专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

上一篇劝告业主尽量委托产业经纪，别亲自招租，理由充足，例子鲜明，但一些屋主在委任经纪代理仍面对不愉快的经验，屡见不鲜，这主要是因为民众对于经纪条例，出租手续，非法代理辨知尚认识不深。因此，如何鉴定委任正确的产业代理也是一门学问。

将房子交给经纪若要有保障，房东必须对法律有认识，对经纪条例熟悉，采用合法的途径出租产业，快乐安心作个一品富房东。

首先，我们应该了解如何鉴定您所委托的代理是否可靠，合法或专业。在马来西亚，产业经纪与律师，会计师或估价师等职业同归一类，皆属专业领域工作。产业经纪公司是在财政部属下的「产业估价与经纪局」所管辖，并在1981年（Act 242）的产业估价与经纪法令特许下操作。

合格的产业经纪必须经过两年严格的考试，撰写报告，口试以及至少两年的实习工作经验，才能获取政府颁发的专业执照进行业务，这个训练过程少说也要六年，而合格的执照并不代表被允许即刻投入服务，他还必须在法令下注册一间公司营业或在注册的公司下就职，才能够合法的接受经纪工作，委任他们的客户也因此才能获得法律的保障。而注册公司所聘请的代理 (Negotiator) 也被允许在其公司的名义下进行合法的代理工作。让我们看以下的事件来加以说明：

比特是某位发展商职员的朋友，虽然他并没有经纪执照，藉着这层关系，他联络上该刚建竣店屋工程的二十多位业主，并说服他们授权给他代理出租。比特在领取钥匙之后，即刻全力出击，海报广告密集推出，让业主毫不怀疑。而比特在短短的一个月内成功租出了二十个单位，向每一个租户征收了一千至三千令吉不等的定金，并给他们签署了一分临时合约。

再过了整半个月，这般租户闹上了发展商并找到了业主，业主才发觉比特失踪了，总数近五万令吉的定金也跟着失踪了。租户在生意上受到金钱上的损失与拖延，而店主更面对租户的争执，难逃一责，对租户作出适当的赔偿。

业主因此必须确定所授权的代理必须是注册的经纪公司，业主可打电话向有关公司询问，或致电到政府部门查询，可能的话，抽出时间上门拜访有关公司，要求公司盖章签收钥匙，并将有关条件与责任清楚列出于授权代理合约内。
业主也必须确定注册公司有购买专业保险 (Indemnity Insurance), 以确定有关公司有能力在突发事件时有能力作出赔偿。另外，特许经纪也必须开设一个客户专用户口 （ Client Account ）,以方便租户将定金支票开给有关户口，不会象被比特滥用的情况再度发生。

非法产业代理是房东的梦魇，业主绝不可因为他们的优惠或甜言蜜语而将昂贵产业的命运掉入陷井。合法的产业经纪对房东与租户都是一项保障，下几篇文章会更详细的向读者作出交代。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

之前笔者再三的劝告业主尽量委托产业经纪出租其产业，且必须确定所授权的代理是注册的经纪公司, 因为合法的产业经纪对房东与租户都是一项保障。在探讨非法产业代理的祸害以及提防，应付的方法之前，让笔者再以一个真人真事的例子来劝告业主“陷井四处，房东须警惕”。

一位外坡的富商在首都附近投资了多项产业，但总是只相信通过朋友的介绍出租，对专业的房地产经纪总是不信任，更不屑那繁琐的合约文件，总认为签下的白纸黑字条例是多余的，虽然财富万贯，但还是贪省那一个月的经纪费，能省则省，至到经历过一回惨痛的教训之后，才发觉十年来所省下的佣金，都无法补偿这一回的损失，悔不当初。

话说该名富商陈先生将在一个高级住宅区新购买的一间半独立式洋房大事装修，更不惜购买昂贵的家具与电器以期租得更高价。陈先生通过一个名为玛利的朋友介绍，将其洋房交给了这个叫林小姐的无牌产业经纪，这名年轻漂亮的林小姐在获取陈先生的信任后，整理了一份家具与电器例表与钥匙签收信，顺利的拿到该屋的钥匙，并张贴了大型的 TO LET 招租牌子，而平时都是自扫门前雪的邻居也不知屋主为何人，只知道隔壁房子招租了。

数星期后，一辆大型的载货罗厘泊在屋外，将屋内的家具，电器与冷气机全部都给拆下搬走了，邻居尚以为新租户搬了进来。

陈先生等了两个多月还没有好消息，又联络不上林小姐的手机，又没有林小姐公司的号码，因此开始担心而向吉隆坡跑了一趟。进了屋子，陈先生差点昏了过去，人去楼空，损失惨重，欲哭无泪。

自此事后，陈先生终于将所有的产业交给特许的注册的产业公司打理，并将文件谨慎处理，自己也不需担心的赶上赶下，乐得一身轻。

前数篇笔者一再的强调，要作一个快乐的富房东，除了不可省该花的费用，更应该对法令，合约及招租程序（即游戏规则）了解，以下几项提防受骗的贴士供房东参考 ：
· 签署正式的授权书给注册的产业公司，并列出详细的资料与条件，才将钥匙交给该产业公司。
· 要求产业代理员出示带有E号码的公司名片，并了解其公司的背景，必要的时候，可要求对方出示政府发出的营业执照，或向有关部门询查。
· 拒绝无牌的非法代理员的介绍或优惠，尽量避免与身份不详的人士接洽。
· 与邻居互相认识，并将该产业经纪介绍给邻居认识。
· 清楚列明所有的家具，电器及装饰品，并由产业公司代表签署与审查。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

欲当上一个富房东，首先要能够将房子以至高租金尽快的租出去，然而，象一般富商一样，屋主并不愿意将自己拥有的多少「身家」与陌生人分享，以免招摇惹祸。因此，如何招租，如何面对陌生客户，如何保护自己则是业主与经纪不可不留意的一门学问。

