大胆预测，今年会出现大变！

大马政经文教在2008年出现激烈变化，导致国人吃惊连连。但对广大的群众来说却不然，308政治海啸、916政权变天、欧美金融大海啸、石油价格巨变、原产品价格滑落，这些改变都没有真正的带来改变 ---- 308之后，执政巫统依然故我，916民联高喊大改变，政局依然没有太大的改变（无便—福建话无奈），2008年经济不利消息没有间断过，但人民生活事实上也没什么大改变，不见凄惨声。

美国候任总统奥巴马盗用了迈克杰涩森的MAKE A CHANGE 之后，全世界都在追求改变，但2008变不了，奥巴马还没上台，奥巴马Effect还要等到2009年上台后才能发酵。

2009年将会是充滿变化的年代，各行各业都会受到变化浪潮的袭击产生巨变，变幻无穷，令人招架不了。

经济

一些国家在2008年经济已经跌到谷底，但全球真正的经济大变却会落在2009。今年，大马经济会哀声一片，美国更会跌到谷底，国际零售巨人会一排排的倒下，严重打击大马制造业与零售业，国内一般物价会大跌，裁员风东西南北吹，像水兴浪花一朵朵，然而，一些长期性的企业与投资却变成新宠。

市场、股票与产业激烈波动，国內商业萎缩，零售业与制造业受到重击，不少品牌和工厂倒闭，造成数以万计的工人失业；甚至于一些运作不良的上市公司也会因此除牌。
顺应不景气市场，却有不少新行业趁机崛起，顿时成为受欢迎的新贵，明年是个充滿危与机的一年。

別忘记！许多富豪，包括霍英东、李家诚、郭鹤年等都是在经济萧条时，凭着独到眼光供应时需物品或趁低收购物产而发达，成为超级大富豪。


因此，明年肯定出现一些不经名传的人物，如鱼跃龙门成为城中富豪新贵。


科技产品销路也受到看淡，除非电脑价格大幅降落，并且保持优秀品质，否则难保滞销噩运。
国內越来越多的霸级市场、百货公司、迷你市场、便利店也会受到“买气”疲弱而影响，可能会出现淘汰率，受害极大的可能是供应商。

市场萎缩、收入銳减，可能影响房屋贷款的摊还效率，近一两年新建房屋或会出现滞销现象，造成空屋骤增，房价滑落，相信受影响的主要是中价屋。而高价公寓则会兵败如山倒。只有一些特别地点会出现例外的现象，但这一大变在年尾会出现另一轮的反流激变。

新车销量铁定受到沉重打击，市面反而浮现更多二手车，并可预见金融公司更难收回车贷，被逼大肆拉车，塞滿车库。

民生

虽有一些行业醖酿涨价，例如校车准备起价30%，相信经政府介入后会平息这场起价风波。
至于高企不下的电费也可能因政府插手，被迫降价应急，惠及工厂、公司和民居。

一般相信，食品会因欧美的需求低落而降价，但却直接影响农民、渔民的收入，可能来年会涌现许多农民走上街示威的景象。

来年的奢侈品销量估计也会墜入渊薮，人民的荷包缩水，不敢隨便挥霍金钱，添衣置装方面可免则免，反正旧衣还合身，即使小了一点也无妨，可以乘机瘦身。


至于吃方面，来年的应酬应该少了许多，即使要请客也要看荷包行事，降格一级到比较普通的餐厅去，朋友相信会见谅吧！平时则早一点回家“食饭”，增加与家人相聚，享受家伦乐。

打工一族收入减少，甚至有失业压力，来年是一个难挨之年，大家已有缩紧肚皮的打算。

政府如果无法振兴国內经济，陷入水深火热的人民可能就会作反、示威、抗议，或者索性投入反对党阵营，逼使国阵倒台。


至于治安嘛！还用说吗，肯定坏到透底了。

新任财政部长拿督斯里纳吉11月4日宣布，外国人和外资可以在不经外资委员会（FIC）的批准下，购买50万令吉或以上的商业房地产，但首要条件必须是作为个人用途。

这项举措是为了吸引更多外资，刺激国內的房地产展，不失是振兴我国经济的其中一个配套。

尽管金融海啸席卷全球，造成全球化的经济不景，可是我国进一步开放外资进军国內产业，相信会刺激一蹶不振的国內低迷经济，扯动经济链而带动其他行业。

我国没有购买美国房屋次贷衍生产品，而且信用评价稳定，相信在这场金融海啸中蒙受的打击不大，加上国內政治因素逐渐趋稳，出口和內需强大，预料很快就会回弹，重归稳健成长轨道。
我国的低通膨率、设厂成本低宜、熟练人力资源、政府鼓励外资奖掖等等条件，有利吸引更多外资。

此外，政府豁免钢铁、钢筋和洋灰入口稅，加上石油降价，大大纾缓建筑业的压力，预料早前搁置的建设和新发展计划会重新启动和如期进行。

虽然纳吉把我国明年的经济增长率降至3.5%，但不至降到负成长或者陷入衰退状况。

我国房地产价格在亚洲或者东南亚区域处于低价，比较上海、深圳、新加坡、香港、东京、首尔、曼谷，甚至于胡志明市，我国房地产价确是远远落在后头，这是鉴于我国政府囿限外国人炒卖房地产，致使产业价格增长速度缓慢，隨着政府逐渐放宽外资进军产业的限制，产业价格飞涨指日可待。

