随着本地房地产贷款市场竞争进入白热化阶段，国家银行被迫随其它区域市场，如中国、香港、新加坡及澳洲等步伐，采取经济紧缩政策，以防止国内房产领域因过热而陷入泡沫危机。

国家银行已致函予国内金融机构，以便针对将房地产的贷款对价值比率（Loanto Value Ratio），或称之贷款抵押的放贷比率限制在80%水平给于回应。根据以往纪录，国家银行并没有对房地产信贷设定放贷比率顶限，而普遍为房地产信贷提供最高90%的放贷率。

与此同时，市场也揣测，将于10月15日公布的2011年财政预算案，或将为国内房产宣布系列对策。房产市场的前景充满未知数，是否会抑制投资机会？

郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人兼国内知名房地产顾问郑水兴不讳言，危机即是转机，同时意味着是赚钱商机。

他表示：“房地产业的发展是不止步的，任何时候投资者都能购置好房产，从中赚一笔。投资的先决条件不在于有没有钱，而在于投资者愿意投下的时间与资本。时间会流逝，钱财会耗尽，但机会永远存在。只要你了解正确的投资方法，比别人洞悉先机，就能赚钱。”

针对国行的放贷比率设限，他分析：“从之前的电视民调发现，70%的访问对象对政府考虑采取80%限贷措施持反对意见。政府此举主要是参考区域经济体，如中国、新加坡及香港等的非正规货币政策。无论如何，我认为，这需视国家情况及经济力量衔接条件而定。”

当中，中国已宣布停放第三套房贷，防止外资进场炒高楼价；新加坡宣布将第二间或以上房产的按揭贷款放贷顶限从90%调降至70%；香港则于8月份宣布，将 交易价超过1200万港币（约479万令吉）的房地产贷款放贷顶限从原本的70%降低至60%，至于价值低于1200万港币的产业，虽然继续享有70%的 贷款比率，不过，总贷款额却不能超过720万港币（约287万令吉）。

郑水兴指出：“在外资眼中，中国、香港及新加坡的房产价格即使上涨，市场潜能依然庞大，所以即使当地政府采取非正规货币政策，但房产潜在市场依然诱人。本 地政府的80%限贷政策，首当其冲的是最热衷购置房产的年轻族群，反而富有族群能坐享渔翁之利，在市场持观望态度的同时，趁低吸纳。这非但无法抑制投机活 动，反而对本地房产市场带来莫大冲击。”

房产过热只属区域性

他强调：“大马房地产过热现象只属区域性，大部分产业在融资与估价方面，均处于价格偏低，甚至交易冷却的窘境。比如高档公寓，大部分业主未能脱手的同 时，80%限贷将一再加重他们的财务负担，并将造成房产买卖不健康的困境。再者，大马的房产转移手续冗长，繁文缛节造成交易缓慢，这对有意搬迁或旧屋换新 者而言，更是重重困难。”

郑水兴慨叹，有鉴于80%顶限政策实施范围不仅限于单一地区，而是全面性的措施，使得投资市场对市场真正的消化能力产生疑问。大家忧虑会否因此吹起房产市 场的颓风，而带来负面影响，包括原本已出现供过于求现象的区域，如城镇及中价公寓等的数量会持续暴增，以及二手产业价格遭低估等，从而衍生房产买卖问题。

著有《房东博士》一书的郑水兴，在3年前成立了TheSwheng Tee Property Talk投资讲座系列，涉猎课题广，包括房东博士管理课程、房地产投资及代理课程等。单是去年，他已完成30场房地产投资讲座，演讲主题包括“投资商用产业更轻易赚大钱”、“投资二手产业的技巧”及”市场预测与分析“讲座等。

拥有19年房产服务经验的郑水兴重申：“目前，我不认为国内房产价格被炒高，而是普遍偏低。以中价房产来说，新推介工程价格虽上涨20至30%，但仍属实 价。高档公寓产业集中在市中心地区，属于高投资潜能产业类型，出现供过于求现象的同时，未来数年楼价也将攀升100至200%。总括而言，价格偏低的二手 中价房产、中价房产及高档公寓均属投资热门选项，值得留意。”

他说：“无论如何，一些热门地点的店屋也没有面对暴涨的情况。虽然一些地点更佳的店铺价钱严重偏高，但策略性的地点，如欲迈向环球10大都会的吉隆坡等， 依然是投资热点。这些类型的产业在未来10年内都将处于价格平稳或偏低的走势。在供应与需求量互相抵消的情况下，房价暴涨之说，何来之有？”

