《南洋商报》 热钱: 财源?灾源?(系列六)


发展空间受限·投资程序繁杂
大马房市难激励外资购兴

2009/12/30 10:12:46 AM
唐淑菁 刘慧欣

亚洲房市在金融风暴吹袭时一片惨淡,但随着经济情况转晴、信心指数开始回暖,再配合之前为刺激经济所采取的低利率政策,催生出低房贷配套,让产业市场在融 资便利的情况下,出现蓬勃荣景,加剧热钱串流现象。

当周边市场都发出资产价格泡沫再度膨胀的忧虑时,大马房地产对国际游资却闻风不动,不但没有房价急升的问题,涨幅也相当缓慢,大马房市为何当不成吸金磁铁

亚洲房市泡沫风险浮现

几个月前,亚洲房市在金融风暴吹袭下一片风声鹤唳,但在亚洲经济势头回扬之际,亚洲各地房价开始涨起来,甚至浮现吹起泡沫之虞。

在金融危机的肆虐下,各国政府在2008年大砍利率、并对金融市场猛烈注资,以宽松利率政策刺激经济。如今,亚洲经济开始复苏,未紧缩的贷款措施更对资产市场带来推波助澜的作用,在贷款容易的大势下,开始出现游资泛滥的情况。

中国官方银行今年上半年的放款总额高达1.1兆美元,超过美国政府的8000亿美元振兴计划或中国政府的4兆人民币的刺激方案。

据知,贷款总额占中国经济产值的四分之一,北京大学光华管理学院金融学教授佩蒂斯指出:有五分之一到三分之一的融资流入炒股、炒房地产、甚至流入澳门赌场。

在此情况下,有分析员担忧,亚洲目前的房市热度似乎在重演美国房市泡沫化之前的情况,还可能重蹈美国几年前的覆辙。

益资利投资研究一名分析员则透露,目前区域市场担心的热钱,很多仍然来自当地市场,在新加坡、香港及中国,炒高房价的资金大多属于当地资金,外资的比重仍不大。

外资串流主要是因为各国调低利率,促使房贷利率偏低,贷款的门槛降低,便推动市场资金,这样的情况在今年更是明显。

大马房市冷淡

大马房地产虽然已有需求回暖,信心提振的迹象,但相比区域国家,我国房市却显得淡静,比较之下明显相形见拙。

根据产业估价局(JPPH)最新的《2009年第二季产业市场报告》显示,比较今年第一季,我国截至第二季止的产业新推介,及销售量都有所增长。

根据该报告,截至2009年第二季,发展商共推介了8723个新房屋单位,其中认购率达31.7%或等于2768个单位。第二季内,新推介的房屋单位,较前一季的7346个单位增加了18.7%。同时,销售量也从9.3%,改善至31.7%

产业贷款占35%

此外,尽管比较2008年同期,新推介的房屋单位数量下滑了39.2%,惟销售量却按年提升了10.3%,显示价格有增加趋势。

我国产业在贷款方面,也看到增长迹象。据国行的资料,截至今年首9个月,大马贷款增长率为5.1%,家庭增长率为6.7%,商业贷款升3.2%;其中,产业贷款共占首9个月贷款增长的35%

我国房市虽有利好出笼,但相比外国的抢购热潮,我国刚回温的数据,便等同被浇了一瓢冷水。

根据《联合早报》网站的资料,今年6月份,36个中国城市的新屋价格比去年同期上升6.3%。新加坡也出现类似情况,虽然第二季国内生产总值比一年前下跌3.7%,但主要房市指标第二季却上升5%,创下历史新高。

在香港,房价已经反弹,直逼2008年的高点。

另外,投资者看到房价上涨,便跟风入场。中国一名市场观察者说:南京最近一处新开发计划的600户房屋,吸引了3000人抢购,开卖不到一小时就卖出100户,显示热过头的迹象。

大马知名度有待提升

别人房市热烘烘,我国房市冷清清,到底是什么原因,导致我国房地产无法吸引大批外国资金?

