黃金十年房價國際化（第3篇）

• 為大馬房市把脈 09/08/2011
  

　總結4位專家的看法，在全球化趨勢下，加上政府的高收入先進國宏願，以及如火如荼展開的大型經濟發展計劃，說明了低房價時代已過去，高房價時代正來臨！

　陳文博、鄭水興並指出：2010年至2020年，將是大馬房市的黃金十年。屆時，城市的“居者有其屋”形態，必將轉型成以租屋為主的“行動公民”（Mobile Citizen）形態。

產業全球化的競爭之下，起步晚的大馬人，到底要如何制勝？

　鄭水興率先表示：“2010至2020年，是大馬房市的黃金10年！去年，吉隆坡及巴生谷流域的房價，平均上漲了9至10%。我相信，在大吉隆坡計劃的推波助瀾下，未來10年，吉隆坡及巴生谷流域的房地產將經歷重大調整。”

　他繼說：“到了2020年，吉隆坡將有望躋身全球20大城市。屆時，為了趕上全球化趨勢，尤其是好的產業，將飆升至國際價格水平，大都市也將出現房價很貴的地區。”

缺乏空地房價上漲

　目前，大馬房價在區域內仍屬偏低，這已足夠吸引國際投資者眼光。日本震災后，投資者開始將天災和氣候納入風險考量範疇；也因此，從未經歷重大天災 的大馬房市，更加受到投資者青睞。同時，大馬穩定的政局和更開放的政策，必將成功吸引外國的人潮、錢潮大量湧入大馬房市，加速產業全球化進程。

　“這一波的全球化浪潮，首先席捲城市和旅遊勝地。由于外國投資者一般都會選擇在最具代表性的地點落腳，所以，吉隆坡和城中城（KLCC）的房市衝 擊最明顯。再來就是整個區域，包括檳城、柔佛依斯干達、賽城、亞庇、八打靈再也；並且會涉及各種類型產業，比如住宅產業、商用產業、工廠、度假勝地產業及 土地。”

　鄭水興預測：從城中城、Stoner路到敦拉薩路地區的公寓將會出現國際化價格。甚至，到了2020年，包括大吉隆坡計劃在內的大型發展項目完成之際，大城市再也沒有空地可發展時，房價惟有繼續向上攀升。

　可以預見，在全球化火車頭帶動下，大馬房市步入全球化軌道，促使KLCC的房地產價格，將以“國際價格”上市。估計KLCC的共管公寓，有望在2015年之前，上探至每平方尺5000令吉的國際價格！而在2010年，最高一筆交易紀錄，是以每平方尺2900令吉成交。

需外國投資者加入

　綜合陳文博和鄭水興的看法：高房價並非危言聳聽，因為低房價已沒回頭路。“屆時，大城市裏的大多數房地產，由少數企業和集團擁有，少數的房地產由少之又少的高薪人士握有。大多數的中低資產階級，由于買不起房屋，只好租房來住，不然就搬到房價低的郊區居住。”陳文博說。

　聽到這裡，難免擔心：國內半數以上的中低收入者，不就快被趕出城市中心了嗎？對此，他們強調：產業全球化趨勢下，大馬房市要靠外國投資者的加入， 因為單靠本地投資，絕對趕不上全球的發展進程；更何況，國家建造了世界級水平的硬體設備，假如無法留住本地投資，又沒法吸引外國投資者，城市就呈現一片真 空！

　陳佐彬律師表示，“毋庸置疑，在2020年先進國展望下，房地產必將引來飛躍的黃金時段！但我個人的看法是，大馬房市已走在產業化（Industrialisation）的一半路上了。”

　發展中國家在朝向先進國目標邁進的過程中，必不可免朝向“以商品房市場為導向”的產業化市場轉型。

　“就算現在，在巴生谷流域，個人有能力購買的房產，選擇已越來越少。”他說：“畢竟，在房市產業化過程中，以吉隆坡為主的黃金產業，主要都由房地產信托握有，或者被國外財團買下。”

　“2009年全球經濟風暴后，外國投資者該去哪裏投資？中國、印度已飽和，日本有天災威脅……除了投資新加坡，最好就是進軍大馬。這可不是因為大馬太好，而是因為別人太差。”

　陳佐彬指出，通過基金運作的國際財團，並不介意長時間握有產業，並且會有7年的出場計劃（Exit Plan）。以至于，現在才想進場來分一杯羹的大馬人，已經太遲了，因為已沒太多產業選擇；而在5年前就進場的人士，現在已在賺錢。

　建造有素質又讓人負擔得起的居住房屋，將是房地產發展商吳明權在未來的10年大計！

　“根據調查，具有投資價值的商業產業，基本上，價格沒有設限，視乎市場供需而定。但是，買不起100萬令吉房屋，但又不想購買30萬令吉以下房屋的購屋者，有大量增加趨勢。因此，建造15萬令吉至60萬令吉的素質房屋，將會具有非常大的市場競爭性。”他說。

　15年前，建築師出身的吳明權，決定和哥哥及朋友合伙創立建築公司。從不到10人的小型公司，發展成為400人公司的過程中，讓他深刻領悟：肩負400人的生計，公司需要穩定的發展方針。

　“目前，公司高達95%的收入，主要靠產業銷售。房地產有一個循環周期，土地來源也有限，加上從收購土地到發展，至少費時3至5年。這些特點帶來不穩定因素。所以，公司有必要從買賣房屋的發展商，轉型成握有資產的集團公司。”

　“從2010年至2020年，我們計劃開發755畝的土地。雖然，未來10年，我們不怕缺乏土地來發展；不過，為了謀求集團的穩定發展，我們訂立 目標：5年內，讓集團80%收入來自穩定租金來源。所以，未來10年，我們建造的產業商品，比如店屋、辦公樓、酒店等，只有20%供銷售，80%則供出 租。”

　不管是發達或發展中國家，“城市化”是必經之路。全球化衝擊，加上城市處于城市化進程中，大馬中低階層人士，已經沒有能力購買一等一的產業商品，只好租房來住。

　換句話說，大馬房市的黃金10年成熟之際，大馬的“行動公民時代”也宣告來臨！

　在歐美發達國家，房租已成為人們最大筆的固定費用。歐美政府致力于對所有可能引起糾紛的租賃問題，進行合理明確的規範，並且更注重保護居所的實際使用者--租客。這點上，大馬政府也應作好準備。

　大馬人該如何擁抱“城市化”時代？陳佐彬律師強調，“大馬獨立以來，城市居民已越住越高了，因此，思維必須從有地房屋轉向高樓。”

　對于排屋主人來說，圍籬內的東西，都是屬于“我”的。對此，陳佐彬奉勸公寓業主，不要將“圍籬外不關我事”的思維，套用在公寓社區，因為公寓有共同管理維修的切要性。甚至，樓上或樓下單位有問題，也會波及中間單位。

　最新調查數據顯示：大馬只有一半的高樓業主會按時繳交管理費。這表示，管理層用50%的預算來處理100%的維修，公寓管理必然難令人滿意。維修差，公寓環境變差，房價走下坡，業主投資就失利。

中国报报道：许雅玲