红番茄专栏（6）

投资房地产有一定的风险，一般人以为唯一的风险就是亏本，即房子卖不出去或卖不到理想的价钱。 依我的经验所见，投资买房一般会遇上8大风险，对于全无认识的初哥而言，这些风险隨时都会形成巨大的跘脚石，让经验不足的购屋者裁跟斗，当不了百万富翁反而可能还要赔钱兼惹上一箩筐的麻烦。

对于刚刚开始投资的朋友们，只要鉴定和了解风险，然后拟定对策，就能胸有成竹的踏出当百万投资者的第一步，再加上专业管理和圆滑的外交手腕，登上百万元投资俱乐部宝座指日可待。

好，哪除了可能亏本的风险外，还有什么其他的风险呢？

1. 空置风险---一个投资者买房除了自己居住或短期套利外，就是想在最短的时间内出租以从租金方面获得盈利。笔者从事房地产代理18年，见过很多投资者因无法将其房子出租而造成负担及盈利锐减。

为了避免买了的房子被空置，投资者在买房之前必须了解租赁市场的需求，更应该了解租金的回酬率。

2. 贷款利率风险---许多人都是使用贷款便利来购买房子，并按照月租收入当作月还行贷款额的标准，这是非常危险的，会很容易受到无可预料的变化所影响。

例如，银行利率上升，月还贷款额也会水涨船高；租金收益往下调整；房子空置期拉长等等，都会影响缴还银行贷款的预算，如果入不敷出，肯定会进一步影响到家计和引发其他问题。

在经济风暴发生是，房子空置的机率提高了，很多人因此无法缴付贷款而其产业被迫拍卖，这是利率与租金影响的风险。

3. 装修折旧风险---一般装修若保持得宜，可用上10年，不过若是用在出租方面，装修持久率则要折半，约是5年左右，如果装修转旧而不及时维修，势必影响租金价格，因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

一般的投资者都犯上一项严重的错误，就是房子过度装潢，装修的成本一般上无法为房子增值太多，而在售卖您的房子时，也可能只拿回25%左右的投资额。切记，装修必须面对折旧的风险，也有可能面对购屋者因个人喜好而丧失其价值。

4. 发展商工程停顿的风险---除了发展商或房地业市场本身的影响外，还要可能因为受到国家经济不景气、政府规划等的宏观和微观影响而致使还未完成的工程半途停工。

若投资者不幸购买到有关产业的话，则很可能不只血本无归，还有可能因此长时期的负担利息或银行贷款。要避免这个风险，投资者必须对整个市场熟悉，对发展商的背景了解，甚至对有关工程的其他购屋者的“来历”也要有所认识，这样子虽然无法完全避免工程被停顿的风险，但至少可以将此风险降到最低。

5. 稅务政策改变的风险---国家经济政策隨时可以改变稅务架构，就会打乱投资者的算盘，让他们无法按照目前的稅率计算投资回报率，所以应该计算一个长期的平均稅率，方便考虑投资的决策。

稅务的升降和政策会影响投资者的收益，必须格外留意，最近政府又再征收5%的产业盈利税就是一个明显的例子。

6．面对租户欠租风险---一些租户习惯性拖欠租金，房东稍微松懈，租户可能就得寸进尺，越欠越多，最后可能要发出律师信讨债。

要降低有关的风险，投资者必须学习如何管理房子，并掌握房东的专业知识，这一点在我5月即将出版的新书《房东博士》将会更详细的为投资者解决这一切的问题。

7．天灾风险---投资者最不愿意看到的就是天灾地祸，这不但有可能让其产业遭到破坏，也有可能严重的影响到市场价格以及投资者的信心。

我国没有太严重的天灾，但也不时听闻土崩与水灾的灾难，投资者在购买房子时，也必须注意该区域受到有关天灾影响到可能性。

8．滥用风险---一些居心不良租户假藉租房子另作用途，诸如制毒、收藏贼赃、安顿非法外劳等等，一旦受到执法部队上门取缔，业主也会受到牵连。投资房地产就是要出租，而有时候无法控制我们要租给什么人，因此其风险是存在的。

无论如何，在我的投资课程时常强调，要成为一名成功的百万投资家，各位必须确保拥有充足的市场资讯，并拥有专业的知识，以将风险降到最低！