发展空间受限·投资程序繁杂
大马房市难激励外资购兴
2009/12/30 10:12:46 AM
●唐淑菁 刘慧欣

亚洲房市在金融风暴吹袭时一片惨淡，但随着经济情况转晴、信心指数开始回暖，再配合之前为刺激经济所采取的低利率政策，催生出低房贷配套，让产业市场在融 资便利的情况下，出现蓬勃荣景，加剧热钱串流现象。

当周边市场都发出资产价格泡沫再度膨胀的忧虑时，大马房地产对国际游资却闻风不动，不但没有房价急升的问题，涨幅也相当缓慢，大马房市为何当不成“吸金磁铁”？

亚洲房市泡沫风险浮现

几个月前，亚洲房市在金融风暴吹袭下一片风声鹤唳，但在亚洲经济势头回扬之际，亚洲各地房价开始涨起来，甚至浮现吹起泡沫之虞。

在金融危机的肆虐下，各国政府在2008年大砍利率、并对金融市场猛烈注资，以宽松利率政策刺激经济。如今，亚洲经济开始复苏，未紧缩的贷款措施更对资产市场带来推波助澜的作用，在贷款容易的大势下，开始出现游资“泛滥”的情况。

中国官方银行今年上半年的放款总额高达1.1兆美元，超过美国政府的8000亿美元振兴计划或中国政府的4兆人民币的刺激方案。

据知，贷款总额占中国经济产值的四分之一，北京大学光华管理学院金融学教授佩蒂斯指出：“有五分之一到三分之一的融资流入炒股、炒房地产、甚至流入澳门赌场。”

在此情况下，有分析员担忧，亚洲目前的房市热度似乎在重演美国房市泡沫化之前的情况，还可能重蹈美国几年前的覆辙。

益资利投资研究一名分析员则透露，目前区域市场担心的热钱，很多仍然来自当地市场，在新加坡、香港及中国，炒高房价的资金大多属于当地资金，外资的比重仍不大。

“外资串流主要是因为各国调低利率，促使房贷利率偏低，贷款的门槛降低，便推动市场资金，这样的情况在今年更是明显。”

大马房市冷淡

大马房地产虽然已有需求回暖，信心提振的迹象，但相比区域国家，我国房市却显得淡静，比较之下明显相形见拙。

根据产业估价局（JPPH）最新的《2009年第二季产业市场报告》显示，比较今年第一季，我国截至第二季止的产业新推介，及销售量都有所增长。

根据该报告，截至2009年第二季，发展商共推介了8723个新房屋单位，其中认购率达31.7%或等于2768个单位。第二季内，新推介的房屋单位，较前一季的7346个单位增加了18.7%。同时，销售量也从9.3%，改善至31.7%。

产业贷款占35%

此外，尽管比较2008年同期，新推介的房屋单位数量下滑了39.2%，惟销售量却按年提升了10.3%，显示价格有增加趋势。

我国产业在贷款方面，也看到增长迹象。据国行的资料，截至今年首9个月，大马贷款增长率为5.1%，家庭增长率为6.7%，商业贷款升3.2%；其中，产业贷款共占首9个月贷款增长的35%。

我国房市虽有利好出笼，但相比外国的“抢购热潮”，我国刚回温的数据，便等同被浇了一瓢冷水。

根据《联合早报》网站的资料，今年6月份，36个中国城市的新屋价格比去年同期上升6.3%。新加坡也出现类似情况，虽然第二季国内生产总值比一年前下跌3.7%，但主要房市指标第二季却上升5%，创下历史新高。

在香港，房价已经反弹，直逼2008年的高点。

另外，投资者看到房价上涨，便跟风入场。中国一名市场观察者说：“南京最近一处新开发计划的600户房屋，吸引了3000人抢购，开卖不到一小时就卖出100户，显示‘热过头’的迹象。”

