第一次買產業‧為何總是後悔
2009-12-06 12:16
你第一次的置產經驗如何？
a.順利滿意
b.普通，但沒賺錢
c.後悔，感覺選擇有誤
d.不愉快經驗
根據一項講座調查，高達90%的人對首次置產感到不滿或後悔，原因不外是：買了建不成、被人欺騙、虧錢……為甚麼大半的產業投資沒錢賺？關鍵就在於態度。沒錢可以解決、沒腦可以借、沒心意味完全絕望，所以，態度決定了你的投資成功率。
想要讓產業投資“起死回生”，是時候改變置產的態度……
投資有3種人：有腦沒錢、沒腦有錢、沒腦沒錢，你想當哪一種人？Amcity資本有限公司首席諮詢顧問鄭水興在“房地產投資起步一定要賺到”的講座會直言，不管你有腦沒腦，這幾年可能是投資產業的黃金時期，不管你有錢沒錢，其實還是可以開始投資。
他強調，置產的最大錯誤是不懂，卻又懵懵懂懂地去問一知半解的人，最糟糕的情況是被騙，即使藉產業賺它一筆，也不能被勝利衝昏了頭，更不能誤以運氣為由胡亂相信命運！
“以前買任何產業一般會增值，現則不一定，但可以確定的是，好機會永遠留給準備好的人。”
總言之，學藝不精怪不得人，民眾是時候收拾心情，從以下錯誤中學習……
謬誤1：便宜就好
糾正：便宜不一定是最佳選擇
“產業的市值在於其使用價值，購買產業一定要買最有潛能升值的產業。”
鄭水興提及，找地點時，永遠要找最好的，貴沒關係，切忌視“成本”為主要投資原則。
他提到，很多人在第一次置產時都認為一定要買很便宜的產業，其實，即使只有10萬令吉，不一定得侷限在該數目內，也可以買100萬令吉的產業，最重要是地點是否適中。
此外，他表示，產業最高與最低價差距越來越遠，關鍵在於發展商創造的獨特性，例如一些發展商在高樓林立的地方建5層店屋，推高產業價值。
謬誤2：置產如“購物”
糾正：置產是投資
鄭水興指出，不當產業投資為一門生意也是民眾大錯特錯的想法，如果視之為生意，就會想要如何把生意搞大，如回酬5%的產業，對投資者而言偏低，為何不放眼7%回酬的產業？
他直言，許多失敗的置產者，之所以不知道自己買下甚麼，也不知為何買，是因為未把買房子當成生意來經營，漫無目的下導致買錯產業，其實即使自己居住的或第一棟房子都可視為一項投資與生意，用心計買“金樓”，看究竟能不能生錢？
他也提到，今天全球最流行的投資話題是透過房地產投資實現退休計劃，一般以15年做投資最高時段，這意味若35至50歲期間，還未投資產業，就不算成功。
儘管如此，“投資產業不一定賺錢，更不容易賺大錢”這一句現代商場名言不可忽略。
謬誤3：沒錢哪可投資？
糾正：有錢要投資，沒錢更要投資
鄭水興指出，這是眾人最大錯誤，其實投資永遠有很多選擇，只要在生活上節儉，敢敢的借錢，要擁有產業不是夢。
他建議民眾不妨用“別人”的錢來投資，2至3%的貸款利率絕對是正向貸款，因為投資產業，可達到高達10%利潤。
“不過，購買產業起步很重要，第一間屋，若起步錯，會造成很大的陰影，民眾必須為置產設下目標。”
該如何開始？他直言，必須先瞭解自己，站穩起點、敢敢地借，再藉知識與資訊，果斷決策來定江山。
針對貸款，他指出，投資者常犯的一般錯誤是沒有建立個人貸款信譽，銀行只會借錢給有錢人，所以民眾若借錢沒有把握生產性很糟糕，應具備將風險減到最低的能力。
他建議民眾，學習建立信用，包括不要亂舉債、準時還貸，因為信用卡債務最敏感、建立來往、儲蓄、定存戶口。
他強調，談判是高深學問，如何跟銀行談判也很重要，既然懂得與銀行開戰，也要懂得如何與銀行為友，說服銀行其投資可賺錢，起步其實也可買到高達100萬甚至1000萬令吉的產業。
“成功的投資者，絕對懂得建立融資便利與信用，並利用銀行體系置產。”
謬誤4：情感作決策
糾正：須理性分析
置產一般涉及仲介與發展商，很多時候他們可能無意欺騙，只是以切入點誤導群眾，所以，投資者必須有一個清醒的腦袋，不能讓太多私人情感左右購買決定。
鄭水興表示，印象分常常導致錯誤的決定，以前很多發展商的產業貨不對辦，是因為民眾走進展示廳就輕易被迷惑，如以為購置的產業如展示的產業般寬敞華麗，卻忽略了實際面積，結果兩年後拿到房子時才恍然大悟。
此外，他提到，民眾第一次置產，也很容易犯下情感決策的錯誤，例如為了結婚而買房，或為討人歡喜，如選購靠近岳父岳母家的產業，從而忽略潛能與賺錢機會。
他認為，若民眾準備好沒問題，然而若是產業“新鮮人”，建議第一次租屋為妙，至少可先選擇自己喜歡的據點，再考慮產業價值。
謬誤5：依賴別人決策
糾正：自己分析
