2011/01/15 6:47:03 PM
●南洋商报

（八打灵再也15日讯）资深产业投资顾问郑水兴认为，新加坡个人投资者或散户将大批来马置业。

郑水兴说，新加坡人以往十年对大马产业投资兴趣不大，他们于90年代多在外国置业。如今很多新加坡人看准大马房地产价低，再加上大马靠近狮城，预料他们会相中大马房地产。

“新加坡房价太高昂，当地人会看准大马低廉房价，前来购屋。”

他对《南洋商报》说，虽然我国未来房地产前景乐观，但短期内不会有太爆炸性增长幅度，主因是我国相关业者在全球房地产参与性较低，未能全面跨入国际门槛。

他说，鉴于房地产增长趋势预料不会有太强烈波动，因此未来一两年，外国房地产炒家对本地住宅兴趣不大，因为大马市场缺乏刺激因素，热钱涌进情况受控。

●南洋商报

（吉隆坡23日讯）发展迅速的雪隆地区是否还有值得投资的房地产呢？

郑水兴国际房地产投资俱乐部创办人郑水兴、何振顺研究有限公司董事何振顺及国际地产有限公司首席执行员纪顺能列出多个值得投资的地点，包括满家乐、安邦、加影及赛城等。

郑水兴指出，位于U-Thant及Ampang Hilir的高档公寓都是极具潜能的热点。

“2010年至2020年是投资房地产黄金10年，不应保留的房地产现在应尽速脱售。”

他强调，2020年后，将是国内少数人拥有大多数产业的时候。

今年产业“跨大步”

他分析，2010年已展现产业“再起步”趋势、今年属于“跨大步”的发展阶段、2013年将演变至“跃大步”局势。不过，2015年将“收缩”，2020年则是“最贵屋”的时代。

他补充，一些值得投资的产业包括二手中价屋、主题商场、商业化工厂区、个别建筑物、角头店铺及绿色建筑等等。

他也预言，2016年马来人和外国人将在投资房产占一席位。

纪顺能说，10年内加影人口增长10倍，很多人并不知道有此现象。

“他们都是有正当职业的人民，都需要一个居身处，因此这是个值得投资的地点。”

“聚集最多国际学校的满家乐高档住宅区也值得投资。”

何振顺则看好赛城的发展。他说，蒲种的发展已延至赛城，加上吉隆坡─布城大道（Maju Expressway）完成后，20分钟就可到达吉隆坡市中心。

谷中城还未成名之前，旧古仔路就已经发迹了，现在是人潮云集之地。

俗语说：“一命、二运、三风水。”由此可见，命运在冥冥之中早有定数。然而，原来不仅人的命运如此，地的命运亦如此。

不相信吗？郑水兴国际房地产投资俱乐部创办人郑水兴向记者表示，吉隆坡有一个地区叫“郊外岭”（Taman Desa），它的命运便是与谷中城（Mid Valley）相连。

与谷中城“同命”相连

他说：“每个地区都有个‘运’，而郊外岭的‘运’注定是与谷中城紧紧相连。”

在 上世纪80年代，谷中城开始酝酿，等待崛起。惟事与愿违，不管它如何努力求变，就是发展不起来；反而，坐落在旧巴生路（Jalan Klang Lama）的华联花园（Taman OUG）以及毗邻的旧古仔路（Kuchai Lama）就先发迹。 幸好“皇天不负有心地”，经过数十年的波折，谷中城终于成型了。

郑水兴说：“随着谷中城日益受欢迎，连带附近的士布爹（Seputeh）以及郊外岭也开始备受追捧。”

根据调查数据，在1992年，郊外岭的双层排屋（面积为22X75及22X100）售价介于25万至35万令吉之间；到了1996年，其价格已涨至35万至40万令吉水平。

金融风暴不影响屋价

郑水兴指出，尽管1996年适逢金融风暴，可是直至2006年左右，郊外岭的屋价并没有因此而暴跌，反而持稳在45万至50万令吉水平。

“到了2008年，郊外岭的屋价才真正上涨，这主要是投资者对房地产的投资意识日益提升，开始懂得如何为某个地区的地价进行重新评估所致，而这就是成功将郊外岭屋价推高至目前的70万至80万令吉的关键。”

