从冰岛投资破产的警惕


从冰岛破产看产业投资

金融海啸席卷全球,把超级强国—美国的金融机构袭击得千仓百孔,而世界最富裕国家—冰岛则在一夕之间破产;其他国家诸如迪拜、哈萨克、匈牙利、乌克兰、巴基斯坦、韩国阿根廷、土耳其等等都濒临破产边缘,面对非常严竣的时刻。


追根究柢,这些国家的外汇储备捉襟见肘、举债过高、大量依赖全球债券市场、股市和地产泡沫爆破,种种致命伤像滔天巨浪般一波接一波的呑噬信贷系统,造成整个金融体系崩解沦陷。


冰岛的平均国民所得每年6万4千547美元,高居全球第4,国內上市公司股价在2002年到2006年暴增7倍,冰岛家庭财富在5年內增升45%,成为全球人羡慕的对象,可是冰岛人民自此开始染上刷卡消费习惯,尽情享受生活乐趣,坠入美国式的高借贷和高消费陷阱。


冰岛的利率维持在11.5%,吸引许多投资家向低利率国家借钱,然后投资在冰岛赚取可赚取暴利的利差交易(Carry Trade),这也是避险基金过去几年最常用赚钱的方式。


大笔热钱涌入冰岛,使这个弹丸小岛的钱淹过脚跟,也导致冰岛的全球信用迅速扩张,国家与人民快速致富,可是爆发信贷危机后,投资基金义无反顾地撤出热钱,使冰岛过去8年的财富一夕蒸发;这个岛国的国內生产总值是140亿欧元,可是国內3大银行Kaupthing,Landsbanki,Glitnir的债务竟然高达1,000亿欧元,冰岛政府唯有收归国有,结果引发股市崩溃、币值剧贬、物价飞涨,央行外汇储备不足,导致破产。


冰岛破产后,国家货币克朗兌欧元汇率从上月的1欧元兌112克朗贬至目前的1欧元兌340克朗,只比津巴布韦和土库曼汇率高;岛上人民快乐指数盘踞全球第3,但冰岛32万169人口目前每个人身负几百万欧元债务,并且不知谁是债主。


这个弹丸小岛的人民顿时从天堂墜落地狱,其总理哈尔德建议国人重拾老本行,当个快乐的渔夫,重新振发。


身为房地投资顾问,我看过许多类似故事发生在房地产投资方面,一般投资者在市场一片大好时,大力举债进军房地产,而在经济突变时不及撤手,无力摊还贷款,破产收场。


我经常劝告我的投资者,在每一个人都认为是投资大好时机时候,必须谨慎地选择性投资,而在每一次市场发生危机人人不敢进场时,则全力以赴,大事收购有潜能产业,即落实低买高卖的原则。


只要眼光准、谨慎行事、财力雄厚,投资只有天堂,没有地狱。

不改固打政策 房產會告吉政府


(亞羅士打5日訊)馬來西亞房地產發展商會(吉玻分會)強烈反對州政府所修定的房屋產政策,並不排除一旦吉打州民聯政府仍不願做出更正,該會在毫無選擇下將起訴州政府。

馬來西亞房地產發展商會吉玻分會州主席劉榮洲說,若吉州政府依然盲目地忽視房屋業,對整個州經濟所扮演的重要角色,固執單方面地實施有關不合乎邏輯的政策,該會在別無選擇下唯有採取法律行動,入稟法庭起訴吉州政府。


「我們會挑戰吉州房屋政策的法定地位和有效性,尤其是對於永久地契也硬性規定50%保留給馬來人,並在地契上蓋章標籤為『只限馬來人』的強制手法。」


考慮從吉州撤資


同時,他也說,如果該會反對吉州房屋政策所做出的努力,包括對簿公堂的途徑也沒取得正面成果,那該會多數成員會考慮從吉打州撤資。


劉榮洲今日聯合吉玻律師公會代表召開新聞發佈會說,該會發現吉州政府於9月1日開始實施的房屋政策,盲點重重,甚至一些牴觸了土地法典。


他說,該會強烈反對有關政策主點有:


1)強制性規定所有房屋計劃,需保留50%給馬來人;2)「可以轉售給非馬來人」的機制被廢除;3)固打名額的地契蓋章標籤只限馬來人﹔4)撤回已批准為房屋地的農業地。


他解釋,在新政策下保留給馬來人的房屋固打規定,包括屬於永久地契(FreeHold)的房屋發展計劃。


他說,過去所實行的保留30%固打予土著政策,因州政府考慮到客觀因素引致30%的脫手難度,因此也有附上「符合指定條件後可轉售給非馬來人」的機制。


「可是在新修定的房屋政策中,不但這『可以轉售機制』給取消,而且還把保留給馬來人的固打給提升,且讓發展商的處境著實是雪上加霜。」


對於蓋章標籤為只限馬來人的強制性條例,劉榮洲也說,其他州根本沒這限制,而一旦吉州政府強制實行這條例,這也意味著購買到保留給馬來人的房屋的屋主,永遠都不許把屋子轉售給非馬來人,就只能賣給或轉讓給馬來人。


「根據法律上也鑑定,有關硬性規定必須蓋章標籤的決策,是違反了國家土地法典及違反了聯邦憲法。」


转载东方日报

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