拥有一间房子，是不是就如买了一只会下蛋的母鸡？而拥有十间房子，是不是就如拥有一只会下金蛋的母鸡？

而这一套会让母鸡下金蛋的方程式，又是怎样的呢？且让在地产界拥有20年投资经验的郑水兴为你讲解。

他说，产业投资是一门生意。然而，在等待升值的那一段漫长日子，让谁使用、如何使用该单位产业，直接的影响了出售的成交价。

因此，在决定购买任何一项产业之前，务必清楚该地区、同类型产业的租赁供应市场情况，这直接的决定了将来销售时候的供求市场。

租赁与投资 唇齿相依

要在产业界赚第一桶金，首先要是学习的，就是当一个好房东，彻底了解租赁问题。

租金多寡影响房地产售价的高低。

举个例子，一间店屋月租5800令吉，屋主要求售100万令吉。当租金调高至7000令吉时，市价可能叫价120万令吉。我国许多投资者可能会以租金回酬率当作投资产业决定的标准。

因此，作为一个成功房地产投资者，必须先做一个成功房东，即懂得如何包装物业以提高租金，进而把产业本身价格推到最高点。

打个比方，倘若你的物业在买后3年出售，赚了30%，而租金收入每年又有7%，3年共21%，你的盈利就高达51％。

因此，“销售盈利”与“租金盈利”这两项因素都必须列入慎重考虑的要点，缺一不可。

租金对产业投资的另一门意义。

房地产投资盈亏，建立于租金回酬和资本收益（Capital Gain），身为一个成功投资者绝不会忽略租金回酬的重要性。

我国理想的租金回酬率与其他国家有相当距离，一般以该国的利率成正比，利息高则租金回酬率相应的高。

我国的投资者追求的理想回酬率。一般上大概有7%，意即投资100万令吉的房地产所追求的月租大约是5830令吉或每年7万令吉。

然而对于不同的产业，其租金的回酬率的要求又不一样，主要的原因是，一些产业增值速度快，可是租金回酬率却低，另一些产业类型则相反。

有房地产，包括独立式洋楼、排屋等的租金回酬率介于2%-5%，但是增值速度高。

以吉隆坡孟沙地区的排屋为例，10年前屋价为50万、60万令吉，今日却飙升至100万令吉或以上。

当地10年前售价50万令吉的公寓，今天不过是升至65万令吉左右，升幅程度差距可见一斑。

虽然，公寓的增值率虽然不能够与有关排屋相比，但是租金收入每年却高达7%－8%，10年来累计的租金收入近100%。

相对的，排屋地方的10年租金总收入却只有约40%而已。

因此，这两种不同类型的产业回酬各有千秋，投资者可以做参考。

第一次投资 必须弄清

一般投资人士往往在对租赁方面没有深入研究或规划之下，就签下买卖合约，镀成大错。

有一点必须考虑的是，容易出租的产业并不一定是高租金回酬，也很可能不是高投资回酬的产业项目。

郑水兴表示，房地产并非股票或其他流通的商品，可以随时交易，一般的房地产拥有期都至少两年或以上，一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。“因此，投资产业绝对不止是考虑其增值的回酬，更应该将其租赁的机率与利息算在内。”

图表一：风险与租金回酬关系图

工程进行中或刚建竣完工的产业市场反应落差很大，这其中涉及很多因素，包括发展商的背景、工程的规划、购物者的动向，因此一般上不能以图表一慨而论。

但是，二手房子却有一般的规律，适合以图表（一）作为诠释。

投资者如果愿意负担更大的风险，则可期待更高的租金回酬。

然而，除非投资者对有关行业的情况非常熟悉，否则很难达到高回酬的目标。

举个例子，零售业经营者偏爱投资零售商资，旅行业经营者购买度假屋，大企业兴建办公大楼，厂家投资工厂都是一种减低风险的投资。

因此，以上的图表只是为一般的投资者而设计的。

图表二：资本收益与投资风险比较图

一些产业虽然租金回酬率偏低，但因为资本回酬（Capital Gain）居高诱人，属投资者喜爱的产业，这类型的产业适合于现金充裕者，其中包括发展地、排屋等。

同样的，图表上显示回酬率高的其风险相应的提高，这是一般的规律。

但机会往往给予充分准备与知识的精明投资者，因为这类高风险房产的变化快速且幅度大，因此只适合于懂得看时机与“抓机会”的专业投资者。

以上的图表显示公寓、购物广场单位可能获取高投资回酬且高租金，但风险也一样排在最高，即有可能也是最低回酬及最低租金回收。

而发展地的盈利最具吸引力，但业主也必须对发展业完全的掌握，否则不容易发挥其效力。

不过，这一切只是一个基本指南，并不是肯定的，更不会是一成不变的。

就以吉隆坡双峰塔附近一带的公寓作为例子，2007年其房价暴涨，之后租金也偏高，然而因为供过于求太甚，而导致回酬大跌。

但是对于早期（2005－2006年）市价偏低时购买者仍然享着高回酬，而明年2011年的租赁市场在今年市场开始复苏，却有可能“三年不涨”，违反了“自然规律”，因此也不适合以上图表来诠释。

另外，我们也不能以市场上涨幅最高的，或短暂的升跌来断定投资的方向，产业投资的评估是必须通过一段完整的周期性来定论的。