话说数年前的某个市区，一名颇有几分姿色的少妇为了节省开销而亲自刊登广告招租其丈夫的一间洋房。该位名为雪拉的少妇不畏劳苦的带领上十位客户参观其洋房，并自夸其丈夫家财万贯，价钱不是很大的问题。

有一位自称代表某个外国公司的友族同胞在与该少妇看过了其洋房之后的某个中午，拨电给雪拉，表明在经过谨慎的考虑之后，决定以公司名誉租下该洋楼，并希望能带他的大老板再看一次。

第二次会面，雪拉完全没有提防之心，不疑有诈单身赴会，岂知一进入洋楼顶层时，两位大汉露出了狰狞的面目，在呼天不应的情况下强奸了她，并在较后抢走了其贵重的财物及开走了她的豪华大房车。雪拉在较后也不敢向其先生投诉，只说在途中遭人抢劫了。而经过这一次的恐怖经验之后，雪拉再也不敢自己卖屋或招租，她了解要不是她暴露了屋主的身份，也不会成为匪徒的目标，更不会发生这不幸的事件。

这里有几项提示能加强进行招租工作的安全性，希望能给业主与产业代理员作一个参考：

将产业，特别是昂贵的高档房子交给第三者负责招租，最好是适当的委任经过专业训练的有牌特许经纪来接触有兴趣的租赁客户。
避免单独展示房子，更不可钱财露眼，特别是女性。
在可能的情况下，在预约见面之前先索取对方的联络电话，并适当的了解其背景，而在会面是时尽量的与对方交换名片。
经纪在不必要的情况下，不需透露业主的资料。
若在不得已的情况下，可要求守卫（如果是公寓）或同事朋友陪同示屋。

除了以上几点，业主或经纪也必须时常维持高度的专业敏感度，可能的话将屋子大门及窗口打开，在参观睡房时，尽量站在门外，让客户自己进入，另外，穿着与态度也有留意的必要。

无论如何，安全第一，业主小心为上。但是除了找租户时的问题，业主更担心的是房子是否租给一个好租户，否则痛苦不只一两天，可能年年不快乐，买屋投资，谁又愿意面对这样的不幸呢，下几篇笔者将会阐述如何找到一个好租户。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

房东一般都认为，人多好办事，委任多名经纪同时出击总好过将产业以授权独家代理( Sole and Exclusive Agency )式来得好，这一点对普通产品或服务或许是对的，但对于专业服务这一行，笔者身为专业人士绝对不敢认同。然而，笔者也不得不承认，身为发展中国家社会的一分子，法规品格有时是当不了标准，因此，今天我们还是得谈谈「利」与「弊」。

原本绝对是利的方式，为何会有弊的存在呢？一是业主担心遇人不俗，聘请到不专业的经纪，抱着买多中的机会也多的心态。二是担心单一经纪网络不强，宣传与曝光率不高，让其产业更慢租出。三是不想依赖单一经纪，担心他态度有问题，不能尽全力为这个产业服务，专注其他容易出租的产业，而延慢了这项产业的出租的时间与机会。

早一个月租出，早一个月有收入，房东都了解这基本原理，心急的业主也因此认为越多的产业经纪，出租的机会就更高，更快，让多名产业经纪去互相竞争，业主就越「有势」，越占上风，但事实上是否是如此呢？根据我们十五年来的经验，笔者认为不然。

为什么呢？委任独一的经纪到底有什么好处呢？如果业主对经纪例规有认识，对该代理公司的专业认同，在这样的条件下，笔者认为好处是绝对的。

首先，前几篇谈过独家代理让房东的产业更有保障，万一该房子受到破坏，受到有心者用于非法用途，发生火灾，或该「不动产」里边的「动产」被偷了移了，冤有头，债有主，业主不会因为委任多位经纪而给他们互相推卸责任的机会，而注册的经纪老板也能够申请「专业赔偿保险」来补偿您的损失。

再者，业主认真信任，经纪也更加认真更负于承诺，不敢怠慢，这是人与人之间的基本互动的双向原理，业主也能在授权书列出更严厉详细的条件，更何况单一授权代理附上有意义的「有效代理期限」能给经纪在有关期限完成任务的压力，让您更快成为有租收房东。

再三，独家代理会让您的产业更加保值甚至增值，让您委任的代理与客户谈判的时候更占上风。您的产业也因此增加“神秘感”。委任多名经纪，特别是让他们将您宝贵的产业贴上杂乱的招租广告牌，会让有心租户感觉到您的产业很低贱（Cheap）,曝光太多，同项产业七八个经纪在报上刊登不但将您的产业便宜化，也影响了整个区域的产业价格，让客户以为该区大把同类产业在招租，客户也因此期望更便宜的租金，富房东的产业也更难租得到预期的效果。另外，单一专业经纪也能帮业主审核租户背景，操过滤作用。相反的，多名经纪很容易招惹「不良」客户。

第五，当您的产业标明独家代理的信息时，可杜绝非法产业代理混水摸鱼，利用您的产业骗取定金 （请参考第六篇），而即使被骗事件不幸发生在您的产业，您也因为委任的是独家经纪而不需负责，您的独家代理在法律上已经有效的通过大众媒介体宣布了。

客户利用多名代理的弊病来获取利益的例子也屡见不鲜，这是第六点。多名经纪造成恶性竞争，经纪担心其他代理疾足先得而顾不了业主利益，用尽心思来劝业主就范。当客户认为该屋租不出，就会通过最能为他争取利益的经纪来与屋主谈判，或用不同经纪向业主灌输该产业低市价的信息，这让屋主以为多名经纪「路」更多的想法事与愿违，业主因此在谈判中更处下风。我本身亲经此历，坚持遵守屋主要求三千令吉租金的指示，更何况市价的确为此，但该客户则通过多名经纪制造假相，以RM2800成交，让为了屋主利益的我亏了一单生意，试想在多名代理竞争下，经纪怎么不为自己着想呢？

