郑水兴在台上详尽地向观众分享投资产业的真缔。





参加者全神贯注、心无旁鶩， 聆听郑水兴传授投资产业宝典。









AMCITY CAPITAL SDN BHD 本月17日假吉隆坡城中城会展中心（KLCC Convention Centre) 主办的《2008年如何投资大马房地产？》讲座会，宣告圆滿举行，获得与会者赞賞，并鼓励主办当局继续举办更多华文讲座，让广大的华裔投资者受惠。

当天约有180名出席者，大都是有志投资产业之士，其中不乏企业和公司老板、专业人士、产业经纪、退休人士等等；他们当中大部分来自巴生谷，其余则从槟城、怡保、芙蓉、马六甲、麻坡、新山、砂拉越涌来参加，难得的是有几位是中国投资者。

出席者的配合度很高，他们聆听资深实战派产业市场专业规划谘询顾问郑水兴的讲课时全神贯注、心无旁鶩，并把要点笔录下来，方便参考，有者在完场时还特地趋前询问讲师郑水兴一些自身的产业投资问题，SWHENGTEE郑水兴从善如流，仔细聆听每个人的问题后，从容不迫予于解答，令询问者茅塞顿开，点头称是。

每位参加者都获得一个礼袋，包括文件夹、讲义、2分巴生谷地图、精明理财、iproperty、创业家杂志各一本，我国著名地图研究与制作权威HO CHIN SOON也当场设柜赠送4分国內地图。

此外，大会也在两次的抽奖活动中颁发5本精美的i-luxury产业杂志、2分免费赠阅一年的创业家杂志，以及8张HO CHIN SOON 挂壁大地图，每张价值3千多令吉，总值逾2万5千令吉。

每位参加者都各获所需，无人空手而归，其中一些人还重申一定会再度参加“郑水兴房地产投资讲座”以及AMCITY CAPITAL SDN BHD将来举办的其他讲座和课程。

《2008年如何投资大马房地产？》讲座会从当天上午10时开始，直至下午5时结束，讲座会共有4个主题，即第一章“3月8日之后的2008年马来西亚房地产路在何方？”，第二章“全球化世界共存经济地球在转，大马房地产如何受惠？”，第三章“掌握房地产走势，算准时机买对房子，不赚都难！”，第四章“有錢没錢，一样要在房地产赚大錢。”

讲师郑水兴在会上提到的一些要点包括：（二手房屋高唱第二春）油价、建材价格不断飙升，新屋成本过高，而且供应短缺，导致过去坐落良好地段而被勿略的二手房屋将受垂青，并因受到追捧而屋价预料在今年下半年起飞。

（投资产业地点为先）选购投资性房地产位置应该注意“点”，而不是“面”。根据郑水兴举例，巴生谷地域辽阔，可是并非整个巴生谷的产业都标青，而吉隆坡城中城（KLCC）周遭、滿家乐（MONT KIARA）、万达鎮（ONE UTAMA）则是巴生谷其中几个最热门的地段。

郑水兴解释，这3个热门地段只能说是“面”；例如，吉隆坡城中城（KLCC）周遭地段就是一个“面”，这个面建有几十栋共管公寓，而每一栋公寓即是“点”，虽然整个面是个值錢地段，却非每一个点都值得投资。

这意味着，鉴定一个“面”后，再研讨面內的“点”，分析加上研究，筛选出最合适的“点”，才决定重搥出击，购置高回酬“热点”产业。

郑水兴重申：“房地产千古不变的的增值道理：房屋涨价，一定是从最好的地段先涨，涨多了才蔓延附近地区。”

（懂得何时变卖产业套利的最厉害）会买产业的不是师傅，会卖的才是师傅，要留下一些盈利空间给別人，唯有留下诱因，价格才会继续上升，你才能安全脫身。

郑水兴说到，当自用型业者降至60%，投资客遽增40%，应该脫售离场，而且和股票一样，永远不要想到卖得最高、不要叹息赚不到最多，你要永远第一，就要舍，才能得。

他也提醒，市道大好之际，你最好确保坐拥产业，否则一切盈利与你无关。

以上只是抽取一部分的讲座內容，这场投资产业讲座令许多参加者明瞭如何投资产业牟利的真缔，并且深深了解听君一席话，胜读十年书的意思。

不过，郑水兴感到非常抱歉，认为本身受囿于时间限制无法讲解得更清楚，尤其是关于投资产业地点、高回酬产业投资法，以及其他详情等等。

郑水兴说：“我会尽快安排一个场合，邀请所有参加者集会，让我续补未完之词。”

