房市泡沫會爆破？(第二篇)

• 為大馬房市把脈 08/08/2011

過去一年來，大馬房市價格不斷飆升，必不可免引起人們對泡沫的疑慮。甚至，小道消息表示：有發展商建好房屋，投機炒高房價后，自己也心驚膽戰，準備出逃到小城鎮去發展。

然而，房市專家不斷派送定心丸：大馬房市健康，只是一些被過度炒熱的特定地區，出現零星小泡沫而已。雖然如此，坊間最近還是傳出：年底房市會崩盤！人們開始引頸期盼：明年撿拾平價房屋。

對此，房市專家吳明權、陳文博和鄭水興共同表示，目前，大馬房市沒有嚴重泡沫，更加不會崩盤，請別妄想在明年撿拾平價房屋。執業律師陳佐彬和友人則預測：最快在2013年或2014年，因為大量業主沒法持有產業，泡沫才會爆破。

預售屋有泡沫風險

鄭水興分析，“整體來說，大馬房市的發展和價格，還是會持續健康成長。但零星泡沫，3年內肯定不斷出現，其形態和1997年之后的市場很相似，都是嚴重的供過于求，以至于工程建竣后，無法銷售出去或者成功出租。”

他因而建議，購屋前，先了解產業的高價，究竟是被炒高了，還是本來就具有這個價值。往往，有些類型的產業被炒高了，投資者卻忽略該地區還有其他更便宜的產業選項呢。

“國內投資者還不成熟，難免人云亦云后，一窩蜂排隊購屋，炒高樓市，這些地區就是所謂的‘泡沫’所在點。”他說：“目前，人為炒高的樓市泡沫，主要 發生在新型預售屋市場；房子還沒建成，沒有真正使用價值，也未知租金市場如何；建好后，房價可能下跌。所以，預售屋的泡沫風險，比二手房屋還高。”

做好規劃不怕崩盤

另一方面，陳文博認為，“不同利益群體，對泡沫有不同看法。我的看法是，不用等到年底，現在已有零星泡沫出現在高價位產業。最典型例子就是城中城 （KLCC）的辦公室──有價無市。我覺得，過熱房市可能會變緩；不過，我有信心，只要政府的投資計劃實施有效，就不會出現房市泡沫。”

發展商是怎樣看待房市泡沫？經歷了1997年和2008年金融風暴挑戰的吳明權說：“現在沒有房市泡沫，並不代表未來亦沒有房市泡沫！只要了解成因，事先去規避，就可以預防泡沫危機。總之，根據能力來投資，做好財務規劃，必然不怕市場崩盤。”

根據他的分析，有3種情形造成房市泡沫：（1）產業供過于求，（2）產業賣不出又租不出，業主守不住；（3）業主供不起房貸，銀行拍賣又沒有人要。“發展商也怕房市泡沫。只要避免建造零需求房屋，以及規劃好建造資金，避免陷入停工危機，這就是這行規避泡沫的方法。”

過度干涉矯枉過正

陳文博說：“人為的投機炒樓活動一旦失控，必將導致屋價高漲，進而造成社會貧富懸殊。假如政府因而實施過于嚴厲的降溫措施，則會影響金融及地產業及周邊產業發展。”

前陣子，為了抑止我國房市出現不健康炒樓現象，房屋及地方政府部長拿督曹智雄建議：仿效中國打擊“炒樓”，禁止人民在購買第4間房市時，向金融機構借貸。

“目前，購買第3間房產只能獲得70%貸款，第4間則允許50%貸款。這些金融措施已足以抑制房市投機行為。畢竟，志在炒樓而買第4間房產者，只佔市場極少數。第4間房產零貸款的措施，恐怕會矯枉過正，最后只會對房市、金融市場及周邊行業帶來負面影響。”

