红番茄专栏（6）

投资房地产有一定的风险，一般人以为唯一的风险就是亏本，即房子卖不出去或卖不到理想的价钱。 依我的经验所见，投资买房一般会遇上8大风险，对于全无认识的初哥而言，这些风险隨时都会形成巨大的跘脚石，让经验不足的购屋者裁跟斗，当不了百万富翁反而可能还要赔钱兼惹上一箩筐的麻烦。

对于刚刚开始投资的朋友们，只要鉴定和了解风险，然后拟定对策，就能胸有成竹的踏出当百万投资者的第一步，再加上专业管理和圆滑的外交手腕，登上百万元投资俱乐部宝座指日可待。

好，哪除了可能亏本的风险外，还有什么其他的风险呢？

1. 空置风险---一个投资者买房除了自己居住或短期套利外，就是想在最短的时间内出租以从租金方面获得盈利。笔者从事房地产代理18年，见过很多投资者因无法将其房子出租而造成负担及盈利锐减。

为了避免买了的房子被空置，投资者在买房之前必须了解租赁市场的需求，更应该了解租金的回酬率。

2. 贷款利率风险---许多人都是使用贷款便利来购买房子，并按照月租收入当作月还行贷款额的标准，这是非常危险的，会很容易受到无可预料的变化所影响。

例如，银行利率上升，月还贷款额也会水涨船高；租金收益往下调整；房子空置期拉长等等，都会影响缴还银行贷款的预算，如果入不敷出，肯定会进一步影响到家计和引发其他问题。

在经济风暴发生是，房子空置的机率提高了，很多人因此无法缴付贷款而其产业被迫拍卖，这是利率与租金影响的风险。

3. 装修折旧风险---一般装修若保持得宜，可用上10年，不过若是用在出租方面，装修持久率则要折半，约是5年左右，如果装修转旧而不及时维修，势必影响租金价格，因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

一般的投资者都犯上一项严重的错误，就是房子过度装潢，装修的成本一般上无法为房子增值太多，而在售卖您的房子时，也可能只拿回25%左右的投资额。切记，装修必须面对折旧的风险，也有可能面对购屋者因个人喜好而丧失其价值。

4. 发展商工程停顿的风险---除了发展商或房地业市场本身的影响外，还要可能因为受到国家经济不景气、政府规划等的宏观和微观影响而致使还未完成的工程半途停工。

若投资者不幸购买到有关产业的话，则很可能不只血本无归，还有可能因此长时期的负担利息或银行贷款。要避免这个风险，投资者必须对整个市场熟悉，对发展商的背景了解，甚至对有关工程的其他购屋者的“来历”也要有所认识，这样子虽然无法完全避免工程被停顿的风险，但至少可以将此风险降到最低。

5. 稅务政策改变的风险---国家经济政策隨时可以改变稅务架构，就会打乱投资者的算盘，让他们无法按照目前的稅率计算投资回报率，所以应该计算一个长期的平均稅率，方便考虑投资的决策。

稅务的升降和政策会影响投资者的收益，必须格外留意，最近政府又再征收5%的产业盈利税就是一个明显的例子。

6．面对租户欠租风险---一些租户习惯性拖欠租金，房东稍微松懈，租户可能就得寸进尺，越欠越多，最后可能要发出律师信讨债。

要降低有关的风险，投资者必须学习如何管理房子，并掌握房东的专业知识，这一点在我5月即将出版的新书《房东博士》将会更详细的为投资者解决这一切的问题。

7．天灾风险---投资者最不愿意看到的就是天灾地祸，这不但有可能让其产业遭到破坏，也有可能严重的影响到市场价格以及投资者的信心。

我国没有太严重的天灾，但也不时听闻土崩与水灾的灾难，投资者在购买房子时，也必须注意该区域受到有关天灾影响到可能性。

8．滥用风险---一些居心不良租户假藉租房子另作用途，诸如制毒、收藏贼赃、安顿非法外劳等等，一旦受到执法部队上门取缔，业主也会受到牵连。投资房地产就是要出租，而有时候无法控制我们要租给什么人，因此其风险是存在的。

无论如何，在我的投资课程时常强调，要成为一名成功的百万投资家，各位必须确保拥有充足的市场资讯，并拥有专业的知识，以将风险降到最低！

这次很荣幸接受东马的《联合日报》专访，探讨2010年产业投资。希望能借此认识更多东马的投资者，以后有机会办个东马房地产投资课程。


虽然大家一致认同全球经济最艰难时期已度过，大家也认同复苏之路的崎岖曲折，今年依然面临种种不确定因素之际，房地产顾问郑水兴将分析如何做出正确的产业投资。 房地产顾问郑水兴于1992年在安邦设立第一家房地产公司至今，从事产业领域已经迈入第19个年头。郑水兴房地产公司分别为Arborland & Co. Sdn. Bhd房地产中介公司，以及AMCITY CAPITAL培训公司。

