红番茄专栏(３&4)

作到CINA成功投资房地产

华人投资房地产其实真的有一套，在全世界引导投资潮流；但这里的CINA 与华人无关。

CINA是我设计给房地产投资者成功的秘诀，在2010年的投资讲座中，我将会一一解密。在我的专栏里，读者们也将会看到我不胜其烦的在这四大领域内加以解释与论述。

投资成功的四大条件为：

1）资金 （Capital 或俗语说的Cash），

2）资讯 （ Information），

3）网络 （ Network）及

4）行动（Action）。

投资者若能掌握以上C.I.N.A. 这四点，我敢保证你的投资一定会成功！

一般都知道，房地产投资是一种资金游戏，即必须有“钱”才能投资，钱赚钱对房地产投资是有绝对的道理，钱越多越占优势也是一个道理；然而，我这里所谓的资金并不等于你拥有多少现金（Cash）,因为拥有多少资金事实上是你的融资能力有多强，融资获取的数额一般上会比你拥有的现金多出好多倍，即可能只是拥有20万令吉，但因为你的融资能力，你可以买到超过4倍价值的房子，即100万令吉。

因此，你的现金加上信贷能力才是你真正的实力。所以，做一个成功投资者，也必须是一个成功的财务管理员，建立您超强的信贷能力。

听过这句话吗？『我越有钱的时候我就欠越多钱，因此事实上我更加穷。』是的，要做一个真正的成功投资者，你是必须经过这一个阶段的，你会害怕吗？

那您倒不必担心，因为钱多的投资者才能更加有伸缩性地管理您的投资组合（Portfolio），通过不同产业的投资来分散及减低风险。钱多才有更多的谈判条件，从而获得更多的优惠。钱多也更加有持业能力（Holding power），不会因为短暂的危机而被迫低价抛售，更能因此在危机中大量低价收购。所以钱在投资成功秘诀中，我很现实地将它排在第一位，各位应该没有什么意见吧？

但是在我的投资课程内，我却一再的强调“有钱要投资，没钱更要投资！”奇怪了，钱这么重要，没钱怎么去投资呢？这就是从融资中起家的道理。如果要等到有钱才能投资，那有多少人一辈子也不用谈投资了。当然若太有钱了，投资也失去了赚钱为目标的动力；而没钱的人才是想要从投资房地产赚大钱退休的一群，他们当然更加有这个冲劲追求成功。因此，接下来的三个因素可能让他们克服“没钱的困境”，虽然这一章我无法与您分享“没钱也可以投资房地产”；但请相信我，这是真的！

资讯（information）事实上包括知识（knowledge）。要正确投资，买到最好的产业，正确与快速的资讯是最迫切需要的。因此，我一向来都苦口婆心的劝告我的客户与学生要投资房地产就必须多上课、多读书，因为房地产投资失败的第一因素就是“他们没有接受正统的教育”。

资讯带给投资者信心。投资是讲信心，80%的投资者都是跟风群，他们在市场最好，价钱最高的时候入场，因为他们没有信心，因此必须跟着大队走，他们买的房子都是价钱标高的产业。而真正赚大钱的投资者却少过20%，因为他们的信心不是来自情绪；而是根据他们的研究与了解得来的。当然，他们还有专业的知识，能作出详细的分析，并因此作出正确的选择。

好的产业在很短的时间内就被人抢走了；因此必须作出很快的购买决定。能够在短时间内作出决定的肯定是信心十足的投资者；而他们的信心肯定是来自他们对该项产业绝对的了解，这个了解就是“I”的力量。

人家说投资要有技术；但技巧的力量肯定是来自知识与资讯，空谈技巧是没有用的，房地产投资靠的是真材实料来取胜。

第三的成功条件看来很简单，做到却非常的不容易。在我国的商业社会，很多人都说成功不是你懂什么，而是你认识谁（is not what you know, but who you know）。也就是说，要买到“好料”，你必须认识“那个人”，这就是为什么“N”能够上榜。

我所看到投资房地产的成功者，很多都是因为有好的网络，以及好的“导师”引路。建立一个好的网络其实并不简单，因此我将会特别开多一章，在下个星期的专栏以《网络 – 投资房地产成功要道》与各位探讨。同时我也经常主办交流晚宴，为投资者搭建网络。在此也欢迎大家出席我与投资者在下两个星期举办的新春交流晚宴，了解网络成功的意义。

