红番茄专栏（2）

房地产供过于求隐藏着投资机会

我的房地产投资课程学员在决定投资对象的时候都会问我：『市场上需求量最高的产业类型是什么？』很简单，他们要的就是要避免购买供过于求的产业类型。

简单的说，一般认为，供过于求的房子就会出现“消化不良”的问题，进而影响产业价格及回酬率，是不值得投资的对象。

但我的回答却是：未必！房地产供过于求的背后其实隐藏着很大的投资与赚钱的机会。因为一般都认为没有机会，所以它的机会更可贵。

因为供过于求，所以市场的价钱“普遍化”调低，一些本来不受影响的区域或房产类型也被拉低，这是投资的机会之一。第二，一般人无法预测超量何时可被消化，或价钱何时会回弹；而我们有办法预测得到供求在多久之后能达到平衡点，则为机会之二。虽然供过于求，但不失使用价值；然而一般业主因信心问题而贱价出售，为机会之三。另外，市场专业人士能够将供过于求的产业类型改变其使用空间与价值，则能改变其市价而谋利，则为投资机会之四。

举个例子来说，商用产业在蒲种、哥打白沙罗、武吉丁宜、古仔路已经是供过于求了，价钱也将会因为租金市场调低而出现掉落或不振的情形，影响到整体的市场价钱。

但这并不表示当地的店铺不可投资，因为商用产业有其独特性，就是不管市场如何的供过于求，好的店铺还是一样的旺，受苦的只是其他的大多数。所以，只有趁着市场供过于求价钱调低的时候买对店铺，则是掌握了投资良机。而同区的店铺，即使是市场好或价钱低也不一定值得投资，因为不好的经商地点永远还是无法带旺产业价格。古仔路有50万令吉的四层楼店屋，蒲种大路有少过一百万令吉的店铺，而且同样地区的店屋却已经达到两百万令吉以上了。

再举个例子，吉隆坡城中城KLCC的高档公寓明显的大幅度供过于求；但我却认为值得投资的公寓却至少有30%到40%的单位。

第一，因为供过于求，一些价格已经从最高的每方尺RM1800掉到RM900到RM1000，虽然我们肯定的知道租金回酬率很低，甚至很难出租；但如果50% 的折扣能让你在三年后赚到100%（即三年后弹回每方尺RM1800），那又有什么不可投资的理由。现在的问题是别人可能不知道，但你是否知道，该市场何时供求会平衡，市场会回弹？

第二，政府会不会在三年内推出有利以高档公寓的政策，如果三年内有可能的话，则是现在投资的一个理由。

第三，外资不在，外国人不进来，因此没有人租用高档公寓，那你是否知道外资何时进来，外国人是否会重返吉隆坡。如果是的话，那需求量提高，市场肯定会更好。

第四，吉隆坡还是区域性房地产价格最低的国家之一，只有全球的经济回到发展的轨道，吉隆坡的升值空间将是最大的，那投资的机会不是最高吗？别忘了，全球化区内的高档房子价格并不是以供求来标价的，这就是为什么KLCC的房子可以像过山车上下波动。

无论如何，记得这句话，当每个人都认为不值得投资的时候，再回头读一读这一篇文章，肯定可以得到一些启示！