接近市区 有助屋价走势

鉴于屋价已经飙高，投资者难免会担忧是否值得继续投资。素有“房东博士”之称的郑水兴也了解投资者的心情与忧虑，遂举出以下例子，大派定心丸。

他说：“在90年代尾至2000年初期间，郊外岭的高级公寓与排屋的价格皆徘徊在40万令吉左右。高级公寓价格偏高，主要是需求推高所致，反而排屋转手率不高，所以价格也没有什么起落。”

他指出，从1996/97年至2003/04年，高级公寓价格从20多万令吉飙至35万令吉，依10年周期来说，这个涨幅是合理的。

“或许很多人会问，现在屋价已经涨到70万至80万令吉，是不是偏高呢？我想说的是，以巴生谷一带屋价来说，这个价格是合理的。

“郊外岭绝对还有投资的空间，屋价有可能在两、三年内达致100万令吉水平，因为它靠近吉隆坡市中心，是一个地点理想，而且设施完善的地区。”

低密度交通方便

郑水兴认为，郊外岭之所以会崛起为一个理想的投资地点，关键在于其密度较低以及交通方便。

他披露：“基本上，这一带的建筑物并不多。随着这个地区成为交通枢纽，可衔接多条高速大道后，附近才开始陆续兴建更多的高级公寓、店铺、洋房以及办公楼等。

郊外岭店铺吃香

“郊外岭已经形成独立社区，交通方便是让其迅速吸引人潮，崛起为火红地区的关键；还有，这里的店铺比其他地区更有看头；在2至4年前，店铺价格仅介于120万至140万令吉，现在已经弹升至180万至190万令吉了。”

他补充：“假设附近这个机场顺利发展的话，这一带的产业价格肯定水涨船高。众所周知，谷中城将会继续拓展，并且已经带旺士布爹一带，导致产业价格狂飙。

“假设郊外岭持续发展下去，这里的产业价格肯定会增值。”

基于发展潜能无限，郑水兴看好店铺价格有望上升至200万令吉以上。

巴生谷仍缺洋房

随着生活水准提升，加上现代人越来越追求物质享受，洋房需求也随之上扬。

然而，除了白沙罗与孟沙之外，巴生谷视乎缺乏了真正的住宅型洋房。

郑水兴说：“郊外岭真的很少洋房，虽然这里的洋房占地很大，可是数量却很少。对于洋房来说，除了必须注意基建设施外，还必须留意整个环境的绿色成分，而郊外岭的洋房则胜在绿色成分指数相当高。

冼慧欣（左二起）、郑水兴与郭奕顺（右）交换备忘录，由任广财（左）及陈财和（右二）见证。

要在产业界叱咤风云，彻底地先了解租赁问题是错不了的。

买屋，除了自己居住外，就是投资；若为投资，务必搞清楚租赁策略，因为投资与租赁的关系是唇齿相依的。

投资产业不一定赚钱，更不易赚大钱，这一句“现代商场名言”不可不知，更不可不学。

当然，成为成功的 “房东博士”，只是成功一半，但若无法拥有前半部，就不可能拥有后半部。


要当一个成功的 “房东博士”，必须了解和掌握以下几点：

产业投资是一门生意了解产业投资是一门生意，拥有一项产业并不代表买了一只生金蛋的母鸡。

看清环境

必须要用心钻营、必须要让它增值，而等待升值的那一段漫长日子，让谁使用、如何使用该单位产业，直接的影响了出售的成交价。

看清楚计划周遭环境在决定购买任何一项产业之前，务必清楚该地区，同类型产业的租赁供求市场情况，这直接的决定了将来销售时候的供求市场。

投资装潢为产业增值装潢能让租金率、租用率大幅度增加。

但这笔装修费用是一笔开销，若专业处理，也可以变成一项投资，促进产业增值。

学习投资哪一类型的产业、哪一类型的租户，决定了装潢的款式与费用，也决定了将来新买主的类别与价格。

空置产业如亏本生意拥有的产业项目必须出租，否则将是一项负担、一项亏本生意，除了地税、门牌税、管理与维修费用、水电费，还要缴付银行利息，更不可忘却建筑物本身会残破，会折旧。