另外，单一经纪可避免多名经纪竞招而酿曝光率太高，并造成各经纪皆刊登屋主可接受的最低价，否则，客户就会跑向另一家，竞低只会造成业主吃亏，因为他们将屋主推向没有商榷的余地。

而最后一点也是最重要的一点，屋主没有必要暴露自己，辛苦的与多位经纪不断联络，如果业主有这么多的时间应付这么多的经纪，倒不如自己招租。单一经纪可让屋主避免沟通的烦扰，并可要求独家经纪定期向他报告进展，经纪也因为全权处理而可根据对市场反应的掌握，更容易整理与分析，让业主对自己的产业招租活动因此了如指掌，且更能掌握招租的策略。

业主担心独家产业代理会让其产业限制曝光率，更慢租出是多余的，因为只要经纪答应定时刊登广告或执行其他推销方式，整个市场还是可以接触到该产业，而一般经纪也与其他经纪商联线共事，配合招租，因此，单一经纪一样可以将您的产业开放给多名经纪来接触到有潜能的客户，但却不需要公开通过多名经纪面向群众。

因此，在舍弃‘弊’的情况下，又能维持‘利’的因素，何乐不为？

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

作房东的第一个心愿就是找到一个好的租户 ，万一事与愿违，租给了一个「恶」客户，房东的梦魇就开始了，租出入屋简单容易，要将之撵走可难如登天。因此，如何找到一个理想的租户，是一品房东不得不用心看待的一门学问。

没有一个房东会租给一个不可靠的租户，但怎么样的租户才是最好的呢？回答这个问题之前，或许让我们先了解您最不想让他入门的坏租户有什么样的特征。最不受欢迎的第一位是不付租金，第二是将您的宝贵产业用以非法用途，第三是没有教养的破坏大王，还有就是不遵守合约的耍赖汉，最后就是成天给您大小麻烦的多事租户。

要找到好租户，通过第三者，即产业代理是最好的方法，因为房东若不亲自招租，可以先行过滤，不需要即刻回复客户，让自己有选择客户的空间，避免陷入于被迫租给不太愿意看到的租户，或因为拒绝而被冠上歧视罪名，甚至招惹麻烦。而一品房东可别忽略的是事先应该列出租户的遴选标准给产业代理作为参考。

出租房子如出嫁女儿，一定要清楚嫁了给谁。房东需要一点时间来调查客户的背景，一些条件必须迎合最低要求，这包括信用记录，经济条件与活动圈子。如果是商业租户，则可通过商业注册局获得公司资料，并可要求客户提供股东资料，即表格24，44，49及9等。

若租户是以私人名义签约，则必须先了解他的工作背景，财务状况，目前居以何处，为何要搬迁，家庭成员有多大等。总得来说，房东若与客户即刻见面，则很难获得完整的资料，也可能因此找错了租户。如果允许的话，房东可要求租户提供一个所谓的介绍人 （事实上是用以充当保证人的角色），房东可以解释为用以紧急事故的联络人来获取租户的最亲人的资料。

在选定了租户，房东则得表现得专业，房东得先小人后君子来约法三章。您对租约越是认真，租户越是尊重合同，往后的日子则不会有争执。房东除了必须肯定及了解所签暑的是一份完整合理的租赁合约 （接下来的数篇文章将会解析合约内影响房东的条例供参考）外，也必须与租户共同审阅，确定租户同意及了解有关条例，更强调您会绝对遵守与实行有关条例，比如准时收租，违约必究等，以免将来发生争执。

当然，正如笔者多次强调，要有一个好的租户，您也必须是一位一品房东。每一个房东都希望租户会好好的保管其房子，打理清洁，但您可知道，租户会如此作的唯一情况是他感觉到您也一样的珍惜他租的房子，所以，房东必定要确定房子出租之前必须打扫清洁，并以最佳状况交给您的好租户。最好的方法是列出各个家具，电器的状况，并拍照为证。若是分层地契，房东也尽可能确保公共地方 (common area)与设施的保养与清洁，并不可怠慢基本设施的维修要求。

切记，除了找到一个符合您的条件的「好」租户，一品房东更必须学习怎么样维持之间的关系，将好的关系维持到最后，因为在租户搬出之前交回您的宝贵产业时的那一刻的好关系更加的重要。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

租约－－即租赁的合约 （ Tenancy Agreement ）是一项经过房东与租户双方同意及付有法律权力，职责与约束的文件。这项合约在整个产业投资，租赁的过程扮演着极其重要的角色，要当一个富有且快乐的房东，并不是有大把钱买多多房子，了解租约的重要性与熟悉合同内的条例更是绝对的必要。因此，笔者将在以下几篇详细讨论数项对房东影响深远的合约条件与事项。

在出租您的产业之前，房东除了要决定租金的高低外，最重要的莫过于租约的长短。期限的设定就表示房东完全在期内丧失使用的自主权，更决定了租金的多寡。这一篇让我们先谈谈租约长短的策略与利弊。

在我国，租约一般最短也有六个月到最长的三年，超过三年的租契不称Tenancy, 而叫Lease，在法律上有完全不一样的诠释和意义，屋主的地契甚至受到法律约束，其中包括转手买卖的权力。因此，当我们谈到租约都是普通不超过三年的合约。而当大机构要求长期租赁的保障时，房东一般可将十二年的租期编成3年＋3年＋3年＋3年，即在首三年租约届满后，租户可在预定的条件下更新租约或称续约，以此类推，避免其产业拥有权的利益受到影响。（下期将会详谈合约的终此与更新的条件与问题。）

一般的租约都是一年，二年或三年，俗称死约，即不可毁的约，而所谓的加一年，二年或三年则称活约，是房东赋于租户更新或续约的选择权，租约的结合因此一般写成1＋1，2＋1，3＋3等。那到底长租还是短约让您更容易成为一位富房东呢？房东又是否应该给予租户更新合约的选择权呢？

