房市褪色,你看到機會了嗎?


財富廣場2008-08-02 19:28

“38日的選舉結果揭曉後,舉國上下無不感到意外與震驚。第二天股市應聲下跌,穿梭在股市的不少投資者,手中的股票紙上財富可能在一夜之間蒸發了100萬令吉或甚至更多,但產業的市值情況就不一樣,不會出現隔夜資產值大筆消失的情景。

A柏樑房地產仲介公司董事經理鄭水興來說,房地產是市場不景氣的保值品,可以一代傳一代,加上適合興建房產的土地資源有限,形成一個土地日久見少的局面。

他認為房產資源是一項低風險的投資,只要我們有足夠的首期錢及相關費用,符合向銀行貸款的條件,按月繳交分期付款,即可以成為產業的業主。

他說,根據市場調查公司獲得的數據,大馬有42%的人,希望在未來的18個月購買產業,這些人可能是第一次購買產業,也可能是購買第二或第三件產業。

如果購買產業非自住,那麼該如何投資產業才能獲利?

鄭水興表示:大多數人認為購買產業地點很重要,除了地點、還是地點。其實未必,購買產業除了應考量時機、地點及價錢外,還包括具備一定的購買產業知識,要有判斷力,不要人買我也買。

有不少人在缺乏判斷的基礎上,看到朋友、同事在某地點購買產業,再加上價格大眾化,結果紛紛加入購買行列,最後是到手的產業,要脫售沒有買主有興趣、要出租也沒有租戶前來問津。

他指出,即使你準備交給專業的產業經紀為你效勞、譬如物色產業單位,或代為尋求租戶,你也需要具備一定的專業知識,這樣才能對專業人士提供的建議或意見互相配合。

購買產業最擔心的就是現金被套牢,因此一定要有相當把握才投資,務必將風險減到最低。

他說:我們都知道,有許多人因為投資產業賺取可觀利潤,甚至因此讓自己的財富翻了幾倍,但也有少數人因投資不當而虧錢。

相信全球經濟不會退跌

產業投資能否賺取利潤,也胥視國內外經濟的形勢,國陣為迎合人民所好,期望來屆大選重奪失去的5州政權,相信會大力進行改革,除了檢討敗因,也會重視人民的聲音,特別是民生的問題。

鄭水興日前在此間舉行的房地產投資講座會上指出,可以預見的是,在接下來的5年內,不管是國民陣線掌政的國家,抑或是人民聯盟陣線執政的5個州屬,將會以民為本,在擬定一些政策時,會先考量人民的利益,為全民和國家塑造更多利益。

有鑒於此,這兩個政党陣營料將會推出更多優惠配套,以開放的政策吸引國內外投資者,催谷更多的產業發展計劃,扶持我國經濟更上一層樓。

他說,許多人擔心世界性的經濟蕭條可能來到,事實上商品如原油、黃金、銀、大豆、小麥、原棕油等的價格卻節節上升,這主要是美元滑落、供應短缺、生物燃料的強勁需求,新興市場需求轉移,以及投機基金進場干預等因素造成。

不過他認為,全球經濟不會退跌,依照傳統,正值經濟大環境不景氣之際,商品價格會跟隨下跌,因為商品通常對需求的波動非常敏感,是經濟興衰的領先指標,既然商品需求強勁,我們不需擔心經濟蕭條會到來。

他補充,只要國家政策繼續開放、穩定、政經文教機制上軌、馬幣匯率持穩,投資者將會前來我國,推動國家經濟的發展,國強民富,產業將有望升值。

大馬產業比區域便宜

若與區域市場比較,大馬的產業價格仍屬偏低,上升幅度空間依然大,尤其是位於商業策略性地點的優質產業,彈升價值更不容忽視。

由於油價飛升,造成建築材料成本也水漲船高,直接影響新建產房的價格,因此優質二手房產將會是2008下半年比較理想的投資焦點。

目前國內普通地點的產業價格,在今年內會升值10%15%。無論如何,高價住宅的需求會緩慢下來,因為過去幾年的供應量太多,需要一些時間來消化。

另外,在黃金地帶的A級辦公樓也相當受歡迎,價格繼續上升,至於地點優越的店鋪,市場的需求保持殷切,依然相當受看好。

與此同時,在2006年及2007年受追捧的高價住宅熱潮未減,這在很大程度上,與外資對本地高檔房產的信心有很大關係。韓國、歐洲、中東投資者,已開始關注我國房地產的發展概況。

他說,產業行情的起落,特別是高檔市場的走勢,在一定程度上與外資出入我國產業市場有關,當外資進入我國,並在此逗留的期間,市場走勢保持堅穩;不過,當他們套現撤離我國,轉向其他市場探討投資良機時,市場可能稍微走軟,待有關因素獲市場人士消化後,形勢才開始企穩。

人口成長決定市場方向

鄭水興說,投資產業要關注的另一個因素是人口架構的轉型,值得一提的是,2008年是城鄉人口到達匯聚點、全球城市人口超出鄉村人口的年頭,這意味著城市人口對產業的需求將繼續增加。

馬來西亞的情況也不例外,城市化日趨明顯,根據亞洲人口統計的數據,被視為城市居民的大馬人口比率,從1993年的66%、上升至20032013年的75%,以及2023年的84%

