推销员到外地工作,其理由很简单,就是他们一定会付出更高的承诺和决心。我就有此经历,在美国THOMAS NELSON任推销员时,公司将北部的我,从冬天的密芝根丢到南部的热带佛罗里达,在一个完全陌生的环境里,没有亲友,独自开了18个小时的车才能抵达的地方,为的就是要肯定自己的承诺,不让我有退缩的机会。

长期付出

承诺并不限于自己,更应该对行业及产品有绝对的承诺。产业行销、传销及保险业更时常强调“承诺”是把成功锁匙。

这几种行业的成功多建立于“长期的服务”所产生的效果,绝对不是一般青年所说的赚快钱, 然而这行业有很多是兼职或工作不到两年就转行,他们就是我所谓的因无承诺而失败的一群。

一个推销员如果对其行业与产品不能有绝对的承诺,就不可能会有专业的产品知识与技术;換言之,就是无法赢取客户的信赖。一位顾客不管投资产业、保险或产品,都希望找一名比他更熟悉、更有专业分析能力及可信赖的推销员来当资讯与投资顾问。

在主持产业训练课程时,笔者常说:如果要进入这行业,务必付出长期的承诺,没有一位顾客会为了你而投注重资,而是认为该产业本身值得投资,如果自己对此事业不专业,对产品不能承诺,那你怎敢向顾客介绍、许下诺言呢?

我想诸位买保险时,首先会注意该推销员是否为全职、是否会长期在保险界服务、是否真的有专业知识来协助我们解决疑问?为了自身的利益着想,客户不需应酬那一些无法对自己、公司与产品承诺的保险员,即使他是你的亲戚。

DREAM

在床上挂着的DREAM并不是叫我睡觉去作梦。这里的DREAM是指梦想,是推销 训练课程中最难传授的四大成功之门的一节。

我个人有一个怪癖,其实也不算怪,应该算是个人习惯吧!因为已蛮普遍的,就是每当厕所做“大件事”时,一定要阅读报纸及书藉,否则我会有很遗憾失去生命意义,浪费光阴的感觉。在入梦想之前,我也时常会先做做梦,梦想我的工作,生意会做到怎么的大,怎么样的成功,再想怎么做。否则入眠之前的那段光阴的损失累积起来可要浪费好几年的生命呢!因此,DREAM挂在床头实在适当不过了。

言归正传,说回梦。有梦想是启动希望的机器,有希望有很大的勇气,梦想是启动万物的发展,马丁路德金的一句话:“我有一个梦!喚醒了所有美国黑人,甚至白人,因此促进了一人人权改革运动的成功。”

万事形成的起源来自一个梦,一切的开始在于伟大的梦想,一个不敢做梦或没有梦想的推销员,根本无法开始,没有推动力,也没有目标,更不需谈“态度”,“信念”与“承诺”了。

“梦”不是白日梦,是经过细心分析,是勇气与自信,是理想与野心之下的产物,梦是人类最伟大的产物。如果没有梦,人类可能与其他飞禽走兽一般,只是为食物而生存,相信没有人可以否定梦是促使推销员成功的最基本条件。

在美国参加AMWAY直销训练时,我们通常会被训练成如何做梦,当时我们被关在一个黑暗的房间,在绝对宁静的境界下,开始梦想这事业成功之后的情景与喜悅,梦想自己3年、10年及老年后是如何的成功,如何的享受生活。

行销员一定要做梦才会有所行动,才有成功的希望,如果连睡眠中的梦也充滿希望与积极的话,成功人士就非你莫属了!

ABCD然只是四个简单的英文字母,却是一个推销员成功的基本条人牛,就像一张桌子,四只脚缺一不可。

(摘自商海专访)

《南洋商报》:投资房地产正合时宜


油价飙升百物腾涨•投资房地产大好良机

油价乍涨预料近期会冲击房地产市场,但却创造了一个投资房地产的大好良机。

油价飙升引发的连銷反应肯定会影响人们的惯常消费和投资心态,由于消费者各方面的开銷与负担已经加重,将会暂时耽搁房地产投资或迁居计划,新建房屋计划、二手房屋銷路因而放缓。

市场分析员郑水兴受访说:“油价飙升引发百物腾涨在所难免,众人都抱着观望态度,房地产市场短期內肯定受到拖累,不过这只是片刻直接反应,而且只是暂时缓慢的现象。”

郑水兴是马来西亚产业经纪公会(MIEA)理事、也任华总商业谘询站产业组首席顾问、A.柏樑(ARBORLAND & CO.)房地产仲介公司董事经理,兼任AMCITY CAPITAL培训公司首席谘询顾问。

他抱持乐观态度看待油价涨势对房地产的影响,并认为:“房地产是抗通膨的主要投资品,前景仍然看好。”

“百物腾涨之际,是投资房地产的大好良机,因为房地产不会立竿见影地跟着百物上涨,短期间的涨势甚至缓慢,但隨后即会大涨。”

郑氏指出,受到建材和其他成本高涨冲击的兴建中屋业发展计划相比,二手房屋将受到热捧,备受市场注目;由于二手房屋的价格较低,在涨风咆哮声中奇兵突起,屋价上涨空间特別大。

“二手房屋的成本不会受到百物腾涨影响,因此銷售与价格空间很大,利润诱人,所以将会成为交易主流,至于进行中的建筑工程则承受油价催谷而大涨的建筑材料直接影响,导致屋价无可避免的跟着水涨船高,所以房地产长期来说肯定价格攀高。”

郑水兴觉得,中价房屋发展计划受到冲击的层面最大,因为建设这类型房屋的盈利胥视于建筑费而定,建材费用高涨造成发展商进退维谷, 陷入窘境,而中价二手房屋的供量众多也造成新屋业发展计划的价格受到顶价束缚,变得无利可图,盈利大减。

然而,高档房屋受到冲击的程度较轻,原来的盈利幅度相应较高、价格伸缩性大、买者群的承接力大,所以油价飙升构成的影响较微,而且建材成本并非主要成本,高档房产的成本花费在概念设计、管理、施设及其他专业用途,售价不会像中档产业直接建立在土地与建材成本上。

郑水兴臆测,手上拥有大笔资金的本地投资家会趁着二手屋价仍未上涨之际,四处浏览深具大幅上涨潜能的优质二手房屋,大事吸购充作屋库,以当长线投资,这一撮专业投资家虽然为数不多,却是真正赚大錢的一群。

虽然我国汽油价格涨至2令吉70仙,柴油涨至2令吉58仙,但仍比本区域一些国家廉宜,相信可吸引外资入场。

郑水兴说,我国房地产价格在本区域属于低价位,攀升空间极大,油价飙升不会影响外资对本地产业的购兴。

郑水兴产业讲座圆滿举行•观众反应热烈

郑水兴在台上详尽地向观众分享投资产业的真缔。





参加者全神贯注、心无旁鶩, 聆听郑水兴传授投资产业宝典。









AMCITY CAPITAL SDN BHD 本月17日假吉隆坡城中城会展中心(KLCC Convention Centre) 主办的《2008年如何投资大马房地产?》讲座会,宣告圆滿举行,获得与会者赞賞,并鼓励主办当局继续举办更多华文讲座,让广大的华裔投资者受惠。

当天约有180名出席者,大都是有志投资产业之士,其中不乏企业和公司老板、专业人士、产业经纪、退休人士等等;他们当中大部分来自巴生谷,其余则从槟城、怡保、芙蓉、马六甲、麻坡、新山、砂拉越涌来参加,难得的是有几位是中国投资者。