第四点综合以上三点：行动（Action）。所有的一切条件准备齐全，投资者还是必须懂得采取行动。我接触了上万个投资者，其中大多数让机会跑掉的都是讲了又讲，看了 又看，就是从来没有行动的一群。这些人不必谈失败，因为他们从来没有开始，所以没有成功或失败可言。

成功的投资者绝对不会优柔寡断，他们能够很果断的下判决，所谓判决就是“买与不买”的决定。我说要快速做决定，并不一定是购买的决定，更有可能是不买的决定。很多人明明就是不想买了，但还是好像不舍得似的不能作出“丢”的决定。

买的行动不但要快，更要准确；不买的行动不但要果断坚决，更要放得下。而这一切的动力来自一个目标，投资房地产一定要有一个全面的计划与策略，这一切的背后动力就是那个目标。因此我时常跟投资朋友们说，你们要投资必须上的第一堂课是激励讲座。我说一定要有正确的态度，才能完成以上成功的四大任务。

我最新的课程以“从房地产投资实现您的退休计划”就是以这个目标来引导我的学员；而我也很高兴的看到他们因为这个目标而积极的学习与投资。在此预祝有“心”投资的朋友们“虎年投资成功”。

红番茄专栏（2）

房地产供过于求隐藏着投资机会

我的房地产投资课程学员在决定投资对象的时候都会问我：『市场上需求量最高的产业类型是什么？』很简单，他们要的就是要避免购买供过于求的产业类型。

简单的说，一般认为，供过于求的房子就会出现“消化不良”的问题，进而影响产业价格及回酬率，是不值得投资的对象。

但我的回答却是：未必！房地产供过于求的背后其实隐藏着很大的投资与赚钱的机会。因为一般都认为没有机会，所以它的机会更可贵。

因为供过于求，所以市场的价钱“普遍化”调低，一些本来不受影响的区域或房产类型也被拉低，这是投资的机会之一。第二，一般人无法预测超量何时可被消化，或价钱何时会回弹；而我们有办法预测得到供求在多久之后能达到平衡点，则为机会之二。虽然供过于求，但不失使用价值；然而一般业主因信心问题而贱价出售，为机会之三。另外，市场专业人士能够将供过于求的产业类型改变其使用空间与价值，则能改变其市价而谋利，则为投资机会之四。

举个例子来说，商用产业在蒲种、哥打白沙罗、武吉丁宜、古仔路已经是供过于求了，价钱也将会因为租金市场调低而出现掉落或不振的情形，影响到整体的市场价钱。

但这并不表示当地的店铺不可投资，因为商用产业有其独特性，就是不管市场如何的供过于求，好的店铺还是一样的旺，受苦的只是其他的大多数。所以，只有趁着市场供过于求价钱调低的时候买对店铺，则是掌握了投资良机。而同区的店铺，即使是市场好或价钱低也不一定值得投资，因为不好的经商地点永远还是无法带旺产业价格。古仔路有50万令吉的四层楼店屋，蒲种大路有少过一百万令吉的店铺，而且同样地区的店屋却已经达到两百万令吉以上了。

再举个例子，吉隆坡城中城KLCC的高档公寓明显的大幅度供过于求；但我却认为值得投资的公寓却至少有30%到40%的单位。

第一，因为供过于求，一些价格已经从最高的每方尺RM1800掉到RM900到RM1000，虽然我们肯定的知道租金回酬率很低，甚至很难出租；但如果50% 的折扣能让你在三年后赚到100%（即三年后弹回每方尺RM1800），那又有什么不可投资的理由。现在的问题是别人可能不知道，但你是否知道，该市场何时供求会平衡，市场会回弹？

第二，政府会不会在三年内推出有利以高档公寓的政策，如果三年内有可能的话，则是现在投资的一个理由。

第三，外资不在，外国人不进来，因此没有人租用高档公寓，那你是否知道外资何时进来，外国人是否会重返吉隆坡。如果是的话，那需求量提高，市场肯定会更好。

第四，吉隆坡还是区域性房地产价格最低的国家之一，只有全球的经济回到发展的轨道，吉隆坡的升值空间将是最大的，那投资的机会不是最高吗？别忘了，全球化区内的高档房子价格并不是以供求来标价的，这就是为什么KLCC的房子可以像过山车上下波动。