大马知名度有待提升

别人房市热烘烘，我国房市冷清清，到底是什么原因，导致我国房地产无法吸引大批外国资金？

根据《南洋商报》咨询专家后的统计，我国房市“热”不起来，和知名度、投资回酬、进退场的门槛、市场特质及人口分布有关联。

Regroup Associates董事经理史龙展向《南洋商报》指出，大马房地产业尚未看到明显的外资流入，所谓的热钱大多充斥在区域市场，但大马的房价却未急速飙升，显示无热钱涌现，更无资产泡沫之忧。

他说：“这可能和外资对大马房产的熟悉度不高有关，我们在推广本地的房市时，做的还不足够，这里的市场也不如外资炽热。”

国际不动产联合会（FIABCI）主席拿督冯隆得也说，我国房市的知名度，还不能和新加坡、中国和香港媲美，所以当谈起投资新兴市场时，外国投资者很可能会忽略大马。

S.K.Brothers Realty总经理曾爱珍则指出，相比新加坡和中国，我国的知名度不太高，这两个国家的政府，一直很积极的推广当地市场，其经济前景也很有潜能，自然能引起外资注意。

“但我们也不是真的那么差，相比印尼和越南，我们还是比他们跑在前头。”她补充。

难提供高回酬

外资进入市场最主要的就是汲取回酬，我国房市上涨势头缓慢，而且增长空间有限，再加上我国市场并不具“投机性质”因此难抓住外资目光，更不符合偏好“高回酬”的”热钱”。

市场分析员程宏扬透露，我国中至高档房屋的推介活动增加，信心也回流，认购率皆令人乐观，相信这种需求殷切的荣景会延烧至2010年。

虽然前景恢复乐观画面，但却没有泡沫的隐忧。他说：“价虽值回升，但却不显著，仅按年上扬3%至4%，看不出有迈向泡沫的可能。”

史龙展也说：“我国的房价有上涨空间，但升势并不快速，而且有些地区的房价仍很低。虽然如此，我并不认为我国房价有能力在近期内，回升至2007年的水平，当时一平方尺的价格约为2000令吉，并已成为一项指标。”

公寓认购率仍很低

但现在，吉隆坡城中城一带的价格，每平方尺仅介于1200令吉至1400令吉；满家乐的价格，也大约只有500至700令吉。

此外，目前公寓的认购率仍很低，而且也没有看到在其他区域市场窜流的热钱，就算有数额也小得不足为道；我国房地产仍属于本地推动，缺乏外资参与。

据他透露，目前城市中心共有20%的房地产由外资持有；每平方尺1500令吉以上的房产，则有60%至70%属于外资；然而，1500令吉以下的物业，大多仍由本地人拥有，外资持有比重甚至低于20%。

“上述数据显示，我国房产只有很小部分由外国人持有，而且主要客户群以本地人居多，而且也不蓬勃。”

由上可证，我们房市虽有上涨空间，但相比其他蓬勃的市场，大马显得微不足道。没有房价飙升的迹象，也没有泡沫形成的可能。

房市增长缓慢

其他市场在担心过热问题，我国房市的增长步伐却缓慢，史龙展甚至认为我国房市仍然处于谷底，而且未来会有更多房屋供应，拉大滑落风险。

“未来3年的供应很可能倍增，在此情况下，会加剧供过于求的情况，进一步拖低房地产价格。我甚至悲观的认为，我国房市不但还未回升，甚至还有进一步滑落的风险。”

曾爱珍也说，相比城市地区房价，城中城地区的房价仍然是区域中最低的。

在许多负面因素笼罩的情况下，我国房市显然不是热钱“进攻”的地点，要形成一定热度，还需在多方面努力“加温”。

门槛虽不高市场便利逊区域

热钱，来得快、去得也快，要来去自如，进退场的门槛自然不能太高；但相比其他市场，虽然我国已放松诸多条例，但外资要在本地市场投资，仍不如其他区域市场便利。

冯隆得说：“在香港买房子的整个交易只要3个星期就要完成，在大马但处理地契就要3至4个月的时间，冗长的交易时间，让资金进出不易，自然缺乏吸引力。”