如果您肯定您的房产会在明年租金飚升，那您一定要求短约，一来您在明年便可起租，即使目前的租户给不起也不用担心没人租，但如果您连接下来的几年都没信心可以找到租户，那祈祷这个租户要跟你签个三年约，要不然租金跌，空屋多，租金没得收，汗泪满地掉。

除了早点有租起，短租约的好处不多，但最明显的是当你发觉租户是一个令人厌恶的面孔，恨不得马上让他消失时，你就会庆幸你签了一约短租。当然，长期租约肯定也有很多好处，这可归纳为：

1. 租户若短期换人，屋主的费用与开销就增高，这个代价包括招租期间的空挡期，找到新租户的经纪费用，新租户要求的免租装修期或增添的新家具电器等，这可能抵销不了新租户多给的高租金，我的富房东可要懂得精打细算喔！
2. 第二，能签长约者皆对其租期更有承诺，以商业产业来说，则租户对自己业务有信心，以住宅来说，则该家人更安定。租户因此会更照顾您的产业，甚至会多加装潢，为您的产业增值，让您下一回更容易出租。短期租户虽也不至于破坏您的房屋，但一般会缺少一份情感则不在话下。
3. 若您的房屋是经过装修布置，那可得偿试签个长租，因为租户喜新厌旧，别人用过的东西都是旧的，您的家具电器布置一换了租户价值即大跌，若新租户要求更新或维修，则成本增加。
4. 固定的租户比较容易维系房东与租户之间的关系，两者之间的一般问题都会相对的减少。上一篇说过，之间的关系维持到搬离前的那一刻极其重要的。
5. 当然，最重要的是签了长租，租户不可毁约，即使半途得搬迁，则也得赔偿剩下来的租期的租金，房东有了固定的收入，则容易作出财务预算，不会因为投资房地产而陷入经济状况。

但这并不能对所以的产业一概而论，若以一些万年青的购物广场单位来说，房东则必须要求对他有利的短租约，因为虽说租户是孙悟空，则也跑不掉房东的五指山。房东可年年看行情，月月读业绩来定租金。

然而，好的租户肯定会要求长租约及更新选择权，这才符合他们的大笔投资与承诺，包括大事装修，这对您的产业市价作出贡献，您又不可不妥协，至于如何制定续约期及怎么样检讨租金，下一期会向您作个交代。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

租约给予房东与租户的是一项权力，则也是一个职责与约束。当租约届满时，倘若租户去意已决，房东则希望喜剧收场，准备迎接下一个新的一品租户；但若租户的意愿是继续租着，则续约必须看当初的合同怎么样的签订；因此，双方对合同的了解是绝对的重要。

首先，合约必须先决定是否在约满时允许更新租赁期，房东一般都会允许更新租期一年或两年，商业租户因为大笔投资而可能要求有三年，甚至两个或三个三年的续约选择权。这个授或受的选择权通常都附带着条件，而这个附带条件就决定了新合约的成功与失败。

除了一些大型的商业广场在续约时会要求租户重新装修以新面目见人，让该产业维持整体的生命力与迎合时代感，其他的房东最多也不过是要求重新检讨租金。在一般合约里，房东与租户都会在签约前争取在约满时对他们有利的条款，但一般可归纳于以下三类：
新租约以当时的市场租价为准，市价涨则租金起，市价跌则租金落，双方若有任何争执，则交给仲裁人决定，或可以公认估价师的数据为准。
续约的租金修订不可超过一个顶限，如10％，20％等，这意即调整后的租金涨幅最高不可超过限定额，但切记市场跌时则租金依率调低。这个要求一般都是由租户提出的。
双方同意一个预定的续约租金，这一般采用以还不是很旺的新兴产业区，比如第一期每平方尺五令吉，第二期（续约）以六令吉计算，以此类推。这个方程式通常都是房东方面提出的。

无论如何，续约与否的选择权还是在于租户，房东若将租金大幅度调高，租户一般都会选择搬出，另租其他合理租金的房子或店面，除非绝对没有其他的选择。但是，只要租户依照条款续约，房东没有权力不继续租给该租户（除非特别情况之下允许，下一篇将会详述）。即使房东将该产业卖了，新买主还是得将有关房子继续租给该租户，这续约的选择权是绝对的，除非合约另有增加中止合约（解约）的权力与条款。

这里有几点还请房东与租户在决定续约之前需要多注意，一般的合约都会规定租户必须在租期届满的两个月前通知屋主续约的决定，否则屋主有权力假设租户放弃续约的选择权，将它租给第三者。

只要租户没有在有关期限内表明续约的意愿，房东可在租户的方便之下向其他客户招租，展示其房子。但若租户续约，则房东可以根据合约的允许下提高租金，并调整押租金及水电押金。

要达到双嬴的局面，更新租约是最佳的选择。房东可以不必要重新装修粉刷房子，不必放空房子，不必面对一个新的陌生租户；而租户一般上也不是很愿意为租金三迁，舒舒服服的住下去，不但节省了搬迁的时间与费用，更不必面对一个新的环境而重新适应。

无奈的租约届满无法续约造成双输，但天下无不散的主宾，房东最重要的是了解笔者前数篇所谈过的：如何留住您的好租户！那您才能作到一个富有的一品房东。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

上一篇说到租户若是在约满时更新合约继续住下去，对房东是绝对的一项好事，不但节省了大笔费用，更省略了好多时间与麻烦；即使不然，能够将您的产业原状归还，让您在最短的时间内找到下一位好租户，则是投资这门生意期望的一条顺利大道。但万一遇到一些不负责任或生活遭遇不幸的租户，突然半途失踪或在不得已下要求中止租约，则房东应该情理兼顾，谨慎处理，千万别让自己愁眉锁眼，或让是非缠身，到底作房东的第一目的是要作一个「快乐的富房东」。

