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水兴浪 Gavin Tee
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投資房產好時機(第一篇)
- 為大馬房市把脈 07/08/2011
全球競爭下，大馬投資人的致勝法門，就是丟棄靠第六感或聽信朋友介紹的投資方式，改以專業的投資策略與方式，及利用足夠資訊和知識，將買賣房屋的風險降到最低，同時賺取更高盈利……
投入房市20年，鄭水興指出，2009年是大馬房市的分水嶺，因為從這年開始，在全球化火車頭帶動下，房市逐漸轉型成為全球化商品，價格亦開始邁入國際水平。
在動盪的2009年，他早已預測：房市已擺脫2008年頹勢，2010年是房市投資起步之年，可以進場投資。當時，多數人並不認同他的看法。截至 2011年初，原本逾40萬令吉的屋子飆漲到逾80萬令吉，漲幅為100%時，大家才認同：一早進場的投資者，現在已經賺到盤滿缽滿。
目前，好的產業地段，比如吉隆坡黃金三角的武吉免登，一間店屋叫价逾1000萬令吉。似乎，價格已被炒到老高，這個時候，還應該進場嗎？
部署正確投資計劃
對此，近幾年加入發展商行列的陳文博點頭，“房價高，投資回酬相對亦高。有能力的國內投資者，應該順應房價上攀趨勢進場投資。不過，投資者要選對漲得最快的地區，找出真正的投資熱點，然后部署正確的投資計劃。”
鄭水興補充：“2011年下半年，素質好的產業會持續走高。但是，買房不擔保100%賺錢了。”
“2011年是最壞也是最好的時代。”他繼說：“我說最壞，因為大馬邁入了全球化競爭時代，投資會面對更大風險！說最好則是因為房市一熱起來，就連冷的地點也會熱起來！我斗膽說，從2011年至2013年，是投資房市賺錢的最佳時機！”
向來，房市屬于本土化的產業，外資經過專業評估和盤算后，才會進場。為此，鄭水興斬釘截鐵指出：大馬房市發展不均勻，加上外國人已參與投資，大馬人務必丟棄30年前靠第六感，或聽信朋友介紹的投資方式；改以專業的投資策略與方式，將風險降至最低及賺取更高盈利。
有創意產品有需求
另一方面，吳明權從發展商角度，剖析了2011年下半年房市，“大馬房市供需已經飽和，然而，有創意的產品，還是有很高的需求！更何況，這代人和上代人不同，不會一輩子只買一間屋子，而會10年提升一次居住。只要符合市場需求，房子肯定有好銷量。”
現階段，需求不好的產品，主要還是幾乎讓發展商虧本承建的廉價屋。目前房屋政策規定發展商必須建造20%廉價屋（650方尺、4萬2000令 吉）、20%中廉價房屋（750方尺、7萬2000令吉）和10%的中價房屋（850方尺、10萬令吉），余下的50%才由發展商自由發揮。
吳明權說：“隨著生活水準提高，大馬人開始追求休閒居住空間，設計功能簡單的廉價屋已喪失市場。為此，政府應取消建造廉價屋，並且不要限定房屋頂價；那么，政府和發展商才能迎合市場需求，建造有素質的，購屋者又負擔得起的房屋。”
總結陳文博、吳明權、鄭水興和陳佐彬的看法──這個時候，如果年輕人不購買產業，以后會更難買下手，因為好的地點、地價和房價將繼續調整和攀升。
把房屋當一門生意
鄭水興說：“2009年之前，大馬人買房只為了居住；2009年后，大馬算是正式出現了買房投資的市場。不過，3年來，大家對房市還是不熟悉。既 然要把辛苦儲蓄10年的金錢拿來投資，那么，就一定要用心來投資。最好是把房屋當作一門生意，利用市場資訊來獲取最快和正確訊息，以便作出最恰當投資。”
“可是，擁有一項產業，並不代表買了會生金蛋的母雞。業主必須用心鑽營，設法在租賃期間，為產業增值，以便將來賣出好價錢。畢竟，產業投資的盈利和其他投資不一樣，並非只靠買賣結果，而是包括了‘銷售盈利’和‘租金盈利’的雙重收入。”
假如產業在購買后3年出售，賺了30%，這是“銷售盈利”。3年期間，產業每年帶來7%的租金收入，3年共計21%，這是“租金盈利”。結算起來，產業盈利高達51%（30%+21%）。
