一个新的LOGO，一个新的服务，一个新的尝试，一个新的《郑水兴房地产投资俱乐部》等待您的参与。。。。。。

红番茄专栏（10 ）


投资房地产常犯的错误 (1)

房地产投资发达或达致退休的目的可以说是越来越“流行”了，成功的例子在讲座，在媒体上广泛的宣传与报道，让很多人因此以为买房子一定能够发达；而事实上，很多投资者却常闹到血本无归，或“普普通通，不赚不亏”，这都是因为他们往往会犯下一些投资房地产最普通的错误。

与70，80年代比较，今天投资房地产更快更容易发达，但也得面对更强更大的风险。房地产已经不再是一项普通的投资或买卖，它已经是一种商品，也已经是一种全球化的产品，更是一种经济指标。因此，还停留在父亲时代的年轻投资者就往往犯下了严重的错误，可能导致血本无归。

错误常发生在第一次购屋的朋友们，根据我在网上的调查，80%以上的投资者第一次买房都“不理想”，甚至后悔。

列出以下10项最普通的错误，看看是不是你投资不如意的原因，如果是的话，接下来给予的“劝告”足以让您在下一个投资顺顺利利了！


1. 不愿接受系统化教育，不能分辨YES或NO

一般投资者都忽略教育的重要性，他们认为曾经看过一本投资兵法或是网路投资论坛上毫无考证的资料就能胜任投资工作。投资是一门专业，成败就在其间一线之差，因此第一项最重要的任务就是获取正确的知识、资讯来辅助你的判断，若接受错误讯息，会很直接地影响你的投资成果。

成功投资者乐意接受系统化的投资教育，并向不同领域的专业人士寻求意见，以便能在在投资中做最正确的判断。因为投资的决定很简单，就是“买”或“不买”，而这简单的决定的背后就是一个代价，学习学习再学习，而我的专栏之前一再的强调，上课，读书，网络都是教育系统的一部分。


2. 房地产投资是一门生意

大家都希望能把生意越做越大，如果把房地产投资当作一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式去进行，并想尽办法寻求最高的回酬。我们做生意要步步为营，投资房地产也一样。一个动辄上万的产业必需要非常讲究，从选购、谈判、装修、管理到出售，都是一项复杂的程序，需要用心经营才能获取最高的利润。

一般人犯上了这个简单的错误，要买房子但不认真进行，以为房子买了丢在一旁就自然会增值，会为您带来财富，事实上，投资房地产与经营生意一样，虽然可以为您赚个百万，但也一样可以让一个人破产，记得，买房子是一门生意，要步步为营来经营。

真正的投资者在购买一项房产都会以生意的角度来决定，这包括买给自己居住的房子，也必须以其升值的潜能为出发点。


3. 没有建立个人贷款信誉

投资房地产用现金或用自己的钱来购买，您就不是我们所谓的投资家了。我常说，有钱没钱一样可以在投资房地产发达，有钱要投资，没钱更要投资！

在储蓄您的现金来购买房子之前，更重要的是投资您的个人贷款信誉，只有这样才能Leverage，才能够以最少的钱买最大的房子。

很月薪族觉得自己资本不足，无法买房子；但事实上是他们根本没有贷款信誉。不懂得善用融资便利与个人信誉，与银行贷款。目前很多年轻人背负卡债，导致失去贷款信誉，如此一来要贷款买房子就是天方夜谭了。

记得，要买房子就必须先建立您的贷款信誉与资格，或至少懂得向亲戚朋友借用信誉，来开始您的帖子旅程。


4. 从错误的地方获取错误的意见

房地产投资者另一项最不应该犯的错误就是从错误的地方得到错误的意见而做出错误的买房决定或对象。

这些投资者看了房子喜欢去问姨妈姑姐，或是半桶水的“专业”人士的意见。若轻易听信他人的意见，分分钟都会有损失上百千的可能性。

记得，要投资房地产就一定要了解从哪里能够得到最正确的信息，更重要的是哪里能够以最快的速度传递，另外，参与房地产投资者网络，并与其圈子内的朋友频繁互动，也是获取正确信息的捷径之一。

房地产投资网络一般上都会有一些专业人士，这些人都是对房地产深有研究与见解的人士，跟他们互相交流与分享肯定会对你更有益。

我常劝告我的投资客户，投资最好能有一个团体，更理想的是群体投资，这可以大幅度的降低投资的风险，这就是投资成功的法则之一。


5. 错误印象作祟

许多新产业的展示单位都会装修得美轮美奂，造成产业“新鲜人”对其印象良好而购屋而做出购屋的决定，但事实上其完成屋却与展示单位相差十万八千里，这当然是回到之前经验不足与知识缺乏造成的后果。