鄭水興說，成功的投資者必須懂得如何研究有關產業，並懂得如何確定信息的可靠度，儘管朋友買了，自己一樣得做分析，以瞭解此區的供應與需求狀況。
他表示，買產業時必須非常熟悉此區，不能對市價一竅不通，而盲目跟風。
他直言，投資商產需要更多學問，民眾的商產投資上經常犯錯，是因為缺乏明確的商產投資策略與具效率的調查。
“投資不在意別人虧了多少，賺了多少，只在意自己能賺多少，這個關鍵又在於自己下了多少功夫。”
謬誤6：過度裝潢與不必要的開銷
糾正：不是數目大小，是值不值得問題
鄭水興坦言，產業不一定要貴裝潢才能帶出價值，簡單裝潢也能突顯市值，投資者要懂得如何預算開銷以及分析花費，不能亂砸錢。
他舉例，曾經就看到朋友，以20萬令吉買房子，卻花上30萬令吉作裝修，其實，若裝修後，產業依然只值20萬令吉，也只能以20萬令吉出售。
謬誤7：管理不當
糾正：投資得先學會做房東
鄭水興直言，要在產業界賺第一桶金，首要學習是如何當一個好房東？管理是投資重要的一環，如何租到有效率，以及處理空檔期的裝修費等都會影響產業價值。
“產業投資是一門生意，擁有一項產業並不代表買了一生金蛋的母雞，必須用心鑽營，設法在租賃期間為產業增值，才能賣出好價錢。”
他舉例，曾經有一名房東，因為租戶欠下龐大的租金與水電費後落跑，結果要慘賠；還有人因簽租約沒留意，結果身陷起租又不行，趕人又不能的窘境。
“投資者須徹底瞭解租賃問題，因為租賃與投資唇齒相依。”
他也提到，產業必須出租，才能避免成為負資產，而租金率決定了產業的淨銷售盈利，產業的價格盈利又取決於租金市場與租賃供求，產業項目的投資選擇則取自於租戶對象的選擇。
他強調，尤其商產，租金增值很重要，知道租給誰，能夠達到更好的增值，要懂得吸引生意進來。
他進一步分析，購物中心的平方呎價與管理作風有關，若10個人共擁產業，各懷鬼胎，每個人都要最高租金，結果租戶寧可跑去別間購物中心經營，結果大家都租不出去。
他建議大家共同管理，把“名牌”都引進來，以共享產業方式取得公平的租金收入。
他舉例，免費租給麥當勞，不僅能吸引別人前來開設補習中心，也可能進而吸引便利店前來，讓租金越來越高。
他強調，價值關係到產業的存活，投資者若懂得如何為產業增值就成功，而考慮客觀因素，絕對能改變其命運。
謬誤8：社交圈子小
糾正：不能忽視投資隊伍
鄭水興強調，交際網絡是投資不可或缺的因素，需知道活動空間限制在很小圈子，盈利空間就會縮小。
產業投資的網絡分類，包括直接網絡：仲介人、估價師、拍賣官、發展商；專業網絡：律師、銀行家、工程師、建築師、風水師；投資網絡：俱樂部、協會、行業組織。
他補充，通過交流，有助民眾尋求可信賴的律師、建築師、仲介等，同時在學習過程中，也可能受到別人啟發。
“此外，一般的投資者都忽略了投資教育的重要性，這更列為投資的第一項致命傷。”
謬誤9：眼光短淺
糾正：擴大收益
鄭水興指出，若買的是獨立式洋房地段，不一定只能作為獨立式洋房用途，這地段或可作為墳場、醫療地段，並釋放更大的經濟效益。
另外，他認為，最成功的產業投資者一定要投資國際市場，但因為貨幣兌換率風險，進軍海外市場必須把握更多知識。
他指出，中國、美國、新加坡、香港等國家和地區投資者都已積極打入他國產業市場，大馬投資者也應該敞開心胸，放眼更大市場。
42%大馬人
希望未來18個月內置產
全球擁有產業的人數預計未來5年增加雙倍，按年增長13%，漲潮可望維持至2012年，同時隨金融影響力由西轉至東，經濟資本從發達國家的市場轉移至發展中國家市場，新興市場包括大馬的產業潛力龐大。
數據顯示，全球投資性質產業高達17兆美元，2007年的全球商產交易總值達7590億美元，其中45%是跨國交易；全球產業信託基金達490家，值5730億美元；全球產業證券基金則達250家，值810億美元。
鄭水興說，雖然以經濟原理、資本主義來看，中國與印度仍隱藏危機，但人口潛力仍不容小胥，而亞洲的崛起，更促使當地許多產業的租金與價值走高。
另一調查也透露，40%的中國人希望在未來18個月內置產，大馬人達42%；58%的印度家庭希望在未來18個月內置產，大馬是22%。
結語
不管過去的產業投資“陪葬”了多少“棺材本”，只要改變投資態度，必能絕地大反攻，盼到產業投資的“春天”。
星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2009.12.06
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