郑水兴 红番茄专栏（9）

租户面对刚竣工的工程，无论是商业、工业或是住宅都会暗自窃喜，因为他面对的是他们面对着少说数十间，多则上千间一起完成的产业。这些空店新屋同时推出市场，租户就可拥有谈判的优势，优哉游哉的选择他们钟意的单位，方向，甚至是他们看得顺眼的房东。

而对屋主来说，这种逆行竞争最让人头痛。他们为了比其他业主更快将自己的产业出租，出尽「茅」招；有些甚至来者不拒，势要先租为上策。这不但造成租金烂，屋价跌，更拉低整个区域的地位，限制当地的发展。

这话可不是我随便乱说的。根据我这些年在房地产界的观察，很多原本我看过原本有资格成为高价住宅的公寓，因此恶性竞争，演变成中级甚至低价公寓；甚至设计、地点绝佳的商业区也因此而沦落为酒廊、舞厅街道。当然，「风光」的时候屋主享受高回酬；但相信我，这生意肯定不会长久。几年过后，高级商业区一瞬间就沦落为 「修车场」了。

面对刚竣工的产业，身为专业产业经纪及顾问，我们经常要求配合专业人士协调投资者的招租活动。这包括选择客户群，标租价，并以最快的速度填满置空的单位。因为一但置空超过一个时限，市场自然的会将有关产业重新定位，身价也可能暴跌。发展商绝对有这个责任保证投资者的利益。

我曾经为几个刚建竣的新商业工程业主建议「一条心」大计，并要求他们遵守我们建议的「市价」租金出租，谨慎选择租户。虽无法十全十美，却也让房东们享受10％的回酬，皆大欢喜。但总会有一些经纪却为了赚取佣金，不专业的诱导业主降低租金丢出去，这是很难避免的。面对这种状况，希望业主能小心慎察。

这里，我也要建议买新屋的投资者，尽量的坚持至少以市价出租，若真的急着出租，以下几个方式可供参考：

• 以比市场稍低的价格租给稳健的大公司；但尽量签署短期租约以便能在延伸的租约加租。可以的话，也尽可能不要同意租金调整最高率的限制（CAPPED）

• 要求租户预付两年租金，并给予10% 到30％的折扣 （原因：新区生意失败率高，先收为妙）

• 租价不跌，但给于更长的免租期或装修期（至少三个月）。这总好过丢空；此外也能肯定租约在延伸期能获得更高的租金 （因为租金的涨率是根据第一期的租金率调升）

• 千万别为了省却费用而舍去雇佣经纪。只要他们能比你早一个月承租你的产业或给您更多的租户挑选，那区区的一个月佣金算得了什么？

写完了这篇文章，就到一个发展商开会去，刚巧那个发展商也面对同样的问题，新屋刚完成，业主无法出租而开始降价求租，这间接影响了其屋价；而最糟糕的是发展商原本以为建竣之后屋价会上涨而自己“收留”了整20间，结果因为租金的影响而无法出售，而价钱又无法上涨，真的伤透了发展商的脑，赔了夫人又折兵。

买屋，最重要的是知道工程建竣之后的租金市场如何，屋价是否将会上涨，来决定『买』或『不买』！