吳明權補充：“多數人覺得大馬房價高，是因為投機炒作行為。其實，投機不是泡沫化的主因，因為房價主要由市場供需來決定！城市化造成巴生谷每年增加 10萬人口。人口劇增，需求必然增加，城市房價才居高不下。只要發展商可以增加符合人民需求的房屋，供需回復平衡，價格自然穩定。”

陳文博繼說，“個人覺得，如果需要採取‘降溫’措施來抑制人為的投機活動，更實際和可行做法是：重新改變產業盈利稅，先行避開產業泡沫。畢竟，房產轉手買賣（sub-sales）的投機活動，才是主導價格熾熱的因素。”

1976年產業盈利稅法令下，2年后脫售征稅30%，賣樓的盈利可能還不夠繳稅，一定程度上打擊投機客行為。不過，目前，產業盈利稅不設年限，一律只征收5%，這會讓投機客“賣”心大動。

先建后售或成壟斷

政府打算在2015年實行先建后售的房屋政策，究竟是惠民的政策？還是不堪一擊的美麗泡沫？對于購屋者來說，先建后售計劃自然會受落，購屋者只需付出房屋的10%頭期錢，90%的余額將在屋子建竣后才支付。往后，購屋者也不必面對遲交屋的噩夢。

陳佐彬律師說:“先建后售的概念，是要減輕購屋者的經濟負擔，讓他們不必在房屋建築期間，同時支付房租和銀行貸款的分期付款。這也可避免購屋者面對 發展計劃擱置、發展商倒閉的風險，以及加速房市的發展、保證房屋的品質和竣工期限。同時，施行先建后售的發展商，可豁免繳付20萬令吉的執照抵押金及印花 稅。”

關鍵是：大馬有多少個有能力承擔整個建屋成本的發展商？相信只有資金雄厚的發展商才能獲得龐大的銀行貸款來建屋。無形之中，這會削減中小型發展商的競爭能力。同時，可以預見，大馬房市將由幾個大機構壟斷，產業價格也將由他們控制。

吳明權認為：“我國有能力先建后售的大型發展商還不到10個。即使有能力先建后售，估計展開的建造項目至少下降80%。顯然，最大衝擊是：發展商數目減少，購屋者的選擇也變少。”

供少過求，房價又上漲，有能力購買屋子的人數又大幅下降。他認為，先建后售這條算術，弊多于利。

依能力購屋無懼崩盤

在擔心房市泡沫爆破之前，65%的35歲以下年輕人，要先擔心：月薪3000令吉以下的受薪人士，可以在巴生谷購買到屋子嗎？

吳明權坦言：“年輕人不是買不到房子，只是不願意買而已。雪蘭莪USJ還是找得到20萬令吉的有地排屋，但屋子老舊、環境和基礎設施不好而已。坦白 說，購買價格低一倍的二手房屋，購屋者可以根據能力來裝修，其實也不錯。畢竟，購買本身負擔得起的屋子，就不必擔心房市泡沫危機。”

為了解決人民沒錢購屋的不滿，從今年3月份以來，政府率先宣佈“我的第一間房屋計劃“、“實惠有素質房屋計劃”及“可負擔房屋計劃”。可是， 這些惠民計劃並不受落。

對此，理財經驗

豐富的陳文博說：“35歲以下，購買20萬令吉的房屋，獲得100%貸款，以貸款年限30年來計算，每個月都要供1000令吉，佔了收入的三分之一，實為不易。”

不久前，首相又推介“一個馬來西亞房屋計劃”，打算未來9年，在巴生谷、萬撓、布城和芙蓉等20個地點，為月入6000令吉以下的第一次購屋者，興 建4萬2000間介于15萬至30萬令吉的房屋。合格申請者可獲105%房貸，並獲准以公積金第二戶口攤還，攤還期達30年，但10年不得轉售。

“一個馬來西亞房屋計劃”，確實很吸引。能不能成功，還要看政府有多大決心和多高的執行力了。

中国报报道：许雅玲