根据《南洋商报》咨询专家后的统计,我国房市不起来,和知名度、投资回酬、进退场的门槛、市场特质及人口分布有关联。

Regroup Associates董事经理史龙展向《南洋商报》指出,大马房地产业尚未看到明显的外资流入,所谓的热钱大多充斥在区域市场,但大马的房价却未急速飙升,显示无热钱涌现,更无资产泡沫之忧。

他说:这可能和外资对大马房产的熟悉度不高有关,我们在推广本地的房市时,做的还不足够,这里的市场也不如外资炽热。

国际不动产联合会(FIABCI)主席拿督冯隆得也说,我国房市的知名度,还不能和新加坡、中国和香港媲美,所以当谈起投资新兴市场时,外国投资者很可能会忽略大马。

S.K.Brothers Realty总经理曾爱珍则指出,相比新加坡和中国,我国的知名度不太高,这两个国家的政府,一直很积极的推广当地市场,其经济前景也很有潜能,自然能引起外资注意。

但我们也不是真的那么差,相比印尼和越南,我们还是比他们跑在前头。她补充。

难提供高回酬

外资进入市场最主要的就是汲取回酬,我国房市上涨势头缓慢,而且增长空间有限,再加上我国市场并不具投机性质因此难抓住外资目光,更不符合偏好高回酬热钱

市场分析员程宏扬透露,我国中至高档房屋的推介活动增加,信心也回流,认购率皆令人乐观,相信这种需求殷切的荣景会延烧至2010年。

虽然前景恢复乐观画面,但却没有泡沫的隐忧。他说:价虽值回升,但却不显著,仅按年上扬3%4%,看不出有迈向泡沫的可能。

史龙展也说:我国的房价有上涨空间,但升势并不快速,而且有些地区的房价仍很低。虽然如此,我并不认为我国房价有能力在近期内,回升至2007年的水平,当时一平方尺的价格约为2000令吉,并已成为一项指标。

公寓认购率仍很低

但现在,吉隆坡城中城一带的价格,每平方尺仅介于1200令吉至1400令吉;满家乐的价格,也大约只有500700令吉。

此外,目前公寓的认购率仍很低,而且也没有看到在其他区域市场窜流的热钱,就算有数额也小得不足为道;我国房地产仍属于本地推动,缺乏外资参与。

据他透露,目前城市中心共有20%的房地产由外资持有;每平方尺1500令吉以上的房产,则有60%70%属于外资;然而,1500令吉以下的物业,大多仍由本地人拥有,外资持有比重甚至低于20%

上述数据显示,我国房产只有很小部分由外国人持有,而且主要客户群以本地人居多,而且也不蓬勃。

由上可证,我们房市虽有上涨空间,但相比其他蓬勃的市场,大马显得微不足道。没有房价飙升的迹象,也没有泡沫形成的可能。

房市增长缓慢

其他市场在担心过热问题,我国房市的增长步伐却缓慢,史龙展甚至认为我国房市仍然处于谷底,而且未来会有更多房屋供应,拉大滑落风险。

未来3年的供应很可能倍增,在此情况下,会加剧供过于求的情况,进一步拖低房地产价格。我甚至悲观的认为,我国房市不但还未回升,甚至还有进一步滑落的风险。

曾爱珍也说,相比城市地区房价,城中城地区的房价仍然是区域中最低的。

在许多负面因素笼罩的情况下,我国房市显然不是热钱进攻的地点,要形成一定热度,还需在多方面努力加温

门槛虽不高市场便利逊区域

热钱,来得快、去得也快,要来去自如,进退场的门槛自然不能太高;但相比其他市场,虽然我国已放松诸多条例,但外资要在本地市场投资,仍不如其他区域市场便利。

冯隆得说:在香港买房子的整个交易只要3个星期就要完成,在大马但处理地契就要34个月的时间,冗长的交易时间,让资金进出不易,自然缺乏吸引力。

A.柏樑(ARBORLAND & Co.)房地产仲介公司董事经理郑水兴接受《南洋商报》询问时说,我国之前是因为政策的问题,无法在吸引外资方面跑赢其他市场,虽然这几年已有很大改善,但相比外国市场仍有进步空间。