有鉴于此，租金扮演了重要的角色，它不但要负责一切开销，还得负上抵销通膨率的重责。

而租金率也决定了产业的净销售盈利，作为“房东博士”必须拥有专业知识处理这些财务项目。

学买卖前先学做房东了解如何在产业空置时，或租赁期间减少开销及增加收入的策略。

简单的说，产业的价格盈利由租金市场与租赁供求定夺，产业项目的投资选择取自于租户对象的选择。

有赖知识

而产业投资这门生意的盈亏与多寡，则很大程度上关系到业主的管理技术、专业态度与市场知识，甚至产业售出的良辰吉日也可能以“租金收入应对开销”的能耐为最终决定。

因此，我还是认为，要从产业投资赚个身家，就必须先学会如何成为一个“房东博士”，而后学习如何买卖产业。

明年全国跑透透

郑水兴常办讲座，从分析到分享，从剖析过去到展望未来，甚至大胆预测的投资讲座都有。

明年，郑水兴的讲座同样排得满满的，1月份，先有一场2011年投资大趋势的讲座，年中还计划主办一场国际的投资研讨会，并邀请海外房地产投资大师到来，同场与大家分享投资心得，为大家剖析市场趋势。

接下来，郑水兴还会和《南洋商报》，在各州联办房地产投资讲座，暂定地点包括吉隆坡、怡保、槟城、马六甲和新山。敬请读者们密切留意。

与本报签谅解备忘录

配合多方位合作，本报与郑水兴签署谅解备忘录，仪式邀得马来西亚房地产发展商会主席拿督任广财及马华总财政拿督斯里陈财和见证。

本报由执行总编辑冼慧欣和广告市场经理郭奕顺代表。

每周连载《房东博士》 与本报联办巡回讲座

“朋友与投资者问的都是买什么产业能够赚大钱？最近的市场状况？…，却从来没有人问我如何当一个好房东…，但我从没停过收到他们对租户、租金等的投诉…因为投资者忽略了房东与管理的重要性…。”

这是《房东博士》作者郑水兴，在著作单元一前写的前言。

的确，在这个市场收租的人很多，但真正懂得如何做个房东的人却不多。

《房东博士》从租赁市场介绍讲起，到设定投资目标、租赁开始前、期间和后，再分析各种纠纷并提出解决方案。

《南洋商报》推出的《产业周刊》决定将他的书籍内容浓缩成精华，本期起，每期刊出，让大家当个快乐房东。

介绍投资热点

此外，郑水兴也将在《产业周刊》主持一个“热盘亮点”和“投资策略”专版，介绍最好的投资热点或心水旺区，同时也分享投资心得，两者将隔周在《产业周刊》刊出。

常言道：“长江后浪推前浪，浮事新人换旧人。”原来这不止会发生在人事身上，连产业也同样难逃新旧交替这个永恒不变的定律！

在郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人兼总裁郑水兴眼中，位于雪州八打灵再也的办公楼与商铺，是产业新旧交替的最佳借镜。

他表示：“我们之所以相中八打灵再也这个产业热点，主要是它是一个综合新旧产业的地区，集合许多可以投资的产业类型。

“投资在一个多变化的地方，才是最好的投资。”

他续说：“我们可以在八打灵再也看到新兴办公楼以及旧店铺。现在地价那么贵，加上八打灵再也是一个黄金投资地点，所以很难兴建新店铺。”

隆最早卫星市

根据资料，八打灵再也最初是在1952年，英国人为了解决吉隆坡人口过剩问题而兴建，面积为97.2平方公里，是吉隆坡最早的卫星市。

八打灵再也的居民拥有许多传统店铺，以及一些中型或大型购物中心的选择。

大型购物中心有万达广场、Ikano Power Centre、The Curve、Amcorp Mall与Tropicana City Mall。

商业中心则分布在各个重要地点，例如SS2、Damansara Utama、Dataran Sunway、格拉纳再也、白沙罗再也、Taman Megah、SS3、14区、东南亚公园、新城和老城。在八打灵再也发展的早期，当地店铺主要只分布在老城、新城或14区。