合约被中止，这不过是房东这门生意必须面对的一个普通问题，真正的问题是房东是否有智慧处理，而基本的原则是房东的利益必须受到维护。

中止（Break off ）或 ( Discontinue )与 终止 ( Terminated )在法律上与房东的利益上有天大的不同与意义。

首先，让我们先了解一项租约中最负争议性却常受房东忽略的重要条款：合约中止条件。这大概可分为三种方式签署：
固定租期（死租约）：双方绝对的遵守及履行租期，屋主绝对不能在租期内收回该产业，租户也不能半途搬迁，即使必不得已非走不可，也得付负责期内租金。
赔租补偿：双方可同意在允许的情况下给予对方限定时间的通知，并作出预定数目的赔偿（一般为二到三个月的月租）即可中止合约。道理上来说，这项条约一般是双向(Mutual)，平等，相等的条例，但一些特别的产业或特别的情况下，也有单方面中止或赔偿的条例。
特别协议：即在预先同意的一些情况下允许租户中止合约。这项“特权”一般是房东给予租户的优惠，其中也包括了外国侨民条款（Expatriate Clause）允许在我国工作的外国人在至少租用一年之后，若因签证或调职必须离开该州或该区域，则被允许中止租约。

租户若根据合约中止租约，房东可算是不幸中的大幸，或有损失则须面对。但房东最头痛莫过于在不知情的情况下被中止租约，租户露夜搬迁，房东因此也只能采取法律行动。房东千万不可在手续没办妥之前强行开锁入屋而被控非法私闯‘民宅’，得不偿失。下几篇将会解说租户人间蒸发，房东如何是好，留下的残局，屋主怎么应对。

而万一租户真的有苦衷，生活濒于绝境，屋主应当理智处理，速战速决，取回房子的控制权，给租户一条生路，但不要撤销索偿的权力。

另一方面，租约也可能负予某方面单方面解除合约，即「终止」租约的权力。租约通常也都会列出有关终止租约的情况与条件。租户一般只在该建筑物不能安全使用或出现状况下才可行使终止条款，比如房子被火烧水淹了，且房东不能在短期内恢复可租用的情况下，租户即可终止其合约。

而房东在这反面就比较占优势，有权力在以下的几种情况之下解约，即终止租户的租约：
租户违反租约的条款与协议，这包括非法使用该产业，不根据合约支付租金破坏房屋的结构等。
租户被宣判为破产者。
特别情况如该房子被政府强制性征用，建筑物或区域土质被认定不能安全居住，或任何合约负予的解约权力。

特别要强调房东解约特权在商业租赁相当的普遍，其中购物广场租户就得面对这项条款，即生意量不能符合业主的基本要求，业主有权解约。

然而，虽然法律上负予房东解约的权力，实行起来却相当的困难，租户一般上都不会很愿意搬出，而房东要按照正常手续「驱逐」恶租户却得面对繁文缛节，耗时费力，如何解决这项房东「第一烦恼」是众房东心中最大疑惑，也是房东求助于专家，报章最主要的问题，但在我们的国度内还是没有一个最齐全的解决方案。

下一期将会更详细的解析房东行使终止租约的权力解约，但租户拒绝接受搬迁的通知，死赖不走面对的问题与解决方法。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

在推出这个专栏之后，我最常收到的读者征询问题就是租户不给租金，又赖着不走，怎么办？似乎没有一个人可以协助他们。事实上，这的确是一个非常难以解决的问题。

法律上负予房东解约的权力，合约更维护房东行使终止租约的权力，虽然这一切看起来对房东都绝对的有利，但租户拒绝接受搬迁的通知，死赖不走的问题却时常烦扰着咱们的一品房东，成为房东的「第一烦恼」，最大疑惑。一些租户甚至在租约届满时拒绝签署新合约续约，也不搬出，而房东也得过且过，因此凑成大错。

租屋史上最悲惨黑暗的一天就是租户不给租金，或犯上违约条例，或糟蹋房屋，却又死赖不走。在一些西方的国度里，根据白纸黑字的合约所采取的法律行动可以相当顺利的将这个无赖撵走，但在法官缺乏，执法效力待商讨的发展中的我们的马来西亚，应付这每天都发生的「违法」事件，却要懂得如何以「人情世故」来解决。

多名本地「著名产业顾问」著书建议用粗暴手段解决，或交给债务摧收公司代劳，这样高明的愚蠢方式，我不敢领教，更不会建议给我们的一品房东。话说回头，这样的建议也证明这个连专家也无法解决的问题的确让我们的房东头痛。

笔者建议房东若发现租户一个月没缴租，必须关心式的以书面或电话礼貌询问，了解实际情况，或许是租户忘了，还是租金失落了，抑或租户遇到了一个短暂的问题，若可以解决的话，则不会因不必要的粗鲁态度而坏了关系与形象。

但若第二个月还是拖欠，或租户不回覆也不接电话，房东就必须登门造访，万一发现租户有问题难以解决，或房屋遭受破坏或非法使用（必要时要报警备案），房东可以开始展开驱逐行动，即使要损失一些也好过迎接更大的灾难，因为让你的租户继续留下来会对你或你的宝贝房屋造成更大的伤害，让问题加剧。

最惨的就是租户还是死赖不走，怎么办？房东可要用最快的速度发出律师信驱逐，而最后只好向法庭申请庭令逐客，并索取赔偿，但确记法庭程序繁杂长久，消耗时间金钱，非到必要的时候千万别碰。除此之外，房东可在合约加入逾期搬迁应负责的赔偿与利息，让租户了解赖着不走是必须付出更大的代价。

