郑水兴房地产投资专栏：谈房论市
房地产市场何时探底
转载 ： 《精明理财》杂志

房地产投资市道上最流行的一句话：『我现在不投资先，等房地产跌到最底的时候才买也不迟。』

但又多少人真的知道房地产何时探底？纵观一个事实 – 80%的投资者在价格飙升的时候下本买下房子，而只有区区不到20%的购屋着是在市道不佳的时候下场。这个事实不用争辩，只有看看发展商（开发商）、中介商及银行老爷贷款的账簿就可证明投资者是多么的笨蛋。

这也说明了只有那区区的小部分投资者知道何时才会掉到最低，再不然谁不懂在价钱最低的时候买进的赚大钱基本原理。

那房地产到底何时掉到最低呢？

事实上每一个人都知道房地产何时探底，只是有一些人在一年前就知道了，很早就将钱放在其他用途等着投资房地产，另一些人是在每一个专家都在说经济风暴快到了的时候才知道，但大多数的投资者是在市场真正探底的时候才看到（当然，那时候已经来不及了），还有一部分的投资者在最糟糕的时候过了的时候才恍然大悟。所以，我说每一个人都会知道房地产何时探底，只是知道的时间不一样，这就是时机，也决定了一个人投资回酬高低。

投资房地产赚大钱，当然是要低价买进，高价卖出，但又有几个作得到呢？

首先，我要改变您一个错误的观念：『房地产价钱不会掉，只会调整』。怎么说呢？因为房地产的价钱基本上是不会掉的，一间房子30年前卖10万令吉，今天不可能还会是10万令吉，它一定会上升到20万，30万或更高。但无可否认我们经常看到房地产价格会调低则有其原因，了解了这其中的简单道理，投资房地产就不用一直在等“底“了。

除了天灾人祸，房地产价格会调低只有两个原因：1）价钱被无理的炒高了，到一个时候必定要从新调整。 2）同一区同一类的房子供过于求，建得太多，因此不得不暂时调低。

这个名词“暂时调低”是很重要的，这就是为什么我说房地产价钱不是在掉，而是在调，而更重要的是这两个因素可以在任何时候发生，不一定要等到金融风暴的到来。

而另外一个投资的正确概念也不得不谈，就是每一栋房子有它自己的命格，言下之意即是每一项产业有它自己独立的身价运作，就像一个人的时运，不能一概而谈。因此我们看到一些产业在危机中竟然价钱不掉，一些产业则在市道大好时贱价拍卖，而还有一些产业更不管在市场好或市场倒的时候一样的卖不出去。

所以，选择一项产业的投资必须看的是该项产业本身的价格命，在市场坏的时候买到坏的房子一样是不精明的投资，在市场好的时候买到好的房子才是最理想的，因为在市场不好的时候，大部分投资者的资金与融资通道都出现了问题，在各行各业收入大减时个人入息相应而下（此时或许房地产并非是最好投资品），银行融资也大力收缩，买房需要动用到更高的现金（用更多自己的钱，当然买到房子的数量也相应的减少），更糟糕的是即使买了便宜货若短期内要卖出也不过一样要低价卖出，这怎么也不是最好投资的好时候。

马来西亚人在这两个月来在银行的个人储蓄大力飙升，去年11月增加了28亿令吉，12月又增加了50亿的存款，显然的，投资者都把钱放在利息大跌的银行里去，在投资学里，这是愚蠢的，在市场学内，他们在存钱则是我们用钱的良机，这肯定是良机，如果不是，难道要等到所有的人将钱提出来投资的时候才跟他们肉搏吗？

当所有的人都说现在不是投资的时候，要再等多半年，讲得满是信心的时候，越是你下场的好机会。

现在就问问你身边的朋友：『何时房地产才会探底？什么时候才是投资良机？』如果每一个人都说现在不是投资良机的话，你必须开始寻找你的猎物，在二到六个月内找到你要投资的房子，

千万要记得，每项产业有它的生命与价钱运程，不管市道如何，买对房子才是上上策啊！但可别只懂得买，更要懂得卖，房地产市场上最流行的一句话：懂得跑的才是师傅啊！但看看你身边的朋友，明知道价钱在调低了，但又有几个愿意快快卖掉他的房子呢？