无论如何，记得这句话，当每个人都认为不值得投资的时候，再回头读一读这一篇文章，肯定可以得到一些启示！

房地產投資（第6篇）
潛在投資風險高 商用物業價格落差大

投資商用物業的事前準功夫，看似簡單，實則較住宅物業難上千倍萬倍，其中最難以掌握的，還是物業的價格。也許你會好奇，到底是什么因素，左右商業物業的價格，還有潛在的投資風險有那些，又會對租戶帶來怎樣的影響？

商用物業的租金，通常是以租戶的業務類型及盈利前景為制定考量。

商用物業的用途都較住宅物業來得廣，但也是因為這樣，租戶面對的潛在投資風險相對增加。

資深房地產投資顧問鄭水興指出，商用物業價格變動即是租戶面對的首要投資風險。

“租戶通常會面臨2種情況，生意淡靜租金高，不然就是生意火紅，租金被提高至不合理。”

至于商用物業持有者如何制定租金，他說，通常是依據租戶的業務類型及盈利前景為考量。
鄭水興告訴《中國報》，商用物業與住宅物業最大的分別，在于物業價格。
“商用物業的價格落差較大，若是以百貨公司物業為例，每平方尺的售價或介于100至1萬令吉。反觀住宅物業，由于賣方式不一樣，很少會出現大起大落的房價，以高檔房屋計算，每平方尺則可能介于200至2000令吉。”
中央管理雜費多

鄭水興：若以金河廣場店舖為例，一旦物業使用價值較高，每方尺作價可能介于1萬至1萬5000令吉。

鄭水興以香港房價為例，指當地商用物價甚至炒高至每方尺30萬至40萬港幣（約17萬6000令吉）。

“至于我國商用物業價格，若以金河廣場的商用物業（店舖）為例，一旦物業使用價值較高，每方尺作價可能介于1萬至1萬5000令吉。”

還有一點需注意，雖說商用物業的管理程序較住宅物業來得簡易，但收費往往較住宅物業來得高。

“如果是獨立店屋可能就沒有這層憂慮，但若是在有中央管理層的情況下，通常得面對更為複雜的收費項目，包括超時使用冷氣等。”



线上阅读： 中国报 2010.01.17

在迪拜收集了很多房地产发展与投资的宝贵资料，将在2月3日电新春交流晚会与各位分享 请别忘了参加。还有很多的 故事，有空才跟各位分享，这里上网蛮贵的，一个小时RM40， 不多写了

明天到迪拜（DUBAI）为房地产投资取经，看看市场的变化能为房地产投资者带来多大的影响。这两年来，我每天都在学习，我要比我的学生学得更快，更多，要不然我就会落伍了，压力！ 让我更加勤力的学习。

SwhengTee年历现已面市，欢迎在我们任何讲座/活动或亲临办公室免费索取。

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索取地点：

24/01/2010
2010投资策略研讨会

03/02/2010
2010年房地产投资者交流晚宴

Amcity Capital Sdn .Bhd.
7-3-1, Jalan 3/109F, Danau Business Centre,
Taman Danau Desa, 58100 Kuala Lumpur
Tel: 03 – 7983 0103 Fax: 03 – 7983 0919
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投资商用物业讲专业
分析行业前景地理优势

商用物業的投資利潤雖比住宅物業來得高，但投資風險相對較高，事前的準備功夫則更為複雜。

資深房地產投資顧問鄭水興指出，商用房地產與住宅房地產的共同點在于選址的重要性，但商用房地產選址需更為專業。

“在購買商用房地產時，需先對盈利前景、生意類型，及經營模式有基本的了解。一般的普羅大眾，通常是很難做到這樣全面的估算。”

他回應《中國報》提問時說，商用房地產其實較住宅業更難以研究及諮詢。

“但並非不可投資，普通小市民在投資商用物業前，基本需掌握3大要素，包括商用房地產地區的人口分佈狀況、房地產的實用性及廣場管理層。”

研究區域人口

鄭水興強調，無論是百貨公司、店屋或是工廠，都不可忽略這3大要素。

“研究區域人口的分佈狀況，包括消費能力及人口流動性有助于投資者決定業務類型及經營模式，以更進一步估計投資后的盈利前景，並減低風險。”

