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（吉隆坡 3日讯） 房产市场分析员郑水兴认为2009年财政预算案，是以政治考量为主的预算案，中低收入者、公务员以及沙巴与砂拉越受惠最巨，可是工商业与房地产陷困的窘境却严重受到漠视。

他促请，政府应该关注饱受油价和通膨打击的工商业和房地产问题，并且以开放态度接受公众意见，弥补预算案的不足，稍后再推出亲民又亲商的优惠政策。

郑氏也是大马房产经纪公会理事，他说，25万令吉以下房屋的印花税减半，并不至于强力刺激房产业，而且无助于城市产业促销及产业交易。

他说，城市的中价屋价钱介于25到40万令吉，而新屋业发展计划的中价屋都从30万令吉开始叫价，因此房屋借贷合约印花稅减半的优惠，实际上并无太大作用，更何况此优惠只是延续去年的政策，并非新措施。

建材涨幅惊人的当儿，许多建筑公司都采取观望态度，还未动工的大型计划都按兵不动、刚施工不久的工程可能腰斩或暂时搁置，至于进行中的房业发展计划尽管受到建材高涨冲击，但冒着血本无归的风险撑下去；如果建竣的房屋乏人问津，可能会引起连锁效应，加速经济衰退。

也是A. 柏梁房地产仲介公司董事经理的郑水兴指出，政府应该拟定一些优惠条例来辅助市场，包括一篮子的建筑材料解决方案等，以助房地产摆脫困境，蓬勃发展。

他说，政府没有宣布提高奖掖或补贴工商界，是视而不见抑或无能为力，则不得而知；不过，如此可能造成商家对市场缺乏信心，引发连锁反应，导致本地商家以及产业投资者不断冲出海外发展，形成“出走浪潮”，一旦外资止步，本地商家外流，会造成国內发展出现真空状况，影响大马经济架构。

他认为，政府在财政预算案中也没有正视全球化引发的竞争问题，为了鼓励外资投资我国，政府应该推出一个高度透明的投资指南，避免外资对我国政府失去信心而却步我囯。.

当然，降低投资盈利稅务，以及一系列的优惠与奖掖都是吸引外资的主要因素，包括鼓励外资来马参与和投资一些发展计划，带动国內经济。

郑水兴建议，为了刺激国內经济，推广旅游业是可行之道，而且不需投入太大资金就可以取得良好效果；政府也可考虑将赋予沙巴与砂拉越的四星级与五星级酒店拥有5年100%免稅奖掖扩散到西马，鼓吹外资在我国兴建度假村、酒店，加上适当促销，吸引更多游客旅马在我国花费，增加国家收入和提高就业率。

他说，五大经济走廊必须标榜特色，以利发展，包括设定旅游特区，公开让外资发展旅游业，其中以中东投资家最为热衷发展岛屿及名胜观光地，政府在推动旅游配套的同时，必须建设完善的基本设施，促进发展计划并配合外资的需求。

郑水兴举例，墨西哥多年前开放一些旅游特区让外资自由发展，经过投资家和设计家尽情发挥创造力彻底塑造形象，原本的不毛之地顿时到处生气勃勃，集娱乐、休闲、度假、购物、美食于一身，游客趋之如鹜，造成该区旅游业蓬勃发展、欣欣向荣，促进当地经济起飞，也改善当地人的生活水平。

他也呼吁政府进一步推动马来西亚第二家园计划，放宽与简化申请条例，并且加速批审程序， 鼓励更多外国人定居我国，并促进房地产成长。

財富廣場2008-08-02 19:28

“3月8日的選舉結果揭曉後，舉國上下無不感到意外與震驚。第二天股市應聲下跌，穿梭在股市的不少投資者，手中的股票“紙上財富”可能在一夜之間蒸發了100萬令吉或甚至更多，但產業的市值情況就不一樣，不會出現隔夜資產值大筆消失的情景。”

對A柏樑房地產仲介公司董事經理鄭水興來說，房地產是市場不景氣的保值品，可以一代傳一代，加上適合興建房產的土地資源有限，形成一個土地日久見少的局面。

他認為房產資源是一項低風險的投資，只要我們有足夠的首期錢及相關費用，符合向銀行貸款的條件，按月繳交分期付款，即可以成為產業的業主。

他說，根據市場調查公司獲得的數據，大馬有42%的人，希望在未來的18個月購買產業，這些人可能是第一次購買產業，也可能是購買第二或第三件產業。

如果購買產業非自住，那麼該如何投資產業才能獲利？

鄭水興表示：“大多數人認為購買產業地點很重要，除了地點、還是地點。其實未必，購買產業除了應考量時機、地點及價錢外，還包括具備一定的購買產業知識，要有判斷力，不要人買我也買。”

“有不少人在缺乏判斷的基礎上，看到朋友、同事在某地點購買產業，再加上價格大眾化，結果紛紛加入購買行列，最後是到手的產業，要脫售沒有買主有興趣、要出租也沒有租戶前來問津。”

他指出，即使你準備交給專業的產業經紀為你效勞、譬如物色產業單位，或代為尋求租戶，你也需要具備一定的專業知識，這樣才能對專業人士提供的建議或意見互相配合。

“購買產業最擔心的就是現金被套牢，因此一定要有相當把握才投資，務必將風險減到最低。”