出席者的配合度很高,他们聆听资深实战派产业市场专业规划谘询顾问郑水兴的讲课时全神贯注、心无旁鶩,并把要点笔录下来,方便参考,有者在完场时还特地趋前询问讲师郑水兴一些自身的产业投资问题,SWHENGTEE郑水兴从善如流,仔细聆听每个人的问题后,从容不迫予于解答,令询问者茅塞顿开,点头称是。

每位参加者都获得一个礼袋,包括文件夹、讲义、2分巴生谷地图、精明理财、iproperty、创业家杂志各一本,我国著名地图研究与制作权威HO CHIN SOON也当场设柜赠送4分国內地图。

此外,大会也在两次的抽奖活动中颁发5本精美的i-luxury产业杂志、2分免费赠阅一年的创业家杂志,以及8张HO CHIN SOON 挂壁大地图,每张价值3千多令吉,总值逾2万5千令吉。

每位参加者都各获所需,无人空手而归,其中一些人还重申一定会再度参加“郑水兴房地产投资讲座”以及AMCITY CAPITAL SDN BHD将来举办的其他讲座和课程。

《2008年如何投资大马房地产?》讲座会从当天上午10时开始,直至下午5时结束,讲座会共有4个主题,即第一章“3月8日之后的2008年马来西亚房地产路在何方?”,第二章“全球化世界共存经济地球在转,大马房地产如何受惠?”,第三章“掌握房地产走势,算准时机买对房子,不赚都难!”,第四章“有錢没錢,一样要在房地产赚大錢。”

讲师郑水兴在会上提到的一些要点包括:(二手房屋高唱第二春)油价、建材价格不断飙升,新屋成本过高,而且供应短缺,导致过去坐落良好地段而被勿略的二手房屋将受垂青,并因受到追捧而屋价预料在今年下半年起飞。

(投资产业地点为先)选购投资性房地产位置应该注意“点”,而不是“面”。根据郑水兴举例,巴生谷地域辽阔,可是并非整个巴生谷的产业都标青,而吉隆坡城中城(KLCC)周遭、滿家乐(MONT KIARA)、万达鎮(ONE UTAMA)则是巴生谷其中几个最热门的地段。

郑水兴解释,这3个热门地段只能说是“面”;例如,吉隆坡城中城(KLCC)周遭地段就是一个“面”,这个面建有几十栋共管公寓,而每一栋公寓即是“点”,虽然整个面是个值錢地段,却非每一个点都值得投资。

这意味着,鉴定一个“面”后,再研讨面內的“点”,分析加上研究,筛选出最合适的“点”,才决定重搥出击,购置高回酬“热点”产业。

郑水兴重申:“房地产千古不变的的增值道理:房屋涨价,一定是从最好的地段先涨,涨多了才蔓延附近地区。”

(懂得何时变卖产业套利的最厉害)会买产业的不是师傅,会卖的才是师傅,要留下一些盈利空间给別人,唯有留下诱因,价格才会继续上升,你才能安全脫身。

郑水兴说到,当自用型业者降至60%,投资客遽增40%,应该脫售离场,而且和股票一样,永远不要想到卖得最高、不要叹息赚不到最多,你要永远第一,就要舍,才能得。

他也提醒,市道大好之际,你最好确保坐拥产业,否则一切盈利与你无关。

以上只是抽取一部分的讲座內容,这场投资产业讲座令许多参加者明瞭如何投资产业牟利的真缔,并且深深了解听君一席话,胜读十年书的意思。

不过,郑水兴感到非常抱歉,认为本身受囿于时间限制无法讲解得更清楚,尤其是关于投资产业地点、高回酬产业投资法,以及其他详情等等。

郑水兴说:“我会尽快安排一个场合,邀请所有参加者集会,让我续补未完之词。”

“待一切安排就绪后,我会透过网站或其他方式通知参加者出席。”

另一方面,本公司对于这项讲座如果出现一些不足之处、未臻尽善尽美,实是我们失职,敬请所有参加者见谅。

我们承诺在即将登场的讲座或课程,会办得更好,不让大家失望,冀望大家继续支持我们。

谢谢。

大马五州政权旁落•产业走向重估另论

郑水兴实地考察建筑工地,深入了解实况后,才推荐予买家。












身为马来西亚产业经纪公会理事,郑水兴经常为公众解答投资产业问题。










308政治海嘯·山河变色

今年3月8日,我国展开第12届全国普选,结果令人大吃一惊;一夜之间,五个州属的政权落入反对党手中,即吉兰丹、吉打、槟城、霹雳和雪兰莪。

吉兰丹18年前被回教党执权后,国阵一直难以抢回,所以在这回反风强盛的当儿,国阵无法重夺吉兰丹政权实是情有可原。

可是,难以估计的是,人民求变的心态确是令人无法想像,狂哮怒吼的反风从北马的槟城刮起,席卷吉打后,一直往南呑噬霹雳和雪兰莪,加上人民强力支持东海岸的吉兰丹,全马五个州属顿时山河变色,落入反对党手中,被人形容为 “政治海嘯” (Political Tsunami)。

国民阵线虽然勉强掌握大马政权,得以组织內阁,但却无法取得国会的三分之二的绝对控制权,这是国阵自1957年马來西亚独立以來,首次面对霸权受到前所未有的挑战。

这个惊天动地的变化,造成我国政局动荡,可是普遍上并没有对人民构成极大的滋扰,反而有了一些惊喜。

反对党阵线执政的西马五州中,槟城、吉打、霹雳和雪兰莪,在短期內陆续传出新首长和州务大臣发送的“红包”,包括安排一场精采足球赛、撤銷传票、降低土地稅、134个华人新村将获颁永久地契、恢复地方议会选举、建设先进养猪场、吸引中国投资等等。

這些新官發出一系列的宣布,包括“小惠”和大计划相當受用,深受人民欢迎,大家都对反对党组织的“人民联盟阵线”甚有好感。

朝野仰奉人民·以民为主


强敌当前,国阵为了迎奉人民所好,期望下届重夺失去的五州政权,肯定也会大刀阔斧进行改革,除了检讨败因外,也更注重人民的声音,尤其是最起关鍵的民生问题。

此外,国阵政府也針对国际油价高企为人民带来的经济负担问题,以及解决导致国阵政府惨败的主因的3C,即生活成本(Cost of Living)、罪案问题(Crime)及贪污问题(Corruption)。

国阵政府目前急于塑建全新形象,准备以全民政府姿态亮相,以便与反对党阵线一较上下,博取人民的好感。

从各种迹象与趋势看来,无论是在朝或在野政党阵线都会更尊重人民的意愿,绝不会贸贸然伤害人民的感受。

可以预见的是,至少在这5年之內,不管是国民阵线掌政的国家或人民联盟阵线执政的五个州属都会以民为本,将来拟定的政策都会考量到人民的利益为先,为全民、州属,甚至国家带来更多好处。

有鉴于此,这两个政党阵营绝不会制定一些损害人民利益的政策,反而预期会推出更多优惠配套,以及以更开放的政策吸引国內外投资家入场,催谷更多的发展计划,全力扶持我国经济更上一层楼。


我国经济稳固·持续成长


谈到经济,回顾我国经济经历了6个年头成长,2007年的成长率超过5%,今年年初预测的国內生产总值(GDP)可能达到6%至6.5%,大选后重新检讨而调整至5.5%至5.8%。 