只有在了解區域人口消費情況，才能明確訂定房地產的用途，例如用做倉庫或是開設店面。

不過，鄭水興指出，與住宅物業相比，商用物業的瑣碎事較少。

“商用物業無需為安裝冷氣及門面而煩悶，這些視租用或購買者需求而定，但若是在有中央管理層的百貨公司租店面，無論是走廊、行人道甚至是冷氣，還是得依據管理層規定行事。生意成敗同樣取決于管理層的能力。”

他奉歡有意在百貨公司或商業大樓租購店面的投資者，可租購多數的店面或樓層，以在取得樓層自主權的同時，創造更高的投資價值。

選擇商用物業3大要素

1. 人口分佈－－研究該區人口消費趨勢及能力，訂定營業模式。
2. 產業用途－－選定地點后，再以週圍環境，確定用途。
3. 管理模式 －－若有中央管理層，需依據管理層決定經營業務；獨立店屋通常並無中央管理層。

收到红番茄热情的邀请，我在本周开始为红番茄免费中文周报写专栏。2010年开春第一篇为大家探讨2010年房地产走势，今天就到指定的地点索取免费的红番茄吧！

若您对2010年房地产市场分析及投资机会感兴趣，欢迎来参加即将在2010年2月3日（三）假Berjaya Hall, Bkt. Kiara Equestrian Country Resort 举办的2010年房地产投资者交流晚宴。

门票热卖中，意者欢迎联络：03-7983 0103/016-2020 001或浏览我们的网站www.swhengtee.com.my

房地产投资顾问郑水兴受华总邀请参加《2010年投资策略研讨会》主讲房地产课题。这一次的讲题为：《2010年房地产趋势与机会》，届时我将从政府政策及世界经济的影响下分析马来西亚房地产；并探讨投资策略与房地产市场预测。

此次讲座将由马来西亚中华大会堂总会会长—丹斯里拿督方天兴主持开幕。除了郑水兴本人，还有郭隆生、歐继佳、冯廷秀、颜敏树、潘力克、张国林为你主讲关于大马与世界的经济前景及股票投资，坚强的阵容一定能让你充分了解2010年的经济趋势及投资方向。

活动咨询：

日期：2009年1月24日（星期日）
时间：早上9时 – 下午5时30分（早上7时30分报到）
地点：Securities Commission Malaysia
3, Persiaran Bukit Kiara, Bukit Kiara, 50490 Kuala Lumpur.
票价：会员RM98 （华总属会会员或凭4张星洲日报报头）
非会员RM118

询问及预定请联络：
Lisa 012-2232105 / 016-6510113
荣喜012-6639772

发展空间受限·投资程序繁杂
大马房市难激励外资购兴
2009/12/30 10:12:46 AM
●唐淑菁 刘慧欣

亚洲房市在金融风暴吹袭时一片惨淡，但随着经济情况转晴、信心指数开始回暖，再配合之前为刺激经济所采取的低利率政策，催生出低房贷配套，让产业市场在融 资便利的情况下，出现蓬勃荣景，加剧热钱串流现象。

当周边市场都发出资产价格泡沫再度膨胀的忧虑时，大马房地产对国际游资却闻风不动，不但没有房价急升的问题，涨幅也相当缓慢，大马房市为何当不成“吸金磁铁”？

亚洲房市泡沫风险浮现

几个月前，亚洲房市在金融风暴吹袭下一片风声鹤唳，但在亚洲经济势头回扬之际，亚洲各地房价开始涨起来，甚至浮现吹起泡沫之虞。

在金融危机的肆虐下，各国政府在2008年大砍利率、并对金融市场猛烈注资，以宽松利率政策刺激经济。如今，亚洲经济开始复苏，未紧缩的贷款措施更对资产市场带来推波助澜的作用，在贷款容易的大势下，开始出现游资“泛滥”的情况。

中国官方银行今年上半年的放款总额高达1.1兆美元，超过美国政府的8000亿美元振兴计划或中国政府的4兆人民币的刺激方案。

据知，贷款总额占中国经济产值的四分之一，北京大学光华管理学院金融学教授佩蒂斯指出：“有五分之一到三分之一的融资流入炒股、炒房地产、甚至流入澳门赌场。”