A.柏樑（ARBORLAND & Co.）房地产仲介公司董事经理郑水兴接受《南洋商报》询问时说，我国之前是因为政策的问题，无法在吸引外资方面跑赢其他市场，虽然这几年已有很大改善，但相比外国市场仍有进步空间。

另一方面，曾爱珍也以新加坡为例子，点出我国的不足之处。

她说：“我国市场的投资门槛其实不是太高，但要和蓬勃的市场相比，他们的投资程序仍比我国简化许多。以新加坡为例，当地政府在吸引外资时非常积极、非常开放，而且不时提出新的投资蓝图与工程，吸引外资参与，再配合政策加以扶持，所以他们总是能鼓动外资的投资情绪。”

人口分布成投资绊脚石

于此同时，我国的人口分布情况、城市化过程、整体金融市场及房地产特质，也成为热钱前来的绊脚石。

益资利投资研究的分析员说，我国产业目前属于复苏时期，2010年仍保持蓬勃，但基于大马的人口分布情况，即使上涨也难交出火红成绩单。

“经济不够开放、金融市场不够其他地区蓬勃，或许是我国无法大力吸引外资的可能。对于热钱而言，他们喜欢投机性强的市场，有投机活动，便有潜入的机会，而且容易撤退。

显然地，大马房市并非投机市场，许多外资在投资其它地区之后，有剩余的资金，才会回头看大马股市及房市。”

志不在投资难炒高价格

另外，我国房市的投资成分不高，大部分人买房子都是为了本身的栖身之所，志不在投资，所以也难炒高价格。

一名市场观察者说：“像新加坡及香港就不同，这两个地区的需求强劲，对比大马，外资能更自由的流入这些国家，以投资为前提购买房子的情况比我国更普遍。”

针对这一点，郑水兴透露，这和我国的人口分布及城市规划有关。之前，国人买房子主要是自己住，流动人口也不太多，局限了租屋市场的发展；专业的管理也有待改善；但这些问题，这些年出现了很大变化，提供了更大的发展空间，也推动租户市场，有助产业投资的发展。

冯隆得则认为，外资不选择房地产业投资，主要是因为我国缺乏专人管理机制。

“在香港，你在当地买了房子，就算人不在当地，你仍然可以找到提供专门管理服务的公司；这在大马却显得困难，自然难吸引投资类交易在我国大量萌芽。”

城市化潜力有限

另外，一些迅速城市化的地区，如中国、越南，也会刺激房价，促使需求远远超出供应，继而推高房价，购买力不单来自当地人民，亦是外资热衷的对象。

反观大马，这里城市化的潜力有限，只能依靠更新或提升建筑模式刺激建筑工作。

分析员程宏扬一针见血的支出，我国在这方面的潜力还是相当有限，经济展望也不比许多新兴市场亮丽，这也是为何本地许多建筑商或发展商，出走大马至越南、中国等国家。

“若本地充满潜能，为何要走到国外，冒更大的风险？这解释了我国房市的发展空间受限，因此难激励外资购兴。”

第二家园计划吸引外资

国际游资大量窜流，本地发展商又将如何透过商业策略，趁机吸引这些资金？

马星集团董事经理兼集团总执行长丹斯里梁海金说，马星目前在巴生谷、吉隆坡、槟城及柔佛的产业热点共有21项工程。大部分的住宅买主都是供居住用途，但最近该公司在“大马我的第二家园”计划下成立子公司，从中吸引外资。

梁 海金说：“由于我们商用及住宅房产的种类很多，因此有能力在本地及外国做交叉买卖。我们也希望透过政府的补贴及政策，吸引更多外籍人士，买入大马的房地 产。” 他也指出，目前该公司的外资认购率为5%，但在槟城及新山一带，则有可能提高至10%。公司的商业产业也较具吸金能力。