买房不是靠印象，更不是靠感情。那是一项真正的商业决策，实事求是，要知道买到的房子到底“真正的料”有多少。

事实上，一般人都会犯下情感决策的错误，比如说第一次置产时选择靠近岳母家或自己熟悉的地区，而忽略产业的升值空间。更有一些投资者是靠对房屋推销员的印象而作出决定，这都是不明智的，因为销售员的好坏并不等于房子盈利的多寡。

作为一名精明的投资者必须懂得研究产业的潜能、也必须确定信息的可靠度，不随便让外界因素影响自己的选择产业的判断。

买房子因为错误的决定除了以上5项，还有更多，下一篇将会与各位分享的包括买了之后也可能犯下严重的错误，导致原本应该开着大门等着花绿绿的钞票送上门来，结果反而带着麻烦回家，有钱买房肯定是要快快乐乐，下一期再谈如何当一位快乐的投资者！

郑水兴 红番茄专栏（9）

租户面对刚竣工的工程，无论是商业、工业或是住宅都会暗自窃喜，因为他面对的是他们面对着少说数十间，多则上千间一起完成的产业。这些空店新屋同时推出市场，租户就可拥有谈判的优势，优哉游哉的选择他们钟意的单位，方向，甚至是他们看得顺眼的房东。

而对屋主来说，这种逆行竞争最让人头痛。他们为了比其他业主更快将自己的产业出租，出尽「茅」招；有些甚至来者不拒，势要先租为上策。这不但造成租金烂，屋价跌，更拉低整个区域的地位，限制当地的发展。

这话可不是我随便乱说的。根据我这些年在房地产界的观察，很多原本我看过原本有资格成为高价住宅的公寓，因此恶性竞争，演变成中级甚至低价公寓；甚至设计、地点绝佳的商业区也因此而沦落为酒廊、舞厅街道。当然，「风光」的时候屋主享受高回酬；但相信我，这生意肯定不会长久。几年过后，高级商业区一瞬间就沦落为 「修车场」了。

面对刚竣工的产业，身为专业产业经纪及顾问，我们经常要求配合专业人士协调投资者的招租活动。这包括选择客户群，标租价，并以最快的速度填满置空的单位。因为一但置空超过一个时限，市场自然的会将有关产业重新定位，身价也可能暴跌。发展商绝对有这个责任保证投资者的利益。

我曾经为几个刚建竣的新商业工程业主建议「一条心」大计，并要求他们遵守我们建议的「市价」租金出租，谨慎选择租户。虽无法十全十美，却也让房东们享受10％的回酬，皆大欢喜。但总会有一些经纪却为了赚取佣金，不专业的诱导业主降低租金丢出去，这是很难避免的。面对这种状况，希望业主能小心慎察。

这里，我也要建议买新屋的投资者，尽量的坚持至少以市价出租，若真的急着出租，以下几个方式可供参考：

• 以比市场稍低的价格租给稳健的大公司；但尽量签署短期租约以便能在延伸的租约加租。可以的话，也尽可能不要同意租金调整最高率的限制（CAPPED）

• 要求租户预付两年租金，并给予10% 到30％的折扣 （原因：新区生意失败率高，先收为妙）

• 租价不跌，但给于更长的免租期或装修期（至少三个月）。这总好过丢空；此外也能肯定租约在延伸期能获得更高的租金 （因为租金的涨率是根据第一期的租金率调升）

• 千万别为了省却费用而舍去雇佣经纪。只要他们能比你早一个月承租你的产业或给您更多的租户挑选，那区区的一个月佣金算得了什么？

写完了这篇文章，就到一个发展商开会去，刚巧那个发展商也面对同样的问题，新屋刚完成，业主无法出租而开始降价求租，这间接影响了其屋价；而最糟糕的是发展商原本以为建竣之后屋价会上涨而自己“收留”了整20间，结果因为租金的影响而无法出售，而价钱又无法上涨，真的伤透了发展商的脑，赔了夫人又折兵。

买屋，最重要的是知道工程建竣之后的租金市场如何，屋价是否将会上涨，来决定『买』或『不买』！

郑水兴 红番茄专栏（8）

在出租您的产业之前，房东除了要决定租金的高低外，最重要的莫过于租约的长短。期限的设定就表示房东完全在期内丧失使用的自主权，更决定了租金的多寡。这里让我们先谈谈租约长短的策略与利弊。

