二手房产，顾名思义，即在市场上有意出售的完成屋。

二手房产是最容易反映市场房价的房产，但是要投资二手房子却不容易，因为其涉及的层面相当广，投资者无法完全依赖房屋法令的保护。

二手房产，属“你情我愿”的交易。

房地产投资顾问郑水兴说，二手房产将会是未来市场的交易主流。

这是为什么呢？让我们来听听郑水兴如何分析今年的二手房市场。

危机等于机会

目前市场上出现产业泡沫的说法，即供求与炒市会造成产业泡沫，很多人都担心市场会有泡沫，你认为呢？

其实，这也是一种投资的机会，有句话说，有危机的地方就充满机会。

对我来说，任何的变化都是机会，问题是我们有把握利用这样的机会来到的投资的目的吗？

比如说，供过于求，租金猛跌，也是机会，再比如说，国行将贷款条件压低，对有资金或谈判能力的人是机会。

问：谷中城（KLCC）的高档公寓已经出现供过于求的情况，为什么你还认为那是一个投资热点？

答：“市区的需求量反弹与增加的速度会比较快，价格的涨幅度也会更高更快，当然赚钱的潜能就更大。

“而谷中城（KLCC）的情况只是一个暂时性的情况，城市化与全球化、跨国投资、政府政策的改变等因素都会影响其未来走向。“目前的供过于求，只是一个暂时性的情况。”

问：与其他区域比较，市中心的房子值得投资吗？

答：“与其他郊区的房子与公寓比较，市区的房价并不高，因此有大涨的空间。

“而选择城市中的公寓有必须注意一点：如果没有好的基建与方面，城市居住将不会被普遍化，这样一来，其二手房价的涨幅也不会太高。”

供应和需求不均匀

此外，郑水兴也表示，大马二手房价的供应和需求非常地不均匀。就此，他以产业类型和地点来分析。

他说，地点对住宅的类型是很重要的，郊外的高档价钱被炒高了，除非是特殊产业，而好的地段却相对的低，如有地房产。

（一）高档公寓

靠近Mont Kiara（满家乐）和KLCC市区中心一带的高档公寓，目前是供过于求。但是2，3年后的将会有所调整，我对此抱乐观态度。

因为，到时候人口将会有所牵动，一些人口生活需求将会往向上发展，拉近中价和高价的公寓价钱，导致发展得到平衡。

（二）店铺

店铺的二手价市场起伏差不多都一样，好的地方永远多人，地点不好的地方人口自然稀少。

新兴的地区郊外可能会供过于求；历史悠久的住宅区却面对供量不足的情况。

然而，有一点必须注意的，大型购物广场会渐渐地取代店铺。

（三）有地房产

就有地房产的需求量来说，好的地点绝对不会有供不应求的问题，现在很多城镇计划，都是偏离市镇的。

（四）中价公寓

中价公寓的二手房产的价钱除了少数工程之外，一般上尚属偏低，这包括市区的公寓。靠近市区一带，如班登区，旧巴生路一带的价钱也是偏低。

（五）高档房产

而高档公寓和独立式洋房，则属价格失衡和供求失调率严重的二手房产。

他说，在市区的洋房已属于饱和状态，而现在的洋房地区，比较多处于郊外。

“举个例子，孟沙和八打灵一带的独立式洋房有长高的机会，而旧洋房的价格偏低，半独立式洋房会有上升的空间。

“至于围篱的房子和一般的花园有一些差别，如在科技和设施、设备上的不同。所以二手房价也会比一般花园房价来得高。”

◎ 专家谈投资

了解了二手房产的市场走势，有意投资者应该投资什么项目？

他说，富有的投资者，是懂得管理产业让其增值的，所以买家要懂得买，也要懂得卖，更要懂得管理。

“目前，整个市场的房价都还偏低，最有潜能的长期投资为旅游产业、全球化性质产业和发展地。

“而即刻投资选择有，成熟性二手房子、策略性高档公寓和围篱式有地房产。“专家选择性投资则属购物广场单位、办公楼和店铺。”

问，投资二手房与预售屋在市场策略方面有什么不一样？

“二手房产在估计方面比较挑战性，银行贷款数额依靠估计报告，买贵了可能借不到钱。”

那么，在手续上又有什么不一样？在手续方面。二手房产会否比较麻烦？

“在合约拟定方面和地契转让方面，二手房产和预售屋比较不同，因此购买二手房产必须请有经验的律师处理。”

他表示，在投资二手房产方面，市场资讯和谈判技巧都很重要。

“购买二手房子，如人心多变，要清楚二手房的挑战、熟悉对二手房的估价、对二手房的交易程序要清楚、同时更应该熟悉如何从二手房地产市场获利。

而且，二手房的谈判方式千变万化。

“一个成功的谈判不是上战场，而是寻求共识。谈判是先将自己处于对方的位置来进行，了解如果你是对方你会要求什么。

“而且，谈判必须注入感情，并将之融入以达共识。制造让步的结局，你将自己处于让出你一直想争取到的喜好。”

他说， 谈判的基本原则不是靠把口，谈判的成功因素是靠真材实料。

“ 谈判绝对不可采取“ 用火攻火”的方式进行，谈判是让对方有成就感，以达致你要的结局。

“选择谈判的地点，就如买家看风水，最好是邀请对方到自己的办公室来。

“谈判不是“讲数”，别请对方吃饭，也千万别说“相信我吧”，因为这表示自己没有信心。

◎ 投资名句

精明的投资者，绝对不可完全的相信一名卖主的话，任何事情都必须审查来证实才作为决定的参考。

◎ 投资小常识

1. 投资房地产和股票一样，永远不要想卖到最高点，不要叹息你赚不到最高，你就永远第一。要舍，才能得

2. 房地产只卖给自用型的客户才能卖到最高价钱，卖房之前，必须了解怎么样找到自用型买家。

3. 会买的不是师傅，会跑的才是师傅。要留下一些空间给别人，唯有留下诱因，价格才会继续上升，你才可以安全脫身。