红番茄专栏（10 ）


投资房地产常犯的错误 (1)

房地产投资发达或达致退休的目的可以说是越来越“流行”了，成功的例子在讲座，在媒体上广泛的宣传与报道，让很多人因此以为买房子一定能够发达；而事实上，很多投资者却常闹到血本无归，或“普普通通，不赚不亏”，这都是因为他们往往会犯下一些投资房地产最普通的错误。

与70，80年代比较，今天投资房地产更快更容易发达，但也得面对更强更大的风险。房地产已经不再是一项普通的投资或买卖，它已经是一种商品，也已经是一种全球化的产品，更是一种经济指标。因此，还停留在父亲时代的年轻投资者就往往犯下了严重的错误，可能导致血本无归。

错误常发生在第一次购屋的朋友们，根据我在网上的调查，80%以上的投资者第一次买房都“不理想”，甚至后悔。

列出以下10项最普通的错误，看看是不是你投资不如意的原因，如果是的话，接下来给予的“劝告”足以让您在下一个投资顺顺利利了！


1. 不愿接受系统化教育，不能分辨YES或NO

一般投资者都忽略教育的重要性，他们认为曾经看过一本投资兵法或是网路投资论坛上毫无考证的资料就能胜任投资工作。投资是一门专业，成败就在其间一线之差，因此第一项最重要的任务就是获取正确的知识、资讯来辅助你的判断，若接受错误讯息，会很直接地影响你的投资成果。

成功投资者乐意接受系统化的投资教育，并向不同领域的专业人士寻求意见，以便能在在投资中做最正确的判断。因为投资的决定很简单，就是“买”或“不买”，而这简单的决定的背后就是一个代价，学习学习再学习，而我的专栏之前一再的强调，上课，读书，网络都是教育系统的一部分。


2. 房地产投资是一门生意

大家都希望能把生意越做越大，如果把房地产投资当作一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式去进行，并想尽办法寻求最高的回酬。我们做生意要步步为营，投资房地产也一样。一个动辄上万的产业必需要非常讲究，从选购、谈判、装修、管理到出售，都是一项复杂的程序，需要用心经营才能获取最高的利润。

一般人犯上了这个简单的错误，要买房子但不认真进行，以为房子买了丢在一旁就自然会增值，会为您带来财富，事实上，投资房地产与经营生意一样，虽然可以为您赚个百万，但也一样可以让一个人破产，记得，买房子是一门生意，要步步为营来经营。

真正的投资者在购买一项房产都会以生意的角度来决定，这包括买给自己居住的房子，也必须以其升值的潜能为出发点。


3. 没有建立个人贷款信誉

投资房地产用现金或用自己的钱来购买，您就不是我们所谓的投资家了。我常说，有钱没钱一样可以在投资房地产发达，有钱要投资，没钱更要投资！

在储蓄您的现金来购买房子之前，更重要的是投资您的个人贷款信誉，只有这样才能Leverage，才能够以最少的钱买最大的房子。

很月薪族觉得自己资本不足，无法买房子；但事实上是他们根本没有贷款信誉。不懂得善用融资便利与个人信誉，与银行贷款。目前很多年轻人背负卡债，导致失去贷款信誉，如此一来要贷款买房子就是天方夜谭了。

记得，要买房子就必须先建立您的贷款信誉与资格，或至少懂得向亲戚朋友借用信誉，来开始您的帖子旅程。


4. 从错误的地方获取错误的意见

房地产投资者另一项最不应该犯的错误就是从错误的地方得到错误的意见而做出错误的买房决定或对象。

这些投资者看了房子喜欢去问姨妈姑姐，或是半桶水的“专业”人士的意见。若轻易听信他人的意见，分分钟都会有损失上百千的可能性。

记得，要投资房地产就一定要了解从哪里能够得到最正确的信息，更重要的是哪里能够以最快的速度传递，另外，参与房地产投资者网络，并与其圈子内的朋友频繁互动，也是获取正确信息的捷径之一。