在我国，租约一般从最短的六个月到最长的三年，超过三年的租契不称Tenancy, 而叫Lease，在法律上有完全不一样的诠释和意义，屋主的地契甚至受到法律约束，其中包括转手买卖的权力。因此，当我们谈到租约，普遍上都不超过三年的合约。而当大机构要求长期租赁的保障时，房东一般可将十二年的租期编成3年＋3年＋3年＋3年，即在首三年租约届满后，租户可在预定的条件下更新租约或称续约，避免其产业拥有权的利益受到影响。

一般的租约都是一年、二年或三年，俗称死约，即不可毁的约；而所谓的加一年、二年或三年则称活约，是房东赋于租户更新或续约的选择权，租约的结合因此一般写 成1＋1，2＋1，3＋3等。那到底长租还是短约让您更容易成为一位富房东呢？房东又是否应该给予租户更新合约的选择权呢？

如果您肯定您的房产会在明年租金飚升，那您一定要求短约，一来您在明年便可起租，即使目前的租户给不起也不用担心没人租；但如果您连接下来的几年都没信心可以找到租户，那祈祷这个租户要跟你签个三年约，要不然租金跌，空屋多，租金没得收，汗泪满地掉。

除了早点有租起，短租约的好处不多；但最明显的是当你发觉租户是一个令人厌恶的面孔，恨不得马上让他消失时，你就会庆幸你签了一约短租。当然，长期租约肯定也有很多好处，这可归纳为：

1. 租户若短期换人，屋主的费用与开销就增高，这个代价包括招租期间的空挡期，找新租户的经纪费用，新租户要求免租装修期或增添的新家具电器等，这可能抵销不了新租户多给的高租金，富房东可要懂得精打细算喔！

2. 第二，能签长约者皆对其租期更有承诺，以商业产业来说，则租户对自己业务有信心，以住宅来说，则该家人更安定。租户因此会更照顾您的产业，甚至会多加装潢，为您的产业增值，让您下一回更容易出租。短期租户虽也不至于破坏您的房屋，但一般都会缺少一份情感。

3. 若您的房屋是经过装修布置，那可得偿试签个长租，因为租户喜新厌旧，别人用过的东西都是旧的，您的家具电器布置一换了租户价值即大跌，若新租户要求更新或维修，则成本增加。

4. 固定的租户比较容易维系房东与租户之间的关系，两者之间的一般问题都会相对的减少，其关系维持到搬离前的那一刻极其重要的。

5. 当然，最重要的是签了长租，租户不可毁约，即使半途得搬迁，则也得赔偿剩下来的租期的租金，房东有了固定的收入，则容易作出财务预算，不会因为投资房地产而陷入经济状况。

但这并不能对所有的产业一概而论，若以一些万年青的购物广场单位来说，房东则必须要求对他有利的短租约，因为虽说租户是孙悟空，则也跑不掉房东的五指山。房东可年年看行情，月月读业绩来定租金。

然而，好的租户肯定会要求长租约及更新选择权，这才符合他们的大笔投资与承诺，包括大事装修，这对您的产业市价作出贡献，您又不可不妥协，至于如何制定续约期及怎么样检讨租金，5月出版的书籍《房东博士》将会为您一探究竟。

红番茄专栏（7）



什么是规划？规划是指产业投资单位对未来评估，在环境下设定其期望之目标，拟定达成该目标的各种选择方案，并从中议决最适宜方案的一种分析过程，是一项比较全面的长远发展计划。

房地产规划对一家企业或个人都非常的重要，在我国更经常是一般企业成功的要素或企业失败的导因。

在1998年经济风暴之前，我国大企业几乎认定公司没拥有大批房地产、充裕的地库就不是大公司，而今天，我们看到多家上市公司变卖与该公司业务毫不相干的产业以求生存，这就是产业规划的奥妙与重要性。

华人「有房有地才是富」的传统观念在今天的现代企业并非绝对，正确的投资规划让公司快速成长，错误的规划则增加公司负担，房地产规划的确是企业领袖不得不熟读的经营策略。

在个人投资方面，我们看到一般人都是凭个人喜好、亲友介绍，就义无反顾地盲目投资，房地产规划与专业咨询根本不在他们的考量之内，结果往往就出现“卖了要亏本，留着租不出”的窘境，赔了夫人又折兵，左右为难。