“待一切安排就绪后，我会透过网站或其他方式通知参加者出席。”

另一方面，本公司对于这项讲座如果出现一些不足之处、未臻尽善尽美，实是我们失职，敬请所有参加者见谅。

我们承诺在即将登场的讲座或课程，会办得更好，不让大家失望，冀望大家继续支持我们。

谢谢。

郑水兴实地考察建筑工地，深入了解实况后，才推荐予买家。

身为马来西亚产业经纪公会理事，郑水兴经常为公众解答投资产业问题。

308政治海嘯·山河变色

今年3月8日，我国展开第12届全国普选，结果令人大吃一惊；一夜之间，五个州属的政权落入反对党手中，即吉兰丹、吉打、槟城、霹雳和雪兰莪。

吉兰丹18年前被回教党执权后，国阵一直难以抢回，所以在这回反风强盛的当儿，国阵无法重夺吉兰丹政权实是情有可原。

可是，难以估计的是，人民求变的心态确是令人无法想像，狂哮怒吼的反风从北马的槟城刮起，席卷吉打后，一直往南呑噬霹雳和雪兰莪，加上人民强力支持东海岸的吉兰丹，全马五个州属顿时山河变色，落入反对党手中，被人形容为 “政治海嘯” (Political Tsunami)。

国民阵线虽然勉强掌握大马政权，得以组织內阁，但却无法取得国会的三分之二的绝对控制权，这是国阵自1957年马來西亚独立以來，首次面对霸权受到前所未有的挑战。

这个惊天动地的变化，造成我国政局动荡，可是普遍上并没有对人民构成极大的滋扰，反而有了一些惊喜。

反对党阵线执政的西马五州中，槟城、吉打、霹雳和雪兰莪，在短期內陆续传出新首长和州务大臣发送的“红包”，包括安排一场精采足球赛、撤銷传票、降低土地稅、134个华人新村将获颁永久地契、恢复地方议会选举、建设先进养猪场、吸引中国投资等等。

這些新官發出一系列的宣布，包括“小惠”和大计划相當受用，深受人民欢迎，大家都对反对党组织的“人民联盟阵线”甚有好感。

朝野仰奉人民·以民为主

强敌当前，国阵为了迎奉人民所好，期望下届重夺失去的五州政权，肯定也会大刀阔斧进行改革，除了检讨败因外，也更注重人民的声音，尤其是最起关鍵的民生问题。

此外，国阵政府也針对国际油价高企为人民带来的经济负担问题，以及解决导致国阵政府惨败的主因的3C，即生活成本(Cost of Living)、罪案问题(Crime)及贪污问题(Corruption)。

国阵政府目前急于塑建全新形象，准备以全民政府姿态亮相，以便与反对党阵线一较上下，博取人民的好感。

从各种迹象与趋势看来，无论是在朝或在野政党阵线都会更尊重人民的意愿，绝不会贸贸然伤害人民的感受。

可以预见的是，至少在这5年之內，不管是国民阵线掌政的国家或人民联盟阵线执政的五个州属都会以民为本，将来拟定的政策都会考量到人民的利益为先，为全民、州属，甚至国家带来更多好处。

有鉴于此，这两个政党阵营绝不会制定一些损害人民利益的政策，反而预期会推出更多优惠配套，以及以更开放的政策吸引国內外投资家入场，催谷更多的发展计划，全力扶持我国经济更上一层楼。

我国经济稳固·持续成长

谈到经济，回顾我国经济经历了6个年头成长，2007年的成长率超过5%，今年年初预测的国內生产总值(GDP)可能达到6%至6.5%，大选后重新检讨而调整至5.5%至5.8%。　

我国股市的市值也从2006年底的8千490亿令吉，提升至今天的1.1兆令吉。

国阵政府也派了不少糖果，包括提高公务员薪水丶生活津贴丶公积金会员在今年开始，可以每月提款，以缴付房屋贷款，这对消费用品丶娱乐丶旅游丶银行丶汽车及产业领域会有激励作用。