他說：“我們都知道，有許多人因為投資產業賺取可觀利潤，甚至因此讓自己的財富翻了幾倍，但也有少數人因投資不當而虧錢。”

相信全球經濟不會退跌

產業投資能否賺取利潤，也胥視國內外經濟的形勢，國陣為迎合人民所好，期望來屆大選重奪失去的5州政權，相信會大力進行改革，除了檢討敗因，也會重視人民的聲音，特別是民生的問題。

鄭水興日前在此間舉行的“房地產投資講座”會上指出，可以預見的是，在接下來的5年內，不管是國民陣線掌政的國家，抑或是人民聯盟陣線執政的5個州屬，將會以民為本，在擬定一些政策時，會先考量人民的利益，為全民和國家塑造更多利益。

有鑒於此，這兩個政党陣營料將會推出更多優惠配套，以開放的政策吸引國內外投資者，催谷更多的產業發展計劃，扶持我國經濟更上一層樓。

他說，許多人擔心世界性的經濟蕭條可能來到，事實上商品如原油、黃金、銀、大豆、小麥、原棕油等的價格卻節節上升，這主要是美元滑落、供應短缺、生物燃料的強勁需求，新興市場需求轉移，以及投機基金進場干預等因素造成。

不過他認為，全球經濟不會退跌，依照傳統，正值經濟大環境不景氣之際，商品價格會跟隨下跌，因為商品通常對需求的波動非常敏感，是經濟興衰的領先指標，既然商品需求強勁，我們不需擔心經濟蕭條會到來。

他補充，只要國家政策繼續開放、穩定、政經文教機制上軌、馬幣匯率持穩，投資者將會前來我國，推動國家經濟的發展，國強民富，產業將有望升值。

大馬產業比區域便宜

若與區域市場比較，大馬的產業價格仍屬偏低，上升幅度空間依然大，尤其是位於商業策略性地點的優質產業，彈升價值更不容忽視。

由於油價飛升，造成建築材料成本也水漲船高，直接影響新建產房的價格，因此優質二手房產將會是2008下半年比較理想的投資焦點。

目前國內普通地點的產業價格，在今年內會升值10%至15%。無論如何，高價住宅的需求會緩慢下來，因為過去幾年的供應量太多，需要一些時間來消化。

另外，在黃金地帶的A級辦公樓也相當受歡迎，價格繼續上升，至於地點優越的店鋪，市場的需求保持殷切，依然相當受看好。

與此同時，在2006年及2007年受追捧的“高價住宅”熱潮未減，這在很大程度上，與外資對本地高檔房產的信心有很大關係。韓國、歐洲、中東投資者，已開始關注我國房地產的發展概況。

他說，產業行情的起落，特別是高檔市場的走勢，在一定程度上與外資出入我國產業市場有關，當外資進入我國，並在此逗留的期間，市場走勢保持堅穩；不過，當他們套現撤離我國，轉向其他市場探討投資良機時，市場可能稍微走軟，待有關因素獲市場人士消化後，形勢才開始企穩。

人口成長決定市場方向

鄭水興說，投資產業要關注的另一個因素是人口架構的轉型，值得一提的是，2008年是城鄉人口到達匯聚點、全球城市人口超出鄉村人口的年頭，這意味著城市人口對產業的需求將繼續增加。

馬來西亞的情況也不例外，城市化日趨明顯，根據亞洲人口統計的數據，被視為城市居民的大馬人口比率，從1993年的66%、上升至2003至2013年的75%，以及2023年的84%。

另外，被歸類為居住在城市地區的人口，從1993年的1643萬人，增加至2003-2013年的2243萬人，以及2023年的2819萬人。

他說，人口的分佈與發展，直接影響房地產的成長，而城市化與鄉村移民的風氣，是無法改變的趨勢，根據慕尼黑再保的一項研究調查，全球10個最大與最成功的大都會，佔世界生產總值的20%。

再舉個例子，先進國日本的首都東京，擁有日本28%的人口，卻佔該國生產總值的40%。另外，擁有法國16%人口的巴黎，在法國的國內生產總值佔有的比率為30%。

瞭解市場資訊可賺錢

在資訊發達的今天，投資房地產之前，要掌握可靠的訊息，資訊是協助大家賺取利潤的工具，通過資訊的掌握，決定了你對產業市場的認知。

鄭水興說，我們有不少的前輩幾乎都靠投資房地產發達，但今天情況不完全如此，因為市場存在一些變數，加上全球化的關係，本地市場在某種程度上，也受到海外市場走勢的影響。因此，對瞬息萬變的市場稍有瞭解，可以避免在不對時機進入市場，或是投資失利。