房地产并非股票或其他流通的商品，可以随时交易，一般的房地产拥有期都至少两年或以上，一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。因此，投资产业绝对不只是考虑其增值的回酬率，更应该将其租赁的机率与利率算在内。

房地产投资一般不是以现金交易，大部分投资者都会向银行贷款，而房子也必须维修与打理，这期间可能涉及大笔开销与管理费，更何况产业在没有使用的情况下会加速折旧，因此租金的多寡与租约的长短成了投资成败的决定因素。而一般投资人士往往在对租赁方面没有深入研究与规划之下就签下买卖合约，铸成大错，这种情况更时常出现在第一次投资房地产的年轻人身上。

有一点必须要考虑的是，容易出租的产业并不一定是高租金回酬，也很可能不是高投资回酬的产业项目；鱼与熊掌虽不能兼得，但从不同食品原料调配妥当一样会呈现美食佳肴。一些产业租金不高但升值快速，一些则租金高但难找租户，一些租户众多但问题更多，如何在这之中寻找一个平衡点就是成功投资者的特色。

购买投资性质的房地产是要用心来进行的，它像我们的生活，必须先有一个确定的目标，并谨慎的审核与调查，再进行分析与研究，才放下您的订金。

切记，不是很多人一窝蜂抢着去买的就是好产业，更不要因为您的亲戚买了就跟着去买，你本身必须头脑清晰、专业探讨后才作出决定，因为你必须对你自己的决定负责任。

一项游戏规则是，除非您有本事聘请专业人士管理或在同一地点拥有多单位的房地产单位，否则，我建议您在管理能力范围內、居所附近寻找合适产业当作投资，因为太远的距离会让你失去爱心，也会令你失去耐性，简单的说，你就不会是一个好的房东，也不会享受好的收入，那您投资为啥？

再者，将个人的喜好、偏好，注入投资决定的过程，则通常都会失去了好多真正的投资良机，或作出错误的决定。届时租不出去时才发觉，我喜欢的地点、我认为好的产业，并不是一般人要租的房子，那时也只能哀叹走错了第一步。

房地产投资是一项生意，既然是一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式去进行。

房地产本身增值的数目与速度不但是投资者必须注意到事项，其租金回酬率更是必须考虑到要点，记得! 这一切必须经过专业的规划，本人在今年五月会出版的新书《房东博士》将会更详细的解析规划的技巧。

马来西亚最全面性的房地产投资课程，现在不单有中文课程；有推出3天2夜英文房地产投资精装课程。

投资的机会何时何地都会出现，在决策的那瞬间，你是否有把握作出最正确的判断？别忘了，机会是留给准备好的人。只有万事俱备，在东风来临时才能稳操胜卷。

6个月的郑水兴房地产课程让你扎实学习、稳健投资。一步一脚印地跟随名师探讨市场、分析趋势，在熟悉大环境的运作之后一掷千金，投资最佳的产业。

3天2夜的SwhengTee Property Investment Intensive Program，学习分秒必争，在弱肉强食的竞争下抢到先机。Gavin教你在如何最短的时间内搞定最棒的交易。思路清晰、果断决策是成功投资者的必备条件。

郑水兴房地产课程

2010年4月-9月（6个月）

RM3,688.00

SwhengTee Property Investment Intensive Program

30th July - 1st Aug 20103 （3 Days 2 Nights）

RM3,288.00

心动不如马上行动，现在就拨电询问最新优惠价：03-7983 0103/016-2020 001。

红番茄专栏（6）

投资房地产有一定的风险，一般人以为唯一的风险就是亏本，即房子卖不出去或卖不到理想的价钱。 依我的经验所见，投资买房一般会遇上8大风险，对于全无认识的初哥而言，这些风险隨时都会形成巨大的跘脚石，让经验不足的购屋者裁跟斗，当不了百万富翁反而可能还要赔钱兼惹上一箩筐的麻烦。

对于刚刚开始投资的朋友们，只要鉴定和了解风险，然后拟定对策，就能胸有成竹的踏出当百万投资者的第一步，再加上专业管理和圆滑的外交手腕，登上百万元投资俱乐部宝座指日可待。

好，哪除了可能亏本的风险外，还有什么其他的风险呢？

1. 空置风险---一个投资者买房除了自己居住或短期套利外，就是想在最短的时间内出租以从租金方面获得盈利。笔者从事房地产代理18年，见过很多投资者因无法将其房子出租而造成负担及盈利锐减。

