这次很荣幸接受东马的《联合日报》专访，探讨2010年产业投资。希望能借此认识更多东马的投资者，以后有机会办个东马房地产投资课程。


虽然大家一致认同全球经济最艰难时期已度过，大家也认同复苏之路的崎岖曲折，今年依然面临种种不确定因素之际，房地产顾问郑水兴将分析如何做出正确的产业投资。 房地产顾问郑水兴于1992年在安邦设立第一家房地产公司至今，从事产业领域已经迈入第19个年头。郑水兴房地产公司分别为Arborland & Co. Sdn. Bhd房地产中介公司，以及AMCITY CAPITAL培训公司。

郑水兴表示：“我们目前取得两张执照，在八打灵和吉隆坡区域设立两家公司，兼顾两地业务。”

他的产业经纪公司主要代理个人和公司产业。个人产业多为二手产业，公司产业则为发展商或开发商的工程产业。他们也为投资者设计投资配套，提供投资咨询服务。此外，他们也为发展商作资料搜查，寻找适合开发的土地，这也是他们经纪公司初期成立时的基础业务。

询及扩充业务的计划，他说：“我们力求做到重质不重量，如今注重产业咨询服务和投资培训讲座。”

凝聚华人房产投资力量

郑水兴近几年不断到国外取经，四处观看产业，努力学习，以充实产业方面的知识。他向《联合日报》记者透露，其另一家投资讲座公司，包办许多房地产投资讲座，也包括培训课程，主要着重投资教育工作。

为了让他的教育课程更具系统且完善，郑水兴陆续出书和光碟，作为投资课程的辅助教材。

他说：“产业投资除了知识和资讯外，人际网络同样扮演举足轻重的角色。”

有鉴于此，郑水兴表示，他目前正着手设立产业投资俱乐部，主要以中英文为媒介语。

他指出：“以英文为媒介语的投资资料可谓丰富，中文方面的投资资料则相对贫乏。通过俱乐部，希望可以凝聚我国华人房地产投资公司的力量，同时扩大我们的人际网络。”

华人房地产投资公司向来在互动方面并不活跃，这导致许多华人公司变得个人化或家庭化。随着全球化的到来，郑水兴希望本地华人房地产投资公司可以逐步走向企业化和国际化，以提升本身的竞争力和公司的决策力。

他透露：“全球化是无法衡量的趋势，举例如满家乐（MontKiara）产业价格的大幅起落，也是受到全球化因素的影响。当然政府政策也是部分的因素。”

针对产业盈利税对房产投资的影响，郑水兴说，政府开始实施这项税务的初步阶段，确实对房产业造成不小的轰动。

“根据2010年财政预算案，政府将对售卖房产的业主征收5%固定的产业盈利税，无视业主售卖的产业是守了多少年的房子。不过通过发展商工会和许多产业投资者的强烈抗议后，政府在盈利税制上设定期限，即业主售卖5年以上的产业免缴盈利税。”

这项措施减低了房产投资者在买卖活动上的损失，与此同时政府达到控制投机活动的目的。

虽然如此，郑水兴认为，即将实施的消费税反而威胁产业投资者。他说：“产业盈利税是针对售卖产业所得盈利，再从中抽取5%，而消费税则是从总值中抽取的税务。至今仍没有人知道政府会怎么在产业上应用这套税务机制，因此消费税的威力不容小觑。”

虎年开始投资好时期

郑水兴带领我们回顾2009年，那是经济风暴最糟糕的时候，直至11、12月尾，经济才有反弹的迹象。

对投资者而言，危机一般是最好的投资时期。危机时期的投资讲究策略性，即不是一般的投资，而是要懂得找机会入位，以获取商业好处，因此，2009年是投机的好机会，也是偏重发展商投资的时期。

2009年由于发展商的不安全感，而为产业买卖提供了许多配套，但相较于1998年，选择并不多。郑水兴补充：“这就是为什么我说2009年虽然是投机好时期，但是并没有太多投资选择的缘故。”
他说：“但是来到虎年，即2010年，我们看到整个市场情况逐渐转好，是投资的好开始。”

