郑水兴 红番茄专栏（8）

在出租您的产业之前，房东除了要决定租金的高低外，最重要的莫过于租约的长短。期限的设定就表示房东完全在期内丧失使用的自主权，更决定了租金的多寡。这里让我们先谈谈租约长短的策略与利弊。

在我国，租约一般从最短的六个月到最长的三年，超过三年的租契不称Tenancy, 而叫Lease，在法律上有完全不一样的诠释和意义，屋主的地契甚至受到法律约束，其中包括转手买卖的权力。因此，当我们谈到租约，普遍上都不超过三年的合约。而当大机构要求长期租赁的保障时，房东一般可将十二年的租期编成3年＋3年＋3年＋3年，即在首三年租约届满后，租户可在预定的条件下更新租约或称续约，避免其产业拥有权的利益受到影响。

一般的租约都是一年、二年或三年，俗称死约，即不可毁的约；而所谓的加一年、二年或三年则称活约，是房东赋于租户更新或续约的选择权，租约的结合因此一般写 成1＋1，2＋1，3＋3等。那到底长租还是短约让您更容易成为一位富房东呢？房东又是否应该给予租户更新合约的选择权呢？

如果您肯定您的房产会在明年租金飚升，那您一定要求短约，一来您在明年便可起租，即使目前的租户给不起也不用担心没人租；但如果您连接下来的几年都没信心可以找到租户，那祈祷这个租户要跟你签个三年约，要不然租金跌，空屋多，租金没得收，汗泪满地掉。

除了早点有租起，短租约的好处不多；但最明显的是当你发觉租户是一个令人厌恶的面孔，恨不得马上让他消失时，你就会庆幸你签了一约短租。当然，长期租约肯定也有很多好处，这可归纳为：

1. 租户若短期换人，屋主的费用与开销就增高，这个代价包括招租期间的空挡期，找新租户的经纪费用，新租户要求免租装修期或增添的新家具电器等，这可能抵销不了新租户多给的高租金，富房东可要懂得精打细算喔！

2. 第二，能签长约者皆对其租期更有承诺，以商业产业来说，则租户对自己业务有信心，以住宅来说，则该家人更安定。租户因此会更照顾您的产业，甚至会多加装潢，为您的产业增值，让您下一回更容易出租。短期租户虽也不至于破坏您的房屋，但一般都会缺少一份情感。

3. 若您的房屋是经过装修布置，那可得偿试签个长租，因为租户喜新厌旧，别人用过的东西都是旧的，您的家具电器布置一换了租户价值即大跌，若新租户要求更新或维修，则成本增加。

4. 固定的租户比较容易维系房东与租户之间的关系，两者之间的一般问题都会相对的减少，其关系维持到搬离前的那一刻极其重要的。

5. 当然，最重要的是签了长租，租户不可毁约，即使半途得搬迁，则也得赔偿剩下来的租期的租金，房东有了固定的收入，则容易作出财务预算，不会因为投资房地产而陷入经济状况。

但这并不能对所有的产业一概而论，若以一些万年青的购物广场单位来说，房东则必须要求对他有利的短租约，因为虽说租户是孙悟空，则也跑不掉房东的五指山。房东可年年看行情，月月读业绩来定租金。

然而，好的租户肯定会要求长租约及更新选择权，这才符合他们的大笔投资与承诺，包括大事装修，这对您的产业市价作出贡献，您又不可不妥协，至于如何制定续约期及怎么样检讨租金，5月出版的书籍《房东博士》将会为您一探究竟。