马来西亚房地产最值钱的地区坐落在以双子塔周遭3公里的金三角区域，产业价格介于1千到2千500令吉一平方尺，相较毗邻的新加坡7千500令吉一平方尺和曼谷的3千令吉以上一平方尺而言，金三角区域的房地产的升值空间非常大。

《福布斯》早前对全球新兴市场展开的房地产市场调查，理出一分10大前景光明名单，在這份名单里，大马排名第二，是相当可贺可喜的事。

大马是贸易全球化的其中一個大贏家，其中一个因素是，从地理位置看，我国与中国、日本及印度的距离不远，此外，她与美国也保持紧密的贸易联系。

我认为众投资家期待的房地产最低点已经到了，明年3月之前，一些产业已经渡过寒冬，并开始回扬，这半年内是时候物色有潜能的产业项目进场。但切记，千万不可投资一些供过于求幅度太大的产业，这类产业至少在两年内无法大力回弹，盈利不高，不值得冒险投资。

马来西亚政府根据国内经济和房地产市场发展情况，采取了阶段性政策调控措施，较好地解决了居民住房问题，并使房地产市场多年来呈现整体平稳发展的态势。其部分做法对我国当前房价过热，普通住宅供需矛盾突出等有一定的借鉴意义。

一、依法管理、使用和买卖土地

　　马宪法规定土地属于州务问题，各州均设有土地局，1966年1月1日起生效的国家土地法典（The National Land Code 1965）是马最主要的土地法律框架。各州（沙巴、砂捞越两州除外）在联邦政府监督下，可制定本州的土地政策。宪法和国家土地法典均规定土地可以成为私有 财产并受保护，除马来人保留地及各州特殊规定外（如吉兰丹州禁止州外人士购买本州土地），土地可以自由买卖。土地所有方式分两种，一种是永久拥有权 （Freehold），获得永久地契，另一种是租赁性拥有权（Leasehold），可获最长有效期为99年的租契。

　　马来西亚土地面积约33万平方公里，分为13个州及3个联邦直辖区，截至2006年底人口达2664万，属于地广人稀的多元种族国家，马来人占 总人口的66.1％，华人占25.1％，印度人占7.5％，其他种族占1.3%。为保护马来人利益，马政府始终将限制土地转让和炒作作为主要着力点。
1、 1976年城镇与乡村规划法令及其1995年修正案规定，任何申请取得土地，以及更改土地用途的方案必须呈报审批，且只有在不违反地方政府规划原则与目标 的情况下，方可获得批准。
2、政府部门、企业或个人不得随意征用土地，只有州政府有权在必要时征用州内土地及改变土地原使用性质，联邦政府要征用土地也要 通过州政府，并向后者支付费用。凡征用土地，必须公布征用理由和确定补偿标准。
3、地方政府划定的“公共用途保留地”、“森林保留地”等，归政府永久使 用，不得租借或处理给任何人。
4、国家土地法典规定，各种用途的土地必须在地契注明的规定时间内开发，如果违反，将无条件收回土地。
5、马土地总面积中约 1/4属于“马来人保留地”。1913年联邦政府专门通过了“马来人保留地法”（Malay Reserve Enactment）并沿用至今，划出一些只能由马来人占有的土地，除非获得州政府批准，不能出售、出租、抵押给非马来人。上述做法有效控制了土地的流 通。

二、实施有利于广大民众利益的房屋政策

　　马政府把为所有马来西亚公民提供充足的、负担得起的、公共配套设施齐全的高质量房源作为住宅发展目标。各级政府在住房建造及管理中分工明确。联 邦政府层面（主要是房屋与地方政府部，以下简称房地部）主要负责制定相关法律政策，为发展商发放准证；州和市政府负责制定本地区土地使用计划、审批建房 等。多年来，马房屋建造与销售政策稳定，不但满足了市场商品房需求，而且满足了中、低收入群体住房需求。

　（一）高度重视廉价房屋建设

　　1、廉价房屋政策由来已久。20世纪70年代，马经济基础逐渐从农业经济转变成为以工业为主的经济，城市化进程加快，大量劳动力由农村迅速涌向 城市及工业区，城市的非法屋住户（Squatter）和低收入家庭增多。房屋短缺逐渐演变为突出问题。鉴此，马联邦政府实施了公众低成本房屋计划 （PAKR），由联邦政府贷款给各州政府，建造针对低收入群体的廉价房屋，因州政府回收售房资金缓慢，往往要动用州财政收入来归还联邦政府贷款，从而不堪 重负，导致该计划实施情况欠佳。1985年，联邦政府以人民房屋计划政策（PPR）取而代之，由联邦政府拨款进行廉价房屋建设。在人民房屋计划规划下，房 地部下属的国家房屋局（JPN）、财政部下属的国家房屋有限公司（SPNB）、乡村与地区发展部等部门又先后推行了公众低成本房屋销售计划（Public Low-Cost Housing Programme）、人民房屋计划（People’s Housing Programme）、综合性公众房屋销售计划（Integrated Public Housing Programme）、综合性公众房屋出租计划（Integrated Public Housing Programme）、特困民众发展计划（PPRT）等，在私人发展商的参与下，积极发展廉价房屋。就实施情况看，第八大马计划期间（2001-2005 年），公共和私人发展商共完成200513个单位的廉价房屋，完成计划目标的86.4%。第九大马计划期间（2006-2010年）廉价房屋建造计划为 165400个单位，占房屋建造总量的23.3%。