我国股市的市值也从2006年底的8千490亿令吉,提升至今天的1.1兆令吉。

国阵政府也派了不少糖果,包括提高公务员薪水丶生活津贴丶公积金会员在今年开始,可以每月提款,以缴付房屋贷款,这对消费用品丶娱乐丶旅游丶银行丶汽车及产业领域会有激励作用。
人们最担心的是美国的经济萧条会影响到我国经济。 当然,我国经济已经建立起一定的适应力,以应付外国的影响,而且最重要的是,美国金融市场的次贷问题,并未直接影响我们,因为我们没有购买到有关衍生产品。

市场可能还会出现更多的资产注銷、次级房贷危机和信贷紧缩所引发的亏损;不过,美国金融系统开始展现抗跌能力,并成功吸纳很大程度的震荡,而且近期的发展进一步说服我们,美国的金融危机相信已快要度过最艰难的时期。

这是因为近期一些注资行动,以及美国政府和銀行联手推出拯救配套所致。若有关方面没有采取行动,銀行的信贷评级可能下调或面对更大的亏损。

其次,我们也相信联邦储蓄局的决心,联邦储蓄局声明已经做好进一步降息,以防止美国经济趋软,即使通货膨胀继续走高,但将有助摆脫美国经济严重倒退的局面。
全球物价飙升·远离蕭条

许多人担忧世界性的经济蕭条已经来到;事实上,商品如:原油、金、銀、大豆、小麦、原棕油等等的价格却显著飙升,这主要是到美元滑落、供应短缺、生物燃料的强劲需求、新兴市场需求转移,以及投机基金插手干涉的种种因素而影响。
这样的局势可让我们放心,就是全球的经济并不会垮下;因为,依照传统,正值经济大环境不景气之际,商品价格会隨着下跌,因为商品价格通常对需求的波动非常敏感,也经常是经济兴衰的一项领先指标;既然,目前的商品需求强劲,所以在座各位別担心经济蕭条已经来到。

我国的经济成长,主要靠内需推动,原产品价格高涨,年中又有公务员加薪,还有其他激励因素,让我国经济取得成长。

我国对美国外贸的依赖日渐减低,但对中国的出口及进口却大幅提高,在2003年,我国的出口量有20%进口到美国,但2007年已经滑至16%,对中国的出口额却从2006年的3.1%激增到2007年的8.7%。

原产品大如棕油及原油的价格,相信在2008年会维持高价,让种植业及油气业受惠。

另一方面,大马拥有丰厚的流动资金及高储蓄率,我国的金融机构自1998年的金融风暴後,已经强大起来,资产品质及风险衡量资本足够比例非常强。

结论

虽然我国的政治局势还会有些变动,不过市场仍然乐观的认为,隨着商品期货的价格升势强劲,以及国內生产总值增长,所以政局并不会影响产业的价格。

只要国家政策继续开放、稳定、政经文教机制上轨,投资家就会涌进我国,推动国家经济与发展,国强民富,产业一定会大幅升值。

我国的房地产绝对值得投资,尤其是产业价格在这个区域內还属于偏低,攀升幅度空间尚大,尤其是位于商业策略性地点的优质产业的弹升价值更是值得关注。

大马房地产价位是本区域最便宜的,我国黄金产业坐落吉隆坡金三角地区,主要集中于吉隆坡城中城(KLCC)周遭,房产每平方尺介于1千500令吉到2千令吉,比较上海每平方尺叫价高达7千令吉、新加坡闹市中心的每平方尺价值超过一万令吉、曼谷中心每平方尺价值也在4千令吉左右,甚至于越南胡志明市的地皮也比我国高昂。


我国产业廉宜·具吸引力


相比之下,我囯的房地产价格仍然相当廉宜;不过,政府近期进一步开放经济政策,推出一系列优惠和奖励,鼓励许多外国投资家进来我国,包括通过马来西亚第二家园计划吸引外国富有銀发一族和中上阶层家庭定居我国,优质房地产的需求殷切,肯定让产业价格有上涨空间。

由于油价飙升的趋势是无法阻挡的,造成建築材料成本也会水涨船高,直接影响新建房产的价格,因此优质二手房产将会是下半年比较理想的投资焦点。


我们臆测,国內普通地点的产业价格,在今年內会升值10至15%;无论如何,高价住宅的需求会缓慢下来,因为过去几年的供应量太多,须要一些时间来消化。

我们认为,在黄金地带的A级办公室将非常受欢迎,价格也会飙升;至于地点优越的店鋪的需求依然强劲,持续抢手。

然而,2006年和2007年追捧“高价住宅”热潮尚未完全冷却,这在很大程度上,与外资对本地高档房产的信心有很大关系;韩国、欧洲、中东,甚至开始注意我国房地产的中国投资家是决定大马高档房地产市场的主力。

以下是郑水兴受访时,对我国房地产市场作出的一些分析、预测与建议。

产业未来趋势预测

产业之间的价格落差越来越大,例如中高档公寓的价格差异从以前每平方尺的差价从250到500令吉不等,目前的差价则扩张至从每平方尺300到2千500令吉。

以前在金三角地区以外的商鋪价值40万到100万令吉,目前之间的价格差异却从50万到500万令吉,或从2.5倍的落差上升到10倍之多。

然而,金三角地区的产业因缺乏卖盘,造成投资者竞相以天价诱售。

产业价格的趋势已走向商业化,胥视于有人欲买,有人愿卖的情况,继续演变下去,导致策略性地点的产业与普通产业价格的鸿沟持续加阔加深。

目前的住宅已不再供自用,而演变成交易商品,拥有第二栋房子的国民数额不断提加中,日后的市场差价肯定会越来越大。

无论如何,任何一类型的产业在任何一个时候,一旦掌握产业投资的窍门,任何人都可以赚大錢。

民宅走势预测


市场的放缓,会导致二手房屋或二手商用建築物成为今年下半年的交易主流。

由于油价、建材、地皮飙升,使到新建民宅的售价远超二手房屋,虽然二手房屋在过去受到勿略,但在半年內将会重新获得重视,而且价格会上涨,当然这胥视于地点而定。

今年应该投资什么产业?

商用产业永远是最好的投资,但不是所有的商用产业都在此列之中。

选购好的商用产业会取得几倍数的报酬,但购买者必须深黯经济、市场变动以及明了策略性地点的重要。

商用产业永远属于有投资知识者的赚錢工具。

预测一半的投资者会在今年下半年的产业投资采取观望态度,一俟政治与经济在明年初回稳,方有发围机会,不过今年却因种种因素,将涌现许多超值产业,投资者只要谨慎入场挑选,必定能够从中赚大錢,而在“人舍我取”的“契机”下,投资者更能自由的挑选属意的产业,也更容易在谈判中占上风;因此,郑水兴不认同一般分析家劝告“暂停”购买房产的建议,反而认为是“与市场谈判”的良机。

什么产业值得投资?郑水兴的6项建议:

1)办公楼仍是投资要点,但地点与管理是首要考虑因素;

2)处于策略性地点的小型独立式建築物,这是一个能在最短时间转手出售的产业,而更是市场严重缺乏的产业类型;

3)主题产业,包括小型购物中心、度假性质产业,这必须融合新的商业概念以推出市场,其前景最具吸引力;

4)市中心的停车建築物,这将是一个新的蓝海投资机会;

5)市中心的物流中心;

6)农业地,一个比较长期又稳定的投资。

(摘自号外周报特別专访)

