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  雖然並非每個“無殼蝸牛”都能藉預算案撥開雲霧見青天，但只要學會從政府政策與發展商中尋找便利，再在理財與投資上下功夫，至少能為“房事”開啟新起點。

“政府要開始‘打房’囉！國家銀行可能將限制貸款上限，自90%降至80至70%......”然而，預算案一揭盅，大家竟然押錯注，“打房棍子”突然變了“推房糖果”！

從家庭收入在3千令吉以下者，購買22萬令吉以下的首間房屋，可獲100%貸款，到首次購置房屋且價格不超過35萬令吉的民眾，可豁免50%印花稅優惠……無殼蝸牛真能撥開雲霧見青天嗎？

擁有一個家是阿銀一直以來的夢想，然而望著高高在上的房價，阿銀早已做好“錢”進房產的部署，只是身為低薪階層，連首付款都負擔不起，還能奢望一個家嗎？

綜觀今日大馬房市，這疑慮令許多年輕一族不慎加入了無殼蝸牛的行列。

“居者有其屋”是政府近期力推的目標，可惜的是，房價一路走高，小市民的購屋能力卻一路走低，令許多人的購屋夢被迫石沉大海。

然而，此次預算案，政府捎來兩大與小市民息息相關的糖果，雖然與以往一樣，少不了“精打細算”的影子，但對於之前受負面消息纏繞的產業市場而言，沒有壞消息，可能就是好消息了！

這些消息真能一解無殼蝸牛的購屋夢嗎？甜味有多濃？且看各界怎麼說。

糖果 1
家庭收入在3千令吉以下者，購買22萬令吉以下的首間房屋，10%首付由政府擔保，以獲得100%貸款。

中低收入
還是買不起……

大馬購屋者協會中文組主任陳鐘靈先聲奪人，指要在雪隆區找到22萬令吉的房產的可能性很低，加影或萬撓一帶可能找到，但可能限於中低價或廉價公寓。

他直言不諱，100%貸款措施對於郊區或小城鎮居民或許是佳音，因為購屋時，無需繳付頭期，惟問題是，月入少過3000令吉的家庭，往往很難獲銀行貸款，若銀行拒絕放貸，即使政府提供首期擔保，對無殼蝸牛也於事無補。

“這些措施無法有效幫助中低收入者，也對大馬房市起不了刺激作用。”

可物色二手產業

他說，近期無人問津的二手產業其實也有值得投資的地方，但年輕人“喜新厭舊”，令二手產業往往受到忽略。

他進一步解釋，一些如甲洞與蕉賴等成熟花園區，二手產業價偏低，年輕人應積極主動發掘這些產業。

對於100%貸款的可能性，他坦言，銀行借不借，確實需拭目以待，但更重要的是，以一般打工族往往需工作3至5年來存產業頭期款來看，這無疑是一項佳音。

“最可悲的是，當年輕人存到首付後，房價早已呼天搶地喊漲了，缺乏紀律的年輕人，還可能花上十年半載也存不到首付。”

還款問題引擔憂

Bandacaya集團執行總裁拿督黎欣橃也認為，此舉不僅造福發展商，年輕人也能夠從中受惠，因為確實時下很多年輕人買屋時，連10%首付也拿不出來。

“年輕人應明白一個道理，產業投資中，高有高炒，低有低買。”

只是，年輕人的還款問題也引起了部份人士的擔憂，特許會計師周芝簡就提到，100%貸款購屋可能會對產業市場埋下即時炸彈，因為一旦購屋者突然面對每月貸款攤還問題，後果將相當嚴重。

加劇產業投機風

另外，僑豐研究認為，100%的融資政策或加劇近期頻頻引起市場關注的產業投機風，尤其是租金回酬可觀的產業，如巴生河流域1至2星級的公寓。

該行表示，措施的間接影響或顯著，主要是正置退休的50年代出生者，可能積極尋求該類型產業作為投資資產，以獲得長期穩定的回酬，他們或以年約20歲，剛剛進入職場的孩子名義購買產業。

“一旦這群人士對回酬窮追不捨，這類產業的租金回酬或進一步受壓。”

糖果 2
首次購置房屋且價格不超過35萬令吉的國民，可享有房屋與貸款合約，分別豁免50%印花稅的優惠。

只省區區3千令吉……

興業研究粗略估算，政府為鼓勵首次置產者買房，施行印花稅折價50%，但卻限制在35萬令吉以下的房子，其實，現有稅務結構下，若以首10萬令吉課稅1%，另40萬令吉課稅2%，餘額課稅3%計算，房價35萬令吉產業的印花稅不過是3千令吉。

“此舉可能僅為柔佛等產業市場造好，次級房產也有望從中受惠，讓購買二手房屋的首次購屋者，承擔的印花稅將減少。”

周芝簡也茍同，坦言若仔細計算，35萬令吉以下產業扣除50%印花稅之下，省下的錢不過幾百至幾千令吉而已，根本微不足道。

陳鐘靈也曾表示，大馬房價節節上升，這項50%印花稅的折扣微不足道，再說，要在雪隆一帶物色到35萬令吉的產業不容易，目標可能侷限在公寓，或距離市區較遠的地點。

可視為“獎勵”