　　2、廉价屋和廉租屋。在不同住宅计划下建造的廉价房屋，一部分用于出售，即所谓“廉价屋”，另一部分用于出租，即所谓“廉租屋”。

　　廉价屋是月收入低于1500令吉的家庭均可申请购买的房屋，购买资格由各州政府根据开放性电脑注册系统（The Computerized Open Registration System）严格审定。廉价屋建筑面积统一为650平方英尺（约60平米）/单位，售价不超过25000令吉/单位，约相当于商品房市场价格的十分之 一。2002年2月27日起，房价根据地价调整为最高35000令吉/单位，最低25000令吉/单位的“四档价格制度”。但2007年以来，马政府正逐 步把廉价屋价格统一到35000令吉/单位（沙巴、砂拉越两州继续实行42000/单位的顶价）。建筑面积也逐步由650平方英尺/单位提高到750平方 英尺/单位，屋型须保证3房2浴室。

　　廉租屋是房屋产权归政府所有，只出租，不出售的房屋。政府提供廉租屋的初衷是重新安置非法木屋住户，及以出租方式解决低收入群体的住房问题。此 种房屋主要是建于市区的高层公寓（一般为5-18层），面积为650平方英尺/单位，租金为每月每单位124令吉，不足市场租房价格的十分之一，租约每3 年更新一次，由州政府和地方政府全权负责房屋的维修与保养。

　　3、廉价房屋的建造。廉价屋的建造主要由联邦政府拨款，地方政府负责选址和规划，有关部门通过签署合约的方式使私人开发商成为廉价房屋建设的主 要力量。目前负责廉价房屋建设管理的部门主要是，房地部下属的国家房屋局（JPN）和财政部下属的国家房屋有限公司（SPNB）,JPN属于非营利性政府 机构，它直接从联邦政府获得拨款，代表联邦政府与私人发展商签署建造合约，其中心业务便是廉租屋建设；SPNB属于营利性公司，它从联邦政府获得贷款（须 偿还），并与私人发展商签署建造合约，该公司主要致力于廉价屋的建设。此外，马政府强制规定各类房地产开发商在其任一开发项目中必须包含建造30%廉价房 屋。

开发商产生的亏损主要从出售的商品房收益中补回，即内部“交叉补贴”。在一些地理位置欠佳、地价偏高或对廉价屋需求不大的地区，州政府可根据本州情 况，采取其他变通方式适当缩小30％这一比例，如企业可向州政府支付现金补偿或参与建造异地廉价屋等。该政策的长期实施不仅为低成本房屋政策找到了资金及 制度支撑，保证了马政府对低成本房屋的充足供应，也使房地产业健康有序地向前发展。同时，马政府规定，廉价房屋绝不因廉价而忽视“人居概念”（Human Settlement Concept），应注重公共配套设施的建设，如操场、幼儿园、医院、商店、社区会所、祈祷室等。

　　4、廉价房屋政策伴随经济发展有所调整。随着马来西亚国内经济加速发展，不同收入阶层人民的生活水平明显提高，部分廉租屋居民拥有自身产业的愿 望越来越强烈。今年6月1日，马政府在吉隆坡率先向郊区租屋居民出售其居住的15007个单位，售价为35000令吉/单位，但购买之后有至少10年的禁 售期。租屋居民从而得以在寸土寸金的吉隆坡实现“居者有其屋”的梦想，一时间欢声雷动。但主要负责此项工作的国家房屋局官员却认为，他们理解民众渴望拥有 自己的产业，但却更希望人们采取租住的方式，一来可以有效解决更多低收入人群的住房问题，加速在2010年实现“零度木屋”的目标；二来由政府对廉租屋进 行统一维修保养显然更有利于低收入家庭的生活状况及城市的整体规划。

　（二）政府公务员享有优惠住房政策

　　马来西亚政府公务员的住房问题分两种方式解决，一是租住政府提供的公务员住宅，二是在市场上购房。不同级别的公务员可租住政府提供的不同户型和 面积的公务员住宅，最普通的户型为3房2浴室，约700平方英尺/单位，租金约每月100令吉/单位，租房的公务员每月享受政府发给的房屋津贴，基本够当 月租房支出。在马来西亚新行政中心布特拉再也（Putrajaya）就建造了大量此类住宅，其中包括提供给部分高级公务员租用的小型别墅。第八大马计划期 间，共建造针对政府公务员的住宅43,620个单位，完成计划目标的70.4%，主要提供给警察、武警、消防救援人员、海关和移民厅官员，以及政府公务 员。在农村和边远地区工作、缺乏基本住宿条件的教师和医务工作者也可享受此类住宅。如年满25-56周岁的马政府公务员欲在市场购房，即可向政府申请贷 款，马来土著公务员可向财政部贷到房款的110%，购房时还可享受5%折扣，非马来人公务员只能贷到房款的90%。公务员的优惠贷款年利率为4%，最高还 款期限为30年。马政府设有个人住房公积金账户，每月从工资中提取8%，用人单位提取12%放入该账户，欲买房时，可凭购房证明提取使用公积金，如不购房 到55岁时可全部取出。