可考虑办公楼

随着许多公司陆续冒起，人们可以在八打灵公园看到许多新兴办公楼，郑水兴建议投资者不妨考虑投资办公楼，并首推八打灵新区，即从Jalan Utara到Jalan Barat，最多最新办公楼的地区。

询及为何选择这一带时，他说：“这一带算是商业重心，不容易移走。”

基于八打灵再也一直以来只是卫星市，与吉隆坡始终有一段距离，所以办公楼租金自然不能相提并论。

郑水兴说：“八打灵再也与吉隆坡市中心的办公楼租金仍有很大差距！吉隆坡市区的办公楼租金是每平方尺9至10令吉，八打灵再也为每平方尺4至5令吉，两者租金相差大概50%。

“如果八打灵再也商业区可以与吉隆坡拉拢关系，变成一体的话，那么八打灵再也的办公楼租金就会慢慢上涨。”

他说：“一直以来，位于金融或经济重区的办公楼才有它的价值，八打灵再也这一带有一个好处就是，它与吉隆坡的距离之间有谷中城、吉隆坡中环以及Bangsar South，这里零零星星建起来的都是商业区，把八打灵再也和吉隆坡的距离拉得很近。”

交通四通八达

郑水兴认为，假设一些新兴地区崛起多项新工程、新产业的话，那么商铺地位有可能会面对威胁。

他举例：“就好像14区以及Jaya 33广场。自从Jaya 33广场崛起后，位于14区的商铺就受到影响了。

“很多商铺还能够良好地生存，主要是有很多住宅区以及频繁的商业活动所支撑。”

他指出，一个好的商业区，交通一定拥挤，惟八打灵再也的交通设施和基础设施发展良好，是一个很好的缓冲剂。

他说：“这里的交通系统四通八达，虽然是交通拥挤，但是还有很多高速公路可以带你到东南西北。”

他指出，基于八打灵再也是属于新旧交替的地区，加上又有很多不同种类的产业，所以必须进行详细研究。

总括而言，郑水兴可以肯定口吻表示：“这里是一个很好的投资地点。”

租金增长潜能大，加上新区商用产业崛起，会否影响旧区发展？

郑水兴表示，现在新区商用产业价钱都很高，位于孟沙路那一带的办公楼租金已经涨到每平方尺800至900令吉。

“此外，靠近谷中城的办公楼租金，也同样飙升至每平方尺800至900令吉，快逼近1000令吉大关了！”

反观，八打灵再也的办公楼租金才每平方尺500、600甚至是700令吉，也就是说因为有旧区的因素存在，所以价格上涨得比较慢一点。

“不过，如果租金上涨的话，要上探到1000令吉，甚至是超过这个水平，都是有可能的。这就是为什么我说八打灵再也的办公楼有投资潜能，就是这个原因。”

●南洋商报

随着国内多位产业专家否决了本地产业市场存在泡沫危机后，今年的产业市场又将出现怎样的格局呢？

越来越多投资者希望通过产业投资迅速累积财富，只要是地点理想、价格合理以及投资回酬可观的黄金地点，皆迅速被投资者一扫而空。

为了让投资者更加了解今年的产业市场趋势，《南洋商报》特别邀请“房东博士”郑水兴点出巴生谷10大热点。

希望投资者可藉着这小小贴士，让手头上的资金发挥最大效益，将财富如雪球般越滚越大！

1.武吉锡兰（Bukit Ceylon）：金三角真正住宅区

武吉锡兰位于吉隆坡金三角理想地带，是唯一且真正的住宅区，目前主要是以发展高档公寓为主，因此，被视为最具潜能的投资热点，而服务式公寓也倍获看好将出线。

首相拿督斯里纳吉所推行的经济转型计划（ETP），涵盖大吉隆坡（巴生谷）计划、吉隆坡捷运（MRT）系统计划、100层摩天楼计划以及其他大型项目等，还有望进一步推动吉隆坡金三角的商业、购物和旅游活动。

