●南洋商报 独家报道：魏素雯

素有房东博士称号的郑水兴大胆预测，未来3至5年，U-Thant一带的高档公寓价格（依每平方尺计算）有可能会高于吉隆坡城中城的高档公寓。

今年经济起步标青，首季与次季经济劲扬10.1%及8.9%，产业发展商或是买家，信心受激励后活跃起来了。

从许多发展商将早前所展延的项目，进行重新包装与定位，并且顺利在2009年下半年及2010年上半年面市的趋势来看，高档公寓市场的购兴将源源不断。

高价公寓 城中城光芒最劲

近期，发展商推出的高档公寓项目多不胜数，新供应不断涌现，尤其是集中在吉隆坡城中城（KLCC）和满家乐（Mont Kiara）一带，四处可见大兴土木。

新供应推出市场，会不会冲淡正在上升轨道的售价和租金？

全球房地产顾问公司Knight Frank认为，本地买家信心已经回扬，尤其是针对高档产业的信心。

该行估计，吉隆坡高档公寓现有的供应维持在2万2739个单位。

数据显示，高档公寓今年上半年的售价与租金走稳趋升。

假设所有正在兴建的产业项目如期竣工，全球最大商业地产服务公司CBRE预计今年的供应将取得显著增长（按年约10%），明年为额外15至20%增长。

对这现象，拥有18年产业经纪及培训的郑水兴指出，供应与需求是支撑它不断增长的关键。

平均每平方尺900元

郑水兴也是郑水兴国际房地产投资俱乐部创办人兼主席，同时也是A·柏梁（Arborland & Co.）房地产仲介公司的董事经理。

CBRE在第二季住宅产业市场调查报告中指出，在吉隆坡城中城一带发展的某些产业项目，平均资本价值为每平方尺低于900令吉。

“根据我们向吉隆坡特定高档公寓所进行的调查显示，吉隆坡城中城一带的高档公寓的资本价值是最高的，每平方尺为890令吉，紧接在后的是孟沙（约680令吉）以及满家乐（约540令吉）。”

孟沙领先满家乐

值得注意的是，直至2008年，孟沙与满家乐的资本价值都是相近的；现在，两者间的价格分歧越来越大，孟沙更胜一筹。

租金方面，吉隆坡城中城的高档公寓为按月每平方尺4.20令吉，孟沙与满家乐分别是3.40及3.20令吉，这意味着吉隆坡城中城的高档公寓租金，每平方尺比孟沙与满家乐平均高出20至25%，以及30至35%。

但报告说，实际的租金可能相差5至40%，这取决于地点以及个人产业。

城中城供过于求

不过，郑水兴认为，尽管市场情绪已经回扬，但吉隆坡城中城一带的产业，已经出现供过于求情况，主因是供应无法及时完全被市场消化。

“除了供过于求外，全球金融风暴导致西方国家经济放缓，以致海外投资者的购买情绪降温，也是原因之一。”

郑水兴的论点并非无迹可寻，因为CBRE早前公布的报告指出，高档公寓以及服务式住宅产业（每平方尺350令吉以上），仍未达致畅销效果。

更多竞争

他认为这将使这个领域出现更多竞争，特别是倘若它们无法突出它们的产业项目特色。

“尽管我们不能否认这个事实，惟我们可视之为一个非常好的投资机会。”

新供应列队 集中KLCC满家乐

根据综合全球房地产顾问公司Knight Frank的调查报告指出，吉隆坡高档公寓现有的供应维持在2万2739个单位。

全球房地产顾问公司Knight Frank的研究预测，短中期内，正在进行着的高档公寓主要是遍布吉隆坡城中城（KLCC）以及满家乐（Mont Kiara）。

在吉隆坡市中心，预计在2010年下半年竣工的产业项目包括myHabitat2（215个单位）、Troika（229个单位）、Ampersand@Kia Peng（71个单位）、Hampshire Place（186个单位）及Taragon Puteri KL（152个单位）。

在满家乐方面，将于今年下半年完工的产业项目计有Verve Suites Tower B（188个单位）、Kiara 3（160个单位）、Lumina Kiara（104个单位）以及Seni Mont Kiara（604个单位）。

发展商主攻利基

已确定在今年首半年推出的产业项目包括Casa Residency、Seri Ampang Hilir、Verve Suites Vox Tower（Tower D）、One Kiara、Kiaramas Danai、吉隆坡市中心的The Pearl以及Verticas Residensi（Tower B）。

另外，建议于今年杪在吉隆坡市中心推出的产业项目，包括安邦路的M Suites、Dedaun、6CapSquare、Vue Residences、sixceylon、Arata of Tijani、JSI服务式高档公寓以及Madge Mansions。

鉴于市场竞争激烈，目前一些发展商专注在利基（Niche）以及低密集地点发展产业项目，如Dedaun以及sixceylon。

U-Thant Ampang Hilir 身价或超越城中城

在郑水兴眼中，虽然位于吉隆坡城中城的产业已经趋向成熟，但只要细心观察的话，仍可从中寻找到值得投资的珍贵宝石。

绿色高品质住宅区

他在接受《产业周刊》专访时披露，遍布于吉隆坡城中城一带的高档公寓，都是值得长期投资的产业，包括位于U-Thant以及Ampang Hilir的高档公寓。

“这两个地点的高档公寓，是吉隆坡城中城的绿色高品质住宅区，为极具潜能的热点，只不过资本收益比较慢，可能比吉隆坡城中城的高档公寓慢1至2年。”