　　（三）商品房建造及销售

　　1、严格审批房地产开发项目。马政府制定了1966年《房屋开发商（管理与执照）法令》、1989年《房屋开发商（管理与执照）规则》以及 1974年《街道、排水系统和建筑物法令》等。商品房建造以私人发展商为主。每个房地产项目都必须向政府申请执照；建造过程中的任何更改以及住宅的宣传和 销售，必须经政府许可同意；开发商必须进行环境和安全评估；开发商如违反有关规定，将被撤销房屋建造执照、罚款，严重者追究刑事责任；建造住宅必须在住宅 买卖合同签订后的24－36个月内完工（视房屋类型而定）；交房时必须提供住宅适居证明；如在规定期限内不能交房，罚金为总房款的10％。

　　2、不断完善商品房销售方式。马商品房建设和销售过去长期通行的方式是“先售后建”，即购房者签订合同时支付总房款的10％，然后按工程进度分 期付款，逾期不付，开发商有权中止合同。总房款的最后5％由律师保管，18个月后如房屋质量合格再将5%房款移交给开发商。然而，“先售后建”多年来也导 致了部分“滞销楼”、“烂尾楼”的出现。1990年——2006年间，马国内共有266项产业发展计划被搁置，涉及96,600个房屋单位，国家房屋有限 公司（SPNB）负责“挽救”此类项目但疲于应对。2007年1月，马政府开始试行“先建后售”方式，也称10：90付款方案，并将在两年观察期内与“先 售后建”同步进行。该方案下，购房者在签署房屋买卖合约时缴付10%订金，并存放于一个“房款托管帐户”（Stakeholder），开发商在交房后才能 动用，其余90%房款则在竣工后交付。金融机构分阶段为开发商发放贷款，使其按期推行发展计划。落实“先建后售”的发展商得以豁免30%的廉价屋建造份 额，但须异地建造中、低价格房屋。此举为发展商和购房者带来了双赢。它既可减轻购房者经济负担和购房风险，也有助于开发商提高自身竞争力，并淘汰那些实力 不足、抱有投机目的的低素质开发商。
　　
3、注重保护国内外购房者权益（1）房地部专门设立了房屋仲裁庭（Tribunal For Homebuyer Claims），负责处理每项申述额不超过25000令吉的申述要求。第八大马计划期间，房屋仲裁庭总共受理了10074件申诉，成功处理8569件，深 得购房者信任。（2）为保护土著马来人利益，政府规定开发商须在每一项目中为土著马来人保留20%的房屋单位（土著固打）和5%的购房折扣，如这20%房 屋销售困难，开发商可向州政府申请，经批准后方可出售给非土著公民。（3）2006年12月21日起，马政府陆续放宽了部分外资投资房地产市场条例，包括 外国人可不经马外资委员会（FIC）批准即可购买价格在25万令吉以上的房屋,推行“大马——我的第二家园计划”，撤销产业盈利税，允许外国人获得无限制 产业贷款等。此类举措吸引外资进入马房地产市场的效果十分明显。
　
　4、审慎限制房屋所有权和使用权转让。马来西亚政府规定，居民从政府获得的廉价屋、廉租屋不得转手出租；各州根据本州情况对廉价屋规定了禁售 期，最少不低于10年。廉租屋居民一旦购买了廉租屋，也须遵守10年禁售期；在商品房转让方面。自1975年起至2007年，马政府严格征收产业盈利税 （Property Gains Tax），马来西亚籍屋主在购买房产后2年内出售须缴纳30％的盈利税，第3年出售缴纳20％，第4年出售缴纳15％，第5年缴纳5％，第5年后，无须缴 纳。非马来西亚籍屋主5年内出售缴纳30％，5年后出售仍须缴纳5％。该政策实施多年来，不仅为马国库带来可观收入，也有效抑制了房地产投机活动。
三、近年来马来西亚房地产市场价格变动情况
　
　除廉价房屋外，马商品房房价主要由楼盘位置、市场供求情况等因素决定，然而，马政府长期谨慎实施各项土地和房屋政策，各级政府机构严格监督和规 范市场发展。因此，商品房市场多年来价格缓慢增长，没有出现过房价大起大落现象。从马来西亚年度各类房屋价格指数（The Malaysian Annual All House Price Index）来看，1999年指数比1990年上升了91.8点，平均每年上升约10点；2006年比2000年上升了17.8点，平均每年上升约3点， 详情见附表（一）。马来西亚的房屋类型除廉价房屋外，分为排屋（单层排屋、双层排屋）、公寓、洋房（独立洋房、半独立洋房）等，各种类型房屋的平均价格从 2005年第四季度的161500令吉/单位上涨到2006年第四季度的164861令吉/单位，涨幅为2.1%。平均价格排前三位的分别是吉隆坡 （352335令吉/单位）、雪兰莪（242512令吉/单位）、沙巴（214264令吉/单位）。
　
　从整体表现看，近十年来马国内房地产市场走势平稳（见附表二、附表三）。2006年12月底开始马出台一系列放宽房地产市场的措施以后，房地产 市场趋向活跃，尤其是外资进入有明显增长。马房地产发展商会（REHDA）今年4月份调查显示，新措施出炉后，房地产交易中来自外国客户的销售额平均增长 8%,本地客户销售额则飙升32%。迄今，涉足马房地产市场的外资公司已达数十家，多数来自中东、新加坡、香港和韩国。
　
　（来源：驻马来西亚使馆经商处）-日期：2008年3月12日

