財富廣場2008-08-02 19:28

“3月8日的選舉結果揭曉後，舉國上下無不感到意外與震驚。第二天股市應聲下跌，穿梭在股市的不少投資者，手中的股票“紙上財富”可能在一夜之間蒸發了100萬令吉或甚至更多，但產業的市值情況就不一樣，不會出現隔夜資產值大筆消失的情景。”

對A柏樑房地產仲介公司董事經理鄭水興來說，房地產是市場不景氣的保值品，可以一代傳一代，加上適合興建房產的土地資源有限，形成一個土地日久見少的局面。

他認為房產資源是一項低風險的投資，只要我們有足夠的首期錢及相關費用，符合向銀行貸款的條件，按月繳交分期付款，即可以成為產業的業主。

他說，根據市場調查公司獲得的數據，大馬有42%的人，希望在未來的18個月購買產業，這些人可能是第一次購買產業，也可能是購買第二或第三件產業。

如果購買產業非自住，那麼該如何投資產業才能獲利？

鄭水興表示：“大多數人認為購買產業地點很重要，除了地點、還是地點。其實未必，購買產業除了應考量時機、地點及價錢外，還包括具備一定的購買產業知識，要有判斷力，不要人買我也買。”

“有不少人在缺乏判斷的基礎上，看到朋友、同事在某地點購買產業，再加上價格大眾化，結果紛紛加入購買行列，最後是到手的產業，要脫售沒有買主有興趣、要出租也沒有租戶前來問津。”

他指出，即使你準備交給專業的產業經紀為你效勞、譬如物色產業單位，或代為尋求租戶，你也需要具備一定的專業知識，這樣才能對專業人士提供的建議或意見互相配合。

“購買產業最擔心的就是現金被套牢，因此一定要有相當把握才投資，務必將風險減到最低。”

他說：“我們都知道，有許多人因為投資產業賺取可觀利潤，甚至因此讓自己的財富翻了幾倍，但也有少數人因投資不當而虧錢。”

相信全球經濟不會退跌

產業投資能否賺取利潤，也胥視國內外經濟的形勢，國陣為迎合人民所好，期望來屆大選重奪失去的5州政權，相信會大力進行改革，除了檢討敗因，也會重視人民的聲音，特別是民生的問題。

鄭水興日前在此間舉行的“房地產投資講座”會上指出，可以預見的是，在接下來的5年內，不管是國民陣線掌政的國家，抑或是人民聯盟陣線執政的5個州屬，將會以民為本，在擬定一些政策時，會先考量人民的利益，為全民和國家塑造更多利益。

有鑒於此，這兩個政党陣營料將會推出更多優惠配套，以開放的政策吸引國內外投資者，催谷更多的產業發展計劃，扶持我國經濟更上一層樓。

他說，許多人擔心世界性的經濟蕭條可能來到，事實上商品如原油、黃金、銀、大豆、小麥、原棕油等的價格卻節節上升，這主要是美元滑落、供應短缺、生物燃料的強勁需求，新興市場需求轉移，以及投機基金進場干預等因素造成。

不過他認為，全球經濟不會退跌，依照傳統，正值經濟大環境不景氣之際，商品價格會跟隨下跌，因為商品通常對需求的波動非常敏感，是經濟興衰的領先指標，既然商品需求強勁，我們不需擔心經濟蕭條會到來。

他補充，只要國家政策繼續開放、穩定、政經文教機制上軌、馬幣匯率持穩，投資者將會前來我國，推動國家經濟的發展，國強民富，產業將有望升值。

大馬產業比區域便宜

若與區域市場比較，大馬的產業價格仍屬偏低，上升幅度空間依然大，尤其是位於商業策略性地點的優質產業，彈升價值更不容忽視。

由於油價飛升，造成建築材料成本也水漲船高，直接影響新建產房的價格，因此優質二手房產將會是2008下半年比較理想的投資焦點。

目前國內普通地點的產業價格，在今年內會升值10%至15%。無論如何，高價住宅的需求會緩慢下來，因為過去幾年的供應量太多，需要一些時間來消化。

另外，在黃金地帶的A級辦公樓也相當受歡迎，價格繼續上升，至於地點優越的店鋪，市場的需求保持殷切，依然相當受看好。

與此同時，在2006年及2007年受追捧的“高價住宅”熱潮未減，這在很大程度上，與外資對本地高檔房產的信心有很大關係。韓國、歐洲、中東投資者，已開始關注我國房地產的發展概況。

他說，產業行情的起落，特別是高檔市場的走勢，在一定程度上與外資出入我國產業市場有關，當外資進入我國，並在此逗留的期間，市場走勢保持堅穩；不過，當他們套現撤離我國，轉向其他市場探討投資良機時，市場可能稍微走軟，待有關因素獲市場人士消化後，形勢才開始企穩。

人口成長決定市場方向

鄭水興說，投資產業要關注的另一個因素是人口架構的轉型，值得一提的是，2008年是城鄉人口到達匯聚點、全球城市人口超出鄉村人口的年頭，這意味著城市人口對產業的需求將繼續增加。