另外，租户不愿依续约选择权更新合约但又继续租下去，或约满之后还是不愿搬离，房东又应该如何应对呢？房东可别得过且过，让他继续住下去，若他有续约权，房东应该在约满前的两个月准备好新合约让租户签署，若不签署则必须在约满是即刻下逐客令，若约满又不愿搬出，则房东只好报警或选择采取法律行动，并确保租户了解拖延搬迁所造成的损失都由他负责。

而事实上，真正能避免以上的问题，或抑制租户衍生问题，或在事件发生时能获取公平的赔偿，就只得靠一份「完美」的租约订制。然而，最基本的「预防」方法还是如笔者前数篇所建议的：谨慎选择与审查租户的背景与经济条件。这虽不能让我们的一品房东赚上一万，则可弹开万一，作一个真正的快乐富房东。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

上一篇谈到租户不给租金，或犯上违约条例，或糟蹋房屋，却又死赖不走，让房东无奈哀叹；这一期又要谈谈房东的「心事」，一样是烦恼，但情况却恰恰相反，这一回不是租户死赖不走，而是人间蒸发，留下一间空屋，却又大门深锁，门又闯不得，屋又拿不回，租金当然更收不到，身为专业经纪，我们时常都会收到房东的求助，怎么办？

若是房东强闯入屋，可能反而在事后被租户起诉，若再继续等下去，或许要唱首“何日君回来？”损失一天一天的加重。

租户失踪了，若只是拖欠租金逃之夭夭，房东最好通过律师向法庭申请索回产业的庭令，甚至拍卖租户留下的家具或物品，但若发现房屋被用于非法用途，或被严重破坏，或有任何危险状态，则必须即刻报警，由警方陪同开锁入屋检查。

屋子拿回了，房东还是有权力起诉索回一切的损失。笔者建议，若签署合约的另一方是国际公司，上市企业或还会再生存下去的公司，抑或是名人或富商，房东就应该跟他们战到底，誓必以合法的程序拿回一切的损失。但若租户是一位夕阳西下的失意者，则更重要的尽速索回产业的拥有与控制权，这或许是不幸中的大幸，也可能因此找到一位更好的租户，尽管如此，房东应该保留再追索的权力。

无论如何，房东若要真正的避免以上的问题，确保在事件发生时能获取应得的赔偿，还是要靠一份「完美」的租约订制。一般房东都忽略了「索屋」的条例。房东应该在租约上清楚列明违反合同上的条例或拖欠租金超过三个月，则房东有权力即刻索回屋子的使用与拥有权，若合约上没有注明此条例，房东只能采起法律途径。

当然最基本的「预防」方法还是能在签约之前绝对的了解租户的背景，确保租户付租的经济能力。若租户是以公司名义签署，且注册资本为两令吉：或少过租期内租金的总数 （例：RM3000 租金，两年租约，则要求注册资本必须至少七万二令吉），否则必须由至少一位董事担任担保人，则可确保将来事发时更方便采取追索行动。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

在产业经纪这行业十二年来，最棘手的工作就是要面对租户与业主在正式合约还没签署之前发生的争执，导致租赁合约告吹。我手上目前就有两个火热热的个案就快闹上了法庭，笔者被夹在中间，设法解决公婆各有理 的索偿纷争。

事实上这问题不难解决，问题的关键在于有关方面对临时合约不了解，不愿意了解或不遵守而酿成不欢。这篇文章将详细解析，以免各位在不了解本身的权益下，让为了“人争一口气”误了当一个快乐富房东的大计。

产业的买卖租赁靠得是一长白纸黑字，一分合同，双分彼此之间对口头承诺，临时合约等的了解，诠释与守约是绝对的重要。

在事件出现变卦时，准租户只给了一个月的定金（头期钱），双方也只签署了一分临时合约，或称预租信（ Letter of Intent to rent ），在双方签署正式租约只前，还有很多的条件必须在双方同意下列出，而这段期间就有可能出现争执的情况。

一般的临时租约甚至注明SUBJECT TO CONTRACT，即租约的有效性有赖于正式合约的签署。当双方关系闹僵时，有意取消的一方就藉此争辩在正式合约还没签署之前，双方还没有合约的约束，而坚持合约有效的一方则认为临时合约只是必须将有关同意的条件更详细的，更正式的列出于标准租约。
在回答以上的难题之前，我要先奉劝业主们务必通过第三者招租，这可避免或至少减低不必要的麻烦与损失，当然，我指的是合法的注册产业经纪公司。经纪公司在财政部的监督下设有客户户头（Client Account ）,是为Stakeholder之功能，在双方针对一些谈判坚持不下时，发挥它的效用。临时合约下征收的定金将在双方同意之下，或在某一方面违反临时合约的条例，或在法律程序下判定那一方面的拥有权下，呈交给有关方面。超过这个数目的赔偿就只能通过法庭的裁决来获取。另一方面，经纪公司也拥有「专业赔偿保险」，来面对客户损失的赔偿诉讼。

至于临时合约，其法律定位并不是临时的，它有绝对的法律功效。并不是所有的租赁交易都是或必须是标准的合约或称 Properly documented，它可能是口头承诺，可能是简单的一章白纸，但它一样的有法律的约束力量。

在临时合约之下，任何增加的条例都必须是合理的，任何一方都不可提出不合理的条例藉此取消合约或提出赔偿的要求。业主绝对的必须租给准租户，准租户也得在预定的时间内缴交所有的押抵金，签署正式租约，并接收有关房屋，否则将会丧失定金，并失去租户的权力。任何争执导致租期的拖延，则必须裁定该要求或条例是否合理。

举个例子，某个租户因为在下了定金之后又找到了更适合的地点，或更便宜的房子，为了要取消租约索回定金而要求房东拆除一些装潢或移出家具，或要求增加一些设施，电器等，这都是不应该受到处理的，因为若临时合约没有特别的注明有关要求，则租户已经被假定接受所看过，检查过的房子是“被接受的条件”。这当然不包括房子在检查过之后的损坏或影响到安全居住的结构问题。