（亞羅士打5日訊）馬來西亞房地產發展商會（吉玻分會）強烈反對州政府所修定的房屋產政策，並不排除一旦吉打州民聯政府仍不願做出更正，該會在毫無選擇下將起訴州政府。

馬來西亞房地產發展商會吉玻分會州主席劉榮洲說，若吉州政府依然盲目地忽視房屋業，對整個州經濟所扮演的重要角色，固執單方面地實施有關不合乎邏輯的政策，該會在別無選擇下唯有採取法律行動，入稟法庭起訴吉州政府。

「我們會挑戰吉州房屋政策的法定地位和有效性，尤其是對於永久地契也硬性規定50%保留給馬來人，並在地契上蓋章標籤為『只限馬來人』的強制手法。」

考慮從吉州撤資

同時，他也說，如果該會反對吉州房屋政策所做出的努力，包括對簿公堂的途徑也沒取得正面成果，那該會多數成員會考慮從吉打州撤資。

劉榮洲今日聯合吉玻律師公會代表召開新聞發佈會說，該會發現吉州政府於9月1日開始實施的房屋政策，盲點重重，甚至一些牴觸了土地法典。

他說，該會強烈反對有關政策主點有：

1）強制性規定所有房屋計劃，需保留50%給馬來人；2）「可以轉售給非馬來人」的機制被廢除；3）固打名額的地契蓋章標籤只限馬來人﹔4）撤回已批准為房屋地的農業地。

他解釋，在新政策下保留給馬來人的房屋固打規定，包括屬於永久地契（FreeHold）的房屋發展計劃。

他說，過去所實行的保留30%固打予土著政策，因州政府考慮到客觀因素引致30%的脫手難度，因此也有附上「符合指定條件後可轉售給非馬來人」的機制。

「可是在新修定的房屋政策中，不但這『可以轉售機制』給取消，而且還把保留給馬來人的固打給提升，且讓發展商的處境著實是雪上加霜。」

對於蓋章標籤為只限馬來人的強制性條例，劉榮洲也說，其他州根本沒這限制，而一旦吉州政府強制實行這條例，這也意味著購買到保留給馬來人的房屋的屋主，永遠都不許把屋子轉售給非馬來人，就只能賣給或轉讓給馬來人。

「根據法律上也鑑定，有關硬性規定必須蓋章標籤的決策，是違反了國家土地法典及違反了聯邦憲法。」

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（吉隆坡 3日讯） 房产市场分析员郑水兴认为2009年财政预算案，是以政治考量为主的预算案，中低收入者、公务员以及沙巴与砂拉越受惠最巨，可是工商业与房地产陷困的窘境却严重受到漠视。

他促请，政府应该关注饱受油价和通膨打击的工商业和房地产问题，并且以开放态度接受公众意见，弥补预算案的不足，稍后再推出亲民又亲商的优惠政策。

郑氏也是大马房产经纪公会理事，他说，25万令吉以下房屋的印花税减半，并不至于强力刺激房产业，而且无助于城市产业促销及产业交易。

他说，城市的中价屋价钱介于25到40万令吉，而新屋业发展计划的中价屋都从30万令吉开始叫价，因此房屋借贷合约印花稅减半的优惠，实际上并无太大作用，更何况此优惠只是延续去年的政策，并非新措施。

建材涨幅惊人的当儿，许多建筑公司都采取观望态度，还未动工的大型计划都按兵不动、刚施工不久的工程可能腰斩或暂时搁置，至于进行中的房业发展计划尽管受到建材高涨冲击，但冒着血本无归的风险撑下去；如果建竣的房屋乏人问津，可能会引起连锁效应，加速经济衰退。

也是A. 柏梁房地产仲介公司董事经理的郑水兴指出，政府应该拟定一些优惠条例来辅助市场，包括一篮子的建筑材料解决方案等，以助房地产摆脫困境，蓬勃发展。

他说，政府没有宣布提高奖掖或补贴工商界，是视而不见抑或无能为力，则不得而知；不过，如此可能造成商家对市场缺乏信心，引发连锁反应，导致本地商家以及产业投资者不断冲出海外发展，形成“出走浪潮”，一旦外资止步，本地商家外流，会造成国內发展出现真空状况，影响大马经济架构。

他认为，政府在财政预算案中也没有正视全球化引发的竞争问题，为了鼓励外资投资我国，政府应该推出一个高度透明的投资指南，避免外资对我国政府失去信心而却步我囯。.