为了避免买了的房子被空置，投资者在买房之前必须了解租赁市场的需求，更应该了解租金的回酬率。

2. 贷款利率风险---许多人都是使用贷款便利来购买房子，并按照月租收入当作月还行贷款额的标准，这是非常危险的，会很容易受到无可预料的变化所影响。

例如，银行利率上升，月还贷款额也会水涨船高；租金收益往下调整；房子空置期拉长等等，都会影响缴还银行贷款的预算，如果入不敷出，肯定会进一步影响到家计和引发其他问题。

在经济风暴发生是，房子空置的机率提高了，很多人因此无法缴付贷款而其产业被迫拍卖，这是利率与租金影响的风险。

3. 装修折旧风险---一般装修若保持得宜，可用上10年，不过若是用在出租方面，装修持久率则要折半，约是5年左右，如果装修转旧而不及时维修，势必影响租金价格，因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

一般的投资者都犯上一项严重的错误，就是房子过度装潢，装修的成本一般上无法为房子增值太多，而在售卖您的房子时，也可能只拿回25%左右的投资额。切记，装修必须面对折旧的风险，也有可能面对购屋者因个人喜好而丧失其价值。

4. 发展商工程停顿的风险---除了发展商或房地业市场本身的影响外，还要可能因为受到国家经济不景气、政府规划等的宏观和微观影响而致使还未完成的工程半途停工。

若投资者不幸购买到有关产业的话，则很可能不只血本无归，还有可能因此长时期的负担利息或银行贷款。要避免这个风险，投资者必须对整个市场熟悉，对发展商的背景了解，甚至对有关工程的其他购屋者的“来历”也要有所认识，这样子虽然无法完全避免工程被停顿的风险，但至少可以将此风险降到最低。

5. 稅务政策改变的风险---国家经济政策隨时可以改变稅务架构，就会打乱投资者的算盘，让他们无法按照目前的稅率计算投资回报率，所以应该计算一个长期的平均稅率，方便考虑投资的决策。

稅务的升降和政策会影响投资者的收益，必须格外留意，最近政府又再征收5%的产业盈利税就是一个明显的例子。

6．面对租户欠租风险---一些租户习惯性拖欠租金，房东稍微松懈，租户可能就得寸进尺，越欠越多，最后可能要发出律师信讨债。

要降低有关的风险，投资者必须学习如何管理房子，并掌握房东的专业知识，这一点在我5月即将出版的新书《房东博士》将会更详细的为投资者解决这一切的问题。

7．天灾风险---投资者最不愿意看到的就是天灾地祸，这不但有可能让其产业遭到破坏，也有可能严重的影响到市场价格以及投资者的信心。

我国没有太严重的天灾，但也不时听闻土崩与水灾的灾难，投资者在购买房子时，也必须注意该区域受到有关天灾影响到可能性。

8．滥用风险---一些居心不良租户假藉租房子另作用途，诸如制毒、收藏贼赃、安顿非法外劳等等，一旦受到执法部队上门取缔，业主也会受到牵连。投资房地产就是要出租，而有时候无法控制我们要租给什么人，因此其风险是存在的。

无论如何，在我的投资课程时常强调，要成为一名成功的百万投资家，各位必须确保拥有充足的市场资讯，并拥有专业的知识，以将风险降到最低！

这次很荣幸接受东马的《联合日报》专访，探讨2010年产业投资。希望能借此认识更多东马的投资者，以后有机会办个东马房地产投资课程。


虽然大家一致认同全球经济最艰难时期已度过，大家也认同复苏之路的崎岖曲折，今年依然面临种种不确定因素之际，房地产顾问郑水兴将分析如何做出正确的产业投资。 房地产顾问郑水兴于1992年在安邦设立第一家房地产公司至今，从事产业领域已经迈入第19个年头。郑水兴房地产公司分别为Arborland & Co. Sdn. Bhd房地产中介公司，以及AMCITY CAPITAL培训公司。

郑水兴表示：“我们目前取得两张执照，在八打灵和吉隆坡区域设立两家公司，兼顾两地业务。”

他的产业经纪公司主要代理个人和公司产业。个人产业多为二手产业，公司产业则为发展商或开发商的工程产业。他们也为投资者设计投资配套，提供投资咨询服务。此外，他们也为发展商作资料搜查，寻找适合开发的土地，这也是他们经纪公司初期成立时的基础业务。

询及扩充业务的计划，他说：“我们力求做到重质不重量，如今注重产业咨询服务和投资培训讲座。”