分析员也相信，提供高档房产的发展商，如阳光、Bukit Kiara Properties、依恩奥等高档产业的发展商，较具备吸金能力。

《南洋商报》原文

（吉隆坡24日訊）房地產市場在未來2、3年內將維持緩慢發展，雖然明年第二、第三季將是最佳投資時機，但投資者仍需有心理準備，並做好長期投資計劃。

房地產顧問鄭水興認為，提醒投資者切勿期待能在短期套利，因為在這段期間不會出現快速高回酬機會。

“2010年房地產在全球金融開始復甦之際，可說是從新起步。對于房地產市場週期性循環來說，明年屬于開端。”

不過，因在受到財政預算案的產業盈利稅及銀行的利息調整影響，明年首季房地產領域發展將以緩速前進。

此外，佳節氣氛也將間接影響市場交易量，預計此現象將在農曆新年后好轉。

房地產投資顧問鄭水興是AMCITY CAPITAL培訓公司的首席咨詢顧問，專研房地產投資。

投資高檔商用產業

他認為，政府可能在明年4至7月期間，宣佈對房地產有利的的獎掖與政策，屆時將為房地產市場帶來佳音。

“加上政府原訂征收的5%產業盈利稅將從無限期，改為只向購置5年內轉售的業主征收，這也將有利于房地產交易的進行。”

他說，世界經濟仍處復甦初期，各地都有好的投資對象，但大投資國如美國、歐洲與日本都將資金注入國內。反觀大馬並不是國際投資者的首要市場，恐怕未能從全球經濟復甦中分一杯羹。

雖然大馬房地產處于區域性偏低的國家，擁有很大的發展空間，但因國際經濟氣侯、本地政策及供過于求等問題，使房地產發展受影響，因此投資者必須有擬定較長期性的全盤計劃。

他建議投資者購買高檔公寓及市區內的商用產業，因為跨國投資及外資將在2、3年后進場，到時這些產業將會躍升成為大馬房地產界的新寵。

轉向二手市場

明年房產交易將會轉向二手市場，因許多發展商新落成單位出售價格將提高，獎掖配套也幾乎消失。

不過，由于二手完成屋的數量卻很多，預計屆時競爭將更為激烈。

鄭水興指出，KLCC及 Mont Kiara 在過去三年期間，完成多項房屋計劃，造成氾濫的租賃市場，這導致業主面臨出租問題，影響市場房價。

他說，面對出租問題的產業，並不表示不能買，只要超量部分可被消化、供求達到平衡點，價錢就會回彈。

“市區內的住宅房產及市區外的商用產業，都出現供過于求情況，因此市場將作出重大調整，此時將是最佳投資時機。”

另一方面，商舖及市區辦公樓將持續其強勁的走勢，不過，郊外地段的商舖及辦公樓面會因供過于求，將會導致新完成的商用產業面對租賃與出售難題。

綠色建築未來趨勢

這些地區包括投資者最喜愛的蒲種、哥打白沙羅、梳邦，及武吉丁宜等地，只有部分地段的商圈將成為旺區。

他指出，綠色建築及旅遊產業，也將是未來投資的趨勢，雖然馬來西亞起步比較慢，但卻是未來5年內投資期的最好選擇，惟國內綠色建築數量不多，投資機會有限。

《中国报》原文连结

《中国报》 2009.12.27

房產篇 明年4月政府或有重大宣佈

資深產業投資顧問鄭水興指出，明年初正是投資房地產良機。

“6月過后，高檔住宅物業包括公寓的價格將走高，相反郊區的商用物業如店屋則會出現空置現象，價格或偏低。個人持有力（holding power）強的投資者可趁機買進，但最好可持有2至3年，屆時經濟全面回揚，房價也會跟著走高。”

他說，明年初將陸續有許多高檔住宅物業面市，隨著經濟好轉，獎掖配套也會減少。

“但這並不代表不能投資，還是得看情況，房價倒是其次。”

惟陳文博認為，投資房地產需要龐大現金流，退休人士不宜設及此類投資。

“年長者就好確現金流動，可考慮投資在產業信託（REITs）或房地產相關股票。”

