商用产业，包括商铺，购物广场，酒店，展示厅和办公楼等。

商用产业变动大， 其价格落差也很大，属盈利非常诱人但风险也非常高的一项投资。

其融资难度高，管理技术更不简单，所以投资者必须确保自己能够掌握相关的资讯与专业知识。

郑水兴说，华人一般上还是喜欢投资商用产业，皆因为这几十年来他们都在商用产业赚钱发达。

“因此，他们假设投资商用产业很容易大赚。但事实上，从2009年开始，这个情形已经完全的改变了。”

“商用产业需要更专业的分析与了解来作出投资的决定，但偏偏我国的商用房地产资讯非常缺乏。”

“一般上，投资者都是靠自觉取定，这是非常的危险。”

他说，很多投资商都缺乏一个全面性的投资策略，他们是以建筑成本来估价。

“要记得，商用产业的价值不是看他的建筑材料有多昂贵，而是看它的使用空间有多少价值。”

“即使产业本身只是一家亚答屋，只要产业能够为使用者的生意赚大钱，再高的价格也有人买。”

“举个例子，之前没有人要的烂店屋可能只值二十多万令吉，但之后因为可以用来养燕而卖得一百万令吉。”

“这就是其空间与价值的计算法。”

“因此，便宜的商用产业并不一定是最好赚的。”

而投资者之所以会面对缺乏商用产业研究与资料的窘境，当中最主要的原因是其偏高的费用让一般投资者不敢恭候。

郑水兴表示，商用产业需要能干的管理人才，然而市场上的商用产业业主与个人投资者却很少愿意聘用此类专业人士。

“ 此外， 投资者本身也缺乏管理知识，因此无法从中赚取应得的丰厚盈利。”

产业管理影响大商用产业与住宅产业比较，各有不同点。

“住宅的盈利与风险一般都容易预测，而且其走势也相当趋稳。”

“买房子时，我们不在意卖者赚了我们多少钱或亏了多少才想卖。”

“我们只在意买了之后，将来我们可以在这项产业赚到多少！”

但是，商用产业有两个现象，一就是非常出色，二就是非常糟糕，所以投资商用产业必须是一项专业的工作。

“商用产业的贷款融资比起住宅产业会更加的不容易，而且贷款额也相对的低，投资者必须用更多的现金来投资。”

“而且，产业管理对商业产业的影响非常大。管理方式，可以让商用产业增值，也可以让商用产业失败。所以说，管理的专业程度是最大的考验。”

“因此，奉劝投资者必须在投资上作出更好的投资组合，即必须将您的投资分散在商用产业、住宅产业甚至是工业产业。”

“这样做，可以避免在发生问题时候陷入困境，也能大幅度的降低“受伤”的程度。”

他说，成功的投资者是能够感应潜伏的危机，洞悉隐藏的机会，这一点在商用产业的投资更加的明显。

投资名句：产业的价值，建立于其使用空间。产业投资回酬的高低，在于业主本身如何设计那个空间，之后再看其所设计的空间到底有多少人需要。

房地产投资是一项生意，既然是一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式去进行。

它就像是我们的生活，必须先有一个确定的目标，并谨慎地审核与调查，再进行分析与研究，才放下你的订金。

切记，不是很多人一窝蜂抢着去买的就是好产业，更不要因为你的亲戚买了就跟着去买。

你本身必须头脑清晰、专业探讨后才作出决定，因为你必须对自己的决定负责任。

将个人喜好、偏好注入投资决定的过程，通常都会失去很多真正的投资良机，或作出错误的决定。一般好的预售产业都会提供超过10%回酬。

但必须注意的是预售屋不能够即可征收租金，一般上都要等到上两三年建好以后才开始招租，而且还必须与同时拿屋的投资者争抢租户。

千万要记得老投资家常说的：绝对不可完全相信一名卖主的话，任何事情都必须审查来验证，才作为决定的参考。

（Never believe everything what seller tells you, it must be always verified）

如何选择发展商？

在发展极速的城市里，房地产业更是蓬勃发展的项目之一。尤其现在很多人都朝“我想有个家”或“买间房子供投资”的想法前进。

在投资之前，地点比较重要，还是发展商的背景比较重要？

房地产投资顾问郑水兴表示，好的发展商可以改变地点的价格，好的地点可以让发展商如虎添翼。

对于投资者购买预售屋是否成功，发展商又扮演着怎么样的一个角色？

“发展商扮演一个极其重要的角色，尤其是在选择地段、建对屋类和正确售价等方面。”