凝聚华人房产投资力量

郑水兴近几年不断到国外取经，四处观看产业，努力学习，以充实产业方面的知识。他向《联合日报》记者透露，其另一家投资讲座公司，包办许多房地产投资讲座，也包括培训课程，主要着重投资教育工作。

为了让他的教育课程更具系统且完善，郑水兴陆续出书和光碟，作为投资课程的辅助教材。

他说：“产业投资除了知识和资讯外，人际网络同样扮演举足轻重的角色。”

有鉴于此，郑水兴表示，他目前正着手设立产业投资俱乐部，主要以中英文为媒介语。

他指出：“以英文为媒介语的投资资料可谓丰富，中文方面的投资资料则相对贫乏。通过俱乐部，希望可以凝聚我国华人房地产投资公司的力量，同时扩大我们的人际网络。”

华人房地产投资公司向来在互动方面并不活跃，这导致许多华人公司变得个人化或家庭化。随着全球化的到来，郑水兴希望本地华人房地产投资公司可以逐步走向企业化和国际化，以提升本身的竞争力和公司的决策力。

他透露：“全球化是无法衡量的趋势，举例如满家乐（MontKiara）产业价格的大幅起落，也是受到全球化因素的影响。当然政府政策也是部分的因素。”

针对产业盈利税对房产投资的影响，郑水兴说，政府开始实施这项税务的初步阶段，确实对房产业造成不小的轰动。

“根据2010年财政预算案，政府将对售卖房产的业主征收5%固定的产业盈利税，无视业主售卖的产业是守了多少年的房子。不过通过发展商工会和许多产业投资者的强烈抗议后，政府在盈利税制上设定期限，即业主售卖5年以上的产业免缴盈利税。”

这项措施减低了房产投资者在买卖活动上的损失，与此同时政府达到控制投机活动的目的。

虽然如此，郑水兴认为，即将实施的消费税反而威胁产业投资者。他说：“产业盈利税是针对售卖产业所得盈利，再从中抽取5%，而消费税则是从总值中抽取的税务。至今仍没有人知道政府会怎么在产业上应用这套税务机制，因此消费税的威力不容小觑。”

虎年开始投资好时期

郑水兴带领我们回顾2009年，那是经济风暴最糟糕的时候，直至11、12月尾，经济才有反弹的迹象。

对投资者而言，危机一般是最好的投资时期。危机时期的投资讲究策略性，即不是一般的投资，而是要懂得找机会入位，以获取商业好处，因此，2009年是投机的好机会，也是偏重发展商投资的时期。

2009年由于发展商的不安全感，而为产业买卖提供了许多配套，但相较于1998年，选择并不多。郑水兴补充：“这就是为什么我说2009年虽然是投机好时期，但是并没有太多投资选择的缘故。”
他说：“但是来到虎年，即2010年，我们看到整个市场情况逐渐转好，是投资的好开始。”

发展商的工程项目到了2009年尾趋近完成，2010年市场会出现许多产业供量，特别是二手市场、店铺和高档产业的选择。这些多出来的供量会慢慢的被消耗掉。

郑水兴表示：“我们一般说投资是为期2至3年的活动，2010年有很多产业供我们选择，对投机者而言则没什么机会。”

他预料，2010年利息会调高，但是仍处于历年来最低水平。种种因素都对长期投资计划有利。全球经济体制预料在2到3年的时间内会慢慢恢复稳定。经济稳定鼓励跨国投资，而跨国投资活跃的时刻，价格偏低地区的产业，如我国则受到吹捧。

房产投资顾问郑水兴说：“2010年是开始投资的好时期，并不意味着今年投资能够马上赚大钱，而是有许多优良的长期性选择机会。”

他指出，由于供量过剩的问题，长期投资者买下的产业很可能会面临租金偏低的难题。他奉劝业主，要尽力持守产业，等待2至3年的时间，产业的价格肯定会有上涨的趋势，特别是吉隆坡、槟城和新山一带的产业。

他强调：“2010年产业投资的选择丰富，但并不是套利的时期，投资者可以当作一门生意或事业来投资，绝对占有优势。”

房地产业从前受到本土化的经济体制影响，如今则受控于全球化的经济体制。郑水兴指出，产业拥有它的循环周期，这周期随着全球化的速度趋向缩短。

从1992年产业开始兴盛至1998年经济衰退是一个周期。另外等到2002、2003年产业投资开始转好，2008年达到高峰，2009年逐渐衰退，形成另外一个周期。2010年则将是新周期另一个起点。
郑水兴说：“机会每天都有，懂得掌握投资诀窍，每个时期都是投资的好时期。提供优良选择的好市场则不多，2010年是难得的好机会。”