当然，降低投资盈利稅务，以及一系列的优惠与奖掖都是吸引外资的主要因素，包括鼓励外资来马参与和投资一些发展计划，带动国內经济。

郑水兴建议，为了刺激国內经济，推广旅游业是可行之道，而且不需投入太大资金就可以取得良好效果；政府也可考虑将赋予沙巴与砂拉越的四星级与五星级酒店拥有5年100%免稅奖掖扩散到西马，鼓吹外资在我国兴建度假村、酒店，加上适当促销，吸引更多游客旅马在我国花费，增加国家收入和提高就业率。

他说，五大经济走廊必须标榜特色，以利发展，包括设定旅游特区，公开让外资发展旅游业，其中以中东投资家最为热衷发展岛屿及名胜观光地，政府在推动旅游配套的同时，必须建设完善的基本设施，促进发展计划并配合外资的需求。

郑水兴举例，墨西哥多年前开放一些旅游特区让外资自由发展，经过投资家和设计家尽情发挥创造力彻底塑造形象，原本的不毛之地顿时到处生气勃勃，集娱乐、休闲、度假、购物、美食于一身，游客趋之如鹜，造成该区旅游业蓬勃发展、欣欣向荣，促进当地经济起飞，也改善当地人的生活水平。

他也呼吁政府进一步推动马来西亚第二家园计划，放宽与简化申请条例，并且加速批审程序， 鼓励更多外国人定居我国，并促进房地产成长。

財富廣場2008-08-02 19:28

“3月8日的選舉結果揭曉後，舉國上下無不感到意外與震驚。第二天股市應聲下跌，穿梭在股市的不少投資者，手中的股票“紙上財富”可能在一夜之間蒸發了100萬令吉或甚至更多，但產業的市值情況就不一樣，不會出現隔夜資產值大筆消失的情景。”

對A柏樑房地產仲介公司董事經理鄭水興來說，房地產是市場不景氣的保值品，可以一代傳一代，加上適合興建房產的土地資源有限，形成一個土地日久見少的局面。

他認為房產資源是一項低風險的投資，只要我們有足夠的首期錢及相關費用，符合向銀行貸款的條件，按月繳交分期付款，即可以成為產業的業主。

他說，根據市場調查公司獲得的數據，大馬有42%的人，希望在未來的18個月購買產業，這些人可能是第一次購買產業，也可能是購買第二或第三件產業。

如果購買產業非自住，那麼該如何投資產業才能獲利？

鄭水興表示：“大多數人認為購買產業地點很重要，除了地點、還是地點。其實未必，購買產業除了應考量時機、地點及價錢外，還包括具備一定的購買產業知識，要有判斷力，不要人買我也買。”

“有不少人在缺乏判斷的基礎上，看到朋友、同事在某地點購買產業，再加上價格大眾化，結果紛紛加入購買行列，最後是到手的產業，要脫售沒有買主有興趣、要出租也沒有租戶前來問津。”

他指出，即使你準備交給專業的產業經紀為你效勞、譬如物色產業單位，或代為尋求租戶，你也需要具備一定的專業知識，這樣才能對專業人士提供的建議或意見互相配合。

“購買產業最擔心的就是現金被套牢，因此一定要有相當把握才投資，務必將風險減到最低。”

他說：“我們都知道，有許多人因為投資產業賺取可觀利潤，甚至因此讓自己的財富翻了幾倍，但也有少數人因投資不當而虧錢。”

相信全球經濟不會退跌

產業投資能否賺取利潤，也胥視國內外經濟的形勢，國陣為迎合人民所好，期望來屆大選重奪失去的5州政權，相信會大力進行改革，除了檢討敗因，也會重視人民的聲音，特別是民生的問題。

鄭水興日前在此間舉行的“房地產投資講座”會上指出，可以預見的是，在接下來的5年內，不管是國民陣線掌政的國家，抑或是人民聯盟陣線執政的5個州屬，將會以民為本，在擬定一些政策時，會先考量人民的利益，為全民和國家塑造更多利益。

有鑒於此，這兩個政党陣營料將會推出更多優惠配套，以開放的政策吸引國內外投資者，催谷更多的產業發展計劃，扶持我國經濟更上一層樓。

他說，許多人擔心世界性的經濟蕭條可能來到，事實上商品如原油、黃金、銀、大豆、小麥、原棕油等的價格卻節節上升，這主要是美元滑落、供應短缺、生物燃料的強勁需求，新興市場需求轉移，以及投機基金進場干預等因素造成。

不過他認為，全球經濟不會退跌，依照傳統，正值經濟大環境不景氣之際，商品價格會跟隨下跌，因為商品通常對需求的波動非常敏感，是經濟興衰的領先指標，既然商品需求強勁，我們不需擔心經濟蕭條會到來。