申请房贷不可不知的事

购屋者贷款时切勿轻率行事,最好货比三家,比较个別银行的各种类型贷款,相较利率、特点、收费和服务素质后,找出符合本身的配套,并且本身所能承担偿还的分期付款。

房贷资料可从许多渠道寻获,包括报章、杂志、网络等等,最理想的方式就是亲自到各个银行询问,直接了当。

记得申请贷款必须携带的文件

·身分证或护照复印本

·最近3个月的薪水单

·最新所得稅估价表(FORM J)或EA FORM

·房屋发展商的买卖合约 / 存款或订购收据 / 献售书

·地契复印本

·过去6个月和最新的银行户头报表(若没有薪水单、FORM JEA FORM,则须提 供),以及存摺 / 定期存款。

·竣工房屋的评估报告。

如果是自雇人士,需要额外呈上以下文件

·商业注册文件

·最新财务报告书

·银行要求的其他支持文件

供款不逾薪资三分一

一般上,每月供款不可超过月薪的三分之一。举例:假设房贷的每月供款是一千令吉,那么申请者的月薪至少3千令吉或以上。

申请者提呈必需文件予银行后,银行将根据申请者的财务状况作出评估,并会把申请者的其他债务纳入考虑因素中,以决定是否批审贷款。

贷款一旦批准,银行将发出贷款献议书,并会通知申请者委托律师准备贷款文书工作,一些文件需要提呈给相关政府机构作登记和正式印章;完成所有程序后交予银行,将获银行颁发一分贷款协议书。

如果贷款不获批准,申请者可以取消订购房屋,要求发展商退还已缴订金。

垂注:

申办贷款涉及一些开销,包括律师专业收费和政府机构收费等等,即使一些发展商标榜“收费全包”,购屋者最好仔细查问涉及些什么收费,并要深入了解这些收费未来会否改变,要由购屋者自行承担?至于银行的收费则需与银行贷款人员当面了解。

你是否了解本身的权力?

作为一位贷款者,除了应该知悉本身的权力之余,也要知道银行所能执行的权力,才能维护本身利益。

贷款者的权力

· 获取所有对贷款决定造成影响的资讯

· 接受专业和没有偏见的待遇

· 获得贷款条件更动的相关通知

· 获得精确的户头资讯

贷款者职责

· 阅读和清楚贷款的所有条款

· 遵守贷款条款

· 关于贷款的所有要求和明白贷款內容

· 准时偿还贷款

银行的权

· 获取贷款者的信贷状况

· 获取关于贷款者的正确和真实资讯

· 贷款者违反合约时采取法律行动

· 准时获得贷款者每月偿还的贷款和利息

银行的职责

· 履行对贷款者的职责

· 贷款有任何更动时,给予客户谘询或商洽

· 关心和处理贷款者的要求和疑问

(资讯来自银行资讯—BANKING INFO



(资讯来自银行资讯—BANKING INFO

中文专业讲座严缺·华裔投资者喊 HUNGRY!

资深实战派产业市场专业规划谘询顾问郑水兴受访表示,目前中文房地产的中文投资资讯或讲座少之又少,对于华商极其不利;他除了开始撰写中文房地产投资与管理书籍外,也希望透过主办中文房地产投资讲座会以惠及华社。

他说:“中文房地产讲座会的市场不及英文的10%,要寻找赞助商非常不容易,讲师与听众一样难找,当然以中文为媒介语的产业资讯与研究都同样缺乏,我的愿望是能为华社提供国內房地产谘询服务,协助广大的华裔同胞解决投资与产业管理上的问题。”

“因此,即使商业利益并不乐观,我仍决心要为华社开创一个与英文一样专业的房地产中文资讯世界的信念是不会退缩与改变的;任何房地产专业人士愿意参与或协助此项“宏图大计”,也可联络我。”

他表示:“当然,要成功,也需要获得市场的支持,但我觉得华人还是缺乏终身学习的精神,特别是要付费的讲座,加上一般商业公司对中文的歧视,都不愿意花钱在中文培训方面,因此中文市场缺乏专业人士的服务。”

“然而,要投资房地产却不愿意投资在学习与研究方面,我担心他们不但赚不到钱,可能还会赔本,所以我希望华裔投资家能尽量学习、专业投资,我更希望他们全都能在产业买卖中赚得盆滿鉢滿。”

在马来西亚地产界服务超过16年的郑水兴提到,房地产投资不是一项有买就包赚的生意,它是一项极其专业的学问,投资者必须掌握足够资讯,对市场有详细研究,同时,也必须要有金融的知识与谈判能力,才能占上风。

郑水兴也说:“今天投资房地产不是每年仅赚10%,可能的话,我们要赚100%,这样的事每天都在发生,但是,为何你做不到呢?”他认为,确实很多人想在房地产上投资与赚钱,但是却从来没有去阅读过一本有关房地产的专业书籍,或去听过一场房地产投资讲座会,“试问,这怎么可能在产业投资的龙潭虎穴中与他人争一长短呢?”

如何投资大马房地产?

2008年政经一变再变,产业投资是危还是机?

房产动荡独具慧眼,掌握焦点百买百赚

“产业投资秘诀大分享”

精采内容 :

半岛五州政权旁落,产业走向重估另论?

新政府!新政策!跟您的产业投资又有何相干?

你资金有限,但还是想大发产业财,如何进场?

如何用10万令吉在房地产投资一年赚一百万?

你手持大笔现金,但不懂今年产业市场会大起,还是大落?

国内政府政策经济状况产业顺势发展

v 大选成绩爆冷,政海诡谲难测,产业市场“随波逐流”?

v 大选后大马政府还会忙着为房地产市场推市,还是无能为力?

v 石油爆涨,百物飇升,建筑原料冲上云霄对投资者是祸是福?

国际气候如何影响我国产业市场

v 国际房地产风云剧变如何影响马来西亚的产业市场?

v 全球经济与城市化风转亚洲,对我国房地产是得或失?

v 中东油钱、中国热钱冲击本地产业结构?

产业投资秘诀大分享

v 了解房地产特质掌握优势稳赚一笔。

v 今年投资热点在哪里?买什么产业好?

  • 怎么样将您的产业卖到最高,赚到最多?

流程表

09:00am

09:30am

09:50am

10:00am

.

11:15am

11:45am

01:00pm

02:00pm

02:05pm

03:15pm

03:45pm

04:50pm

05:00pm

登记

入场—短片简介

幸运抽奖

政经一变再变,产业投资是危是机?我国今年产业会

再起抑或大跌?

茶点

国际市场谲诡多变,如何影响马来西亚的产业市场?

午餐时间(自备)

幸运抽奖

如何在房地产海赚一笔?买什么?买哪里?

茶点

不受市场牵制,让我们跟市场谈判—如何百买百赚?

大奖抽签

再见!回家找产业投资去。


2008年如何投资大马房地产?



我国政局风云驟起,半島五州政权旁落,本地产业受影响程度有多大?

我国资深实战派产业市场专业规划谘询顾问郑水兴,特地在下月中旬于吉隆坡城中城会展中心举办讲座会,分析整个政治气候对房地产的影响,并会向出席者分享产业投资秘笈,如何在投资产业时百买百赚!