他建议投资者往有潜能的产业投资，将今年房地产投资分成三大类：短期性投资可以考虑二手市场，市区分层办公室及工业性产业；长期投资则可从旅游业房产、绿色建筑物和市区高档公寓着手；选择性投资方面则可尝试店铺、有地房产和中价公寓。

东马旅游产业前景看俏

郑水兴表示，产业投资是一门涉及多方资讯的投资活动。投资者除了要有一定的财力外，还需具备个人对产业的认知、投资策略和管理能力、市场走向的掌握和敏锐度、熟悉供求原理的操作，也必须意识到全球化的影响也会左右投资的方向。

询及目前政府对产业投资者的保护政策，郑水兴表示，对投资者有利的法令其实不多，主要有2007年制定的建筑与共管产业（维修与管理）法令和“先建后售”的概念（还不能算是法令）。

他说：“近来产业领域频频出现土地欺骗案，期待政府制定更好的法令和条规，营造一个对投资者有利的投资环境，促使产业投资活动在更有保障的投资层面上进行。”

不过郑水兴认为，政府政策很可能在今年取得突破，以解决严重的资金外流现象。

此外，郑水兴也说，我国的产业泡沫现象并不明显。即使有泡沫的现象，也是属于区域性而非全国性。依照现有情况来看，高档区域的泡沫现象最为严重。我国确实出现许多供过于求的现象，但并不至于促成泡沫，只要做出结构性的调整相信就能解决。

谈及东马的房地产市场，郑水兴觉得东马在旅游产业方面的发展潜能高。

他说：“根据旅游业全球走向来分析，旅游业偏向自然界旅游的发展。东马的天然资源条件较西马优越，随着旅游业的带动，旅游业房产有很好的前景。目前沙巴的旅游业经营得不错，砂拉越丰富的森林和海洋资源绝对是发展旅游很好的条件。”

城市化的趋向太严重，如果能改装乡村、原住民面貌的旅游景点将会占很大的优势。
绿色建筑和旅游产业是全球化趋势，预料我国2010年的财政预算案将会针对这方面拨放奖励金，投资者可以多注意这方面的讯息。



原文阅读：联合日报/企管版 22.02.2010

掌握好投资技巧是迈向成功的第一步。

今天就报名

马来西亚最全面性的房地产投资课程

2010年房地产投资课程

课程内容丰富、包罗万象，一次过满足你的求知欲；解决你对房地产投资的疑问。

郑水兴讲师毕业於美国东密西根大学的市场系；他是一名特许经纪，拥有超过18年的房地产相关经验。网络遍布政商名流，对于房地产投资了如指掌；半年内带领投资者投资马币近一亿令吉房地产，让你学习房地产投资不止纸上谈兵；更能亲自“下场”实习。

询问热线：03-7983 0103/016-2020 001

上一章我们说过，很多人做生意都说成功不是你懂什么，而是你认识谁（Is not what you know but who you know）。我虽然不是很赞成；但也不敢反对。因为这种事情在商业社会是绝对的存在的，特别是在马来西亚。事实上这种情形在一些亚洲及发展中的国家更加的明显。

回到房地产，事实上网络是绝对的重要，上一期我们说过成功的投资者必须是拥有CINA四大条件，即资金(Capital)，资讯(Information)，网络(Network)，行动(Action)；但网络却是我们投资者最具挑战性的一环，因为好的东西不多，而成功就是要买的这些在市场上少过１０％的好料。所以通过网络以最快的速度找到好的产业是绝对的重要，因为差不多全部的投资者都是你的竞争者。是的，好的东西有谁不要呢？

那如何建立起你的网络呢？你跟什么样的人在一起，你就会倾向投资哪一类的产业。因此你的决定是如何建立起一个「怎么样」的网络，那才是少数成功者要问的问题.