人们最担心的是美国的经济萧条会影响到我国经济。 当然，我国经济已经建立起一定的适应力，以应付外国的影响，而且最重要的是，美国金融市场的次贷问题，并未直接影响我们，因为我们没有购买到有关衍生产品。

市场可能还会出现更多的资产注銷、次级房贷危机和信贷紧缩所引发的亏损；不过，美国金融系统开始展现抗跌能力，并成功吸纳很大程度的震荡，而且近期的发展进一步说服我们，美国的金融危机相信已快要度过最艰难的时期。

这是因为近期一些注资行动，以及美国政府和銀行联手推出拯救配套所致。若有关方面没有采取行动，銀行的信贷评级可能下调或面对更大的亏损。

其次，我们也相信联邦储蓄局的决心，联邦储蓄局声明已经做好进一步降息，以防止美国经济趋软，即使通货膨胀继续走高，但将有助摆脫美国经济严重倒退的局面。

全球物价飙升·远离蕭条

许多人担忧世界性的经济蕭条已经来到；事实上，商品如：原油、金、銀、大豆、小麦、原棕油等等的价格却显著飙升，这主要是到美元滑落、供应短缺、生物燃料的强劲需求、新兴市场需求转移，以及投机基金插手干涉的种种因素而影响。

这样的局势可让我们放心，就是全球的经济并不会垮下；因为，依照传统，正值经济大环境不景气之际，商品价格会隨着下跌，因为商品价格通常对需求的波动非常敏感，也经常是经济兴衰的一项领先指标；既然，目前的商品需求强劲，所以在座各位別担心经济蕭条已经来到。

我国的经济成长，主要靠内需推动，原产品价格高涨，年中又有公务员加薪，还有其他激励因素，让我国经济取得成长。

我国对美国外贸的依赖日渐减低，但对中国的出口及进口却大幅提高，在2003年，我国的出口量有20%进口到美国，但2007年已经滑至16%，对中国的出口额却从2006年的3.1%激增到2007年的8.7%。

原产品大如棕油及原油的价格，相信在2008年会维持高价，让种植业及油气业受惠。

另一方面，大马拥有丰厚的流动资金及高储蓄率，我国的金融机构自1998年的金融风暴後，已经强大起来，资产品质及风险衡量资本足够比例非常强。

结论

虽然我国的政治局势还会有些变动，不过市场仍然乐观的认为，隨着商品期货的价格升势强劲，以及国內生产总值增长，所以政局并不会影响产业的价格。

只要国家政策继续开放、稳定、政经文教机制上轨，投资家就会涌进我国，推动国家经济与发展，国强民富，产业一定会大幅升值。

我国的房地产绝对值得投资，尤其是产业价格在这个区域內还属于偏低，攀升幅度空间尚大，尤其是位于商业策略性地点的优质产业的弹升价值更是值得关注。

大马房地产价位是本区域最便宜的，我国黄金产业坐落吉隆坡金三角地区，主要集中于吉隆坡城中城（KLCC）周遭，房产每平方尺介于1千500令吉到2千令吉，比较上海每平方尺叫价高达7千令吉、新加坡闹市中心的每平方尺价值超过一万令吉、曼谷中心每平方尺价值也在4千令吉左右，甚至于越南胡志明市的地皮也比我国高昂。

相比之下，我囯的房地产价格仍然相当廉宜；不过，政府近期进一步开放经济政策，推出一系列优惠和奖励，鼓励许多外国投资家进来我国，包括通过马来西亚第二家园计划吸引外国富有銀发一族和中上阶层家庭定居我国，优质房地产的需求殷切，肯定让产业价格有上涨空间。