房地产投资网络一般上都会有一些专业人士，这些人都是对房地产深有研究与见解的人士，跟他们互相交流与分享肯定会对你更有益。

我常劝告我的投资客户，投资最好能有一个团体，更理想的是群体投资，这可以大幅度的降低投资的风险，这就是投资成功的法则之一。


5. 错误印象作祟

许多新产业的展示单位都会装修得美轮美奂，造成产业“新鲜人”对其印象良好而购屋而做出购屋的决定，但事实上其完成屋却与展示单位相差十万八千里，这当然是回到之前经验不足与知识缺乏造成的后果。

买房不是靠印象，更不是靠感情。那是一项真正的商业决策，实事求是，要知道买到的房子到底“真正的料”有多少。

事实上，一般人都会犯下情感决策的错误，比如说第一次置产时选择靠近岳母家或自己熟悉的地区，而忽略产业的升值空间。更有一些投资者是靠对房屋推销员的印象而作出决定，这都是不明智的，因为销售员的好坏并不等于房子盈利的多寡。

作为一名精明的投资者必须懂得研究产业的潜能、也必须确定信息的可靠度，不随便让外界因素影响自己的选择产业的判断。

买房子因为错误的决定除了以上5项，还有更多，下一篇将会与各位分享的包括买了之后也可能犯下严重的错误，导致原本应该开着大门等着花绿绿的钞票送上门来，结果反而带着麻烦回家，有钱买房肯定是要快快乐乐，下一期再谈如何当一位快乐的投资者！

郑水兴 红番茄专栏（9）

租户面对刚竣工的工程，无论是商业、工业或是住宅都会暗自窃喜，因为他面对的是他们面对着少说数十间，多则上千间一起完成的产业。这些空店新屋同时推出市场，租户就可拥有谈判的优势，优哉游哉的选择他们钟意的单位，方向，甚至是他们看得顺眼的房东。

而对屋主来说，这种逆行竞争最让人头痛。他们为了比其他业主更快将自己的产业出租，出尽「茅」招；有些甚至来者不拒，势要先租为上策。这不但造成租金烂，屋价跌，更拉低整个区域的地位，限制当地的发展。

这话可不是我随便乱说的。根据我这些年在房地产界的观察，很多原本我看过原本有资格成为高价住宅的公寓，因此恶性竞争，演变成中级甚至低价公寓；甚至设计、地点绝佳的商业区也因此而沦落为酒廊、舞厅街道。当然，「风光」的时候屋主享受高回酬；但相信我，这生意肯定不会长久。几年过后，高级商业区一瞬间就沦落为 「修车场」了。

面对刚竣工的产业，身为专业产业经纪及顾问，我们经常要求配合专业人士协调投资者的招租活动。这包括选择客户群，标租价，并以最快的速度填满置空的单位。因为一但置空超过一个时限，市场自然的会将有关产业重新定位，身价也可能暴跌。发展商绝对有这个责任保证投资者的利益。

我曾经为几个刚建竣的新商业工程业主建议「一条心」大计，并要求他们遵守我们建议的「市价」租金出租，谨慎选择租户。虽无法十全十美，却也让房东们享受10％的回酬，皆大欢喜。但总会有一些经纪却为了赚取佣金，不专业的诱导业主降低租金丢出去，这是很难避免的。面对这种状况，希望业主能小心慎察。

这里，我也要建议买新屋的投资者，尽量的坚持至少以市价出租，若真的急着出租，以下几个方式可供参考：

• 以比市场稍低的价格租给稳健的大公司；但尽量签署短期租约以便能在延伸的租约加租。可以的话，也尽可能不要同意租金调整最高率的限制（CAPPED）

• 要求租户预付两年租金，并给予10% 到30％的折扣 （原因：新区生意失败率高，先收为妙）

• 租价不跌，但给于更长的免租期或装修期（至少三个月）。这总好过丢空；此外也能肯定租约在延伸期能获得更高的租金 （因为租金的涨率是根据第一期的租金率调升）

• 千万别为了省却费用而舍去雇佣经纪。只要他们能比你早一个月承租你的产业或给您更多的租户挑选，那区区的一个月佣金算得了什么？

写完了这篇文章，就到一个发展商开会去，刚巧那个发展商也面对同样的问题，新屋刚完成，业主无法出租而开始降价求租，这间接影响了其屋价；而最糟糕的是发展商原本以为建竣之后屋价会上涨而自己“收留”了整20间，结果因为租金的影响而无法出售，而价钱又无法上涨，真的伤透了发展商的脑，赔了夫人又折兵。

