经历了2008年全球金融海啸的沉重“洗礼”后，马来西亚房地产在2009年尾开始呈现触底反弹的格局，2010年是不是迈向另外一个高峰的起步呢？

《理财第一》本周走访了发展商公会、产业咨询顾问、产业代理等，他们皆对今年的大马房地产走势保持审慎乐观的态度，都相信房地产市场重新走向上升格局，但距离“好景”仍有遥远道路要走。

审慎乐观但无大惊喜 大马房地产缓步回弹

房地产发展商预料，国内房地产业将因为经济改善而在今年有更好的表现。

马来西亚房地产发展商公会（REHDA）署理主席拿督任广财早前表示，许多发展商都乐观相信，房地产今年第二季度开始会复苏。他说，人口增长、低利率环境、 低失业率及融资便利，都将刺激房地产业需求。明年尤其是在下半年会有更多产业推介。价格介于10万令吉至25万令吉的产业，将继续会有广大需求。

另外，马来西亚评估机构经济学家方克丽丝也预料，我国今年经济将增长4.9%，以内销为主的服务业、建筑及制造业将带动经济复苏。

2010年房地产在全球金融开始复苏之际，可说是从新起步。对于房地产市场周期性循环来说，明年属于开端，房地产顾问郑水兴认为，今年开始投资房地产，将会是一个好的选择。

郑水兴对《理财第一》分析说：“马来西亚过去和国际房地产市场的关联性很低，但随着近几年来我国政府逐渐开放外资参与国内房地产市场之后，部分地区的房地产价格开始跟随全球市场起落。”

“按照经济循环周期来说，2010年房地产在全球金融开始复苏之际，可说是从新起步。广义来说，我国的房地产也进入复苏期。”

未来2到3年料无高回酬

郑水兴表示，今年首季在受到财政预算案的产业盈利税及银行的利息调整的影响下，将继续缓慢发展。除此之外，佳节的气氛也间接影响市场交易量，此现象将在农历新年后好转。

他认为，第二、第三季是投资者开始进场好时机；然而投资者必须有心理准备、了解投资机会、做好长期投资计划，因为房地产市场在未来2到3年内将维持缓慢发展；期间将不会出现快速高回酬的机会，提醒投资者切勿期盼能短期套利。

根据马来西亚房地产发展商公会2009年下半年房地產调查报告指出，有55%的发展商认为，2010年房地產价格將调高，涨幅高达20%；另外30%发展商认为价格维持不变，只有不超过5%发展商认为价格会降低。

任广財说，大马股市持续上涨6至9个月，投资者將会转去投资房地產。售价介于10万至25万令吉的房地產，依然有很高的需求量。

调查显示，大部份受访的发展商认为，2010年下半年后才能完全復苏，预料农历新年后將有不少发展商陆续推出新房屋计划。

他说，对房地產有利因素为银行利息持续降低、高达100%借贷、豁免產业印花税及高达30年或至75岁的贷款偿还期。

产业代理：二手屋市场 有兴趣者增成交量仍少

雪隆地区的产业代理黄国良对《理财第一》表示，巴生谷地区的房地产市场确实有升温的迹象，有兴趣购屋的潜在投资者明显增加，但是大部分人还在研究市场，真正买屋的人还不多。

主要客户群为二手屋购买者的他说：“我们最近接到的电话和接触的客户数量，都有明显的上升，这对我们来说，绝对是一个好现象，因为潜在购屋者从探询市场，到选择地点，再到确定购屋，一般上需要3至6个月的时间。”

“因此，我们有理由相信，华人新年过后，如果没有突发变卦的话，很多人可能会确定要买屋了。”

黄国良表示，经历过2008年金融海啸的冲击，二手屋跌价介于10至30％，视地区而定。如今，很多区域的二手屋价格已经开始回升。

他说：“一些地方已经回升超过10％，大部分都有5％左右的回弹。”

政府料有新奖掖措施

AMCITY CAPITAL培训公司的首席咨询顾问郑水兴预测，我国政府预料会在今年推出一些针对房地产业的新奖掖措施或政策，届时房地产市场将可能受刺激。

他估计，政府可能会在一些特定领域实施开放政策，例如，与旅游业相关的产业设施，可推动经济发展的场地包括会议和展览中心，政府可能会实施一些奖掖政策，鼓励外国人参与投资。

他说：“土地拥有权、固打制等问题，都很难有突破性的开放和转变，因此相信政府会选择一些特定领域，选择性的开放。”

郑水兴也说，政府原订征收的5%产业盈利税，将从无限期改为只向购置5年内转售的产业。这表示政府对房地产复苏及发展的重视，也是2010年重要的好开端。

投资应着眼中期策略 短期可套利房产不多

2010年的大马房地产市场是乍暖还寒，处于回升期的起步阶段，对于投资者来说，短期套利的机会不多，但却是中长期投资部署的最佳时机。

马来西亚著名产业顾问郑水兴对《理财第一》表示，只要掌握趋势，订下周详的房地产投资计划，今年确实是是进场的好时机；二三年后将会是收成的好季节。

谈到如何从上一回金融风暴之后的投资经验学习，郑水兴认为，与上一个亚洲金融风暴之后的2001年到2003年一样，2010年到2012年的房地产市场将会开始反弹，并稳定持续上升，可以肯定的是在受伤之后的市场不可能即刻大展雄风，呼风唤雨，需要几年的时间复原。