房地产投资的网络基本上可以分成DAP三类：

1. 直接网络（ Direct）-- 个人与市场打交道
2. 团体网络 （Association ）-- 一个队伍在市场同行
3. 专业服务网络 （ Professional ）-- 专业咨询给个人或团体

买房要面对的直接网络不外是发展商、中介商、估价师、拍卖官等。一般的熟练投资者都有“知心”的熟人直接介绍投资目标，因为网络的关系，这一些投资者可以在好的产业推出市场之前，过滤后“先下手为强”。一些投资者也在发展工程还没有推出市场前与开发商谈判，获得比一般的购屋者更低的价钱与更好的条件。

总而言之，这与政治上“有人在朝好办事”的原理是一样的。在朝的人不但能够给予最迅速的信息，更能协助谈出一个好配套。此网络的名词因此也叫作“关系”。

另外，投资者参与的组织及朋友也决定了他们的投资风格与方向。投资者必须参加有组织性的团体，建立正确的态度及结合市场的力量。投资者可以参加相关行业组织与协会，除了互相勉励外，还可以通过团体力量解决投资可能面对的问题，更可以与市场谈判，如融资、装修等配套。

我一直在努力的策划建立一个以中文为主的『房地产投资俱乐部』，让有兴趣将房地产投资当着一门事业发展的朋友集合一起，互相学习、多向交流，更可以一起与市场谈判。当然这个组织除了投资者，还要有律师、工程师、绘图师、风水师及银行家等，那投资的路上就永远不会孤单也不会迷失方向。哦，忘了跟你们说，超过50%的投资者都在市场迷失了方向。

当然，如果你无法找到以上的网络团体（事实上在我国不容易找到或参与，因此希望各位可以协助我组织这个俱乐部），我们还有第三个网络必须建立的，那就是专业网络。

专业网络指的是与专业人士的结合，利用他们的专业知识与服务来降低我们的投资风险、提高我们的盈利。他们包括刚才所说的工程师、律师、银行家、风水师等。记得，单靠买对房子、买低价格并不足够，房地产涉及太多的法律程序与文件，也必须通过融资来倍增，更必须通过装饰与修改来增值，这才能够赚到最快、最多，才能够达致退休的目的地，因此你不得不与这批专业人士打好关系。

另外一个最新的网络，就是‘网络的网络’，即网际网路（internet）。一些投资者或许比较内向或居住在较远的郊区，可以选择这个新成立的网络。这项选择在马来西亚并不流行；但在美国等发达国家却是最有效最快速的方法。

最后，记得每个网络都会出现一个领航者，即一般人称的导师MENTOR。投资者在众多的网络内必须能够找对这个领航人。切记！跟对人赚多一点；跟错人可能亏本或失败。总的来说，我们不只是要建立一个投资网络，更要建立一个成功的网络！

早前槟城在被列为世界文化遗产，多元的古迹、建筑及美食吸引很多外国人的到来，不止是旅游；更是投资房地产。这让槟城的房地产市场走向国际化，成为继雪隆地区之后，让人最关注的市场。郑水兴认为，槟城将会是一个“就快”成为一个国际知名度旅游胜地，其房地产也将会“全球化”，当然其价格也将世界化，肯定是长期一个投资的好地点。

资深房地产顾问郑水兴在接受槟城成功投资家Juanita Chin的邀请下到槟城演讲“2010 – The New Property Cycle with Opportunities Begins” （2010年房地产市场趋势与机会）。分析与建议投资者在这个房地产市场周期的开端如何投资、投资什么产业。

郑水兴也从他这两年来到超过10个国家研究其房地产的发展模式与学员分享，他强调认识国际来投资本地的原理 （ Study global to invest local）。他也建议投资者拟定较长期的投资计划，2010年投资的产业预计3年后将会是收成的最好时期。

主办当局在讲座中加入了小游戏，让学员们互相认识并将未来投资计划以图、文、话记录下来，Juanita希望这个让她成功的方式也为投资者带来激励的作用。讲座的最后以温馨的一首歌曲结束。

Amcity Capital主办的一场新春交流晚宴，除了迎接虎年；更让投资者们能在欢悦的气氛中互相交流，为虎年房地产投资建立好网络。现场喜气洋洋，有来自各行各业各种族的人士，达到真正的交流效果。

资深房地产投资顾问郑水兴在晚宴中也给予一个小时半的中英演讲，为来宾们分析2010年房地产市场与投资机会。演讲中Gavin探讨过去两年内他所到过的国家如：黄金海岸、杜拜、越南等的房地产；也建议投资者短期、中期、长期投资的产业。

最后，Amcity Capital也特地准备了蛋糕为我们的首席咨询顾问郑水兴庆生，大家在VIP的带领下高唱广东版的生日歌。话说这也是Gavin第一次与那么多人一起庆生，接受满满的祝福，相信这也将会是他最难忘的生日之一。