买屋，最重要的是知道工程建竣之后的租金市场如何，屋价是否将会上涨，来决定『买』或『不买』！

郑水兴 红番茄专栏（8）

在出租您的产业之前，房东除了要决定租金的高低外，最重要的莫过于租约的长短。期限的设定就表示房东完全在期内丧失使用的自主权，更决定了租金的多寡。这里让我们先谈谈租约长短的策略与利弊。

在我国，租约一般从最短的六个月到最长的三年，超过三年的租契不称Tenancy, 而叫Lease，在法律上有完全不一样的诠释和意义，屋主的地契甚至受到法律约束，其中包括转手买卖的权力。因此，当我们谈到租约，普遍上都不超过三年的合约。而当大机构要求长期租赁的保障时，房东一般可将十二年的租期编成3年＋3年＋3年＋3年，即在首三年租约届满后，租户可在预定的条件下更新租约或称续约，避免其产业拥有权的利益受到影响。

一般的租约都是一年、二年或三年，俗称死约，即不可毁的约；而所谓的加一年、二年或三年则称活约，是房东赋于租户更新或续约的选择权，租约的结合因此一般写 成1＋1，2＋1，3＋3等。那到底长租还是短约让您更容易成为一位富房东呢？房东又是否应该给予租户更新合约的选择权呢？

如果您肯定您的房产会在明年租金飚升，那您一定要求短约，一来您在明年便可起租，即使目前的租户给不起也不用担心没人租；但如果您连接下来的几年都没信心可以找到租户，那祈祷这个租户要跟你签个三年约，要不然租金跌，空屋多，租金没得收，汗泪满地掉。

除了早点有租起，短租约的好处不多；但最明显的是当你发觉租户是一个令人厌恶的面孔，恨不得马上让他消失时，你就会庆幸你签了一约短租。当然，长期租约肯定也有很多好处，这可归纳为：

1. 租户若短期换人，屋主的费用与开销就增高，这个代价包括招租期间的空挡期，找新租户的经纪费用，新租户要求免租装修期或增添的新家具电器等，这可能抵销不了新租户多给的高租金，富房东可要懂得精打细算喔！

2. 第二，能签长约者皆对其租期更有承诺，以商业产业来说，则租户对自己业务有信心，以住宅来说，则该家人更安定。租户因此会更照顾您的产业，甚至会多加装潢，为您的产业增值，让您下一回更容易出租。短期租户虽也不至于破坏您的房屋，但一般都会缺少一份情感。

3. 若您的房屋是经过装修布置，那可得偿试签个长租，因为租户喜新厌旧，别人用过的东西都是旧的，您的家具电器布置一换了租户价值即大跌，若新租户要求更新或维修，则成本增加。

4. 固定的租户比较容易维系房东与租户之间的关系，两者之间的一般问题都会相对的减少，其关系维持到搬离前的那一刻极其重要的。

5. 当然，最重要的是签了长租，租户不可毁约，即使半途得搬迁，则也得赔偿剩下来的租期的租金，房东有了固定的收入，则容易作出财务预算，不会因为投资房地产而陷入经济状况。

但这并不能对所有的产业一概而论，若以一些万年青的购物广场单位来说，房东则必须要求对他有利的短租约，因为虽说租户是孙悟空，则也跑不掉房东的五指山。房东可年年看行情，月月读业绩来定租金。

然而，好的租户肯定会要求长租约及更新选择权，这才符合他们的大笔投资与承诺，包括大事装修，这对您的产业市价作出贡献，您又不可不妥协，至于如何制定续约期及怎么样检讨租金，5月出版的书籍《房东博士》将会为您一探究竟。

红番茄专栏（7）



什么是规划？规划是指产业投资单位对未来评估，在环境下设定其期望之目标，拟定达成该目标的各种选择方案，并从中议决最适宜方案的一种分析过程，是一项比较全面的长远发展计划。

