搜寻发財屋

2009-12-16 00:00

產业的类型包罗万象，该进军商產、住宅，还是土地？分层还是个別地契？永久或租赁？建筑工程、完成屋还是二手屋？高楼还是有地房產？租赁中的產业还是空屋……想必这些问题足以让抢打“发財屋”的民眾抓破头皮。

住宅vs商业vs工业vs土地
郑水兴披露，相比之下，购买住宅產业比较安全，其关键在于人口与学校、医院分布，对于住宅產业，便利是不可忽略的因素。

至于商用產业，他认为是最好赚且最难的投资，风险最大，却有可能从40万增值到100万令吉，也可能沦落至UE3的困境。

他透露，无论是任何城镇发展计划都有中心点，即购物广场、银行、便利商店集中林立之处，商產应放眼这些“中心点”，或到处都有店屋的地方。

针对工厂，他坦言，工业支持点在哪里是先决条件，例如此区是製造业，还是製衣场，都会直接影响价值。

他进一步解释，政府在这方面有条例，一些地区被禁止涉足某领域的生產，所以，民眾必须清楚，否则可能面临工厂被迫关闭的问题。

他指出，基本上市区的工厂地越来越少，不过最近大马的工厂地划分越来越集中，促使同一类型的工厂集合在一起，如梳邦再也。

“跟著政府政策与製造业趋势走，必能找到好的工厂。”他补充，工业產业的特性是一般为租赁產业，契约通常达数十年。

对于买地，他坦言，土地是最难撑的產业，因为关键在于生產性，但只要土地价值最大化，从1令吉升值到10令吉也有可能。

他说，土地批准与价值都会影响价格，必须要长时间经营才有收入，若使用空间不在，就没有租金入息。

他建议，就祖先留下的土地，民眾若不知如何使用，不妨与发展商联营，因为自己只能建筑2000万令吉，转手给別人可能达5000万令吉。

他也强调，若买一块地皮，应看当地需要甚么，无论购买哪种类型產业，空间使用很重要，如在小镇，办公楼没人租用，因为大部份人在家工作，若买了这类型產业就没用途。

“產业也必须考虑其效用性，这就是为何当產业建好时比较高价，因为已经具备使用性。”

分层地契vs个別地契
郑水兴解释，买分层地契还是个別地契，要看地点，如果在发达的商业社会，分层地契很好，因为需要很多设备，单独拥有產业反而无法提供最全面的使用价值。

他提到，分层地契意味大家能够共同拥有设施，坏处是大家意见不一可能影响產业素质，但其好处是共享设备与保安；个別地契则为自己拥有那块地。

高档房子vs中档房子
郑水兴认为，不同时间有不同策略，很多人说市场最好时，高档房子价格会起得很高，但在市场最差时，中低档房子也不会怎么跌，这就是决策的因素之一。

针对首度买房子的人，他建议买中档房子，因为中等阶级消费一般最强，如果要转手比较容易，高档与商用產业一样，上下可能有大幅波动，所以需要专业知识。

“当然第一次买房子，也可能在对的时机买对独立式洋房或店屋，只要认定地点无误，高档有其特殊价值，太高档的產业意味数量较少，高档人士也比较舍得花钱，价值空间很大，更重要有国际市场支撑。”

巴生河流域vs二线城市
郑水兴直言，民眾不能小看二线城市如怡保、太平、双溪大年等城市的发展，因为隨吉隆坡已无从发展，3年左右，很多外地发展商或选择向外发展，促使一些区域產业价格可能突然暴涨，他表示，这些发展商到二线城市注入新概念，突破传统的產业格局，让產业价格变得有竞爭力。

他也披露，很多地区其实已开始转向二线城市发展，建议民眾多注意一些二线城市的大型產业发展，说不定產业建成后吸引更多人来投资时，转手赚到一笔。

不过，他也提醒，除非是自用產业，否则务必要在对的时机“进”与“出”，尤其商產。

“当很多人前来相关区域投资之际，最好不要硬撑超过3年，一般產业完成两三年后就好卖。”

针对巴生河流域，他也提到，因为一些地段价格过高，杨忠礼机构与UOA选择在不高档的地方建高档產业，引领全新的產业价值。

对于诸如哥打哥文寧（Kota Kemuning）、哥打白沙罗（K ota Damansara）等新式的区域发展，他认为，民眾最重要是確保產业的独立生存价值，否则若大家依然选择在吉隆坡上班，最后可能依旧促使相关地区的產业走疲，进而身陷如万宜等区域產业的窘境。

永久地契vs租赁地契

郑水兴说，两者一般有5%估价差別，但如果能以租赁地契捡到价廉物美的货，民眾大可考虑，因为產业在数年內就能够增值，尤其商用產业。他补充，商產使用价值增长迅速，即使契约是80年，在3至5年或最长10年，依然可自增值中受惠。

此外，他强调，租赁地契一般可获延长，儘管政府可能徵用，无论是永久还是租赁都会有赔偿金。

建筑工程vs完成屋vs二手屋

郑水兴再次强调：“不同时期，不同投资策略。”如2008年建议大家买二手產业，因为当时新建成產业很贵，二手產业却无人问津，促使二手產业价很低，同一地点的產业相差天与地。

他解释，潜能始终是投资关键，一般好的发展商会在对的地方建对的產业，同时不会打乱供求情况。

他提及，如果是好的產业计划，一般都会赚到20%，然而，產业最好卖的时候是建成的两三年后，因为没人知道该產业的未来方向，而身为投资者，这是决定要不要卖的时候。

他以商用產业为例，头一、二年最好卖，因为一般1至2年就会住满人，出租的过程中，若没有好管理层，可能会引发无必要的价格战。

“在有竞爭的情况下就是做决策的时机，若两年后，所有好的商店都进驻，该產业就能够再拖两三年，租金也获得增值，投资者在第二周期卖更有利可图。”

租赁中vs空屋

郑水兴表示，两者各有优缺点，全视使用价值，如果是商业產业已有租户，就意味能马上拿到租金；空屋则需自己出租，可能要承担数个月的装修或空档费。

“但若已有租户，也意味產业的使用价值难改变，所以，如果发现相关地点有更好的潜力，当然选择空屋较好，说不定一些企业开出更高的租金。”

结语：

借贷利率低迷，產业发展商也趁经济復甦开启促销的“热身赛”，民眾想要在產业市场大显身手，就必须对“3W1H”有一番独特的见解。

星洲互动.2009.12.17