发展商的工程项目到了2009年尾趋近完成，2010年市场会出现许多产业供量，特别是二手市场、店铺和高档产业的选择。这些多出来的供量会慢慢的被消耗掉。

郑水兴表示：“我们一般说投资是为期2至3年的活动，2010年有很多产业供我们选择，对投机者而言则没什么机会。”

他预料，2010年利息会调高，但是仍处于历年来最低水平。种种因素都对长期投资计划有利。全球经济体制预料在2到3年的时间内会慢慢恢复稳定。经济稳定鼓励跨国投资，而跨国投资活跃的时刻，价格偏低地区的产业，如我国则受到吹捧。

房产投资顾问郑水兴说：“2010年是开始投资的好时期，并不意味着今年投资能够马上赚大钱，而是有许多优良的长期性选择机会。”

他指出，由于供量过剩的问题，长期投资者买下的产业很可能会面临租金偏低的难题。他奉劝业主，要尽力持守产业，等待2至3年的时间，产业的价格肯定会有上涨的趋势，特别是吉隆坡、槟城和新山一带的产业。

他强调：“2010年产业投资的选择丰富，但并不是套利的时期，投资者可以当作一门生意或事业来投资，绝对占有优势。”

房地产业从前受到本土化的经济体制影响，如今则受控于全球化的经济体制。郑水兴指出，产业拥有它的循环周期，这周期随着全球化的速度趋向缩短。

从1992年产业开始兴盛至1998年经济衰退是一个周期。另外等到2002、2003年产业投资开始转好，2008年达到高峰，2009年逐渐衰退，形成另外一个周期。2010年则将是新周期另一个起点。
郑水兴说：“机会每天都有，懂得掌握投资诀窍，每个时期都是投资的好时期。提供优良选择的好市场则不多，2010年是难得的好机会。”

他建议投资者往有潜能的产业投资，将今年房地产投资分成三大类：短期性投资可以考虑二手市场，市区分层办公室及工业性产业；长期投资则可从旅游业房产、绿色建筑物和市区高档公寓着手；选择性投资方面则可尝试店铺、有地房产和中价公寓。

东马旅游产业前景看俏

郑水兴表示，产业投资是一门涉及多方资讯的投资活动。投资者除了要有一定的财力外，还需具备个人对产业的认知、投资策略和管理能力、市场走向的掌握和敏锐度、熟悉供求原理的操作，也必须意识到全球化的影响也会左右投资的方向。

询及目前政府对产业投资者的保护政策，郑水兴表示，对投资者有利的法令其实不多，主要有2007年制定的建筑与共管产业（维修与管理）法令和“先建后售”的概念（还不能算是法令）。

他说：“近来产业领域频频出现土地欺骗案，期待政府制定更好的法令和条规，营造一个对投资者有利的投资环境，促使产业投资活动在更有保障的投资层面上进行。”

不过郑水兴认为，政府政策很可能在今年取得突破，以解决严重的资金外流现象。

此外，郑水兴也说，我国的产业泡沫现象并不明显。即使有泡沫的现象，也是属于区域性而非全国性。依照现有情况来看，高档区域的泡沫现象最为严重。我国确实出现许多供过于求的现象，但并不至于促成泡沫，只要做出结构性的调整相信就能解决。

谈及东马的房地产市场，郑水兴觉得东马在旅游产业方面的发展潜能高。

他说：“根据旅游业全球走向来分析，旅游业偏向自然界旅游的发展。东马的天然资源条件较西马优越，随着旅游业的带动，旅游业房产有很好的前景。目前沙巴的旅游业经营得不错，砂拉越丰富的森林和海洋资源绝对是发展旅游很好的条件。”

城市化的趋向太严重，如果能改装乡村、原住民面貌的旅游景点将会占很大的优势。
绿色建筑和旅游产业是全球化趋势，预料我国2010年的财政预算案将会针对这方面拨放奖励金，投资者可以多注意这方面的讯息。



原文阅读：联合日报/企管版 22.02.2010