郑水兴表示：“我们目前取得两张执照，在八打灵和吉隆坡区域设立两家公司，兼顾两地业务。”

他的产业经纪公司主要代理个人和公司产业。个人产业多为二手产业，公司产业则为发展商或开发商的工程产业。他们也为投资者设计投资配套，提供投资咨询服务。此外，他们也为发展商作资料搜查，寻找适合开发的土地，这也是他们经纪公司初期成立时的基础业务。

询及扩充业务的计划，他说：“我们力求做到重质不重量，如今注重产业咨询服务和投资培训讲座。”

凝聚华人房产投资力量

郑水兴近几年不断到国外取经，四处观看产业，努力学习，以充实产业方面的知识。他向《联合日报》记者透露，其另一家投资讲座公司，包办许多房地产投资讲座，也包括培训课程，主要着重投资教育工作。

为了让他的教育课程更具系统且完善，郑水兴陆续出书和光碟，作为投资课程的辅助教材。

他说：“产业投资除了知识和资讯外，人际网络同样扮演举足轻重的角色。”

有鉴于此，郑水兴表示，他目前正着手设立产业投资俱乐部，主要以中英文为媒介语。

他指出：“以英文为媒介语的投资资料可谓丰富，中文方面的投资资料则相对贫乏。通过俱乐部，希望可以凝聚我国华人房地产投资公司的力量，同时扩大我们的人际网络。”

华人房地产投资公司向来在互动方面并不活跃，这导致许多华人公司变得个人化或家庭化。随着全球化的到来，郑水兴希望本地华人房地产投资公司可以逐步走向企业化和国际化，以提升本身的竞争力和公司的决策力。

他透露：“全球化是无法衡量的趋势，举例如满家乐（MontKiara）产业价格的大幅起落，也是受到全球化因素的影响。当然政府政策也是部分的因素。”

针对产业盈利税对房产投资的影响，郑水兴说，政府开始实施这项税务的初步阶段，确实对房产业造成不小的轰动。

“根据2010年财政预算案，政府将对售卖房产的业主征收5%固定的产业盈利税，无视业主售卖的产业是守了多少年的房子。不过通过发展商工会和许多产业投资者的强烈抗议后，政府在盈利税制上设定期限，即业主售卖5年以上的产业免缴盈利税。”

这项措施减低了房产投资者在买卖活动上的损失，与此同时政府达到控制投机活动的目的。

虽然如此，郑水兴认为，即将实施的消费税反而威胁产业投资者。他说：“产业盈利税是针对售卖产业所得盈利，再从中抽取5%，而消费税则是从总值中抽取的税务。至今仍没有人知道政府会怎么在产业上应用这套税务机制，因此消费税的威力不容小觑。”

虎年开始投资好时期

郑水兴带领我们回顾2009年，那是经济风暴最糟糕的时候，直至11、12月尾，经济才有反弹的迹象。

对投资者而言，危机一般是最好的投资时期。危机时期的投资讲究策略性，即不是一般的投资，而是要懂得找机会入位，以获取商业好处，因此，2009年是投机的好机会，也是偏重发展商投资的时期。

2009年由于发展商的不安全感，而为产业买卖提供了许多配套，但相较于1998年，选择并不多。郑水兴补充：“这就是为什么我说2009年虽然是投机好时期，但是并没有太多投资选择的缘故。”
他说：“但是来到虎年，即2010年，我们看到整个市场情况逐渐转好，是投资的好开始。”

发展商的工程项目到了2009年尾趋近完成，2010年市场会出现许多产业供量，特别是二手市场、店铺和高档产业的选择。这些多出来的供量会慢慢的被消耗掉。

郑水兴表示：“我们一般说投资是为期2至3年的活动，2010年有很多产业供我们选择，对投机者而言则没什么机会。”

他预料，2010年利息会调高，但是仍处于历年来最低水平。种种因素都对长期投资计划有利。全球经济体制预料在2到3年的时间内会慢慢恢复稳定。经济稳定鼓励跨国投资，而跨国投资活跃的时刻，价格偏低地区的产业，如我国则受到吹捧。

房产投资顾问郑水兴说：“2010年是开始投资的好时期，并不意味着今年投资能够马上赚大钱，而是有许多优良的长期性选择机会。”