談到房產的增值潛能，主要是從最好的地段先漲，漲幅若進一步擴大，才蔓延至周邊地區。

至於說怎樣才是最好的地段？這牽涉到一些基本的因素，如出入方便、周邊基本設施完善，產業容易物色到買主、租戶，有潛能增值等等。

捉緊良機出手或購買

我們都知道，經濟、股票是產業的溫度計，當建築材料醞釀漲價時，接下來很可能就是產業往上升的周期，如果時機掌握得精準，並走在大隊的前端，就有可能獲利。

如果你是一名跟隨者，很可能只是看到領先者的背影。另外，當政府實行低利率政策時，是房地產見底的時候，市場資金充裕時，交易將開始恢復熱度。

假如我們能購買到一件不會跌價的產業，那會是最好不過的事，當然這裡邊包含不少的學問與經驗。

鄭水興說，買到好房產未必是行家，能夠及時套現才了不起，而且要留下一些空間給下一個人，這樣價格才會繼續上升。

根據他的經驗，當自用型業主下跌至60%或以下的比率，投資型業主上升至40%的比率時，這應該是考慮脫售產業的時候。

他說，產業和股票有類型的地方，我們不可能賣到最高點，要捨才有得。

投資產業前先思4P

“ 我們寧可購買地段好的舊房子，也不要購買地段差的新房子，選對了地點，就不存在賣不掉房子的問題，惟一的關鍵只是價格的商議。”

鄭水興說，如果經濟條件許可，應該購買面積大的房子，因為隨著土地的日漸減少，市區的房屋會越建越小，當面積大的房屋有朝一日顯得物以稀為貴的時候，自然有她的價值。

至於說將投資城市產業賺取的盈利，轉投郊區廉宜的單位，是否為明智之舉？鄭水興認為，如果是以投資為出發點，這不受鼓勵，畢竟市郊的產業，增值潛能不很理想，租戶的來源也比較少。

他認為，投資產業應該考量的4Ｐ準則應該是房產計劃的特性（Product、Project）、合理的價格（Price）、理想的地點（Place），以及協助你物色優質單位的產業經紀（Property Agent）。

未來產業發展趨勢

產業類型的價格落差可能日益擴大，例如中高檔公寓的價格，過去的差異是每平方尺250至500令吉，如今每平方尺介於300至2000令吉之間，造成價差大幅擴大。

以前在吉隆坡黃金三角地區以外的商店，價值介於40萬令吉與100萬令吉之間，可是，如今一個單位的價值，卻介於50萬令吉至500萬令吉之間，從2.5倍上升至10倍。

鄭水興說，產業價格的趨勢已走向商業化，有賴於“有人願買、有人願賣”為依歸，一些策略性地點的產業，可能與一般產業的價格差距日漸擴大。

另外，目前的住宅單位已不再局限於自用，而是交易商品，擁有第二間房屋的國民，數目在不斷增加，日後市場的差價可能會越來越大。

不管怎樣，投資者一旦掌握產業投資的技巧，在任何時候，對任何類型產業進行投資，都有可能獲利。

他說，當市場走勢趨穩時，二手房屋或二手商用建築物，很可能成為今年下半年的交易主流。

此外，由於建材、地價飛升，新建住宅單位的價格，也有可能超出二手的房屋，雖然二手房屋在過去受到忽略，但在半年內將重新獲得重視，而且價格有望揚升，當然這胥視地點而定。

結論：今年該投資什麼產業？

鄭水興認為，商用產業是最好的投資選擇，但不是所有商用產業都包括在內，選購好的商用可獲得數倍的回酬，但購買之前，必須掌握經濟、市場變動，以及明白策略性地點的重要。

商用產業一直是有智慧型投資者的賺錢工具，預測半數的產業投資者，將採取觀望態度，一旦政治與經濟形勢開始回穩，產業市場將有突圍機會，投資者只要慎選產業類型，將有望賺取可觀利潤。

星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.08.02

转载： http://biz.sinchew-i.com/node/15423

油价上涨触发“骨牌效应”，打击着各行各业，尤其是房地产更面临建筑成本狂飙的压力，产业售价纷纷走高。这边厢建筑商要求廉价屋顶价至6万令吉，那边厢中高价房屋售价已涨至30%。

房地产售价以惊人速度高涨，令有意投资房地产或置业的人却步，市道顿时陷入低迷。连锁的涨价反应吓怕了每个人，许多买卖计划也都搁置了。市场上有90%普通投资者在面对时下百物腾涨趋势，就会感受到钱不够用的困境，生活负担加重而不敢贸然投资，房地产交易也因而缓慢下来，市场陷入混乱。

不过，A.柏梁(Arborland & Co.)房地产仲介公司董事经理郑水兴却持独到看法说，这是一个投资房地产的大好良机。

屋价上涨的幅度还需看两项条件：（1）市场的需求；（2）成本价格。郑水兴认为这个时期就是吸纳房地产的大好良机，“我所谓的投资良机只是一个很短暂的空间，专业投资者会在这个屋价高涨期间大量‘进货’，因为这段时期人人都在担心屋价上涨。”当然，在这时期依然有条件谈投资的，是口袋里有资金的人。

当90%的市场投资者都不愿意买的时候，“有价无市”就会导致交易市场缓慢下来，进入“调整”阶段。“屋子也是一种投资品，当它有投资性质时，就会出现类似1998年的房地产困境（房屋售价低于成本价），当市场没办法支撑的时候，就不能一律以“百物上涨”的理由来挺高屋价。

所谓的“投资好良机”到底有多长？这就要视乎政府实行的政策与价格上涨的幅度而定，期间或会缩短。但如果政策不能有效解决问题，经济就会走向更糟糕的层面，房地产就跌入一个交易冷冻期，价格不升反降。