另一方面,曾爱珍也以新加坡为例子,点出我国的不足之处。

她说:我国市场的投资门槛其实不是太高,但要和蓬勃的市场相比,他们的投资程序仍比我国简化许多。以新加坡为例,当地政府在吸引外资时非常积极、非常开放,而且不时提出新的投资蓝图与工程,吸引外资参与,再配合政策加以扶持,所以他们总是能鼓动外资的投资情绪。

人口分布成投资绊脚石

于此同时,我国的人口分布情况、城市化过程、整体金融市场及房地产特质,也成为热钱前来的绊脚石。

益资利投资研究的分析员说,我国产业目前属于复苏时期,2010年仍保持蓬勃,但基于大马的人口分布情况,即使上涨也难交出火红成绩单。

经济不够开放、金融市场不够其他地区蓬勃,或许是我国无法大力吸引外资的可能。对于热钱而言,他们喜欢投机性强的市场,有投机活动,便有潜入的机会,而且容易撤退。

显然地,大马房市并非投机市场,许多外资在投资其它地区之后,有剩余的资金,才会回头看大马股市及房市。

志不在投资难炒高价格

另外,我国房市的投资成分不高,大部分人买房子都是为了本身的栖身之所,志不在投资,所以也难炒高价格。

一名市场观察者说:像新加坡及香港就不同,这两个地区的需求强劲,对比大马,外资能更自由的流入这些国家,以投资为前提购买房子的情况比我国更普遍。

针对这一点,郑水兴透露,这和我国的人口分布及城市规划有关。之前,国人买房子主要是自己住,流动人口也不太多,局限了租屋市场的发展;专业的管理也有待改善;但这些问题,这些年出现了很大变化,提供了更大的发展空间,也推动租户市场,有助产业投资的发展。

冯隆得则认为,外资不选择房地产业投资,主要是因为我国缺乏专人管理机制。

在香港,你在当地买了房子,就算人不在当地,你仍然可以找到提供专门管理服务的公司;这在大马却显得困难,自然难吸引投资类交易在我国大量萌芽。

城市化潜力有限

另外,一些迅速城市化的地区,如中国、越南,也会刺激房价,促使需求远远超出供应,继而推高房价,购买力不单来自当地人民,亦是外资热衷的对象。

反观大马,这里城市化的潜力有限,只能依靠更新或提升建筑模式刺激建筑工作。

分析员程宏扬一针见血的支出,我国在这方面的潜力还是相当有限,经济展望也不比许多新兴市场亮丽,这也是为何本地许多建筑商或发展商,出走大马至越南、中国等国家。

若本地充满潜能,为何要走到国外,冒更大的风险?这解释了我国房市的发展空间受限,因此难激励外资购兴。

第二家园计划吸引外资

国际游资大量窜流,本地发展商又将如何透过商业策略,趁机吸引这些资金?

马星集团董事经理兼集团总执行长丹斯里梁海金说,马星目前在巴生谷、吉隆坡、槟城及柔佛的产业热点共有21项工程。大部分的住宅买主都是供居住用途,但最近该公司在大马我的第二家园计划下成立子公司,从中吸引外资。

海金说:由于我们商用及住宅房产的种类很多,因此有能力在本地及外国做交叉买卖。我们也希望透过政府的补贴及政策,吸引更多外籍人士,买入大马的房地 产。他也指出,目前该公司的外资认购率为5%,但在槟城及新山一带,则有可能提高至10%。公司的商业产业也较具吸金能力。

分析员也相信,提供高档房产的发展商,如阳光、Bukit Kiara Properties、依恩奥等高档产业的发展商,较具备吸金能力。


《南洋商报》原文


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