房地产规划对一家企业或个人都非常的重要，在我国更经常是一般企业成功的要素或企业失败的导因。

在1998年经济风暴之前，我国大企业几乎认定公司没拥有大批房地产、充裕的地库就不是大公司，而今天，我们看到多家上市公司变卖与该公司业务毫不相干的产业以求生存，这就是产业规划的奥妙与重要性。

华人「有房有地才是富」的传统观念在今天的现代企业并非绝对，正确的投资规划让公司快速成长，错误的规划则增加公司负担，房地产规划的确是企业领袖不得不熟读的经营策略。

在个人投资方面，我们看到一般人都是凭个人喜好、亲友介绍，就义无反顾地盲目投资，房地产规划与专业咨询根本不在他们的考量之内，结果往往就出现“卖了要亏本，留着租不出”的窘境，赔了夫人又折兵，左右为难。

房地产并非股票或其他流通的商品，可以随时交易，一般的房地产拥有期都至少两年或以上，一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。因此，投资产业绝对不只是考虑其增值的回酬率，更应该将其租赁的机率与利率算在内。

房地产投资一般不是以现金交易，大部分投资者都会向银行贷款，而房子也必须维修与打理，这期间可能涉及大笔开销与管理费，更何况产业在没有使用的情况下会加速折旧，因此租金的多寡与租约的长短成了投资成败的决定因素。而一般投资人士往往在对租赁方面没有深入研究与规划之下就签下买卖合约，铸成大错，这种情况更时常出现在第一次投资房地产的年轻人身上。

有一点必须要考虑的是，容易出租的产业并不一定是高租金回酬，也很可能不是高投资回酬的产业项目；鱼与熊掌虽不能兼得，但从不同食品原料调配妥当一样会呈现美食佳肴。一些产业租金不高但升值快速，一些则租金高但难找租户，一些租户众多但问题更多，如何在这之中寻找一个平衡点就是成功投资者的特色。

购买投资性质的房地产是要用心来进行的，它像我们的生活，必须先有一个确定的目标，并谨慎的审核与调查，再进行分析与研究，才放下您的订金。

切记，不是很多人一窝蜂抢着去买的就是好产业，更不要因为您的亲戚买了就跟着去买，你本身必须头脑清晰、专业探讨后才作出决定，因为你必须对你自己的决定负责任。

一项游戏规则是，除非您有本事聘请专业人士管理或在同一地点拥有多单位的房地产单位，否则，我建议您在管理能力范围內、居所附近寻找合适产业当作投资，因为太远的距离会让你失去爱心，也会令你失去耐性，简单的说，你就不会是一个好的房东，也不会享受好的收入，那您投资为啥？

再者，将个人的喜好、偏好，注入投资决定的过程，则通常都会失去了好多真正的投资良机，或作出错误的决定。届时租不出去时才发觉，我喜欢的地点、我认为好的产业，并不是一般人要租的房子，那时也只能哀叹走错了第一步。

房地产投资是一项生意，既然是一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式去进行。

房地产本身增值的数目与速度不但是投资者必须注意到事项，其租金回酬率更是必须考虑到要点，记得! 这一切必须经过专业的规划，本人在今年五月会出版的新书《房东博士》将会更详细的解析规划的技巧。

马来西亚最全面性的房地产投资课程，现在不单有中文课程；有推出3天2夜英文房地产投资精装课程。

投资的机会何时何地都会出现，在决策的那瞬间，你是否有把握作出最正确的判断？别忘了，机会是留给准备好的人。只有万事俱备，在东风来临时才能稳操胜卷。

6个月的郑水兴房地产课程让你扎实学习、稳健投资。一步一脚印地跟随名师探讨市场、分析趋势，在熟悉大环境的运作之后一掷千金，投资最佳的产业。

3天2夜的SwhengTee Property Investment Intensive Program，学习分秒必争，在弱肉强食的竞争下抢到先机。Gavin教你在如何最短的时间内搞定最棒的交易。思路清晰、果断决策是成功投资者的必备条件。

郑水兴房地产课程

2010年4月-9月（6个月）

RM3,688.00

SwhengTee Property Investment Intensive Program

30th July - 1st Aug 20103 （3 Days 2 Nights）

RM3,288.00

心动不如马上行动，现在就拨电询问最新优惠价：03-7983 0103/016-2020 001。