他指出，由于供量过剩的问题，长期投资者买下的产业很可能会面临租金偏低的难题。他奉劝业主，要尽力持守产业，等待2至3年的时间，产业的价格肯定会有上涨的趋势，特别是吉隆坡、槟城和新山一带的产业。

他强调：“2010年产业投资的选择丰富，但并不是套利的时期，投资者可以当作一门生意或事业来投资，绝对占有优势。”

房地产业从前受到本土化的经济体制影响，如今则受控于全球化的经济体制。郑水兴指出，产业拥有它的循环周期，这周期随着全球化的速度趋向缩短。

从1992年产业开始兴盛至1998年经济衰退是一个周期。另外等到2002、2003年产业投资开始转好，2008年达到高峰，2009年逐渐衰退，形成另外一个周期。2010年则将是新周期另一个起点。
郑水兴说：“机会每天都有，懂得掌握投资诀窍，每个时期都是投资的好时期。提供优良选择的好市场则不多，2010年是难得的好机会。”

他建议投资者往有潜能的产业投资，将今年房地产投资分成三大类：短期性投资可以考虑二手市场，市区分层办公室及工业性产业；长期投资则可从旅游业房产、绿色建筑物和市区高档公寓着手；选择性投资方面则可尝试店铺、有地房产和中价公寓。

东马旅游产业前景看俏

郑水兴表示，产业投资是一门涉及多方资讯的投资活动。投资者除了要有一定的财力外，还需具备个人对产业的认知、投资策略和管理能力、市场走向的掌握和敏锐度、熟悉供求原理的操作，也必须意识到全球化的影响也会左右投资的方向。

询及目前政府对产业投资者的保护政策，郑水兴表示，对投资者有利的法令其实不多，主要有2007年制定的建筑与共管产业（维修与管理）法令和“先建后售”的概念（还不能算是法令）。

他说：“近来产业领域频频出现土地欺骗案，期待政府制定更好的法令和条规，营造一个对投资者有利的投资环境，促使产业投资活动在更有保障的投资层面上进行。”

不过郑水兴认为，政府政策很可能在今年取得突破，以解决严重的资金外流现象。

此外，郑水兴也说，我国的产业泡沫现象并不明显。即使有泡沫的现象，也是属于区域性而非全国性。依照现有情况来看，高档区域的泡沫现象最为严重。我国确实出现许多供过于求的现象，但并不至于促成泡沫，只要做出结构性的调整相信就能解决。

谈及东马的房地产市场，郑水兴觉得东马在旅游产业方面的发展潜能高。

他说：“根据旅游业全球走向来分析，旅游业偏向自然界旅游的发展。东马的天然资源条件较西马优越，随着旅游业的带动，旅游业房产有很好的前景。目前沙巴的旅游业经营得不错，砂拉越丰富的森林和海洋资源绝对是发展旅游很好的条件。”

城市化的趋向太严重，如果能改装乡村、原住民面貌的旅游景点将会占很大的优势。
绿色建筑和旅游产业是全球化趋势，预料我国2010年的财政预算案将会针对这方面拨放奖励金，投资者可以多注意这方面的讯息。



原文阅读：联合日报/企管版 22.02.2010

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上一章我们说过，很多人做生意都说成功不是你懂什么，而是你认识谁（Is not what you know but who you know）。我虽然不是很赞成；但也不敢反对。因为这种事情在商业社会是绝对的存在的，特别是在马来西亚。事实上这种情形在一些亚洲及发展中的国家更加的明显。

回到房地产，事实上网络是绝对的重要，上一期我们说过成功的投资者必须是拥有CINA四大条件，即资金(Capital)，资讯(Information)，网络(Network)，行动(Action)；但网络却是我们投资者最具挑战性的一环，因为好的东西不多，而成功就是要买的这些在市场上少过１０％的好料。所以通过网络以最快的速度找到好的产业是绝对的重要，因为差不多全部的投资者都是你的竞争者。是的，好的东西有谁不要呢？

那如何建立起你的网络呢？你跟什么样的人在一起，你就会倾向投资哪一类的产业。因此你的决定是如何建立起一个「怎么样」的网络，那才是少数成功者要问的问题.