虽说房地产遭受严重打击，不过郑水兴强调高价屋其实不受打击。“高价屋的盈利空间依然很大，它有空间进行调整。”

高价屋不受成本影响，因它较属于投资产业，视市场供求而定，盈利空间本来就很大。“高价屋是否会涨30%，我保持怀疑态度，它不一定受到成本影响，地点才是它取胜的关键。如果通货膨胀导致市场要求下降，高价屋仍然拥有‘售价下降’的空间，它很大程度上是受到市场供求而定。”

成本涨价波及中低价房屋，5年前，建筑商为了冲破“中低价房屋过多”的瓶颈，就从建筑概念下手，以市场策略及设计突破中低价房屋的框框，藉以提高售价，腾出更广大的生存空间。

能避过成本涨价压力的就只有“成屋”（二手屋或刚建竣的房屋）。“成屋不必担心成本问题，而且价格上涨幅度也很大，最具谈判空间。”

银行贷款利息上扬的压力，是直接导致房地产交易低迷的其中一个原因。“利息调升，投资者的‘求’也相对减低，而市场活跃与否，交易的多寡是决定性，市场一旦停止交易或价格下跌，政府现在面临最大的问题就是如何帮助中低层人士。”

“如果让现时的市场自然发展下去，拥有资金进行投资的人会更富有，造成‘富者更富，贫者更贫’的悬殊局面，所以政府一定会介入干预市场。”

油价乍涨预料近期会冲击房地产市场，但却创造了一个投资房地产的大好良机。

油价飙升引发的连銷反应肯定会影响人们的惯常消费和投资心态，由于消费者各方面的开銷与负担已经加重，将会暂时耽搁房地产投资或迁居计划，新建房屋计划、二手房屋銷路因而放缓。

市场分析员郑水兴受访说：“油价飙升引发百物腾涨在所难免，众人都抱着观望态度，房地产市场短期內肯定受到拖累，不过这只是片刻直接反应，而且只是暂时缓慢的现象。”

郑水兴是马来西亚产业经纪公会（MIEA）理事、也任华总商业谘询站产业组首席顾问、A.柏樑（ARBORLAND & CO.）房地产仲介公司董事经理，兼任AMCITY CAPITAL培训公司首席谘询顾问。

他抱持乐观态度看待油价涨势对房地产的影响，并认为：“房地产是抗通膨的主要投资品，前景仍然看好。”

“百物腾涨之际，是投资房地产的大好良机，因为房地产不会立竿见影地跟着百物上涨，短期间的涨势甚至缓慢，但隨后即会大涨。”

郑氏指出，受到建材和其他成本高涨冲击的兴建中屋业发展计划相比，二手房屋将受到热捧，备受市场注目；由于二手房屋的价格较低，在涨风咆哮声中奇兵突起，屋价上涨空间特別大。

“二手房屋的成本不会受到百物腾涨影响，因此銷售与价格空间很大，利润诱人，所以将会成为交易主流，至于进行中的建筑工程则承受油价催谷而大涨的建筑材料直接影响，导致屋价无可避免的跟着水涨船高，所以房地产长期来说肯定价格攀高。”

郑水兴觉得，中价房屋发展计划受到冲击的层面最大，因为建设这类型房屋的盈利胥视于建筑费而定，建材费用高涨造成发展商进退维谷， 陷入窘境，而中价二手房屋的供量众多也造成新屋业发展计划的价格受到顶价束缚，变得无利可图，盈利大减。

然而，高档房屋受到冲击的程度较轻，原来的盈利幅度相应较高、价格伸缩性大、买者群的承接力大，所以油价飙升构成的影响较微，而且建材成本并非主要成本，高档房产的成本花费在概念设计、管理、施设及其他专业用途，售价不会像中档产业直接建立在土地与建材成本上。

郑水兴臆测，手上拥有大笔资金的本地投资家会趁着二手屋价仍未上涨之际，四处浏览深具大幅上涨潜能的优质二手房屋，大事吸购充作屋库，以当长线投资，这一撮专业投资家虽然为数不多，却是真正赚大錢的一群。

虽然我国汽油价格涨至2令吉70仙，柴油涨至2令吉58仙，但仍比本区域一些国家廉宜，相信可吸引外资入场。

郑水兴说，我国房地产价格在本区域属于低价位，攀升空间极大，油价飙升不会影响外资对本地产业的购兴。

郑水兴在台上详尽地向观众分享投资产业的真缔。





参加者全神贯注、心无旁鶩， 聆听郑水兴传授投资产业宝典。









AMCITY CAPITAL SDN BHD 本月17日假吉隆坡城中城会展中心（KLCC Convention Centre) 主办的《2008年如何投资大马房地产？》讲座会，宣告圆滿举行，获得与会者赞賞，并鼓励主办当局继续举办更多华文讲座，让广大的华裔投资者受惠。

当天约有180名出席者，大都是有志投资产业之士，其中不乏企业和公司老板、专业人士、产业经纪、退休人士等等；他们当中大部分来自巴生谷，其余则从槟城、怡保、芙蓉、马六甲、麻坡、新山、砂拉越涌来参加，难得的是有几位是中国投资者。