这场讲座会命名为“如何投资大马房地产?”---2008年政经一变再变,产业投资是危还是机?将在今年5月17日上午9时于吉隆坡城中城会展中心第3礼堂举办,出席者除可掌握国內外政治局势对产业的影响,也对本地产业于今年的走势有更深认识,在策划和决定产业买卖时,无往不利,百战百胜。

郑水兴对国內外局势的敏銳触覚、细微的分析和研究,准确推算出国內房地产的走势和每一个高峰期,并精心策划与主持各类房地产投资讲座,以深入淺出的方式,细膩与清楚地向投资人解析国內房地产投资方向,他精辟独到的心得,肯定让所有人滿载而归,信心滿滿在产业投资领域,海赚一笔。

这个讲座会为您带来的好处:

投资人:规划您已持有的产业,计划在适当时机投资。

发展商:审时度势,调整策略,倾銷发展计划。

产业经纪/銀行产业贷款专员:增添知识配备,一击即中,加强业务绩效。

一个不容錯过的精采且实际讲座会,为免向隅,请按以下銜接的报名表格:

报名表格

郑水兴推广中文产业讲座•最新投资讯息惠及全华社

AMCITY CAPITAL SDN BHD 主办的《2008年如何投资大马房地产?》讲座会,将于2008517日假吉隆坡城中城会议中心(KLCC Convention Centre)举行,主讲人郑水兴将以中文主持次讲座会。

郑水兴受访时表示,目前中文房地产的中文投资资讯或讲座会少之又少,对于华人商家是不利的,他除了开始 写中文房地产投资与管理书籍外,也希望透过主办中文房地产投资讲座会以惠及华社。

在马来西亚地产界服务超过16年的郑水兴提到,房地产投资不是一项有买就包赚的生意,它是一项极其专业的学问,投资者必须要有足够的资讯,对市场有详细研究,同时,也必须要有金融的知识与谈判能力,才能占上风。

郑水兴也说:“今天投资房地产不是每年仅赚10%,可能的话,我们要赚100%,这样的事每天都在发生,但是,为何你做不到呢?”他认为,确实很多人想在房地产上投资与赚钱,但是却从来没有去阅读过一本有关房地产的专业书籍,或去听过一场房地产投资讲座会,“试问,这怎么可能与他人争一长短呢?”

现年42岁的郑水兴,拥有美国东密西根大学市场系资格,目前财政部属下注册的特许产业经纪,也是大马产业经纪公会(MIEA)理事。他曾为多家发展商提供市场咨询服务及销售,也为多家外国公司鉴定投资目标与开发策略地点。郑水兴在华社甚为活跃,更是国内媒体常客,经常接受媒体专访或以及公开演说。

他说:“我的愿望是能为华社提供咨询,协助他们解决投资与产业管理所遇到的问题,即使商业利益不乐观,我要为华社开创一个与英文一样的专业房地产中文资讯世界的理念是不会改变与退缩的。”

有意了解上述讲座会者,可洽03-79830103询问详情。

第一章 :高价出租房东未必富有

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)


房地产投资者除了寄望其大笔投资的产业能在时间的流失中增值,更期望售出的有关产业赚取的盈利(毛利)能抵消了通膨率与银行利息等金融开销或亏损,再真正的享受到投资者的最终目标--高净盈利。

要作到这一点,绝对不可忽视的是怎么样在等待增值的这段期间,如何以最大的限度在租赁方面获得最高的回酬。投资产业谋利事实上并非易事,若将经济因素计算在内,肯定的有超过一半的投资者在房产业亏得「不清不楚」。因此,投资者只能在双方面同时专业化的推进,才能有把握的说:我在产业投资赚了一笔。

我一直强调最大限度,最高回酬,因为这都是投资者要达到最高净盈利的唯一途径,而一般上投资者并不很了解「最」的真正意义,错误诠释,得不偿失。这个专栏将会从改变一般投资者的错误心态为题来达到投资之最。

最富有的房东并不一定是将其房产租得最高的那一位。房东要富有,必须是一品房东,好房东。斤斤计较,一毛不拔的房东,肯定会是一位最不快乐,最不富有的房东。这个道理其实不难了解。

在商业房产,好房东在意租户是否会因租金太高而负担不起而搬迁,或倒闭。而若不幸发生,房东不但失去稳定的收入,更得再付出一个月的佣金寻找新租户,一个月的免费装修期,可能的话,还要付出几个月没租收的空档期。若果租户每两年更换,乐观计算,房东每一年平均损失约20%收入,那倒不如别贪图高租金,找个背景雄厚,生意稳定的租户,享受“不断”的长租约,那才是快乐富房东。

是的,稳重的投资者都喜爱银行,连锁店,政府或良好的上市公司等。虽然是租金低条件多,但以他们大笔 的投资,装修与忠实客户群,不是“大决定”绝不轻言关闭或搬迁,则也不难发现房东的快乐泉源。

市内有一家地点上上的大型商业中心就因为贪图即席的高租金而赶走了大多的「名牌」客户,结果不但落得惨淡经营,租金大跌,更让其他租户大吐血,搬的搬,关的关,按一般估计,这家公司至少损失了三年的租金收入。

身为专业的产业顾问或经纪,我们最重要的不是“成交”,而是找对租户,配对适当的行业,让我们的客户作一个快乐的房东,一个成功的租户。

至以住宅产业,租户的背景,年龄,经济能力都必须了解以决定他是否是一位“好的长期租户”。好的租户更重要过高的租金,因为住宅产业不似只租四面墙壁的商业建筑物,它大多有相当的装修,家具,甚至电器等,若果租户品格有问题,他还回的屋子肯定很难看,屋主也应该不会快乐,更别谈富裕。

另一方面,要达到高净收入,房东与租户维持一定的距离及适当的关系也是重要的。下几期我们会谈到如何避免双方交恶带来的大损失,租户不给房租,拖欠水电费对要当「富」房东的头痛。

第二篇 : 又拖又欠房东伤脑损金

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)


买了房子投资出租,房东最忌碰上一位又拖又欠,又赶不走的混蛋烂租户。房子找到「中意客户」之前,房东或许会天天发恶梦,天天祈祷,但只光祈祷,倒不如学会几招「防拖术」,到底预防好过治疗。

合约上清楚列明,押抵金或押租(Security Deposit)及水电押金是不允许被用于支付租金或费用的,因此,一般租户用缴交的押金来作为迟交有关应付款项的藉口是不应默许的。

一品屋主一开始就应该让租户知道遵守合约是双方面互相尊重的基本,也可通过经纪传达房东处理“拖租”的一贯方式,及对其他租户一样进行着的公平原则。事先声明可避免双方关系闹僵。房东千万别来开始于仁慈,随便,到中途发现租户有问题时才来一个态度大转变。当一个租户已经习惯欺负软弱的房东(这种情况相当的普遍),房东转而采用一个强硬的态度有很大的可能会让自己损失更重,到底我们
的整个产业暂时「落」在他手中。

房东应该事先声明他会在租金到期的第七天发出提示通知书,并实行欠租14天后付加10%利息的措施。而租金若被拖欠近两个月,则必须发出律师信追讨。房东必须了解,这一切事发之前的准备工作都是必要的,因为即使合约允许屋主在拖欠的「罪名」下收回有关房屋,但事实上却非常困难,复杂,那必须劳动警方,律师及上法庭申请才能进行,而且必须付出很大的其他代价,这一切的麻烦肯定让我们成为最不快乐的「穷」房东。

当然,要租户准时缴租,房东也必须是一品房东,千万别为了省却了一些基本费用而惹得满身蚁,这包括经纪佣金,合约费用以及维修屋子的基本设施及结构。房东绝对不可怠慢租户的紧急要求,这包括屋顶漏水,厕所功能失调等