換句話說，了解市場需求，才確定在哪裏置業，這也決定了將來供求市場的“銷售盈利”。同時，由于租金率決定了產業的“淨銷售盈利“。
為此，他強調：“擁有的產業必須出租，避免成為負資產。買屋，最重要的是知道工程建竣之后的租金市場如何，還有屋價是否將會上漲，來決定‘買’或‘不買’！”
二手中價公寓蘇醒
Swheengtee國際房市投資者俱樂部，收集國內外的投資者、發展商、房屋仲介和專家意見后，分別在全國23個地點和巴生谷流域的33個點，個別投選出2011年的投資熱點：二手市場、經濟發展重區、創新產業及有地房產，特別是地點位于市區中心、發展特區及旅遊區。
鄭水興說明，“熱點會隨著新的政策、天災、突發事件而變化。有別于30年前，現在的熱點幾乎年年都有不同，尤其在2008年后，變化越來越快。目前選出的熱點並非最好投資地段，因為尚需考量3大因素：捷運系統、‘我的第一間房屋’計劃及全球化變革。”
今年，具有強大發展潛能和可塑性的吉隆坡和八打靈再也，高票當選；馬六甲、檳城和亞庇則因其旅遊產業而入選。但他肯定，沉睡15年的二手中價公寓，現在開始蘇醒！
“15年前的中價公寓，每平方尺售價200令吉，到了去年還是相去不遠，這是因為公寓管理層沒有用心打理，甚至有超過50%的住戶沒繳交管理費。政府修訂了2007年產業維修和管理法令后，相信許多好地點的公寓整修翻新后，房價必定走上坡。”
過去，圍籬式半獨立房屋或洋房，都是買來居住。現在，這也是好的投資選項。估計大吉隆坡計劃成型后，發展商不再興建這類房屋。依照更多外國人選擇住進圍籬式房屋勢頭來看，這類型房屋需求會越來越吃香。
業主租戶互惠互利
就連律師陳佐彬都強調：實業都有生命周期，所以，房產必須定期維修，即是再投資產業的必要性。房產，你不去照顧它，它就無法繼續增值。具體來說，破舊的組屋，屋價會不升反降。所以，業主必須管理好和租戶的關係。
“很多業主覺得：我才是擁有產業的人，不必對租戶妥協。這錯極了，業主將生命中最大筆的投資托付給租戶，倘若他對租戶不好，租戶也不會善待他的資產。正確的思維是： 業主應把租戶當作共同照顧產業的夥伴。”
創業初期，陳佐彬租下了兩個單位。第一個單位的業主，單位有任何問題，他都從來不接租戶電話，只會來電關心租戶的房租。第二個單位的業主，為人十分客氣，單位一有問題，他會要求租戶先處理，再把賬單交給他。
“假如兩位房東同時要漲租金，我會樂意跟第二位業主續租。業主和租戶，絕對不是主僕關係，所以，業主和租戶，彼此要懂得經營夥伴關係。那么，租戶也能預先知道業主的打算，提早部署。很多時候，業主要幫助租戶解決問題，以便讓租戶更安心地賺錢來交租金。 ”
投資房市看回酬率
放諸全球，任何一位大老闆、企業或集團，想要發達，主要靠資本市場和地產投資。甚至，個人的投資理財，每一個重大投資和負債，都是和產業有關。也因此，陳文博強調：“投資房市，還是要跑回現實的理財角度，要看投資者在投資地產會有什么考量。”
首當其衝，先理清投資目的：投資是用于未來孩子的教育，退休養老，還是想要對抗通貨膨脹和貨幣貶值，買房保值?
“其次，了解投資風險的管理。雖然說，投資者只需投資房產價值的10%至20%，可以向銀行融資借力購買房產，但必須考慮萬一租不出或行情有變的風險。所以，個人現金流管理和房產增值的潛能，必須規劃得體，以期能把風險管理得宜。”
接著要考量投資期限。具體來說，30歲的年輕人，希望產業翻一倍，期限是20年。那么，他可以選擇在雪蘭莪的萬撓或再遠的博令金谷，20年后都有望倍數增長。
“最后要決定回酬率。只要達致設定的回酬率，就要轉手脫售。假如設定50萬令吉的投資，回酬率是一倍；那么，只要漲至100萬，就要放手，以免之后價格下跌影響回酬。”
中国报报道：許雅玲
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