出席者的配合度很高，他们聆听资深实战派产业市场专业规划谘询顾问郑水兴的讲课时全神贯注、心无旁鶩，并把要点笔录下来，方便参考，有者在完场时还特地趋前询问讲师郑水兴一些自身的产业投资问题，SWHENGTEE郑水兴从善如流，仔细聆听每个人的问题后，从容不迫予于解答，令询问者茅塞顿开，点头称是。

每位参加者都获得一个礼袋，包括文件夹、讲义、2分巴生谷地图、精明理财、iproperty、创业家杂志各一本，我国著名地图研究与制作权威HO CHIN SOON也当场设柜赠送4分国內地图。

此外，大会也在两次的抽奖活动中颁发5本精美的i-luxury产业杂志、2分免费赠阅一年的创业家杂志，以及8张HO CHIN SOON 挂壁大地图，每张价值3千多令吉，总值逾2万5千令吉。

每位参加者都各获所需，无人空手而归，其中一些人还重申一定会再度参加“郑水兴房地产投资讲座”以及AMCITY CAPITAL SDN BHD将来举办的其他讲座和课程。

《2008年如何投资大马房地产？》讲座会从当天上午10时开始，直至下午5时结束，讲座会共有4个主题，即第一章“3月8日之后的2008年马来西亚房地产路在何方？”，第二章“全球化世界共存经济地球在转，大马房地产如何受惠？”，第三章“掌握房地产走势，算准时机买对房子，不赚都难！”，第四章“有錢没錢，一样要在房地产赚大錢。”

讲师郑水兴在会上提到的一些要点包括：（二手房屋高唱第二春）油价、建材价格不断飙升，新屋成本过高，而且供应短缺，导致过去坐落良好地段而被勿略的二手房屋将受垂青，并因受到追捧而屋价预料在今年下半年起飞。

（投资产业地点为先）选购投资性房地产位置应该注意“点”，而不是“面”。根据郑水兴举例，巴生谷地域辽阔，可是并非整个巴生谷的产业都标青，而吉隆坡城中城（KLCC）周遭、滿家乐（MONT KIARA）、万达鎮（ONE UTAMA）则是巴生谷其中几个最热门的地段。

郑水兴解释，这3个热门地段只能说是“面”；例如，吉隆坡城中城（KLCC）周遭地段就是一个“面”，这个面建有几十栋共管公寓，而每一栋公寓即是“点”，虽然整个面是个值錢地段，却非每一个点都值得投资。

这意味着，鉴定一个“面”后，再研讨面內的“点”，分析加上研究，筛选出最合适的“点”，才决定重搥出击，购置高回酬“热点”产业。

郑水兴重申：“房地产千古不变的的增值道理：房屋涨价，一定是从最好的地段先涨，涨多了才蔓延附近地区。”

（懂得何时变卖产业套利的最厉害）会买产业的不是师傅，会卖的才是师傅，要留下一些盈利空间给別人，唯有留下诱因，价格才会继续上升，你才能安全脫身。

郑水兴说到，当自用型业者降至60%，投资客遽增40%，应该脫售离场，而且和股票一样，永远不要想到卖得最高、不要叹息赚不到最多，你要永远第一，就要舍，才能得。

他也提醒，市道大好之际，你最好确保坐拥产业，否则一切盈利与你无关。

以上只是抽取一部分的讲座內容，这场投资产业讲座令许多参加者明瞭如何投资产业牟利的真缔，并且深深了解听君一席话，胜读十年书的意思。

不过，郑水兴感到非常抱歉，认为本身受囿于时间限制无法讲解得更清楚，尤其是关于投资产业地点、高回酬产业投资法，以及其他详情等等。

郑水兴说：“我会尽快安排一个场合，邀请所有参加者集会，让我续补未完之词。”

“待一切安排就绪后，我会透过网站或其他方式通知参加者出席。”

另一方面，本公司对于这项讲座如果出现一些不足之处、未臻尽善尽美，实是我们失职，敬请所有参加者见谅。

我们承诺在即将登场的讲座或课程，会办得更好，不让大家失望，冀望大家继续支持我们。

谢谢。

郑水兴实地考察建筑工地，深入了解实况后，才推荐予买家。

身为马来西亚产业经纪公会理事，郑水兴经常为公众解答投资产业问题。

308政治海嘯·山河变色

今年3月8日，我国展开第12届全国普选，结果令人大吃一惊；一夜之间，五个州属的政权落入反对党手中，即吉兰丹、吉打、槟城、霹雳和雪兰莪。

吉兰丹18年前被回教党执权后，国阵一直难以抢回，所以在这回反风强盛的当儿，国阵无法重夺吉兰丹政权实是情有可原。

可是，难以估计的是，人民求变的心态确是令人无法想像，狂哮怒吼的反风从北马的槟城刮起，席卷吉打后，一直往南呑噬霹雳和雪兰莪，加上人民强力支持东海岸的吉兰丹，全马五个州属顿时山河变色，落入反对党手中，被人形容为 “政治海嘯” (Political Tsunami)。