此外，鄭水興在對比過去3年的資料后發現，每年的5月至8月，都是經濟活動較為活躍的時刻，一些利民的政策，通常也會在這段時期揭盅。

“據我觀察，明年4月至7月，政府或針對房地產做出重大宣佈，可能與2010年財政預算案重徵的5%房地產盈利稅（RPGT）有關。”

他猜測，政府就算不廢除這項稅務，也會改變稅務結構；可能與2011年欲落實消費稅（GST）有關。

此外，鄭水興指出，重大宣佈也包括推出獎掖及吸引外資投資的相關政策，藉以刺激國內房市。

“其實，我國的房地產領域已開始復甦，但也只是緩慢的復甦，但若政府明年中推出獎掖，則可推動房地產快速回揚。”

2010年房地产不一样的投资策略

2010年房地产在全球金融开始复苏之际，可说是从新起步。对于房地产市场周期性循环来说，明年属于开端，房地产顾问郑水兴认为明年开始投资房地产将会是一个好的开始；然而这次的复苏情况与上98年的亚洲金融风暴复苏情况不同；因此投资策略需要调整。虽然今年的财政预算案没有惊喜；但郑水兴相信政府可能在明年4-7月期间宣布对房地产有利的的奖掖与政策，届时房地产市场将可能受刺激。

新年之前纳吉摘来好消息，明年起政府原订征收的5%产业盈利税将从无限期改为只向购置五年内转售的产业。这表示政府对房地产复苏及发展的重视，也是2010年重要的好开端。

房地产投资顾问郑水兴是AMCITY CAPITAL培训公司的首席咨询顾问，专注於房地产投资课程，在今年主讲超过30场房地产投资讲座，是业界首屈一指的中文讲师。在此次经济风暴中，多次发表分析与评论，充分掌握产业市场资讯。这次，郑水兴也对2010年房地产的趋势作出评论。

2010首季在受到财政预算案的RPGT及银行的利息调整的影响下，将继续缓慢发展。除此之外，佳节的气氛也间接影响市场交易量，此现象将在明年农历新年后好转。郑水兴认为第二、第三季是投资者开始进场好时机；然而投资者必须有心理准备、了解投资机会、做好长期投资计划，因为房地产市场在未来2-3年内将维持缓慢发展；期间将不会出现快速高回酬的机会，提醒投资者切勿期盼能短期套利。

郑水兴认为2010年的房地产市场将会有好的发展，是喜；但却不会有太多的惊喜。世界经济刚开始复苏，全球各地都有好的投资对象，而大投资国如美国，欧洲与日本都会将资金注射在国内的发展，更何况马来西亚并不是国际投资者的首要市场，所以要享受经济复苏带来的“直接效果”还得等待两年到三年的时间，因此，不会有太多的惊喜。郑水兴建议投资者购买高档公寓及市区内的商用产业，因为跨国投资及外资在2-3年后进场时，这些产业将会跃升成为马来西亚房地产界的新宠。

基本上大马房地产处于区域性偏低的国家，发展空间很大；然而国际经济气侯、本地政策、供过于求等三项问题是影响房产发展的主要因素。因此明年的投资必须有较长期性的全盘计划。郑水兴也预测明年房交易将会转向二手市场，因为许多发展商新落成单位出售价格将会提高，奖掖配套也几乎消失；然而二手完成屋的数量却很多，竞争也将更为激烈，从而带出投资的好机会。

KLCC及Mont Kiara在2006-2009期间所有的完成屋众多，造成泛滥的租赁市场，这导致业主面临出租问题，影响市场房价。对投资者来说，这也是一个投资的好机会。投资者需要有心理准备，面对出租问题的产业，并不表示不能买，只要超量可被消化、供求达到平衡点，价钱就会回弹。

郑水兴说：情况有点吊诡，市区内的住宅房产供过于求，市区外的商用产业却也供过于求，这就是市场表现作出重大调整的原因，也是投资机会所在。

2010年，商铺及市区办公楼将持续其强劲的走势。外环（郊外）发展地段的商铺及办公楼面对供过于求及超资的问题，这将会导致新完成的商用产业面对租赁—出售问题， 这些地区包括目前投资者最喜爱的Puchong、Kota Damansara、Subang、Bkt Tinggi等地的商业产业，但是，郑水兴认为该地区部分选择性的商铺产业将会继续旺下去，其他的则面对同样的问题。