问，怎么样的发展商才是首选？或者换一句话说，要怎么看哪一个发展商是好的？

“创新有责任的发展商是我们选择的对象，财务状况稳定，工程能够受大众欢迎。”

那，应该如何确定某某发展商的品质是好？如何确保他们的管理是一流？是不是应该看他们的记录，还是要看公司规模的大小？

大小规模非关键

针对这一点，就应该研究发展商的热忱、专业队伍等，记录不表示会是永远是好的，大的发展商并不表示不会倒台。

“此外，现在的发展商好像每一个都是好好先生，对投资者相争献殷勤，购物优惠配套层出不穷，让投资者眼花缭乱，到底这些配套对投资者有什么好处，投资者又应该如何判断优惠对我们的利益到底有多少呢？

“真正的配套就是好的配套，专有配套，少数人得到的配套才是好的配套。”

他举例说，最近市场投资者到处疯狂地买房。

“这当中的主要原因是因为从去年开始，房地产发展商的优惠策略层出不穷地推出，激起了抢购预售屋的热潮。”

也是房地产投资讲师的郑水兴说，在他过去的讲座会中，他一直强调“当每一个人一窝蜂地入场时候，投资者可要特别小心。情绪会迷惑了房地产的实值，最烂的发展商也可以卖得嘻嘻大笑。

“但市场非常热的时候也不见得不可以入场。”

“我时常强调，任何时候都是投资地产的好时候。不管市道如何，任何时候都有好的产业，都有赚大钱的好机会。”

简单来说，就得看投资者懂不懂得买？“是的，很多发展商都推出了无法抗拒的购屋配套。

“但我在选购的时候却发现很多配套事实上对投资者没有多大的利益可谈。”

“无论如何，投资者在喧哗的市场中必须得冷静分析，有关的产业与优惠是不是有超投资利益。”

同时，拥有19年房地产经纪人经验的他还提供了以下几点供有兴趣者参考：

1_供过于求：

市场炽热，投资者失去理智般购买，对精明的投资者其实是一个很好赚钱的机会。因为投资者可以 轻易地为自己的投资组合作出调整，抛售不值得保留的项目，其中包括供过于求的项目。

而对于进场购买的投资者，则得特别注意供过于求的周期，因为当每个人都在抢购的时候，供过于求的现象并不会马上出现，它通常会在2、3年后才爆发。

因此，除非是短期投资，否则得特别小心。但同一类型的产业即使供过于求也不见得所有同类型的产业都不值得投资，其地点会作出最终的决定。

一些地点，不管市场如何的供过于求，价钱如何地攀高，还是可以考虑，主要的原因是房地产的价钱实在其空间的使用价值，购物者不会在意在“需要的”地点给予超值的房价。

2_“屋”有所值：

优惠的配套是必须真正从实值中扣除，优惠也必须是少数人得到的，才算是优惠，整体的价钱是准绳。

3_拍卖情绪危机：

炒楼的情绪，很容易让投资者失去理智，因此必须将当时入场的因素考虑得当。

拥有一间房子，是不是就如买了一只会下蛋的母鸡？而拥有十间房子，是不是就如拥有一只会下金蛋的母鸡？

而这一套会让母鸡下金蛋的方程式，又是怎样的呢？且让在地产界拥有20年投资经验的郑水兴为你讲解。

他说，产业投资是一门生意。然而，在等待升值的那一段漫长日子，让谁使用、如何使用该单位产业，直接的影响了出售的成交价。

因此，在决定购买任何一项产业之前，务必清楚该地区、同类型产业的租赁供应市场情况，这直接的决定了将来销售时候的供求市场。

租赁与投资 唇齿相依

要在产业界赚第一桶金，首先要是学习的，就是当一个好房东，彻底了解租赁问题。

租金多寡影响房地产售价的高低。

举个例子，一间店屋月租5800令吉，屋主要求售100万令吉。当租金调高至7000令吉时，市价可能叫价120万令吉。我国许多投资者可能会以租金回酬率当作投资产业决定的标准。