国民阵线虽然勉强掌握大马政权，得以组织內阁，但却无法取得国会的三分之二的绝对控制权，这是国阵自1957年马來西亚独立以來，首次面对霸权受到前所未有的挑战。

这个惊天动地的变化，造成我国政局动荡，可是普遍上并没有对人民构成极大的滋扰，反而有了一些惊喜。

反对党阵线执政的西马五州中，槟城、吉打、霹雳和雪兰莪，在短期內陆续传出新首长和州务大臣发送的“红包”，包括安排一场精采足球赛、撤銷传票、降低土地稅、134个华人新村将获颁永久地契、恢复地方议会选举、建设先进养猪场、吸引中国投资等等。

這些新官發出一系列的宣布，包括“小惠”和大计划相當受用，深受人民欢迎，大家都对反对党组织的“人民联盟阵线”甚有好感。

朝野仰奉人民·以民为主

强敌当前，国阵为了迎奉人民所好，期望下届重夺失去的五州政权，肯定也会大刀阔斧进行改革，除了检讨败因外，也更注重人民的声音，尤其是最起关鍵的民生问题。

此外，国阵政府也針对国际油价高企为人民带来的经济负担问题，以及解决导致国阵政府惨败的主因的3C，即生活成本(Cost of Living)、罪案问题(Crime)及贪污问题(Corruption)。

国阵政府目前急于塑建全新形象，准备以全民政府姿态亮相，以便与反对党阵线一较上下，博取人民的好感。

从各种迹象与趋势看来，无论是在朝或在野政党阵线都会更尊重人民的意愿，绝不会贸贸然伤害人民的感受。

可以预见的是，至少在这5年之內，不管是国民阵线掌政的国家或人民联盟阵线执政的五个州属都会以民为本，将来拟定的政策都会考量到人民的利益为先，为全民、州属，甚至国家带来更多好处。

有鉴于此，这两个政党阵营绝不会制定一些损害人民利益的政策，反而预期会推出更多优惠配套，以及以更开放的政策吸引国內外投资家入场，催谷更多的发展计划，全力扶持我国经济更上一层楼。

我国经济稳固·持续成长

谈到经济，回顾我国经济经历了6个年头成长，2007年的成长率超过5%，今年年初预测的国內生产总值(GDP)可能达到6%至6.5%，大选后重新检讨而调整至5.5%至5.8%。　

我国股市的市值也从2006年底的8千490亿令吉，提升至今天的1.1兆令吉。

国阵政府也派了不少糖果，包括提高公务员薪水丶生活津贴丶公积金会员在今年开始，可以每月提款，以缴付房屋贷款，这对消费用品丶娱乐丶旅游丶银行丶汽车及产业领域会有激励作用。

人们最担心的是美国的经济萧条会影响到我国经济。 当然，我国经济已经建立起一定的适应力，以应付外国的影响，而且最重要的是，美国金融市场的次贷问题，并未直接影响我们，因为我们没有购买到有关衍生产品。

市场可能还会出现更多的资产注銷、次级房贷危机和信贷紧缩所引发的亏损；不过，美国金融系统开始展现抗跌能力，并成功吸纳很大程度的震荡，而且近期的发展进一步说服我们，美国的金融危机相信已快要度过最艰难的时期。

这是因为近期一些注资行动，以及美国政府和銀行联手推出拯救配套所致。若有关方面没有采取行动，銀行的信贷评级可能下调或面对更大的亏损。

其次，我们也相信联邦储蓄局的决心，联邦储蓄局声明已经做好进一步降息，以防止美国经济趋软，即使通货膨胀继续走高，但将有助摆脫美国经济严重倒退的局面。

全球物价飙升·远离蕭条

许多人担忧世界性的经济蕭条已经来到；事实上，商品如：原油、金、銀、大豆、小麦、原棕油等等的价格却显著飙升，这主要是到美元滑落、供应短缺、生物燃料的强劲需求、新兴市场需求转移，以及投机基金插手干涉的种种因素而影响。

这样的局势可让我们放心，就是全球的经济并不会垮下；因为，依照传统，正值经济大环境不景气之际，商品价格会隨着下跌，因为商品价格通常对需求的波动非常敏感，也经常是经济兴衰的一项领先指标；既然，目前的商品需求强劲，所以在座各位別担心经济蕭条已经来到。

我国的经济成长，主要靠内需推动，原产品价格高涨，年中又有公务员加薪，还有其他激励因素，让我国经济取得成长。

我国对美国外贸的依赖日渐减低，但对中国的出口及进口却大幅提高，在2003年，我国的出口量有20%进口到美国，但2007年已经滑至16%，对中国的出口额却从2006年的3.1%激增到2007年的8.7%。