公共交通一大障碍

他补充：“外资，如中国热钱会否流入大马，则取决于本地的投资环境，包括国家经济发展、发展商规模及投资气氛等。对于房产市场持热切态度的中国而言，本地市场并不大，加上慢热，吸引力不大。大马意欲与世界接轨，但房产与基建措施是属于一体系，公共交通将成一大障碍。”

无论如何，他预测：“大马房地产近几年将出现超级涨风（super cycle），商机无限。而这2或3年内，是投资房产的黄金时机，但需谨慎研究，事前做好功课，因为不排除一些暴涨区的神话将破灭。”

郑水兴坦言：“好的投资者，必先要有充足资讯，全面研究，有能力掌握风险及预算，由始至终处于上风，避开别人常犯的错误。一般人认为，人买我买的风险是最低的，其实并不然，有人犯错，就造就你的黄金机会。”

他说：“投资必然有风险，而我们要做的，是将风险减至最低。选对投资对象的解读为‘发掘出潜伏危机及隐藏机会’。每个机会后面，必定潜藏危机。但若我们具 备谈判力量及专业知识，新旧交替的情况对我们而言就是转机，也是投资机会。要当赢家，就要当全时赢家，任何变化对投资者而言，都是投资的最佳时机。即使是 金融海啸时期，也许大部分人会特别小心，造成心理障碍，但若你具备眼光，这并不足以为惧。”

郑水兴表示：“供过于求对投资者而言应该是机会，而非危机，重点在于投资的时机。相较于其它发展中国家，本地房产价格仍然偏低。投资者要看的是，本地市场要如何吸收供过于求的现象，两者相衡下取得最大利益。所谓‘赚钱’，不是指你赚的数值大小，而是赚的幅度比例。”

建立良好个人信用记录

对于投资新手，郑水兴透露了他的投资秘诀，包括第一，了解自己，站稳起点，无论资本多寡，都要开始投资；第二，要投资，就要敢于借贷；第三，掌握知识及资讯，果断决策定江山。

他解释：“经济体系与个人投资是分不开的。要投资，就要先了解全球趋势，而不单了解本地状况。所以，我们强调建立投资组合管理（portfolio management）的重要性，将风险减至最低。同时，你要借得其法，前提是评估出产业的未来或现存潜能，确保产业实价高于成本。另外，你要考虑产业价 值，但这里指的不是个人产业，而是同期同类型产业的价值，持续跟进其他买家的消息，因为他们对产业的处理方式将决定产业的价格。你要读懂产业的套现风险及 买家潜能。”

郑水兴指出，市面投资者常犯的错误是，对建立个人信贷记录（credit history）不以为意。

他说：“银行一般都不会贷款于无偿还能力者。投资者要做的，是‘创造’及显示本身的能力。成功的投资者要懂得建立融资便利与信用，利用银行体系购置房产。”

郑水兴笑言，至于资本不多的投资者，也能掌握自己的一套做法。资本多寡，并不影响产业投资的成败。

他说：“除了建立本身的信贷记录外，投资者也要具备将风险减至最低的能力，充分利用网络、专业知识及融资等资源，并拟下与银行开战或为友的‘战略’。建立一支投资队伍，无疑是获得资讯的最佳管道，效率最高。”

他本身创立的投资者交流平台--郑水兴（Swheng Tee）国际房地产投资者俱乐部，让投资者有机会相互学习，从间学习投资回酬最高的产业。

针对大马市场，郑水兴表示：“在大马投资产业，要避免炒楼，反而目标应列为‘购置实价被低估的产业’。本地投资者应具备让双方受惠的谈判力量、增值参与力 及管理影响力。真正的优惠，是以谈判争取回来的。市面常见优惠是大家共享的，你要做的，是争取更多优惠。本地产业不讳言会有种族区域的结构，但这是应时而 立的，高档产业也少见此类问题。至于商业产业则需研究其区域或同类产业的取代性，但相比而言，商业产业的回酬还是高的。”

郑水兴总结说：“投资起点为头脑、见识与态度。房子的身价每天都在改变，但同时也意味着赚钱时机庞大。我重申，未来2至3年内，是本地投资者下手投资房产的最佳时机，一旦错过，就再也难以购置价格合宜的产业。”

10月11日 by 联合日报