另外，绿色建筑及旅游产业是房地产未来投资的对象。从明年开始，有关产业也开始出现投资机会，这是因为政府政策的推动及社会醒觉运动所发展的新趋势。虽然马来西亚起步比较慢；但却是在未来5年内投资期的最好选择，其发展将会越加迅速。但是，马来西亚的绿色建筑还很少，投资机会不多。

谈到如何从上一回金融风暴之后的投资经验学习，郑水兴认为与上一个亚洲金融风暴之后的2001年到2003年一样，2010年到2012年的房地产市场将会开始反弹并稳定持续上升，可以肯定的是在受伤之后的市场不可能即刻大展雄风，呼风唤雨，需要几年的时间复原。但这一回比起1998年的金融危机好得多，当时市场长期无法消化房地产供量，投资者多抱着观望的泰度，因此2000年到2004年都还是入场的好时机；而这一回我预测今年是入场的好时机，迟了可能会失掉良机。另外一个不同点是上一次的金融风暴时市场坏账奇高，拍卖房子数量也很多，银行利息更高涨不下；而这一回利息超低，被银行拍卖的房子不多，因此投资的策略完全的不一样。

只要掌握趋势，订下周详的投资计划，明年绝对是下场的好时机；三年后将会是收成的好季节。

星洲日报星期一产业焦点连续两个星期双版位报道郑水兴投资房地产大特写。请大家买一份参考，谢谢～

第一次買產業‧為何總是後悔

2009-12-06 12:16

你第一次的置產經驗如何？

a.順利滿意
b.普通，但沒賺錢
c.後悔，感覺選擇有誤
d.不愉快經驗

根據一項講座調查，高達90%的人對首次置產感到不滿或後悔，原因不外是：買了建不成、被人欺騙、虧錢……為甚麼大半的產業投資沒錢賺？關鍵就在於態度。沒錢可以解決、沒腦可以借、沒心意味完全絕望，所以，態度決定了你的投資成功率。

想要讓產業投資“起死回生”，是時候改變置產的態度……

投資有3種人：有腦沒錢、沒腦有錢、沒腦沒錢，你想當哪一種人？Amcity資本有限公司首席諮詢顧問鄭水興在“房地產投資起步一定要賺到”的講座會直言，不管你有腦沒腦，這幾年可能是投資產業的黃金時期，不管你有錢沒錢，其實還是可以開始投資。

他強調，置產的最大錯誤是不懂，卻又懵懵懂懂地去問一知半解的人，最糟糕的情況是被騙，即使藉產業賺它一筆，也不能被勝利衝昏了頭，更不能誤以運氣為由胡亂相信命運！

“以前買任何產業一般會增值，現則不一定，但可以確定的是，好機會永遠留給準備好的人。”

總言之，學藝不精怪不得人，民眾是時候收拾心情，從以下錯誤中學習……

謬誤1：便宜就好
糾正：便宜不一定是最佳選擇

“產業的市值在於其使用價值，購買產業一定要買最有潛能升值的產業。”

鄭水興提及，找地點時，永遠要找最好的，貴沒關係，切忌視“成本”為主要投資原則。

他提到，很多人在第一次置產時都認為一定要買很便宜的產業，其實，即使只有10萬令吉，不一定得侷限在該數目內，也可以買100萬令吉的產業，最重要是地點是否適中。

此外，他表示，產業最高與最低價差距越來越遠，關鍵在於發展商創造的獨特性，例如一些發展商在高樓林立的地方建5層店屋，推高產業價值。

謬誤2：置產如“購物”
糾正：置產是投資

鄭水興指出，不當產業投資為一門生意也是民眾大錯特錯的想法，如果視之為生意，就會想要如何把生意搞大，如回酬5%的產業，對投資者而言偏低，為何不放眼7%回酬的產業？

他直言，許多失敗的置產者，之所以不知道自己買下甚麼，也不知為何買，是因為未把買房子當成生意來經營，漫無目的下導致買錯產業，其實即使自己居住的或第一棟房子都可視為一項投資與生意，用心計買“金樓”，看究竟能不能生錢？