买家信心回扬

郑水兴预计，未来三至五年，U-Thant一带的高档公寓价格将呈趋高现象。

他甚至大胆预测，这些产业的价格，依每平方尺计算，有可能会高于吉隆坡城中城的高档公寓。

认购率强

“目前U-Thant一带的高档公寓为每平方尺800至1000令吉，我相信这个价格有可能在5年后飙至每平方尺5000令吉。”

根据Knight Frank为本地产业市场所进行的调查显示，随着买家的信心回扬，One Kiara（Tower A）以及Seri Ampang Hilir产业发展项目皆取得超过80%认购率；位于吉隆坡市中心的产业发展项目如Verticas Residensi以及The Pearl，也取得让人鼓舞的销售表现，认购率达50%以上。

更多供应 投资者受惠

Knight Frank报告指出，随着越来越多预期中的新产业项目将在短期至中期内推出，加上有大量产业项目即将完成，买家和租户将可继续从竞争性销售和租赁条款中受惠。

该公司指出，高档公寓市场已经触底，并且正从谷底中逐渐复苏，预计今年底或明年初将取得进一步改善。

“大多数发展商已经改变了他们的游戏规则，从早前谨慎展延已规划好的产业项目，至积极更新与改造他们的建议书，并在未来6个月内推出一些项目。”

租赁市场充满挑战

Knight Frank预计，一些市场与地点的需求将逐渐增长，特别是由知名发展商开发，而且在推出市场时，会带来一点增值效应的产业项目。

至于租赁市场方面，该公司预计将继续充满挑战，主要是在未来三年内，将有大量高档公寓涌入市场所致。

市中心启动全球化

正当我国产业市场加快起飞步伐之际，很不幸的在2009年爆发了全球经济风暴，迪拜、美国与欧洲经济频临崩溃边缘。

郑水兴说，这导致我国产业市场全球化的宏愿与发展因此缓慢下来，还没正式开始就胎死腹中。

商产价格落后区域

他指出，从各种情况看来，预计在2011年下半年起，市中心的房地产将重新启动本地产业全球化的趋势。

郑水兴披露，一旦我国重新启动本地产业全球化步骤，届时整个产业市场的价格，将朝与新加坡和中国看齐的目标前进，国内产业价格必定会飙升。

他表示，与区域国家的产业价格相比（除郊外产业之外），大马的商用产业与高档产业价格皆偏低。

租金回落 进场好时机

根据2008年与2009年纪录，吉隆坡城中城产业曾经一度上探至每平方尺逾2000令吉，如今已经回跌至介于800至1300令吉。

可能有人因此而反到担心，但正所谓：“水能载舟，亦能覆舟”，素有“房东博士”称号的郑水兴却认为，趁着目前供过于求之际，这是值得掌握的黄金投资机会，以偏低价格购入心水单位。

“尽管我们不能否认这个事实，惟我们可视之为一个非常好的投资机会。”

他受访时形容：“投资是讲求时机的。当产业面对出租问题时，租金自然会滑落。不过，一旦租金下跌，房价随后也跟着往下调，直到供求调整至适中水平，房价预先反弹，租金则随后回升。”

吉隆坡城中城之所以被视为黄金投资地点，关键在于它是一个概括全球化投资的地区。

但郑水兴也提醒投资者，必须做好心理准备，面对出租困难，甚至租金偏低的风险。

“为了刺激本地产业市场发展，政府在2005年左右，开始采取开放政策，瞬即吸引许多外国人前来我国购买各种类型的产业，成功推动国内产业市场迅速起飞。

选国际标准项目

“倘若投资者想购买位于吉隆坡城中城的产业，作为投资工具，就必须选购符合国际标准，品质良好的产业。

他说，外国投资者在选购产业时，会以该产业是否符合国际标准作为选购考量，假设他们认为该产业的品质欠佳，他们宁可不买。

“因此，尽管你必须付出更高代价购买该产业，可是相对的，你也可从中赚取可观回酬。”

询及投资者该如何预知租金在何时跌至谷底，又在何时反弹至高点呢？

郑水兴表示，这主要的决定在于地点。地点好的房子若租金偏低，可以吸引周边的租户往该处移，或中层人士提升往高档取租也因此跟随回升。

有地房产前景乐观

展望未来，产业仲介或顾问公司对隆雪的房地产市场，还是乐观的，主要推动源自有地产业与高档产业。

CBRE的研究报告显示，今年首两季内，郊区有地产业表现出色，与去年相比之下，某些地区的产业价格已提高了10至20%。

足以吸纳新供应

该行表示，这种现象也鼓励发展商，推出更多新产品和增加正在发展中的产业项目。

“鉴于大马人偏爱有地产业以及当前的融资可用性，我们预计在未来一年内，这个市场可蓬勃发展（在无法预见任何可对经济造成严重冲击的情况下）。”

根据CBRE所进行的供求调查，巴生谷人口对房屋比率为4，国内其他地方的比例更高达6.5，而香港与新加坡则是3，这意味着随着大马经济逐渐成熟，大马房屋市场有足够空间吸收新供应。

调查还显示，截至2010年第二季，巴生谷总房屋存量为167万个单位，比截至2009年的164万个单位微扬3万个单位，或相等于约1.5%增长。