他補充，只要國家政策繼續開放、穩定、政經文教機制上軌、馬幣匯率持穩，投資者將會前來我國，推動國家經濟的發展，國強民富，產業將有望升值。

大馬產業比區域便宜

若與區域市場比較，大馬的產業價格仍屬偏低，上升幅度空間依然大，尤其是位於商業策略性地點的優質產業，彈升價值更不容忽視。

由於油價飛升，造成建築材料成本也水漲船高，直接影響新建產房的價格，因此優質二手房產將會是2008下半年比較理想的投資焦點。

目前國內普通地點的產業價格，在今年內會升值10%至15%。無論如何，高價住宅的需求會緩慢下來，因為過去幾年的供應量太多，需要一些時間來消化。

另外，在黃金地帶的A級辦公樓也相當受歡迎，價格繼續上升，至於地點優越的店鋪，市場的需求保持殷切，依然相當受看好。

與此同時，在2006年及2007年受追捧的“高價住宅”熱潮未減，這在很大程度上，與外資對本地高檔房產的信心有很大關係。韓國、歐洲、中東投資者，已開始關注我國房地產的發展概況。

他說，產業行情的起落，特別是高檔市場的走勢，在一定程度上與外資出入我國產業市場有關，當外資進入我國，並在此逗留的期間，市場走勢保持堅穩；不過，當他們套現撤離我國，轉向其他市場探討投資良機時，市場可能稍微走軟，待有關因素獲市場人士消化後，形勢才開始企穩。

人口成長決定市場方向

鄭水興說，投資產業要關注的另一個因素是人口架構的轉型，值得一提的是，2008年是城鄉人口到達匯聚點、全球城市人口超出鄉村人口的年頭，這意味著城市人口對產業的需求將繼續增加。

馬來西亞的情況也不例外，城市化日趨明顯，根據亞洲人口統計的數據，被視為城市居民的大馬人口比率，從1993年的66%、上升至2003至2013年的75%，以及2023年的84%。

另外，被歸類為居住在城市地區的人口，從1993年的1643萬人，增加至2003-2013年的2243萬人，以及2023年的2819萬人。

他說，人口的分佈與發展，直接影響房地產的成長，而城市化與鄉村移民的風氣，是無法改變的趨勢，根據慕尼黑再保的一項研究調查，全球10個最大與最成功的大都會，佔世界生產總值的20%。

再舉個例子，先進國日本的首都東京，擁有日本28%的人口，卻佔該國生產總值的40%。另外，擁有法國16%人口的巴黎，在法國的國內生產總值佔有的比率為30%。

瞭解市場資訊可賺錢

在資訊發達的今天，投資房地產之前，要掌握可靠的訊息，資訊是協助大家賺取利潤的工具，通過資訊的掌握，決定了你對產業市場的認知。

鄭水興說，我們有不少的前輩幾乎都靠投資房地產發達，但今天情況不完全如此，因為市場存在一些變數，加上全球化的關係，本地市場在某種程度上，也受到海外市場走勢的影響。因此，對瞬息萬變的市場稍有瞭解，可以避免在不對時機進入市場，或是投資失利。

談到房產的增值潛能，主要是從最好的地段先漲，漲幅若進一步擴大，才蔓延至周邊地區。

至於說怎樣才是最好的地段？這牽涉到一些基本的因素，如出入方便、周邊基本設施完善，產業容易物色到買主、租戶，有潛能增值等等。

捉緊良機出手或購買

我們都知道，經濟、股票是產業的溫度計，當建築材料醞釀漲價時，接下來很可能就是產業往上升的周期，如果時機掌握得精準，並走在大隊的前端，就有可能獲利。

如果你是一名跟隨者，很可能只是看到領先者的背影。另外，當政府實行低利率政策時，是房地產見底的時候，市場資金充裕時，交易將開始恢復熱度。

假如我們能購買到一件不會跌價的產業，那會是最好不過的事，當然這裡邊包含不少的學問與經驗。

鄭水興說，買到好房產未必是行家，能夠及時套現才了不起，而且要留下一些空間給下一個人，這樣價格才會繼續上升。

根據他的經驗，當自用型業主下跌至60%或以下的比率，投資型業主上升至40%的比率時，這應該是考慮脫售產業的時候。

他說，產業和股票有類型的地方，我們不可能賣到最高點，要捨才有得。

投資產業前先思4P

“ 我們寧可購買地段好的舊房子，也不要購買地段差的新房子，選對了地點，就不存在賣不掉房子的問題，惟一的關鍵只是價格的商議。”

鄭水興說，如果經濟條件許可，應該購買面積大的房子，因為隨著土地的日漸減少，市區的房屋會越建越小，當面積大的房屋有朝一日顯得物以稀為貴的時候，自然有她的價值。

至於說將投資城市產業賺取的盈利，轉投郊區廉宜的單位，是否為明智之舉？鄭水興認為，如果是以投資為出發點，這不受鼓勵，畢竟市郊的產業，增值潛能不很理想，租戶的來源也比較少。

他認為，投資產業應該考量的4Ｐ準則應該是房產計劃的特性（Product、Project）、合理的價格（Price）、理想的地點（Place），以及協助你物色優質單位的產業經紀（Property Agent）。