他也提到，今天全球最流行的投資話題是透過房地產投資實現退休計劃，一般以15年做投資最高時段，這意味若35至50歲期間，還未投資產業，就不算成功。

儘管如此，“投資產業不一定賺錢，更不容易賺大錢”這一句現代商場名言不可忽略。

謬誤3：沒錢哪可投資？
糾正：有錢要投資，沒錢更要投資

鄭水興指出，這是眾人最大錯誤，其實投資永遠有很多選擇，只要在生活上節儉，敢敢的借錢，要擁有產業不是夢。

他建議民眾不妨用“別人”的錢來投資，2至3%的貸款利率絕對是正向貸款，因為投資產業，可達到高達10%利潤。

“不過，購買產業起步很重要，第一間屋，若起步錯，會造成很大的陰影，民眾必須為置產設下目標。”

該如何開始？他直言，必須先瞭解自己，站穩起點、敢敢地借，再藉知識與資訊，果斷決策來定江山。

針對貸款，他指出，投資者常犯的一般錯誤是沒有建立個人貸款信譽，銀行只會借錢給有錢人，所以民眾若借錢沒有把握生產性很糟糕，應具備將風險減到最低的能力。

他建議民眾，學習建立信用，包括不要亂舉債、準時還貸，因為信用卡債務最敏感、建立來往、儲蓄、定存戶口。

他強調，談判是高深學問，如何跟銀行談判也很重要，既然懂得與銀行開戰，也要懂得如何與銀行為友，說服銀行其投資可賺錢，起步其實也可買到高達100萬甚至1000萬令吉的產業。

“成功的投資者，絕對懂得建立融資便利與信用，並利用銀行體系置產。”

謬誤4：情感作決策
糾正：須理性分析

置產一般涉及仲介與發展商，很多時候他們可能無意欺騙，只是以切入點誤導群眾，所以，投資者必須有一個清醒的腦袋，不能讓太多私人情感左右購買決定。

鄭水興表示，印象分常常導致錯誤的決定，以前很多發展商的產業貨不對辦，是因為民眾走進展示廳就輕易被迷惑，如以為購置的產業如展示的產業般寬敞華麗，卻忽略了實際面積，結果兩年後拿到房子時才恍然大悟。

此外，他提到，民眾第一次置產，也很容易犯下情感決策的錯誤，例如為了結婚而買房，或為討人歡喜，如選購靠近岳父岳母家的產業，從而忽略潛能與賺錢機會。

他認為，若民眾準備好沒問題，然而若是產業“新鮮人”，建議第一次租屋為妙，至少可先選擇自己喜歡的據點，再考慮產業價值。

謬誤5：依賴別人決策
糾正：自己分析

鄭水興說，成功的投資者必須懂得如何研究有關產業，並懂得如何確定信息的可靠度，儘管朋友買了，自己一樣得做分析，以瞭解此區的供應與需求狀況。

他表示，買產業時必須非常熟悉此區，不能對市價一竅不通，而盲目跟風。

他直言，投資商產需要更多學問，民眾的商產投資上經常犯錯，是因為缺乏明確的商產投資策略與具效率的調查。

“投資不在意別人虧了多少，賺了多少，只在意自己能賺多少，這個關鍵又在於自己下了多少功夫。”