房地产投资的网络基本上可以分成DAP三类：

1. 直接网络（ Direct）-- 个人与市场打交道
2. 团体网络 （Association ）-- 一个队伍在市场同行
3. 专业服务网络 （ Professional ）-- 专业咨询给个人或团体

买房要面对的直接网络不外是发展商、中介商、估价师、拍卖官等。一般的熟练投资者都有“知心”的熟人直接介绍投资目标，因为网络的关系，这一些投资者可以在好的产业推出市场之前，过滤后“先下手为强”。一些投资者也在发展工程还没有推出市场前与开发商谈判，获得比一般的购屋者更低的价钱与更好的条件。

总而言之，这与政治上“有人在朝好办事”的原理是一样的。在朝的人不但能够给予最迅速的信息，更能协助谈出一个好配套。此网络的名词因此也叫作“关系”。

另外，投资者参与的组织及朋友也决定了他们的投资风格与方向。投资者必须参加有组织性的团体，建立正确的态度及结合市场的力量。投资者可以参加相关行业组织与协会，除了互相勉励外，还可以通过团体力量解决投资可能面对的问题，更可以与市场谈判，如融资、装修等配套。

我一直在努力的策划建立一个以中文为主的『房地产投资俱乐部』，让有兴趣将房地产投资当着一门事业发展的朋友集合一起，互相学习、多向交流，更可以一起与市场谈判。当然这个组织除了投资者，还要有律师、工程师、绘图师、风水师及银行家等，那投资的路上就永远不会孤单也不会迷失方向。哦，忘了跟你们说，超过50%的投资者都在市场迷失了方向。

当然，如果你无法找到以上的网络团体（事实上在我国不容易找到或参与，因此希望各位可以协助我组织这个俱乐部），我们还有第三个网络必须建立的，那就是专业网络。

专业网络指的是与专业人士的结合，利用他们的专业知识与服务来降低我们的投资风险、提高我们的盈利。他们包括刚才所说的工程师、律师、银行家、风水师等。记得，单靠买对房子、买低价格并不足够，房地产涉及太多的法律程序与文件，也必须通过融资来倍增，更必须通过装饰与修改来增值，这才能够赚到最快、最多，才能够达致退休的目的地，因此你不得不与这批专业人士打好关系。

另外一个最新的网络，就是‘网络的网络’，即网际网路（internet）。一些投资者或许比较内向或居住在较远的郊区，可以选择这个新成立的网络。这项选择在马来西亚并不流行；但在美国等发达国家却是最有效最快速的方法。

最后，记得每个网络都会出现一个领航者，即一般人称的导师MENTOR。投资者在众多的网络内必须能够找对这个领航人。切记！跟对人赚多一点；跟错人可能亏本或失败。总的来说，我们不只是要建立一个投资网络，更要建立一个成功的网络！

早前槟城在被列为世界文化遗产，多元的古迹、建筑及美食吸引很多外国人的到来，不止是旅游；更是投资房地产。这让槟城的房地产市场走向国际化，成为继雪隆地区之后，让人最关注的市场。郑水兴认为，槟城将会是一个“就快”成为一个国际知名度旅游胜地，其房地产也将会“全球化”，当然其价格也将世界化，肯定是长期一个投资的好地点。

资深房地产顾问郑水兴在接受槟城成功投资家Juanita Chin的邀请下到槟城演讲“2010 – The New Property Cycle with Opportunities Begins” （2010年房地产市场趋势与机会）。分析与建议投资者在这个房地产市场周期的开端如何投资、投资什么产业。

郑水兴也从他这两年来到超过10个国家研究其房地产的发展模式与学员分享，他强调认识国际来投资本地的原理 （ Study global to invest local）。他也建议投资者拟定较长期的投资计划，2010年投资的产业预计3年后将会是收成的最好时期。

主办当局在讲座中加入了小游戏，让学员们互相认识并将未来投资计划以图、文、话记录下来，Juanita希望这个让她成功的方式也为投资者带来激励的作用。讲座的最后以温馨的一首歌曲结束。

Amcity Capital主办的一场新春交流晚宴，除了迎接虎年；更让投资者们能在欢悦的气氛中互相交流，为虎年房地产投资建立好网络。现场喜气洋洋，有来自各行各业各种族的人士，达到真正的交流效果。

资深房地产投资顾问郑水兴在晚宴中也给予一个小时半的中英演讲，为来宾们分析2010年房地产市场与投资机会。演讲中Gavin探讨过去两年内他所到过的国家如：黄金海岸、杜拜、越南等的房地产；也建议投资者短期、中期、长期投资的产业。

最后，Amcity Capital也特地准备了蛋糕为我们的首席咨询顾问郑水兴庆生，大家在VIP的带领下高唱广东版的生日歌。话说这也是Gavin第一次与那么多人一起庆生，接受满满的祝福，相信这也将会是他最难忘的生日之一。