若房东后悔出租有意毁约而提出更苛刻的条件，比如加租，或要求租户预先缴交数个月的租金，或无理限制其用途，装修等，都可视为违反租约的行为，租户可绝对的争取到该产业的使用权，并要求因拖延所造成一切损失的赔偿。

总而言之，任何的拖延，争执或悔约发生在签署临时合约之后都是不理智的，理性的看待条例的修改与要求而达到双嬴的局面应是各方面的所愿。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

在租约尚未正式生效之前，甚至合约还没缴交印花税盖章时，一些房东就把钥匙交给租户，让租户先行入屋；一些房东则因为给予租户一个月的免费装修期而提早交屋，殊不知这期间潜伏着“危机”，而主要的原因为房东忽略了移交房屋给新租户手续的重要性与错误诠释其潜伏着的法律责任与问题。

将钥匙转交给另一个人或团体，表示将房子的使用权移交，也同时等于有关接收方面必须负起一切有关该产业的责任，然而若没有办理正式的移交手续或签署正式的文件，或无知的通过没有法律地位的第三者转交，当问题出现，则发生互相推卸责任的争执。

举个例子来说，租户拿了钥匙没有即刻审查房屋的设施或结构，又或许租户在数个星期后才正式迁入方发觉房子大有问题，而在此时向房东要求维修则恐怕会引起不必要的争执，反过来说，尚若业主的房子被破坏或其家具电器失踪了，又无法证明租户在事发时已经拥有该房子的使用权，则只能哑口无言，白白损失。更严重的是若房子被不法之徒用于非法用途，或发生命案，则事发时间与钥匙移交日期的鉴定在法律上肯定非常的关键性，而是否能索取保险公司的赔偿则有赖于调查的结果。

房东给予的装修免费期方面，一般租约都当成租期外的额外房子使用拥有权，也有一些将免费期计算在租期内，租期从接受钥匙当天生效，这个区别在法律上也有不同的意义，但在产业的使用权与责任则还是完全依赖正确的交屋手续。

笔者建议房东必须亲身将房子与钥匙呈交给租户本身，授权的代表律师或产业经纪公司，最重要的是，房东要准备一份授受信，既然是提早给出钥匙，接受人的身份，接收时间得详细记录签收，最好是双方一起检查房子，包括记录下水电表的读数，并必须要求租户签署及对证家具的清单（Inventory List ），检验其状况与质量。

身为一位一品房东，让租户早些时候入屋应该尽量的适度提供，不好太计较，但无论如何不可忽视签交手续的重要性。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

在这个专栏的开始，笔者在收到的前五位询助者当中，就有三位房东面对租户将其产业分租给其他不明人士，在没有经过允许或预先通知的情况下，租户自己当起二房东，征收租金。
一般租约清楚列明租户不允许转租或分租 (Sublet ）,当分租的情况出现时， 房东在征收租金上吃亏，但房子的居住人数加倍，使用频繁，产业损坏折旧加甚，更或许面对更重的法律责任，在二房东与其分租户（转租承租者）发生冲突时，或许还得背上问题，产生更多的争执空间，更多难审定的责任。

分租最常发生的对象是外劳，公司职员，学生，这种「超数量」的分租方式，更造成分租户的福利，安全受到危害，威胁。我们常在报上看到当悲剧发生时，死伤惨重的案件都很可能与超数居住有关。但更直接的，更常发生的是分租户受到欺骗。

我国人民及消费者对于本身的权益都缺乏了解醒觉，政府必须给予更全面的教育。分租户若没有经过业主房东的允许，通过合法及签署正确的文件，一确都没有得到保障，业主可以随时驱逐，而其押抵金也不能合法的取回。

笔者曾经投资一项生意，接受转租管理一个商业建筑物，并由律师助办手续，签署分租租约，以为该二房东与业主相熟，一切应该相安无事，岂知在我们投资大笔资金大事装修后，业主突然心血来潮，欲发展该产业，就与该租户联合将我们驱逐。其方式很简单，主租户收了我们的租金，却停止向业主缴租，业主在我们蒙在鼓里时，晴天霹雳的向我们宣布法院庭令，驱逐我们，并查封及拍卖我们及其他分租户的财产，让我们在完全没有法律的保护下，「清楼荡产」损失惨重。

二房东最常见的问题就是没有向业主交租，或收了分租户的押抵金及租金而闹失踪，而受罪受苦的总是分租户。若要分租租约有效，并有法律的保障，分租户必须确保业主以白纸黑字同意与承认该分租租约。只要分租户能证明业主知道分租户的存在才会有法律的保障。分租户最好的保障是要求将租金直接呈交给业主，制造法定地位。

而业主大房东如何确保该宝贝房子的租户人数不会比预先协定的更加多，或被分租给不愿意看到的租户，或被租户当成旅馆来赚钱？业主必须定期找个“好理由”拜访租户可避免以上不幸事件的发生，而若发觉租金开始有拖延的现象，则更应该多加关注。
万一发现有分租的事件，房东应该即刻以书信方式要求解释，并警告重修租约可能性，可能的话，要求经纪商接触分租户，让他们了解他们的处境。若此情况出现在分层地契建筑物内（如办公楼，公寓等），则可要求管理层介入，协助解决有关事件。

然而，在市场行情走淡时，大面积的办公楼，零售单位都会面对出租的问题，租户也会面对交租的问题，适当的允许租户转租是理智的，但切记办理正确的手续，避免将来发生不愉快的事件。

要避免以上的问题，房东得了解租户的背景，审查租户的资料，若能够的话，在租约上写明租户人数，列出租户名单更可确保万无一失。最后，还是一句老话，一分完美的租约，一个好的租户，才是避免此事发生的最佳药方。

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

在结束这个专栏之前，让我们来总结这一年来所要传达的唯一信息，一个最完美的租赁世界，需要四方面的配合，即：一个好的租户，一个专业的经纪商，一套精心编制的合理租约，以及一个聪敏的一品房东。