謬誤6：過度裝潢與不必要的開銷
糾正：不是數目大小，是值不值得問題

鄭水興坦言，產業不一定要貴裝潢才能帶出價值，簡單裝潢也能突顯市值，投資者要懂得如何預算開銷以及分析花費，不能亂砸錢。

他舉例，曾經就看到朋友，以20萬令吉買房子，卻花上30萬令吉作裝修，其實，若裝修後，產業依然只值20萬令吉，也只能以20萬令吉出售。

謬誤7：管理不當
糾正：投資得先學會做房東

鄭水興直言，要在產業界賺第一桶金，首要學習是如何當一個好房東？管理是投資重要的一環，如何租到有效率，以及處理空檔期的裝修費等都會影響產業價值。

“產業投資是一門生意，擁有一項產業並不代表買了一生金蛋的母雞，必須用心鑽營，設法在租賃期間為產業增值，才能賣出好價錢。”

他舉例，曾經有一名房東，因為租戶欠下龐大的租金與水電費後落跑，結果要慘賠；還有人因簽租約沒留意，結果身陷起租又不行，趕人又不能的窘境。

“投資者須徹底瞭解租賃問題，因為租賃與投資唇齒相依。”

他也提到，產業必須出租，才能避免成為負資產，而租金率決定了產業的淨銷售盈利，產業的價格盈利又取決於租金市場與租賃供求，產業項目的投資選擇則取自於租戶對象的選擇。

他強調，尤其商產，租金增值很重要，知道租給誰，能夠達到更好的增值，要懂得吸引生意進來。

他進一步分析，購物中心的平方呎價與管理作風有關，若10個人共擁產業，各懷鬼胎，每個人都要最高租金，結果租戶寧可跑去別間購物中心經營，結果大家都租不出去。

他建議大家共同管理，把“名牌”都引進來，以共享產業方式取得公平的租金收入。

他舉例，免費租給麥當勞，不僅能吸引別人前來開設補習中心，也可能進而吸引便利店前來，讓租金越來越高。

他強調，價值關係到產業的存活，投資者若懂得如何為產業增值就成功，而考慮客觀因素，絕對能改變其命運。

謬誤8：社交圈子小
糾正：不能忽視投資隊伍

鄭水興強調，交際網絡是投資不可或缺的因素，需知道活動空間限制在很小圈子，盈利空間就會縮小。

產業投資的網絡分類，包括直接網絡：仲介人、估價師、拍賣官、發展商；專業網絡：律師、銀行家、工程師、建築師、風水師；投資網絡：俱樂部、協會、行業組織。

他補充，通過交流，有助民眾尋求可信賴的律師、建築師、仲介等，同時在學習過程中，也可能受到別人啟發。

“此外，一般的投資者都忽略了投資教育的重要性，這更列為投資的第一項致命傷。”

謬誤9：眼光短淺
糾正：擴大收益

鄭水興指出，若買的是獨立式洋房地段，不一定只能作為獨立式洋房用途，這地段或可作為墳場、醫療地段，並釋放更大的經濟效益。

另外，他認為，最成功的產業投資者一定要投資國際市場，但因為貨幣兌換率風險，進軍海外市場必須把握更多知識。

他指出，中國、美國、新加坡、香港等國家和地區投資者都已積極打入他國產業市場，大馬投資者也應該敞開心胸，放眼更大市場。

42%大馬人
希望未來18個月內置產

全球擁有產業的人數預計未來5年增加雙倍，按年增長13%，漲潮可望維持至2012年，同時隨金融影響力由西轉至東，經濟資本從發達國家的市場轉移至發展中國家市場，新興市場包括大馬的產業潛力龐大。

數據顯示，全球投資性質產業高達17兆美元，2007年的全球商產交易總值達7590億美元，其中45%是跨國交易；全球產業信託基金達490家，值5730億美元；全球產業證券基金則達250家，值810億美元。

鄭水興說，雖然以經濟原理、資本主義來看，中國與印度仍隱藏危機，但人口潛力仍不容小胥，而亞洲的崛起，更促使當地許多產業的租金與價值走高。

另一調查也透露，40%的中國人希望在未來18個月內置產，大馬人達42%；58%的印度家庭希望在未來18個月內置產，大馬是22%。

結語

不管過去的產業投資“陪葬”了多少“棺材本”，只要改變投資態度，必能絕地大反攻，盼到產業投資的“春天”。

星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2009.12.06