馬來西亞的情況也不例外，城市化日趨明顯，根據亞洲人口統計的數據，被視為城市居民的大馬人口比率，從1993年的66%、上升至2003至2013年的75%，以及2023年的84%。

另外，被歸類為居住在城市地區的人口，從1993年的1643萬人，增加至2003-2013年的2243萬人，以及2023年的2819萬人。

他說，人口的分佈與發展，直接影響房地產的成長，而城市化與鄉村移民的風氣，是無法改變的趨勢，根據慕尼黑再保的一項研究調查，全球10個最大與最成功的大都會，佔世界生產總值的20%。

再舉個例子，先進國日本的首都東京，擁有日本28%的人口，卻佔該國生產總值的40%。另外，擁有法國16%人口的巴黎，在法國的國內生產總值佔有的比率為30%。

瞭解市場資訊可賺錢

在資訊發達的今天，投資房地產之前，要掌握可靠的訊息，資訊是協助大家賺取利潤的工具，通過資訊的掌握，決定了你對產業市場的認知。

鄭水興說，我們有不少的前輩幾乎都靠投資房地產發達，但今天情況不完全如此，因為市場存在一些變數，加上全球化的關係，本地市場在某種程度上，也受到海外市場走勢的影響。因此，對瞬息萬變的市場稍有瞭解，可以避免在不對時機進入市場，或是投資失利。

談到房產的增值潛能，主要是從最好的地段先漲，漲幅若進一步擴大，才蔓延至周邊地區。

至於說怎樣才是最好的地段？這牽涉到一些基本的因素，如出入方便、周邊基本設施完善，產業容易物色到買主、租戶，有潛能增值等等。

捉緊良機出手或購買

我們都知道，經濟、股票是產業的溫度計，當建築材料醞釀漲價時，接下來很可能就是產業往上升的周期，如果時機掌握得精準，並走在大隊的前端，就有可能獲利。

如果你是一名跟隨者，很可能只是看到領先者的背影。另外，當政府實行低利率政策時，是房地產見底的時候，市場資金充裕時，交易將開始恢復熱度。

假如我們能購買到一件不會跌價的產業，那會是最好不過的事，當然這裡邊包含不少的學問與經驗。

鄭水興說，買到好房產未必是行家，能夠及時套現才了不起，而且要留下一些空間給下一個人，這樣價格才會繼續上升。

根據他的經驗，當自用型業主下跌至60%或以下的比率，投資型業主上升至40%的比率時，這應該是考慮脫售產業的時候。

他說，產業和股票有類型的地方，我們不可能賣到最高點，要捨才有得。

投資產業前先思4P

“ 我們寧可購買地段好的舊房子，也不要購買地段差的新房子，選對了地點，就不存在賣不掉房子的問題，惟一的關鍵只是價格的商議。”

鄭水興說，如果經濟條件許可，應該購買面積大的房子，因為隨著土地的日漸減少，市區的房屋會越建越小，當面積大的房屋有朝一日顯得物以稀為貴的時候，自然有她的價值。

至於說將投資城市產業賺取的盈利，轉投郊區廉宜的單位，是否為明智之舉？鄭水興認為，如果是以投資為出發點，這不受鼓勵，畢竟市郊的產業，增值潛能不很理想，租戶的來源也比較少。

他認為，投資產業應該考量的4Ｐ準則應該是房產計劃的特性（Product、Project）、合理的價格（Price）、理想的地點（Place），以及協助你物色優質單位的產業經紀（Property Agent）。

未來產業發展趨勢

產業類型的價格落差可能日益擴大，例如中高檔公寓的價格，過去的差異是每平方尺250至500令吉，如今每平方尺介於300至2000令吉之間，造成價差大幅擴大。

以前在吉隆坡黃金三角地區以外的商店，價值介於40萬令吉與100萬令吉之間，可是，如今一個單位的價值，卻介於50萬令吉至500萬令吉之間，從2.5倍上升至10倍。

鄭水興說，產業價格的趨勢已走向商業化，有賴於“有人願買、有人願賣”為依歸，一些策略性地點的產業，可能與一般產業的價格差距日漸擴大。

另外，目前的住宅單位已不再局限於自用，而是交易商品，擁有第二間房屋的國民，數目在不斷增加，日後市場的差價可能會越來越大。

不管怎樣，投資者一旦掌握產業投資的技巧，在任何時候，對任何類型產業進行投資，都有可能獲利。

他說，當市場走勢趨穩時，二手房屋或二手商用建築物，很可能成為今年下半年的交易主流。

此外，由於建材、地價飛升，新建住宅單位的價格，也有可能超出二手的房屋，雖然二手房屋在過去受到忽略，但在半年內將重新獲得重視，而且價格有望揚升，當然這胥視地點而定。

結論：今年該投資什麼產業？

鄭水興認為，商用產業是最好的投資選擇，但不是所有商用產業都包括在內，選購好的商用可獲得數倍的回酬，但購買之前，必須掌握經濟、市場變動，以及明白策略性地點的重要。

商用產業一直是有智慧型投資者的賺錢工具，預測半數的產業投資者，將採取觀望態度，一旦政治與經濟形勢開始回穩，產業市場將有突圍機會，投資者只要慎選產業類型，將有望賺取可觀利潤。

星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.08.02

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