鄭與張律師樓鄭聯榮律師則看法不一，認為儘管35萬令吉的節約只有約3千令吉，但對許多年輕人而言，已意味了1至1個半月的花紅，何不把這視為一項“獎勵”。

鄭水興補充，雖然只是數千令吉，然而，在產業投資上，每一個細節的節省，都能發揮投資的最大績效。

兩大措施
僅造福90年代出生者

綜觀以上兩大措施，僑豐認為，舉措其實只能造福90年代出生者，因70/80年代出生的人，大部份可能早在2000年初買了新房。

該行也提到，人口結構變遷下，買屋動力已自2005年變化，顯然，以上津貼不足以讓廣大市民受惠，因為大部份房市仍受龐大的產業滯銷問題困擾。

根據大馬研究，以上兩項策略顯然放眼幫助首次購屋者，並減少市民負擔，但對產業市場的作用微不足道，因津貼只限於低價產業。

也有分析員對政府“推房”策略大表歡迎，如MIDF研究，就看好印花稅減50%將削減購屋成本，並吸引更多買家。

轉型計劃
潛伏產業投資機會

除以上兩大糖果，政府也上調公務員的貸款上限，由36萬增至45萬令吉，計劃在雙溪毛糯佔地2 千680畝的土地發展綜合產業，以及在一個馬來西亞發展有限公司及政府投資公司穆巴達拉攜手下，發展價值達260億令吉的吉隆坡國際金融區域計 劃......究竟這些計劃又對“房事”帶來了甚麼樣的啟示？

鄭水興表示，此次預算案雖看來平平無奇，但肯定會對產業市場帶來一些改變，而政府的轉型計劃更潛藏了很多產業投資的機會，因為若轉型成功，意味大馬將與全球化接軌。

他說，大型吉隆坡計劃如高速公路、巴士系統、輕快鐵等基建擴建，皆為中低價與高檔產業帶來投資契機。

他解釋，蕉賴與舊巴生路等區雖有很多便宜房屋，但因為基建問題，讓價格原本應高高在上的產業競爭力大減。

他也以買房手續從30變成1天來分享，很多外國人認為在大馬買房很麻煩，若政府真能精簡程序，確實有助於將大馬產業推向國際化。

此外，政府積極吸引外資料助高檔產業一臂之力，在2012至2013年邁向“超級週期”，並在全球化“推手”支撐下，身價大幅提昇。

至於政府擬在大馬吉隆坡默迪卡體育場旁興建100樓的摩天大樓，是否將帶動該區的產業價值，黎欣橃坦言，若政府落實該計劃，當地產業價免不了水漲船高，因為該計劃將打造高達5千份的就業機會，並帶動整個社區。

“不過，管理尤其重要，若興建過程中，忽略了週邊的店屋發展，反而會影響區域的產業價值。”

計劃執行力成問題

鄭聯榮也保持相同看法，認為計劃的執行力是最大挑戰。他指出，在國外，往往會發現靠近地鐵站的產業價值很高，但大馬卻未必如此，因為公共交通的容量有限，也未連接完善。

鄭水興提到，若政府順利連接區域的交通基本建設，產業“身價”必截然不同，以南部的吉隆坡與新加坡列車計劃為例，如未來自新加坡到吉隆坡只要數十分鐘，吉隆坡產業的身價必漲翻天。

儘管如此，他不忘以依斯干達計劃作為前車之鑑，計劃本來是引領柔佛邁向全球化，但受政治影響，投資者反而掉頭去了新加坡投資。

惠特曼獨立顧問有限公司執行總裁葉明輝也對政府計劃的執行度有保留，指政府太過注重硬體設備發展，忘了開放投資條例，很可能導致計劃最終事半功倍。

年輕人
應把握時機置產

顯然，政府此次預算案的產業“糖果”皆聚焦在首度置產的年輕人身上，這是否意味年輕人應把握時機，“錢”進房屋？

鄭水興認為，未有房子的年輕人應把握時機進軍房產，因為大馬最終有一天，也將步入新加坡與香港等區域後塵，難以買到價廉物美的產業。

“很多產業若不乘勝出擊，以後或更難以負擔。”

他說，大馬產業偏低，主要因投資者對本地產業“意興闌珊”，寧可把資金投放在國外產業，但該劣勢有望在大馬經濟轉型計劃下翻轉。

他強調，很多人在第一次置產都會犯錯，建議購屋人把風險視為第一要素，同時，把置產視為投資，這樣或能降低錯誤程度。

對於購屋能力低者，他認為，應多留意市場各資源管道，如各銀行配套、發展商的回扣津貼，以享有更優惠的服務。

他表示，年輕人應趁機藉貸款建立信用，不妨藉第一家產業出租，畢竟中下層產業的租金較低，反而最容易出租。

確定房地產投資比重

葉明輝表示，年輕人在購屋時，要衡量的不只是外部因素，也要看本身的“口袋”，量力而為，確定房地產的投資比重。

他建議，產業最好佔投資組合不超過50%，即100萬令吉的投資額比重，產業投資不應超過50萬令吉。

他強調，投資路上，年輕人時刻應保持逆向思考，要把握政府發展計劃時機的同時，也要根據本身收入來決定，以在外圍經濟任何“風吹草動”之下，仍能確保個人收入安然渡過難關。

“投資路上，不能只想好的，也要對風險有概念，以在大膽投資，小心理財下，‘進可攻，退可守’。”

結語：

雖然並非每個“無殼蝸牛”都能藉預算案撥開雲霧見青天，但只要學會從政府政策與發展商中尋找便利，再在理財與投資上下功夫，至少能為“房事”開啟新起點。

下期：從敲鑼打鼓地“打房”，突然轉向“推房”，政府果真決定放棄打房的“如意算盤”嗎？此次預算案的“甜頭”又是否意味大馬產業市場擺脫了泡沫化的陰影，前途似錦？