由于油价飙升的趋势是无法阻挡的，造成建築材料成本也会水涨船高，直接影响新建房产的价格，因此优质二手房产将会是下半年比较理想的投资焦点。

购屋者贷款时切勿轻率行事，最好货比三家，比较个別银行的各种类型贷款，相较利率、特点、收费和服务素质后，找出符合本身的配套，并且本身所能承担偿还的分期付款。

房贷资料可从许多渠道寻获，包括报章、杂志、网络等等，最理想的方式就是亲自到各个银行询问，直接了当。

记得申请贷款必须携带的文件：

·身分证或护照复印本

·最近3个月的薪水单

·最新所得稅估价表（FORM J）或EA FORM

·房屋发展商的买卖合约 / 存款或订购收据 / 献售书

·地契复印本

·过去6个月和最新的银行户头报表（若没有薪水单、FORM J、EA FORM，则须提 供），以及存摺 / 定期存款。

·竣工房屋的评估报告。

如果是自雇人士，需要额外呈上以下文件：

·商业注册文件

·最新财务报告书

·银行要求的其他支持文件

供款不逾薪资三分一

一般上，每月供款不可超过月薪的三分之一。举例：假设房贷的每月供款是一千令吉，那么申请者的月薪至少3千令吉或以上。

申请者提呈必需文件予银行后，银行将根据申请者的财务状况作出评估，并会把申请者的其他债务纳入考虑因素中，以决定是否批审贷款。

贷款一旦批准，银行将发出贷款献议书，并会通知申请者委托律师准备贷款文书工作，一些文件需要提呈给相关政府机构作登记和正式印章；完成所有程序后交予银行，将获银行颁发一分贷款协议书。

如果贷款不获批准，申请者可以取消订购房屋，要求发展商退还已缴订金。

垂注：

申办贷款涉及一些开销，包括律师专业收费和政府机构收费等等，即使一些发展商标榜“收费全包”，购屋者最好仔细查问涉及些什么收费，并要深入了解这些收费未来会否改变，要由购屋者自行承担？至于银行的收费则需与银行贷款人员当面了解。

你是否了解本身的权力？

作为一位贷款者，除了应该知悉本身的权力之余，也要知道银行所能执行的权力，才能维护本身利益。

贷款者的权力

· 获取所有对贷款决定造成影响的资讯

· 接受专业和没有偏见的待遇

· 获得贷款条件更动的相关通知

· 获得精确的户头资讯

贷款者职责

· 阅读和清楚贷款的所有条款

· 遵守贷款条款

· 关于贷款的所有要求和明白贷款內容

· 准时偿还贷款

银行的权力

· 获取贷款者的信贷状况

· 获取关于贷款者的正确和真实资讯

· 贷款者违反合约时采取法律行动

· 准时获得贷款者每月偿还的贷款和利息

银行的职责

· 履行对贷款者的职责

· 贷款有任何更动时，给予客户谘询或商洽

· 关心和处理贷款者的要求和疑问

资深实战派产业市场专业规划谘询顾问郑水兴受访表示，目前中文房地产的中文投资资讯或讲座少之又少，对于华商极其不利；他除了开始撰写中文房地产投资与管理书籍外，也希望透过主办中文房地产投资讲座会以惠及华社。

他说：“中文房地产讲座会的市场不及英文的10％，要寻找赞助商非常不容易，讲师与听众一样难找，当然以中文为媒介语的产业资讯与研究都同样缺乏，我的愿望是能为华社提供国內房地产谘询服务，协助广大的华裔同胞解决投资与产业管理上的问题。”

“因此，即使商业利益并不乐观，我仍决心要为华社开创一个与英文一样专业的房地产中文资讯世界的信念是不会退缩与改变的；任何房地产专业人士愿意参与或协助此项“宏图大计”，也可联络我。”

他表示：“当然，要成功，也需要获得市场的支持，但我觉得华人还是缺乏终身学习的精神，特别是要付费的讲座，加上一般商业公司对中文的歧视，都不愿意花钱在中文培训方面，因此中文市场缺乏专业人士的服务。”

“然而，要投资房地产却不愿意投资在学习与研究方面，我担心他们不但赚不到钱，可能还会赔本，所以我希望华裔投资家能尽量学习、专业投资，我更希望他们全都能在产业买卖中赚得盆滿鉢滿。”

在马来西亚地产界服务超过16年的郑水兴提到，房地产投资不是一项有买就包赚的生意，它是一项极其专业的学问，投资者必须掌握足够资讯，对市场有详细研究，同时，也必须要有金融的知识与谈判能力，才能占上风。

郑水兴也说：“今天投资房地产不是每年仅赚10%，可能的话，我们要赚100%，这样的事每天都在发生，但是，为何你做不到呢？”他认为，确实很多人想在房地产上投资与赚钱，但是却从来没有去阅读过一本有关房地产的专业书籍，或去听过一场房地产投资讲座会，“试问，这怎么可能在产业投资的龙潭虎穴中与他人争一长短呢？”