未來產業發展趨勢

產業類型的價格落差可能日益擴大，例如中高檔公寓的價格，過去的差異是每平方尺250至500令吉，如今每平方尺介於300至2000令吉之間，造成價差大幅擴大。

以前在吉隆坡黃金三角地區以外的商店，價值介於40萬令吉與100萬令吉之間，可是，如今一個單位的價值，卻介於50萬令吉至500萬令吉之間，從2.5倍上升至10倍。

鄭水興說，產業價格的趨勢已走向商業化，有賴於“有人願買、有人願賣”為依歸，一些策略性地點的產業，可能與一般產業的價格差距日漸擴大。

另外，目前的住宅單位已不再局限於自用，而是交易商品，擁有第二間房屋的國民，數目在不斷增加，日後市場的差價可能會越來越大。

不管怎樣，投資者一旦掌握產業投資的技巧，在任何時候，對任何類型產業進行投資，都有可能獲利。

他說，當市場走勢趨穩時，二手房屋或二手商用建築物，很可能成為今年下半年的交易主流。

此外，由於建材、地價飛升，新建住宅單位的價格，也有可能超出二手的房屋，雖然二手房屋在過去受到忽略，但在半年內將重新獲得重視，而且價格有望揚升，當然這胥視地點而定。

結論：今年該投資什麼產業？

鄭水興認為，商用產業是最好的投資選擇，但不是所有商用產業都包括在內，選購好的商用可獲得數倍的回酬，但購買之前，必須掌握經濟、市場變動，以及明白策略性地點的重要。

商用產業一直是有智慧型投資者的賺錢工具，預測半數的產業投資者，將採取觀望態度，一旦政治與經濟形勢開始回穩，產業市場將有突圍機會，投資者只要慎選產業類型，將有望賺取可觀利潤。

星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.08.02

转载： http://biz.sinchew-i.com/node/15423

油价上涨触发“骨牌效应”，打击着各行各业，尤其是房地产更面临建筑成本狂飙的压力，产业售价纷纷走高。这边厢建筑商要求廉价屋顶价至6万令吉，那边厢中高价房屋售价已涨至30%。

房地产售价以惊人速度高涨，令有意投资房地产或置业的人却步，市道顿时陷入低迷。连锁的涨价反应吓怕了每个人，许多买卖计划也都搁置了。市场上有90%普通投资者在面对时下百物腾涨趋势，就会感受到钱不够用的困境，生活负担加重而不敢贸然投资，房地产交易也因而缓慢下来，市场陷入混乱。

不过，A.柏梁(Arborland & Co.)房地产仲介公司董事经理郑水兴却持独到看法说，这是一个投资房地产的大好良机。

屋价上涨的幅度还需看两项条件：（1）市场的需求；（2）成本价格。郑水兴认为这个时期就是吸纳房地产的大好良机，“我所谓的投资良机只是一个很短暂的空间，专业投资者会在这个屋价高涨期间大量‘进货’，因为这段时期人人都在担心屋价上涨。”当然，在这时期依然有条件谈投资的，是口袋里有资金的人。

当90%的市场投资者都不愿意买的时候，“有价无市”就会导致交易市场缓慢下来，进入“调整”阶段。“屋子也是一种投资品，当它有投资性质时，就会出现类似1998年的房地产困境（房屋售价低于成本价），当市场没办法支撑的时候，就不能一律以“百物上涨”的理由来挺高屋价。

所谓的“投资好良机”到底有多长？这就要视乎政府实行的政策与价格上涨的幅度而定，期间或会缩短。但如果政策不能有效解决问题，经济就会走向更糟糕的层面，房地产就跌入一个交易冷冻期，价格不升反降。

虽说房地产遭受严重打击，不过郑水兴强调高价屋其实不受打击。“高价屋的盈利空间依然很大，它有空间进行调整。”

高价屋不受成本影响，因它较属于投资产业，视市场供求而定，盈利空间本来就很大。“高价屋是否会涨30%，我保持怀疑态度，它不一定受到成本影响，地点才是它取胜的关键。如果通货膨胀导致市场要求下降，高价屋仍然拥有‘售价下降’的空间，它很大程度上是受到市场供求而定。”

成本涨价波及中低价房屋，5年前，建筑商为了冲破“中低价房屋过多”的瓶颈，就从建筑概念下手，以市场策略及设计突破中低价房屋的框框，藉以提高售价，腾出更广大的生存空间。

能避过成本涨价压力的就只有“成屋”（二手屋或刚建竣的房屋）。“成屋不必担心成本问题，而且价格上涨幅度也很大，最具谈判空间。”

银行贷款利息上扬的压力，是直接导致房地产交易低迷的其中一个原因。“利息调升，投资者的‘求’也相对减低，而市场活跃与否，交易的多寡是决定性，市场一旦停止交易或价格下跌，政府现在面临最大的问题就是如何帮助中低层人士。”

“如果让现时的市场自然发展下去，拥有资金进行投资的人会更富有，造成‘富者更富，贫者更贫’的悬殊局面，所以政府一定会介入干预市场。”