原产品大如棕油及原油的价格，相信在2008年会维持高价，让种植业及油气业受惠。

另一方面，大马拥有丰厚的流动资金及高储蓄率，我国的金融机构自1998年的金融风暴後，已经强大起来，资产品质及风险衡量资本足够比例非常强。

结论

虽然我国的政治局势还会有些变动，不过市场仍然乐观的认为，隨着商品期货的价格升势强劲，以及国內生产总值增长，所以政局并不会影响产业的价格。

只要国家政策继续开放、稳定、政经文教机制上轨，投资家就会涌进我国，推动国家经济与发展，国强民富，产业一定会大幅升值。

我国的房地产绝对值得投资，尤其是产业价格在这个区域內还属于偏低，攀升幅度空间尚大，尤其是位于商业策略性地点的优质产业的弹升价值更是值得关注。

大马房地产价位是本区域最便宜的，我国黄金产业坐落吉隆坡金三角地区，主要集中于吉隆坡城中城（KLCC）周遭，房产每平方尺介于1千500令吉到2千令吉，比较上海每平方尺叫价高达7千令吉、新加坡闹市中心的每平方尺价值超过一万令吉、曼谷中心每平方尺价值也在4千令吉左右，甚至于越南胡志明市的地皮也比我国高昂。

相比之下，我囯的房地产价格仍然相当廉宜；不过，政府近期进一步开放经济政策，推出一系列优惠和奖励，鼓励许多外国投资家进来我国，包括通过马来西亚第二家园计划吸引外国富有銀发一族和中上阶层家庭定居我国，优质房地产的需求殷切，肯定让产业价格有上涨空间。

由于油价飙升的趋势是无法阻挡的，造成建築材料成本也会水涨船高，直接影响新建房产的价格，因此优质二手房产将会是下半年比较理想的投资焦点。

购屋者贷款时切勿轻率行事，最好货比三家，比较个別银行的各种类型贷款，相较利率、特点、收费和服务素质后，找出符合本身的配套，并且本身所能承担偿还的分期付款。

房贷资料可从许多渠道寻获，包括报章、杂志、网络等等，最理想的方式就是亲自到各个银行询问，直接了当。

记得申请贷款必须携带的文件：

·身分证或护照复印本

·最近3个月的薪水单

·最新所得稅估价表（FORM J）或EA FORM

·房屋发展商的买卖合约 / 存款或订购收据 / 献售书

·地契复印本

·过去6个月和最新的银行户头报表（若没有薪水单、FORM J、EA FORM，则须提 供），以及存摺 / 定期存款。

·竣工房屋的评估报告。

如果是自雇人士，需要额外呈上以下文件：

·商业注册文件

·最新财务报告书

·银行要求的其他支持文件

供款不逾薪资三分一

一般上，每月供款不可超过月薪的三分之一。举例：假设房贷的每月供款是一千令吉，那么申请者的月薪至少3千令吉或以上。

申请者提呈必需文件予银行后，银行将根据申请者的财务状况作出评估，并会把申请者的其他债务纳入考虑因素中，以决定是否批审贷款。

贷款一旦批准，银行将发出贷款献议书，并会通知申请者委托律师准备贷款文书工作，一些文件需要提呈给相关政府机构作登记和正式印章；完成所有程序后交予银行，将获银行颁发一分贷款协议书。

如果贷款不获批准，申请者可以取消订购房屋，要求发展商退还已缴订金。

垂注：

申办贷款涉及一些开销，包括律师专业收费和政府机构收费等等，即使一些发展商标榜“收费全包”，购屋者最好仔细查问涉及些什么收费，并要深入了解这些收费未来会否改变，要由购屋者自行承担？至于银行的收费则需与银行贷款人员当面了解。

你是否了解本身的权力？

作为一位贷款者，除了应该知悉本身的权力之余，也要知道银行所能执行的权力，才能维护本身利益。

贷款者的权力

· 获取所有对贷款决定造成影响的资讯

· 接受专业和没有偏见的待遇

· 获得贷款条件更动的相关通知

· 获得精确的户头资讯

贷款者职责

· 阅读和清楚贷款的所有条款

· 遵守贷款条款

· 关于贷款的所有要求和明白贷款內容

· 准时偿还贷款

银行的权力

· 获取贷款者的信贷状况

· 获取关于贷款者的正确和真实资讯

· 贷款者违反合约时采取法律行动

· 准时获得贷款者每月偿还的贷款和利息

银行的职责

· 履行对贷款者的职责

· 贷款有任何更动时，给予客户谘询或商洽

· 关心和处理贷款者的要求和疑问

资深实战派产业市场专业规划谘询顾问郑水兴受访表示，目前中文房地产的中文投资资讯或讲座少之又少，对于华商极其不利；他除了开始撰写中文房地产投资与管理书籍外，也希望透过主办中文房地产投资讲座会以惠及华社。

他说：“中文房地产讲座会的市场不及英文的10％，要寻找赞助商非常不容易，讲师与听众一样难找，当然以中文为媒介语的产业资讯与研究都同样缺乏，我的愿望是能为华社提供国內房地产谘询服务，协助广大的华裔同胞解决投资与产业管理上的问题。”

“因此，即使商业利益并不乐观，我仍决心要为华社开创一个与英文一样专业的房地产中文资讯世界的信念是不会退缩与改变的；任何房地产专业人士愿意参与或协助此项“宏图大计”，也可联络我。”

他表示：“当然，要成功，也需要获得市场的支持，但我觉得华人还是缺乏终身学习的精神，特别是要付费的讲座，加上一般商业公司对中文的歧视，都不愿意花钱在中文培训方面，因此中文市场缺乏专业人士的服务。”