“但这一回比起1998年的金融危机好得多，当时市场长期无法消化房地产供量，投资者多抱着观望的态度，因此2000年到2004年都还是入场的好时机；而这一回我预测今年是入场的好时机，迟了可能会失掉良机。”

“另外一个不同点是上一次的金融风暴时市场坏账奇高，拍卖房子数量也很多，银行利息更高涨不下；而这一回利息超低，被银行拍卖的房子不多，因此投资的策略完全的不一样。 ”

“只要掌握趋势，订下周详的投资计划，今年将是下场的好时机；两三年后将会是收成的好季节。”

购买超高价回落产业

“基本上大马房地产处于区域关联性偏低的国家，发展空间很大；然而，国际经济大环境、国内房地产政策、供过于求等三项问题是影响房产发展的主要因素。因此今年的投资必须有中长期的全盘计划。”

郑水兴建议投资者，购买那些从超高价回落的高档公寓及市区内的商用产业，因为跨国投资及外资在二三年后重回大马房地产市场时，这些产业将会继续成为追逐的对象。

短期或遇难出租问题

他以吉隆坡城中城（KLCC）商业区为例，当地高档公寓价格，从2005年左右的每平方尺800令吉，飙升到2007年的近2000令吉，2008年金融海啸来袭，价格开始回落到1000令吉左右，已经回到相对合理的水平。

他指出，这些地区将是“永远值得投资的区域”，这个时候进场，无疑是一个好机会。

不过，他说，KLCC及满家乐（Mont Kiara）等地，在2006至2009期间所有的完成屋众多，造成泛滥的租赁市场，这导致业主面临出租问题，影响市场房价。对投资者来说，这虽然是一个投资良机，但却要做好心理准备，面对可能出现的出租困难问题。

“但是这并不表示不能买，只要超量可被消化、供求快速达到平衡点，价钱就会回弹。”

调查显示发展商 将推出更多屋业计划

调查显示，随着经济开始复苏，马来西亚房地产发展商今年会在当地推出更多住宅项目。

房地产咨询顾问公司戴德梁行公布的调查报告显示：去年第4季，吉隆坡高档公寓的平均售价比前一季增加百分之3.4，达到每平方尺574令吉。

高档住宅抢手

不过，同季的公寓平均租金则下滑近百分之4，每平方英尺接近3.6令吉。这可能是因为当地推出大量新落成的公寓项目的缘故。

尽管如此，大马高档住宅单位的销售成绩令人鼓舞，促使发展商信心大增，继续推出优惠的配套和促销活动，以吸引买家，刺激销量。

另一方面，我国政府这个月将推出新计划，允许公民动用雇员公积金第2户头的存款，来购买高档或更多房子。预料，这将影响大马未来的公寓交易量。

饱和地带住宅区 二手屋市场看俏

郑水兴也预测大马房地产房易将会转向二手市场，因为许多发展商新落成单位出售价格将会提高，奖掖配套也几乎消失；然而二手成屋的数量却很多，竞争也将更为激烈，从而带出投资的好机会。

他透露，以巴生谷为例，一些土地空间有限、发展已经趋向饱和的热门住宅区，例如旧巴生路一带的士布爹－帝莎花园－华联花园，蕉赖的马鲁里花园，八打灵再也旧区等，二手房地产将会成为未来市场的热门选择，因为他们在过去显然被低估。

“这些地方的二手住宅价格还处于低潮期，未来看涨的空间很大。像白沙罗高原一带，二手产业价格已经开始回升了。”

此外，郑水兴也说，巴生谷房地产情况有点吊诡，吉隆坡市中心的住宅房产供过于求，市区外的商用产业却也供过于求，这就是市场表现作出重大调整的原因，也是投资机会所在。

他预测，2010年的商铺及市区办公楼将持续其强劲的走势。外环（郊外）发展地段的商铺及办公楼面对供过于求及超支的问题，这将会导致新完成的商用产业面对租赁—出售问题，这些地区包括目前投资者最喜爱的蒲种、哥打白沙罗、梳邦、武吉丁宜等地的商业产业。

但是，郑水兴认为这些地区的部分选择性商铺产业，将会继续兴旺下去，毕竟这些地区都有密集人口，商业活动旺盛。至于其他面对困难的商用产业，也应该可以熬过难关。

绿色旅游产业看俏

另外，绿色建筑及旅游产业是房地产未来投资的对象。从今年开始，有关产业也开始出现投资机会，这是因为政府政策的推动及社会醒觉运动所发展的新趋势。虽然马 来西亚起步比较慢；但却是在未来5年内投资期的最好选择，其发展将会越加迅速。但是，马来西亚的绿色建筑还很少，投资机会不多。

原文阅读：南洋商报