2.安邦 U-Thant ：具特色理想住宅区

U-Thant位于安邦路，与西方大使馆如美国大使馆、英国最高专员署、法国大使馆、西班牙大使馆和俄罗斯大使馆等，仅相差数百米之远。

这个低密度的住宅区仅距离吉隆坡城中城（KLCC）两公里，不失为一个极具特色的理想住宅区。尽管该区以兴建高档公寓为主，但是最理想的产业投资是小栋高档公寓（3至5层）。

3.八打灵再也市中心

北路（Jalan Utara）至东路（Jalan Timur）：国际企业聚集点

八打灵再也是一个国际企业聚集点，集合了多家跨国公司的总部与厂房，为吸引汹涌人潮的关键。

雪州经济发展局（PKNS）在当地拥有六块地皮，并计划兴建多项大型工程，其中包括酒店、商业建筑物以及将旧厂房发展为新项目等等，这计划预料将把八打灵再也市中心重组，继续强化这股旺气。

4.双溪毛糯（靠近捷运地方）

自从政府宣布推行新捷运计划后，有幸“入围”的双溪毛糯顿时吸引了众人的目光，相信可炒热附近一带产业。

假设政府如期进行各种发展项目，双溪毛糯的基建设施将更为齐全，所以投资者不妨投资在土地与有地中价（介于20万至50万令吉）房子。

5.蕉赖马鲁里/克可灵路（Jalan Cochrane）

自从1998年爆发亚洲金融风暴以来，过去15年的住宅产业发展计划皆偏重在市中心以外的范围，主要是市中心的交通阻塞，为人民造成诸多不便所致。

政府将在2010年至2020年期间，实行多项大型项目，将让基建设备更为完善，加上附近将兴建金融中心与机场，所以发展潜能备受看好，首推中价公寓。

6.加影（Kajang）

加影（Kajang），位于吉隆玻东南约20公里的地方，号称是马来西亚拥有最多客家人聚居的市镇，人口大约20万人（2000年的统计），是个百年旧城，如果由开埠开始推算，至今已有140年历史了。

近年来，加影的发展已经逐渐成型，更因沙爹闻名而被称为“沙爹城”。近期，加影更获选为新捷运计划的发展地点之一（连接双溪毛糯及加影通往吉隆坡市中心），预计可带旺当地产业市场走势。

投资者可选择地点理想的商铺和中上层有地房产，作为投资目标。

7.士布爹（Seputeh）、郊外岭（Taman Desa）和 旧古仔路（Kuchai Lama）

随着谷中城（Mid Valley）崛起，成为时下瞎拼（Shopping）王最夯的购物中心后，连带毗邻的士布爹、郊外岭和旧古仔路也富贵起来。

上述三大地点成为最新投资热点，关键在于密度较低以及交通方便，可衔接多条高速大道。

尽管屋价已经上涨，惟基于靠近吉隆坡市中心，而且设施完善，所以不失为一个理想投资地点，建议投资者选购中上公寓。

8.淡江（Ulu Klang）

基于围篱式洋房越来越受消费者欢迎，加上淡江兼具绿色和低密度两大优势，自然受产业发展商爱戴，在当地建十多个围篱式洋房产业发展项目。

从国家动物园至Ampang Point一带的围篱式洋房，价格皆相当实惠，因而取得非常理想的认购率。

9.八打灵再也旧型工厂或独立式建筑物

随着国家不断发展，社会不断进步，旧式建筑物终有一天会被新建筑物淘汰与取代。

八打灵再也的旧型工厂和独立式建筑物，拥有最大重建发展潜能，根据发展价值计算，它们盈利相当高。

10.从武吉加里尔（Bukit Jalil）至怡观园（Equine Park）

武吉加里尔除了拥有可容纳万人的室内体育馆之外，还拥有医疗学院、购物中心以及捷运等，而富都车站在今年初迁至该处后，让人潮更见汹涌。

至于沙登怡观园，除了人潮聚集之外，其道路也四通八达，因此，产业发展计划也越来越蓬勃。

最值得投资的产业是中高有地房产，排屋价格介于30万至60万令吉，洋房价格则介于200万至400万令吉。