“然而，要投资房地产却不愿意投资在学习与研究方面，我担心他们不但赚不到钱，可能还会赔本，所以我希望华裔投资家能尽量学习、专业投资，我更希望他们全都能在产业买卖中赚得盆滿鉢滿。”

在马来西亚地产界服务超过16年的郑水兴提到，房地产投资不是一项有买就包赚的生意，它是一项极其专业的学问，投资者必须掌握足够资讯，对市场有详细研究，同时，也必须要有金融的知识与谈判能力，才能占上风。

郑水兴也说：“今天投资房地产不是每年仅赚10%，可能的话，我们要赚100%，这样的事每天都在发生，但是，为何你做不到呢？”他认为，确实很多人想在房地产上投资与赚钱，但是却从来没有去阅读过一本有关房地产的专业书籍，或去听过一场房地产投资讲座会，“试问，这怎么可能在产业投资的龙潭虎穴中与他人争一长短呢？”

2008年政经一变再变，产业投资是危还是机？

房产动荡独具慧眼，掌握焦点百买百赚

“产业投资秘诀大分享”

精采内容 ：

半岛五州政权旁落，产业走向重估另论？

新政府！新政策！跟您的产业投资又有何相干？

你资金有限，但还是想大发产业财，如何进场？

如何用10万令吉在房地产投资一年赚一百万？

你手持大笔现金，但不懂今年产业市场会大起，还是大落？

国内政府政策经济状况产业顺势发展

v 大选成绩爆冷，政海诡谲难测，产业市场“随波逐流”？

v 大选后大马政府还会忙着为房地产市场推市，还是无能为力？

v 石油爆涨，百物飇升，建筑原料冲上云霄对投资者是祸是福？

v 国际房地产风云剧变如何影响马来西亚的产业市场？

v 全球经济与城市化风转亚洲，对我国房地产是得或失？

v 中东油钱、中国热钱冲击本地产业结构？

v 了解房地产特质掌握优势稳赚一笔。

v 今年投资热点在哪里？买什么产业好？

• 怎么样将您的产业卖到最高，赚到最多？

流程表

我国政局风云驟起，半島五州政权旁落，本地产业受影响程度有多大？

我国资深实战派产业市场专业规划谘询顾问郑水兴，特地在下月中旬于吉隆坡城中城会展中心举办讲座会，分析整个政治气候对房地产的影响，并会向出席者分享产业投资秘笈，如何在投资产业时百买百赚！

这场讲座会命名为“如何投资大马房地产？”---2008年政经一变再变，产业投资是危还是机？将在今年5月17日上午9时于吉隆坡城中城会展中心第3礼堂举办，出席者除可掌握国內外政治局势对产业的影响，也对本地产业于今年的走势有更深认识，在策划和决定产业买卖时，无往不利，百战百胜。

郑水兴对国內外局势的敏銳触覚、细微的分析和研究，准确推算出国內房地产的走势和每一个高峰期，并精心策划与主持各类房地产投资讲座，以深入淺出的方式，细膩与清楚地向投资人解析国內房地产投资方向，他精辟独到的心得，肯定让所有人滿载而归，信心滿滿在产业投资领域，海赚一笔。

这个讲座会为您带来的好处：

投资人：规划您已持有的产业，计划在适当时机投资。

发展商：审时度势，调整策略，倾銷发展计划。

产业经纪/銀行产业贷款专员：增添知识配备，一击即中，加强业务绩效。

一个不容錯过的精采且实际讲座会，为免向隅，请按以下銜接的报名表格：

报名表格

由AMCITY CAPITAL SDN BHD 主办的《2008年如何投资大马房地产？》讲座会，将于2008年5月17日假吉隆坡城中城会议中心（KLCC Convention Centre)举行，主讲人郑水兴将以中文主持次讲座会。

郑水兴受访时表示，目前中文房地产的中文投资资讯或讲座会少之又少，对于华人商家是不利的，他除了开始 写中文房地产投资与管理书籍外，也希望透过主办中文房地产投资讲座会以惠及华社。

在马来西亚地产界服务超过16年的郑水兴提到，房地产投资不是一项有买就包赚的生意，它是一项极其专业的学问，投资者必须要有足够的资讯，对市场有详细研究，同时，也必须要有金融的知识与谈判能力，才能占上风。

郑水兴也说：“今天投资房地产不是每年仅赚10%，可能的话，我们要赚100%，这样的事每天都在发生，但是，为何你做不到呢？”他认为，确实很多人想在房地产上投资与赚钱，但是却从来没有去阅读过一本有关房地产的专业书籍，或去听过一场房地产投资讲座会，“试问，这怎么可能与他人争一长短呢？”

现年42岁的郑水兴，拥有美国东密西根大学市场系资格，目前财政部属下注册的特许产业经纪，也是大马产业经纪公会（MIEA）理事。他曾为多家发展商提供市场咨询服务及销售，也为多家外国公司鉴定投资目标与开发策略地点。郑水兴在华社甚为活跃，更是国内媒体常客，经常接受媒体专访或以及公开演说。

他说：“我的愿望是能为华社提供咨询，协助他们解决投资与产业管理所遇到的问题，即使商业利益不乐观，我要为华社开创一个与英文一样的专业房地产中文资讯世界的理念是不会改变与退缩的。”