红番茄专栏（7）



什么是规划？规划是指产业投资单位对未来评估，在环境下设定其期望之目标，拟定达成该目标的各种选择方案，并从中议决最适宜方案的一种分析过程，是一项比较全面的长远发展计划。

房地产规划对一家企业或个人都非常的重要，在我国更经常是一般企业成功的要素或企业失败的导因。

在1998年经济风暴之前，我国大企业几乎认定公司没拥有大批房地产、充裕的地库就不是大公司，而今天，我们看到多家上市公司变卖与该公司业务毫不相干的产业以求生存，这就是产业规划的奥妙与重要性。

华人「有房有地才是富」的传统观念在今天的现代企业并非绝对，正确的投资规划让公司快速成长，错误的规划则增加公司负担，房地产规划的确是企业领袖不得不熟读的经营策略。

在个人投资方面，我们看到一般人都是凭个人喜好、亲友介绍，就义无反顾地盲目投资，房地产规划与专业咨询根本不在他们的考量之内，结果往往就出现“卖了要亏本，留着租不出”的窘境，赔了夫人又折兵，左右为难。

房地产并非股票或其他流通的商品，可以随时交易，一般的房地产拥有期都至少两年或以上，一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。因此，投资产业绝对不只是考虑其增值的回酬率，更应该将其租赁的机率与利率算在内。

房地产投资一般不是以现金交易，大部分投资者都会向银行贷款，而房子也必须维修与打理，这期间可能涉及大笔开销与管理费，更何况产业在没有使用的情况下会加速折旧，因此租金的多寡与租约的长短成了投资成败的决定因素。而一般投资人士往往在对租赁方面没有深入研究与规划之下就签下买卖合约，铸成大错，这种情况更时常出现在第一次投资房地产的年轻人身上。

有一点必须要考虑的是，容易出租的产业并不一定是高租金回酬，也很可能不是高投资回酬的产业项目；鱼与熊掌虽不能兼得，但从不同食品原料调配妥当一样会呈现美食佳肴。一些产业租金不高但升值快速，一些则租金高但难找租户，一些租户众多但问题更多，如何在这之中寻找一个平衡点就是成功投资者的特色。

购买投资性质的房地产是要用心来进行的，它像我们的生活，必须先有一个确定的目标，并谨慎的审核与调查，再进行分析与研究，才放下您的订金。

切记，不是很多人一窝蜂抢着去买的就是好产业，更不要因为您的亲戚买了就跟着去买，你本身必须头脑清晰、专业探讨后才作出决定，因为你必须对你自己的决定负责任。

一项游戏规则是，除非您有本事聘请专业人士管理或在同一地点拥有多单位的房地产单位，否则，我建议您在管理能力范围內、居所附近寻找合适产业当作投资，因为太远的距离会让你失去爱心，也会令你失去耐性，简单的说，你就不会是一个好的房东，也不会享受好的收入，那您投资为啥？

再者，将个人的喜好、偏好，注入投资决定的过程，则通常都会失去了好多真正的投资良机，或作出错误的决定。届时租不出去时才发觉，我喜欢的地点、我认为好的产业，并不是一般人要租的房子，那时也只能哀叹走错了第一步。

房地产投资是一项生意，既然是一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式去进行。

房地产本身增值的数目与速度不但是投资者必须注意到事项，其租金回酬率更是必须考虑到要点，记得! 这一切必须经过专业的规划，本人在今年五月会出版的新书《房东博士》将会更详细的解析规划的技巧。