在之前的十八篇文章中，笔者谈了很多如何选择一个好的租户，如何鉴定一个好的经纪商，但却较少谈及租约条例的编写，以及房东应该如何检讨自己，作一个真正的一品快乐富房东。这最后的两篇将会补充这个不足，来结束这个专栏。

我国的租赁法令尚处于萌芽成长期间，房屋部的法令也多只针对房屋买卖而忽略了租赁条例，因此房东与租户的权益完全依赖于租约的订制。一个标准的租约，并不足够，也不够完美，因为租约条例是人定的，这必须配合不同的情况，产业，针对不同的客户，条件加以修改增删。

一般的租约不外注明租赁限期，租金押抵金，产业详情，租户与业主的基本责任与权力，续约与终止的条件等，而这篇文章将建议一些鲜少在标准合约看到的条例，供一品房东在面对特殊的情况时作为参考，制定一套最完美的租约，这包括：

1〕租约可更清楚的列明租屋的用途（即使是住宅），并可要求注明居住人数及提供所有租客的资料。这适用于组屋，学生或劳工租户。
2〕面对租户在租约届满时延迟交屋的条例 ：在主客关系还没成立，即租约还没签署之前，租户对合理的要求都会欣然的接受，然而一但迁入，一些就会变了样，因此，先小人后君子是重要的，房东可在合约内规定若租户届时约满不搬出，则每天以加倍租金计算，并保留随时驱逐的权力。这可防止一些无赖以房东默许的理由下，以同样的屋租长久不走。
3〕然而，房东也必须合理的对待租户，同意在约满后的14 天内归还押抵金，超过限定时间则必须赔偿至少10％年利息，而水电押抵则在租户证明清还后即刻退还。
4〕水电费用方面，业主可要求租户自己申请户头，再不然可要求租户每三个月呈交水电单，在审查后若发现其消费超过押抵金的50％，则有权力调整其水电押抵，避免承担租户拖欠的水电费。
5〕若业主对商业租户（有限公司）的注册资本或背景缺乏信心，则可在租约内要求至少一位股东为担保人，以肯定房东的法律地位。
6〕合约可更清楚的列明房东与租户对于房屋，家具及电器等的损坏的维修责任，避免事发之后发生推卸责任或发生争执。
7〕房东也可规定租户在约满搬迁后的设定时间内若没有清洗或修理分内负责的损坏，房东有权力即刻进行有关工作，并向租户征收有关费用。
当然，以上的条款不一定适合于各类型的产业或租户，也还有很多「不寻常」的条款没有列出，总结一句，房东必须征询专业人士的意见，在适当的时候，针对适合的客户采用适当的条款，才能在更有效的在保护自己的权益下，又留得住一个一等的好租户，作一个一品富房东

专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

与之前19篇不一样，在这个专栏的最后一篇，笔者不得不以恶评无知房东来传达正确的租赁方式与策略。房东必须掌握租金市场，了解租户动向，才能包嬴，或者说双嬴。

笔者谈了很多如何鉴选一位好的租户，如何防止租户耍赖欺骗，讲尽了租户的不是，最后也得告诉亲爱的房东，很多业主会落难为穷房东，房子租不出去，主宾关系闹僵，还得怪业主无知，自大或吝啬。笔者相信好房东是拥有好租户的其中一个基本因素，至少坏房东不会有好租户，这里举几个例子供房东们参考：

笔者的一位好友义明在旧巴生路租了一间公寓，房东是一位上市公司老板，也是义明的好朋友，其他的同样单位都以一千二令吉租出，义明却以两千令吉租下，一来不想对朋友太计较，不好意思与房东朋友的太太争辩市价，到底房东都把自己的产业看得最好最高，二来是该单位的装潢比其他单位来得高尚美观，只要住得 舒服贵一点也算了。

然而，义明住了下去才发觉很多问题，公寓的自来水两年来不时污浊泥黄，染脏了他的名贵衣服，垃圾臭味两年来夜夜飘香，楼下卡拉OK杂音不断，电梯又不时失灵，管理层其差，投诉无门，将不满忍了下来，到底屋主是朋友，感觉受骗也当成不一回事。岂知在约满时，义明原本与其他租户一样，懒得搬迁，想要继续住下去，与房东谈起续约，义明还以为产业市场趋淡，且其他同型单位租金都普遍降低了，更何况大家都是朋友一场，就向房东提出减租10％，岂知房东太太竟以住了两年之后一定要加租，起租10％，并认为这是优待了义明，让义明啼笑皆非， 匆匆忙忙搬了家，不再给朋友及产业经纪笑笨，而房东不但失去了一位好租户，也将该公寓单位置空了数个月都租不出去，经纪们看到了这个要求租金超高，也应酬似的一笑置之。

除了一些吊高来租的房东，一些业主更不舍得投资，基本设施与房屋损坏都不修理，也有对客户诸多要求，对客户象罪犯般的审判，或将经纪的服务看得一文不值，又要减经纪费，又开出苛克条件，不知其实经纪本身还有好多同类房子还没租出，不需为他受气服务，市场上我们时常看到一些产业长期置空，除了或许是市场问题，很多时候屋主还得反省：是不是我们对市场无知，还是我们吝啬，或自以为是？

无论如何，房东要出租房子，可先征求专业人士的意见，要如何包装，如何推销，怎么定价，花应该花的钱，省应该省的费用，确保在最短的时间内找到一个好租户。而若老租户要续约，房东更不难解决，只要是好的租户，租金差了一点也无所畏，但若是恶租户，更别不舍得少收几个月的租金，趁着约满良机撇丢都来不及。

房东不但要当一品房东，也要作一个富房东，更要作一个快乐房东，总之，我们的目标都是 － － 作一个一品快乐富房东！

（完结篇 ）