房东本身若是九品货色,则再好的租户也会变样,很多主宾关系都是因为一口气闹得两败俱伤。切记,一品房东即为「富」房东。

第三篇 :拖欠水电房东代罪

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪


上一篇谈到租户拖欠租金的普遍让房东大伤脑筋,而对要当一位快乐的富房东来说,另一个让屋主茫然失措的问题最近更不断的烦扰着咱们的一品房东。

合约虽然允许屋主征收水电押抵金,但我们却时常收到屋主的投诉,租户在约满或中断租约搬离时,留下了大笔未偿付的水电费或排污费,拖欠数额甚至超过了押抵金的五倍十倍,一些月租三千令吉的店屋,竟可拖欠上万令吉的水电费,让大好先生的一品房东欲哭无泪。

别以为国能或水务局必定会在他们拖欠两三个月即切水割电,偏偏就有很多有心的幸运租户一拖即可欠上一年半载,你大可兴师问罪,但我国最流行的藉口「技术问题」足于让您望TNB大门兴叹,更何况租户能有「路」促使水源电源供应源源不绝,您又奈何?电表是您名下注册,当局就只针对您,这笔帐您是背定了!

那我们到底要收取多少的水电押抵金才足于高枕无忧呢?按照我给予双方的专业建议定于一般每月水电消费的三倍,即若估计每月水电费达RM400,则应收至少一千令吉的押抵金。这是一般1500方尺以下的公寓或办公楼的水电使用率。

然而,一些特殊的情况则另当别论。一些办公楼或零售单位的冷气电费已经计算在房东应负责的管理费内(算计在租金内),则水电押抵金应相对的大幅度的降低。而单位租给餐厅,洗衣店,超级市场等消耗大量水电的客户,需要的话应咨询专业人士,「从长计议」。最应该注意的莫过于将店屋或工厂租给耗电的制造业租户,水电押金或许还可高过租押金。

其实,这些问题并不太难解决,预防的方法包括要求租户每月将缴交的水电费单连同租金「奉上」,房东也可每隔两个月以电话向水电务局询问拖欠数额,并在需要的时候要求当局中断水电的供应,避免租户继续拖欠,房东受灾。还有最有效的一招,我们会劝告客户要求租户以自己的名号向当局申请新户头,新水电表,直接将押金缴交给国能或水务局,房东即可不必担心被控上法庭,或为了驳接供应而忍痛代缴欠款。任何麻烦,当局会直接找上您的宝贝租户,富房东大可高枕无忧。

第四篇 :出租「新」屋最头痛?

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

刚建竣的工程,不管是商业,工业或住宅产业,都会令租户欣喜若狂--他们面对着少说数十间,多则上千间一起完成,同时推出招租市场的空店新屋,他们站在租率谈判位置的上上方,优哉游哉的选择他们钟意的单位,方向,甚至是他们看得顺眼的房东,他们终于有机会向房东发「威」了。

相反的,屋主则面临头痛的抉择,各业主逆性竞争,降租求出,他们为了能比其他业主更快一步租出自己的产业,出尽「茅」招,为了能打败其他业主,来者不拒,先收租为上策。这不但造成租金烂,屋价跌,更拉低整个区域的地位,限制当地的发展。

这话可是有根据的,十三年在产业市场奔驰,我看过原本有资格成为高价住宅的公寓,因此恶性竞争,演变成中级甚至低价公寓,我也看过地点设计一流的商业区因为这个情况而成为酒廊舞厅街道,「风光」一时,业主也乐得享受高回酬,但这个生意组合肯定不长久,结果不到数年,搬的搬,迁的迁,高级商业区一瞬间沦落为「修车场」。

身为专业产业经纪及顾问,我们经常要求发展商在工程刚完成时,配合专业人士协调投资者的招租活动,这包括选择客户群,标租价,并以最快的速度填满置空的单位,因为一但置空超过一个时限,市场自然的会将有关产业重新定位,身价可能暴跌。发展商有这个责任保证投资者的利益,这个显著的例子首推阳光集团的满家乐公寓工程。

我曾经为几个刚建竣的新商业工程业主建议「一条心」大计,并要求他们遵守我们建议的「市价」租金出租,谨慎选择租户,虽无法十全十美,却也让房东们享受10%的回酬,皆大欢喜。但是无法避免的是一些经纪却为了赚取佣金而不专业的诱导业主降低租金丢出去,希望业主能慎察。

这里,我也要建议买新屋的投资者,尽量的坚持至少以市价出租,若真的急着出租,以下几个方式(Alternatives)可供参考:
稍低价租给稳健的大公司,但尽量签署短期租约以期在延伸的租约加租,尽可能的话,不要同意租金调整最高率的限制(CAPPED)
要求租户预付两年租金,但给予10 到30%的折扣 (原因:新区生意失败率高,先收为妙)
租价不跌,但给于更长的免租期或装修期(至少三个月),这好过丢空,也能肯定租约在延伸期能获得更高的租金 (因为租金的涨率是根据第一期的租金率调升)。
千万别为了省却费用而舍经纪不用,只要他们能比你早一个月让你征受租金,给您更多的租户挑选,那区区的一个月佣金算得了什么?(下一篇也会解释为何不鼓励您亲自招租)

第五篇 :一品房东不亲自招租

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)


在我们的国度内,还有很多不愿意,不舍得为专业人士提供的服务缴费,更有很多只相信自己,大小生熟事都要亲力亲为的业主。在租赁方面,看不开的房东更抛头露面亲自为大小产业操劳,寻找租户。

或许这些业主认为亲自招租可以省下一个月的佣金或经纪费,甚至认为自己招租会获得更高的租金,或更快找到理想的租户。事实上,以我们的经验认为,一个房东要能够富有快乐,必须懂得如何利用产业经纪的服务,而非亲自招租,以免得不偿失。这怎么说呢?

最简单的解释,以招租为业的经纪商,肯定能够提供更大的租户群给业主来选出最好的租户,这或许并非绝对,但更多的选择的确有更高的机会找到更好的租户,对富房东来说,好的租户比省下的一个月经纪费来得更重要了,更何况产业代理在这个「江湖」市场走动,以他们已经建立的联络网,肯定很快,甚至即刻可以将您的产业出租,若能够早几个月让您多收几个月的租金,那区区的一个月佣金可是便宜了我亲爱的一品房东呢!