另外,被歸類為居住在城市地區的人口,從1993年的1643萬人,增加至2003-2013年的2243萬人,以及2023年的2819萬人。

他說,人口的分佈與發展,直接影響房地產的成長,而城市化與鄉村移民的風氣,是無法改變的趨勢,根據慕尼黑再保的一項研究調查,全球10個最大與最成功的大都會,佔世界生產總值的20%

再舉個例子,先進國日本的首都東京,擁有日本28%的人口,卻佔該國生產總值的40%。另外,擁有法國16%人口的巴黎,在法國的國內生產總值佔有的比率為30%

瞭解市場資訊可賺錢

在資訊發達的今天,投資房地產之前,要掌握可靠的訊息,資訊是協助大家賺取利潤的工具,通過資訊的掌握,決定了你對產業市場的認知。

鄭水興說,我們有不少的前輩幾乎都靠投資房地產發達,但今天情況不完全如此,因為市場存在一些變數,加上全球化的關係,本地市場在某種程度上,也受到海外市場走勢的影響。因此,對瞬息萬變的市場稍有瞭解,可以避免在不對時機進入市場,或是投資失利。

談到房產的增值潛能,主要是從最好的地段先漲,漲幅若進一步擴大,才蔓延至周邊地區。

至於說怎樣才是最好的地段?這牽涉到一些基本的因素,如出入方便、周邊基本設施完善,產業容易物色到買主、租戶,有潛能增值等等。

捉緊良機出手或購買

我們都知道,經濟、股票是產業的溫度計,當建築材料醞釀漲價時,接下來很可能就是產業往上升的周期,如果時機掌握得精準,並走在大隊的前端,就有可能獲利。

如果你是一名跟隨者,很可能只是看到領先者的背影。另外,當政府實行低利率政策時,是房地產見底的時候,市場資金充裕時,交易將開始恢復熱度。

假如我們能購買到一件不會跌價的產業,那會是最好不過的事,當然這裡邊包含不少的學問與經驗。

鄭水興說,買到好房產未必是行家,能夠及時套現才了不起,而且要留下一些空間給下一個人,這樣價格才會繼續上升。

根據他的經驗,當自用型業主下跌至60%或以下的比率,投資型業主上升至40%的比率時,這應該是考慮脫售產業的時候。

他說,產業和股票有類型的地方,我們不可能賣到最高點,要捨才有得。

投資產業前先思4P

我們寧可購買地段好的舊房子,也不要購買地段差的新房子,選對了地點,就不存在賣不掉房子的問題,惟一的關鍵只是價格的商議。

鄭水興說,如果經濟條件許可,應該購買面積大的房子,因為隨著土地的日漸減少,市區的房屋會越建越小,當面積大的房屋有朝一日顯得物以稀為貴的時候,自然有她的價值。

至於說將投資城市產業賺取的盈利,轉投郊區廉宜的單位,是否為明智之舉?鄭水興認為,如果是以投資為出發點,這不受鼓勵,畢竟市郊的產業,增值潛能不很理想,租戶的來源也比較少。

他認為,投資產業應該考量的4P準則應該是房產計劃的特性(ProductProject)、合理的價格(Price)、理想的地點(Place),以及協助你物色優質單位的產業經紀(Property Agent)。

未來產業發展趨勢

產業類型的價格落差可能日益擴大,例如中高檔公寓的價格,過去的差異是每平方尺250500令吉,如今每平方尺介於3002000令吉之間,造成價差大幅擴大。

以前在吉隆坡黃金三角地區以外的商店,價值介於40萬令吉與100萬令吉之間,可是,如今一個單位的價值,卻介於50萬令吉至500萬令吉之間,從2.5倍上升至10倍。

鄭水興說,產業價格的趨勢已走向商業化,有賴於有人願買、有人願賣為依歸,一些策略性地點的產業,可能與一般產業的價格差距日漸擴大。

另外,目前的住宅單位已不再局限於自用,而是交易商品,擁有第二間房屋的國民,數目在不斷增加,日後市場的差價可能會越來越大。

不管怎樣,投資者一旦掌握產業投資的技巧,在任何時候,對任何類型產業進行投資,都有可能獲利。

他說,當市場走勢趨穩時,二手房屋或二手商用建築物,很可能成為今年下半年的交易主流。

此外,由於建材、地價飛升,新建住宅單位的價格,也有可能超出二手的房屋,雖然二手房屋在過去受到忽略,但在半年內將重新獲得重視,而且價格有望揚升,當然這胥視地點而定。

結論:今年該投資什麼產業?

鄭水興認為,商用產業是最好的投資選擇,但不是所有商用產業都包括在內,選購好的商用可獲得數倍的回酬,但購買之前,必須掌握經濟、市場變動,以及明白策略性地點的重要。

商用產業一直是有智慧型投資者的賺錢工具,預測半數的產業投資者,將採取觀望態度,一旦政治與經濟形勢開始回穩,產業市場將有突圍機會,投資者只要慎選產業類型,將有望賺取可觀利潤。

星洲日報/財富廣場/焦點策劃2008.08.02

转载: http://biz.sinchew-i.com/node/15423

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