因此，作为一个成功房地产投资者，必须先做一个成功房东，即懂得如何包装物业以提高租金，进而把产业本身价格推到最高点。

打个比方，倘若你的物业在买后3年出售，赚了30%，而租金收入每年又有7%，3年共21%，你的盈利就高达51％。

因此，“销售盈利”与“租金盈利”这两项因素都必须列入慎重考虑的要点，缺一不可。

租金对产业投资的另一门意义。

房地产投资盈亏，建立于租金回酬和资本收益（Capital Gain），身为一个成功投资者绝不会忽略租金回酬的重要性。

我国理想的租金回酬率与其他国家有相当距离，一般以该国的利率成正比，利息高则租金回酬率相应的高。

我国的投资者追求的理想回酬率。一般上大概有7%，意即投资100万令吉的房地产所追求的月租大约是5830令吉或每年7万令吉。

然而对于不同的产业，其租金的回酬率的要求又不一样，主要的原因是，一些产业增值速度快，可是租金回酬率却低，另一些产业类型则相反。

有房地产，包括独立式洋楼、排屋等的租金回酬率介于2%-5%，但是增值速度高。

以吉隆坡孟沙地区的排屋为例，10年前屋价为50万、60万令吉，今日却飙升至100万令吉或以上。

当地10年前售价50万令吉的公寓，今天不过是升至65万令吉左右，升幅程度差距可见一斑。

虽然，公寓的增值率虽然不能够与有关排屋相比，但是租金收入每年却高达7%－8%，10年来累计的租金收入近100%。

相对的，排屋地方的10年租金总收入却只有约40%而已。

因此，这两种不同类型的产业回酬各有千秋，投资者可以做参考。

第一次投资 必须弄清

一般投资人士往往在对租赁方面没有深入研究或规划之下，就签下买卖合约，镀成大错。

有一点必须考虑的是，容易出租的产业并不一定是高租金回酬，也很可能不是高投资回酬的产业项目。

郑水兴表示，房地产并非股票或其他流通的商品，可以随时交易，一般的房地产拥有期都至少两年或以上，一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。“因此，投资产业绝对不止是考虑其增值的回酬，更应该将其租赁的机率与利息算在内。”

图表一：风险与租金回酬关系图

工程进行中或刚建竣完工的产业市场反应落差很大，这其中涉及很多因素，包括发展商的背景、工程的规划、购物者的动向，因此一般上不能以图表一慨而论。

但是，二手房子却有一般的规律，适合以图表（一）作为诠释。

投资者如果愿意负担更大的风险，则可期待更高的租金回酬。

然而，除非投资者对有关行业的情况非常熟悉，否则很难达到高回酬的目标。

举个例子，零售业经营者偏爱投资零售商资，旅行业经营者购买度假屋，大企业兴建办公大楼，厂家投资工厂都是一种减低风险的投资。

因此，以上的图表只是为一般的投资者而设计的。

图表二：资本收益与投资风险比较图

一些产业虽然租金回酬率偏低，但因为资本回酬（Capital Gain）居高诱人，属投资者喜爱的产业，这类型的产业适合于现金充裕者，其中包括发展地、排屋等。

同样的，图表上显示回酬率高的其风险相应的提高，这是一般的规律。

但机会往往给予充分准备与知识的精明投资者，因为这类高风险房产的变化快速且幅度大，因此只适合于懂得看时机与“抓机会”的专业投资者。

以上的图表显示公寓、购物广场单位可能获取高投资回酬且高租金，但风险也一样排在最高，即有可能也是最低回酬及最低租金回收。

而发展地的盈利最具吸引力，但业主也必须对发展业完全的掌握，否则不容易发挥其效力。

不过，这一切只是一个基本指南，并不是肯定的，更不会是一成不变的。

就以吉隆坡双峰塔附近一带的公寓作为例子，2007年其房价暴涨，之后租金也偏高，然而因为供过于求太甚，而导致回酬大跌。

但是对于早期（2005－2006年）市价偏低时购买者仍然享着高回酬，而明年2011年的租赁市场在今年市场开始复苏，却有可能“三年不涨”，违反了“自然规律”，因此也不适合以上图表来诠释。

另外，我们也不能以市场上涨幅最高的，或短暂的升跌来断定投资的方向，产业投资的评估是必须通过一段完整的周期性来定论的。