4月份 《企业总裁》

90年代，世界性的地标如全球化企业、国际化的房地产都出现在欧亚（日本除外）。直至2000年，中国迅速崛起后，深具竞争性的项目也开始涌现。近几年，由于强势中国风迅速窜起经已让西方在各方面略显逊色，这股强劲的东风也间接带动了亚洲房地产全球化的景象。
然而，不仅只中国的迅速窜起，事实上拥有最资源丰富的地点落在东南亚。有鉴于东南亚政治与经济的缓慢发展，提供了这些国家非常强大的发展潜能。这可反映在东南亚房地产具有国际化的潜能，但却拥有本土化偏低的价格，提供了东南亚房地产大涨的先决条件。
至于东南亚国家的房地产出现价格偏低的情况，我们可从政治与经济两方面进行探讨。首先，一些国家出现闭门政治情况像缅甸、寮国、越南、柬埔寨，在政 治与经济采取比其他国家闭门及保守的态度，形成与全球化脱节的现象。而泰国及印尼则采取保守房地产策略均延缓房地产迈向国际化的脚步。
有别于早期的半开放制度，为了在国际消费市场分一杯羹，马来西亚及新加坡领悟房地产在推动国内经济发展起着积极作用，于是在对外资采取较为宽容已对的态度，外资投资房地产的限制在近期也逐步开放，这些对策无形间为新这一代欲投资房地产制造大好的良机。
在经济上，百年强势的西方资本主义工业化及垄断局面一度让亚洲经济停滞不前。直至后来的中国世界工厂的形成，逐步带动亚洲经济强势崛起。这股趋势非 但为亚洲制造了更大的消费市场，也间接让亚洲成为西方阔步往东投资的重点。亚洲经济起飞如日方中的同时，也冲击着房地产市场。其中对这种产生最直接反应的 亚洲国家有中国、香港、台湾及新加坡。一般的国际投资者或者只把投资焦点放重在这些亚洲发展迅速的国家，却忽略了放眼投资亚细安国家如马来西亚、印尼、泰 国以及近年迅速崛起的寮国、越南及柬埔寨。
根据我的预测，未来3年内马来西亚、印尼及泰国将迅速城市化及全球化，其产业价格也将飙升至国际价位。相比亚洲他国，最富含文化、天然资源及地理优 势的非东南亚莫属。更重要的是，东南亚非但融合了世界文化像回教、印度、中国及欧洲文化，更附带了世界性旅游景点，这一切都是该地域步向全球化的先决条 件。值得一提的是，几乎很多人都忽略了全世界的发展都正回归原始存在的自然性。
不可置否，环抱丰富的自然资源让东南亚的房地产日显昂贵，优越的地理位置更让它成为美国及中国青睐的地点。欧美为了围堵中国经济与政治势力的强势扩 张，对向来与其敌对的国家如越南及缅甸都采取经济亲善策略，而中国也大力推动与亚细安的亲密经济联系，由此可见，欧美与中国的主动性，间接让东南亚房地产 成为吸引大量外资流入的投资重镇。
最后，房地产全球化制造了历史性最好的投资机会。东南亚与马来自亚房地产的投资“黄金10年”绝不可忽视。正如我之前在讲座会上预测，东南亚将成为世界的投资焦点地。

文：郑水兴