2010年房地产不一样的投资策略

2010年房地产在全球金融开始复苏之际，可说是从新起步。对于房地产市场周期性循环来说，明年属于开端，房地产顾问郑水兴认为明年开始投资房地产将会是一个好的开始；然而这次的复苏情况与上98年的亚洲金融风暴复苏情况不同；因此投资策略需要调整。虽然今年的财政预算案没有惊喜；但郑水兴相信政府可能在明年4-7月期间宣布对房地产有利的的奖掖与政策，届时房地产市场将可能受刺激。

新年之前纳吉摘来好消息，明年起政府原订征收的5%产业盈利税将从无限期改为只向购置五年内转售的产业。这表示政府对房地产复苏及发展的重视，也是2010年重要的好开端。

房地产投资顾问郑水兴是AMCITY CAPITAL培训公司的首席咨询顾问，专注於房地产投资课程，在今年主讲超过30场房地产投资讲座，是业界首屈一指的中文讲师。在此次经济风暴中，多次发表分析与评论，充分掌握产业市场资讯。这次，郑水兴也对2010年房地产的趋势作出评论。

2010首季在受到财政预算案的RPGT及银行的利息调整的影响下，将继续缓慢发展。除此之外，佳节的气氛也间接影响市场交易量，此现象将在明年农历新年后好转。郑水兴认为第二、第三季是投资者开始进场好时机；然而投资者必须有心理准备、了解投资机会、做好长期投资计划，因为房地产市场在未来2-3年内将维持缓慢发展；期间将不会出现快速高回酬的机会，提醒投资者切勿期盼能短期套利。

郑水兴认为2010年的房地产市场将会有好的发展，是喜；但却不会有太多的惊喜。世界经济刚开始复苏，全球各地都有好的投资对象，而大投资国如美国，欧洲与日本都会将资金注射在国内的发展，更何况马来西亚并不是国际投资者的首要市场，所以要享受经济复苏带来的“直接效果”还得等待两年到三年的时间，因此，不会有太多的惊喜。郑水兴建议投资者购买高档公寓及市区内的商用产业，因为跨国投资及外资在2-3年后进场时，这些产业将会跃升成为马来西亚房地产界的新宠。

基本上大马房地产处于区域性偏低的国家，发展空间很大；然而国际经济气侯、本地政策、供过于求等三项问题是影响房产发展的主要因素。因此明年的投资必须有较长期性的全盘计划。郑水兴也预测明年房交易将会转向二手市场，因为许多发展商新落成单位出售价格将会提高，奖掖配套也几乎消失；然而二手完成屋的数量却很多，竞争也将更为激烈，从而带出投资的好机会。

KLCC及Mont Kiara在2006-2009期间所有的完成屋众多，造成泛滥的租赁市场，这导致业主面临出租问题，影响市场房价。对投资者来说，这也是一个投资的好机会。投资者需要有心理准备，面对出租问题的产业，并不表示不能买，只要超量可被消化、供求达到平衡点，价钱就会回弹。

郑水兴说：情况有点吊诡，市区内的住宅房产供过于求，市区外的商用产业却也供过于求，这就是市场表现作出重大调整的原因，也是投资机会所在。

2010年，商铺及市区办公楼将持续其强劲的走势。外环（郊外）发展地段的商铺及办公楼面对供过于求及超资的问题，这将会导致新完成的商用产业面对租赁—出售问题， 这些地区包括目前投资者最喜爱的Puchong、Kota Damansara、Subang、Bkt Tinggi等地的商业产业，但是，郑水兴认为该地区部分选择性的商铺产业将会继续旺下去，其他的则面对同样的问题。

另外，绿色建筑及旅游产业是房地产未来投资的对象。从明年开始，有关产业也开始出现投资机会，这是因为政府政策的推动及社会醒觉运动所发展的新趋势。虽然马来西亚起步比较慢；但却是在未来5年内投资期的最好选择，其发展将会越加迅速。但是，马来西亚的绿色建筑还很少，投资机会不多。

谈到如何从上一回金融风暴之后的投资经验学习，郑水兴认为与上一个亚洲金融风暴之后的2001年到2003年一样，2010年到2012年的房地产市场将会开始反弹并稳定持续上升，可以肯定的是在受伤之后的市场不可能即刻大展雄风，呼风唤雨，需要几年的时间复原。但这一回比起1998年的金融危机好得多，当时市场长期无法消化房地产供量，投资者多抱着观望的泰度，因此2000年到2004年都还是入场的好时机；而这一回我预测今年是入场的好时机，迟了可能会失掉良机。另外一个不同点是上一次的金融风暴时市场坏账奇高，拍卖房子数量也很多，银行利息更高涨不下；而这一回利息超低，被银行拍卖的房子不多，因此投资的策略完全的不一样。

只要掌握趋势，订下周详的投资计划，明年绝对是下场的好时机；三年后将会是收成的好季节。