言归正传,笔者真正不鼓励一品房东亲自招租的原因可纳为以下四点 :
不符合经济原理 :亲自招租不符合房东的经济利益及Economies of scale的经济效应。出租一个房产,刊登广告张牌贴纸,电话手机响个不停,一般至少也要接触十个有潜能的客户来参观贵屋,那些精神与时间应由产业经纪代付出,房东不值得受苦受气。而一般房东欠缺弹性的时间表也直接的影响了出租的机率。
专业知识的重要性 :因为有钱而过于自信是一般房东生活得不快乐的重大原因。一个有经验的产业经纪,绝对能够保护业主的利益,在接下来的租期内,避免房东与租户之间因为对租约的了解与制定的先前问题闹到房东苦风满楼(接下来的几篇文章将会交代专业产业经纪对房东的重要性)。
人身安全财务保障 :前不久的报章上,您或许有看到这样的报道 - - 一位屋主亲自展示欲出租的房子,被佯装为客户的匪徒抢车劫财,另一则新闻更糟糕,有关女士更被污奸了。匪徒最喜欢与屋主直接交洽,因为业主都是有钱人,而屋主先生竟让娇妻开着豪华马赛地,与陌生人走进别无他人的空屋内,其危险性是存在的。在租户还没选定之前,让他人清楚掌握屋主您的生分与资料是不理智的。(笔者将会在较后数篇交代如何安全的出租产业)
谈判的基本方位 :租屋的条件与价格基本上是必须经过“谈判”来达至理想的结果,而由第三者的经纪为谈判的中间人对房东绝对的比房东与租户直接的“短兵相接”来得容易,来得有利。我在美国接受“谈判课程”的专业训练时,大师指双方都有自身利益,或很自负(EGO),或某方面胆怯,或理亏,最好是通过所谓的Negotiator第三者来完成谈判的工作。房东若在客户面前直接的拒绝要求条件,价格,家具更换等,或不愿意租给对方,都会闹得不愉快或不理想的结局。

总结一句,亲自招租好处或许一两个,坏处却数不尽,房东千万别为了省却费用而舍经纪不用,只要他们能比你早一个月让你征受租金,给您有更多的租户挑选,那区区的一个月佣金算得了什么?

然而,一些屋主也在委任经纪代理有过不愉快的经验,这也屡见不鲜,因此,如何鉴定委任正确的产业代理也是一门学问,下两篇笔者将会详述“如何接洽产业代理”。

第六篇 :非法产业代理,房东的梦魇

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)


上一篇劝告业主尽量委托产业经纪,别亲自招租,理由充足,例子鲜明,但一些屋主在委任经纪代理仍面对不愉快的经验,屡见不鲜,这主要是因为民众对于经纪条例,出租手续,非法代理辨知尚认识不深。因此,如何鉴定委任正确的产业代理也是一门学问。

将房子交给经纪若要有保障,房东必须对法律有认识,对经纪条例熟悉,采用合法的途径出租产业,快乐安心作个一品富房东。

首先,我们应该了解如何鉴定您所委托的代理是否可靠,合法或专业。在马来西亚,产业经纪与律师,会计师或估价师等职业同归一类,皆属专业领域工作。产业经纪公司是在财政部属下的「产业估价与经纪局」所管辖,并在1981年(Act 242)的产业估价与经纪法令特许下操作。

合格的产业经纪必须经过两年严格的考试,撰写报告,口试以及至少两年的实习工作经验,才能获取政府颁发的专业执照进行业务,这个训练过程少说也要六年,而合格的执照并不代表被允许即刻投入服务,他还必须在法令下注册一间公司营业或在注册的公司下就职,才能够合法的接受经纪工作,委任他们的客户也因此才能获得法律的保障。而注册公司所聘请的代理 (Negotiator) 也被允许在其公司的名义下进行合法的代理工作。让我们看以下的事件来加以说明:

比特是某位发展商职员的朋友,虽然他并没有经纪执照,藉着这层关系,他联络上该刚建竣店屋工程的二十多位业主,并说服他们授权给他代理出租。比特在领取钥匙之后,即刻全力出击,海报广告密集推出,让业主毫不怀疑。而比特在短短的一个月内成功租出了二十个单位,向每一个租户征收了一千至三千令吉不等的定金,并给他们签署了一分临时合约。

再过了整半个月,这般租户闹上了发展商并找到了业主,业主才发觉比特失踪了,总数近五万令吉的定金也跟着失踪了。租户在生意上受到金钱上的损失与拖延,而店主更面对租户的争执,难逃一责,对租户作出适当的赔偿。

业主因此必须确定所授权的代理必须是注册的经纪公司,业主可打电话向有关公司询问,或致电到政府部门查询,可能的话,抽出时间上门拜访有关公司,要求公司盖章签收钥匙,并将有关条件与责任清楚列出于授权代理合约内。
业主也必须确定注册公司有购买专业保险 (Indemnity Insurance), 以确定有关公司有能力在突发事件时有能力作出赔偿。另外,特许经纪也必须开设一个客户专用户口 ( Client Account ),以方便租户将定金支票开给有关户口,不会象被比特滥用的情况再度发生。

非法产业代理是房东的梦魇,业主绝不可因为他们的优惠或甜言蜜语而将昂贵产业的命运掉入陷井。合法的产业经纪对房东与租户都是一项保障,下几篇文章会更详细的向读者作出交代。

第七篇 :陷井四处,房东警惕

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)


之前笔者再三的劝告业主尽量委托产业经纪出租其产业,且必须确定所授权的代理是注册的经纪公司, 因为合法的产业经纪对房东与租户都是一项保障。在探讨非法产业代理的祸害以及提防,应付的方法之前,让笔者再以一个真人真事的例子来劝告业主“陷井四处,房东须警惕”。

一位外坡的富商在首都附近投资了多项产业,但总是只相信通过朋友的介绍出租,对专业的房地产经纪总是不信任,更不屑那繁琐的合约文件,总认为签下的白纸黑字条例是多余的,虽然财富万贯,但还是贪省那一个月的经纪费,能省则省,至到经历过一回惨痛的教训之后,才发觉十年来所省下的佣金,都无法补偿这一回的损失,悔不当初。

话说该名富商陈先生将在一个高级住宅区新购买的一间半独立式洋房大事装修,更不惜购买昂贵的家具与电器以期租得更高价。陈先生通过一个名为玛利的朋友介绍,将其洋房交给了这个叫林小姐的无牌产业经纪,这名年轻漂亮的林小姐在获取陈先生的信任后,整理了一份家具与电器例表与钥匙签收信,顺利的拿到该屋的钥匙,并张贴了大型的 TO LET 招租牌子,而平时都是自扫门前雪的邻居也不知屋主为何人,只知道隔壁房子招租了。

数星期后,一辆大型的载货罗厘泊在屋外,将屋内的家具,电器与冷气机全部都给拆下搬走了,邻居尚以为新租户搬了进来。

陈先生等了两个多月还没有好消息,又联络不上林小姐的手机,又没有林小姐公司的号码,因此开始担心而向吉隆坡跑了一趟。进了屋子,陈先生差点昏了过去,人去楼空,损失惨重,欲哭无泪。

自此事后,陈先生终于将所有的产业交给特许的注册的产业公司打理,并将文件谨慎处理,自己也不需担心的赶上赶下,乐得一身轻。

前数篇笔者一再的强调,要作一个快乐的富房东,除了不可省该花的费用,更应该对法令,合约及招租程序(即游戏规则)了解,以下几项提防受骗的贴士供房东参考 :
· 签署正式的授权书给注册的产业公司,并列出详细的资料与条件,才将钥匙交给该产业公司。
· 要求产业代理员出示带有E号码的公司名片,并了解其公司的背景,必要的时候,可要求对方出示政府发出的营业执照,或向有关部门询查。
· 拒绝无牌的非法代理员的介绍或优惠,尽量避免与身份不详的人士接洽。
· 与邻居互相认识,并将该产业经纪介绍给邻居认识。
· 清楚列明所有的家具,电器及装饰品,并由产业公司代表签署与审查。

第八篇 :小心招租,安全至上

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)


欲当上一个富房东,首先要能够将房子以至高租金尽快的租出去,然而,象一般富商一样,屋主并不愿意将自己拥有的多少「身家」与陌生人分享,以免招摇惹祸。因此,如何招租,如何面对陌生客户,如何保护自己则是业主与经纪不可不留意的一门学问。

话说数年前的某个市区,一名颇有几分姿色的少妇为了节省开销而亲自刊登广告招租其丈夫的一间洋房。该位名为雪拉的少妇不畏劳苦的带领上十位客户参观其洋房,并自夸其丈夫家财万贯,价钱不是很大的问题。

有一位自称代表某个外国公司的友族同胞在与该少妇看过了其洋房之后的某个中午,拨电给雪拉,表明在经过谨慎的考虑之后,决定以公司名誉租下该洋楼,并希望能带他的大老板再看一次。

第二次会面,雪拉完全没有提防之心,不疑有诈单身赴会,岂知一进入洋楼顶层时,两位大汉露出了狰狞的面目,在呼天不应的情况下强奸了她,并在较后抢走了其贵重的财物及开走了她的豪华大房车。雪拉在较后也不敢向其先生投诉,只说在途中遭人抢劫了。而经过这一次的恐怖经验之后,雪拉再也不敢自己卖屋或招租,她了解要不是她暴露了屋主的身份,也不会成为匪徒的目标,更不会发生这不幸的事件。

这里有几项提示能加强进行招租工作的安全性,希望能给业主与产业代理员作一个参考:

将产业,特别是昂贵的高档房子交给第三者负责招租,最好是适当的委任经过专业训练的有牌特许经纪来接触有兴趣的租赁客户。
避免单独展示房子,更不可钱财露眼,特别是女性。
在可能的情况下,在预约见面之前先索取对方的联络电话,并适当的了解其背景,而在会面是时尽量的与对方交换名片。
经纪在不必要的情况下,不需透露业主的资料。
若在不得已的情况下,可要求守卫(如果是公寓)或同事朋友陪同示屋。

除了以上几点,业主或经纪也必须时常维持高度的专业敏感度,可能的话将屋子大门及窗口打开,在参观睡房时,尽量站在门外,让客户自己进入,另外,穿着与态度也有留意的必要。

无论如何,安全第一,业主小心为上。但是除了找租户时的问题,业主更担心的是房子是否租给一个好租户,否则痛苦不只一两天,可能年年不快乐,买屋投资,谁又愿意面对这样的不幸呢,下几篇笔者将会阐述如何找到一个好租户。

第九篇 :委任多名经纪谈利弊

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)


房东一般都认为,人多好办事,委任多名经纪同时出击总好过将产业以授权独家代理( Sole and Exclusive Agency )式来得好,这一点对普通产品或服务或许是对的,但对于专业服务这一行,笔者身为专业人士绝对不敢认同。然而,笔者也不得不承认,身为发展中国家社会的一分子,法规品格有时是当不了标准,因此,今天我们还是得谈谈「利」与「弊」。

原本绝对是利的方式,为何会有弊的存在呢?一是业主担心遇人不俗,聘请到不专业的经纪,抱着买多中的机会也多的心态。二是担心单一经纪网络不强,宣传与曝光率不高,让其产业更慢租出。三是不想依赖单一经纪,担心他态度有问题,不能尽全力为这个产业服务,专注其他容易出租的产业,而延慢了这项产业的出租的时间与机会。

早一个月租出,早一个月有收入,房东都了解这基本原理,心急的业主也因此认为越多的产业经纪,出租的机会就更高,更快,让多名产业经纪去互相竞争,业主就越「有势」,越占上风,但事实上是否是如此呢?根据我们十五年来的经验,笔者认为不然。

为什么呢?委任独一的经纪到底有什么好处呢?如果业主对经纪例规有认识,对该代理公司的专业认同,在这样的条件下,笔者认为好处是绝对的。

首先,前几篇谈过独家代理让房东的产业更有保障,万一该房子受到破坏,受到有心者用于非法用途,发生火灾,或该「不动产」里边的「动产」被偷了移了,冤有头,债有主,业主不会因为委任多位经纪而给他们互相推卸责任的机会,而注册的经纪老板也能够申请「专业赔偿保险」来补偿您的损失。

再者,业主认真信任,经纪也更加认真更负于承诺,不敢怠慢,这是人与人之间的基本互动的双向原理,业主也能在授权书列出更严厉详细的条件,更何况单一授权代理附上有意义的「有效代理期限」能给经纪在有关期限完成任务的压力,让您更快成为有租收房东。

再三,独家代理会让您的产业更加保值甚至增值,让您委任的代理与客户谈判的时候更占上风。您的产业也因此增加“神秘感”。委任多名经纪,特别是让他们将您宝贵的产业贴上杂乱的招租广告牌,会让有心租户感觉到您的产业很低贱(Cheap),曝光太多,同项产业七八个经纪在报上刊登不但将您的产业便宜化,也影响了整个区域的产业价格,让客户以为该区大把同类产业在招租,客户也因此期望更便宜的租金,富房东的产业也更难租得到预期的效果。另外,单一专业经纪也能帮业主审核租户背景,操过滤作用。相反的,多名经纪很容易招惹「不良」客户。

第五,当您的产业标明独家代理的信息时,可杜绝非法产业代理混水摸鱼,利用您的产业骗取定金 (请参考第六篇),而即使被骗事件不幸发生在您的产业,您也因为委任的是独家经纪而不需负责,您的独家代理在法律上已经有效的通过大众媒介体宣布了。

客户利用多名代理的弊病来获取利益的例子也屡见不鲜,这是第六点。多名经纪造成恶性竞争,经纪担心其他代理疾足先得而顾不了业主利益,用尽心思来劝业主就范。当客户认为该屋租不出,就会通过最能为他争取利益的经纪来与屋主谈判,或用不同经纪向业主灌输该产业低市价的信息,这让屋主以为多名经纪「路」更多的想法事与愿违,业主因此在谈判中更处下风。我本身亲经此历,坚持遵守屋主要求三千令吉租金的指示,更何况市价的确为此,但该客户则通过多名经纪制造假相,以RM2800成交,让为了屋主利益的我亏了一单生意,试想在多名代理竞争下,经纪怎么不为自己着想呢?

另外,单一经纪可避免多名经纪竞招而酿曝光率太高,并造成各经纪皆刊登屋主可接受的最低价,否则,客户就会跑向另一家,竞低只会造成业主吃亏,因为他们将屋主推向没有商榷的余地。

而最后一点也是最重要的一点,屋主没有必要暴露自己,辛苦的与多位经纪不断联络,如果业主有这么多的时间应付这么多的经纪,倒不如自己招租。单一经纪可让屋主避免沟通的烦扰,并可要求独家经纪定期向他报告进展,经纪也因为全权处理而可根据对市场反应的掌握,更容易整理与分析,让业主对自己的产业招租活动因此了如指掌,且更能掌握招租的策略。

业主担心独家产业代理会让其产业限制曝光率,更慢租出是多余的,因为只要经纪答应定时刊登广告或执行其他推销方式,整个市场还是可以接触到该产业,而一般经纪也与其他经纪商联线共事,配合招租,因此,单一经纪一样可以将您的产业开放给多名经纪来接触到有潜能的客户,但却不需要公开通过多名经纪面向群众。

因此,在舍弃‘弊’的情况下,又能维持‘利’的因素,何乐不为?

powered by Swhengtee International Sdn Bhd
29-5, The Boulevard, Mid Valley City,Lingkaran Syed Putra, 59200 Kuala Lumpur, Malaysia.
Tel : +603-2288 8588 Fax : +603-2283 1700 H/P : 016 - 2020 001 Email :swhengtee@yahoo.com
Copyright © 2007-2010 Swhengtee International Sdn Bhd All rights reserved.