在此情况下，有分析员担忧，亚洲目前的房市热度似乎在重演美国房市泡沫化之前的情况，还可能重蹈美国几年前的覆辙。

益资利投资研究一名分析员则透露，目前区域市场担心的热钱，很多仍然来自当地市场，在新加坡、香港及中国，炒高房价的资金大多属于当地资金，外资的比重仍不大。

“外资串流主要是因为各国调低利率，促使房贷利率偏低，贷款的门槛降低，便推动市场资金，这样的情况在今年更是明显。”

大马房市冷淡

大马房地产虽然已有需求回暖，信心提振的迹象，但相比区域国家，我国房市却显得淡静，比较之下明显相形见拙。

根据产业估价局（JPPH）最新的《2009年第二季产业市场报告》显示，比较今年第一季，我国截至第二季止的产业新推介，及销售量都有所增长。

根据该报告，截至2009年第二季，发展商共推介了8723个新房屋单位，其中认购率达31.7%或等于2768个单位。第二季内，新推介的房屋单位，较前一季的7346个单位增加了18.7%。同时，销售量也从9.3%，改善至31.7%。

产业贷款占35%

此外，尽管比较2008年同期，新推介的房屋单位数量下滑了39.2%，惟销售量却按年提升了10.3%，显示价格有增加趋势。

我国产业在贷款方面，也看到增长迹象。据国行的资料，截至今年首9个月，大马贷款增长率为5.1%，家庭增长率为6.7%，商业贷款升3.2%；其中，产业贷款共占首9个月贷款增长的35%。

我国房市虽有利好出笼，但相比外国的“抢购热潮”，我国刚回温的数据，便等同被浇了一瓢冷水。

根据《联合早报》网站的资料，今年6月份，36个中国城市的新屋价格比去年同期上升6.3%。新加坡也出现类似情况，虽然第二季国内生产总值比一年前下跌3.7%，但主要房市指标第二季却上升5%，创下历史新高。

在香港，房价已经反弹，直逼2008年的高点。

另外，投资者看到房价上涨，便跟风入场。中国一名市场观察者说：“南京最近一处新开发计划的600户房屋，吸引了3000人抢购，开卖不到一小时就卖出100户，显示‘热过头’的迹象。”

大马知名度有待提升

别人房市热烘烘，我国房市冷清清，到底是什么原因，导致我国房地产无法吸引大批外国资金？

根据《南洋商报》咨询专家后的统计，我国房市“热”不起来，和知名度、投资回酬、进退场的门槛、市场特质及人口分布有关联。

Regroup Associates董事经理史龙展向《南洋商报》指出，大马房地产业尚未看到明显的外资流入，所谓的热钱大多充斥在区域市场，但大马的房价却未急速飙升，显示无热钱涌现，更无资产泡沫之忧。

他说：“这可能和外资对大马房产的熟悉度不高有关，我们在推广本地的房市时，做的还不足够，这里的市场也不如外资炽热。”

国际不动产联合会（FIABCI）主席拿督冯隆得也说，我国房市的知名度，还不能和新加坡、中国和香港媲美，所以当谈起投资新兴市场时，外国投资者很可能会忽略大马。

S.K.Brothers Realty总经理曾爱珍则指出，相比新加坡和中国，我国的知名度不太高，这两个国家的政府，一直很积极的推广当地市场，其经济前景也很有潜能，自然能引起外资注意。

“但我们也不是真的那么差，相比印尼和越南，我们还是比他们跑在前头。”她补充。

难提供高回酬

外资进入市场最主要的就是汲取回酬，我国房市上涨势头缓慢，而且增长空间有限，再加上我国市场并不具“投机性质”因此难抓住外资目光，更不符合偏好“高回酬”的”热钱”。

市场分析员程宏扬透露，我国中至高档房屋的推介活动增加，信心也回流，认购率皆令人乐观，相信这种需求殷切的荣景会延烧至2010年。

虽然前景恢复乐观画面，但却没有泡沫的隐忧。他说：“价虽值回升，但却不显著，仅按年上扬3%至4%，看不出有迈向泡沫的可能。”

史龙展也说：“我国的房价有上涨空间，但升势并不快速，而且有些地区的房价仍很低。虽然如此，我并不认为我国房价有能力在近期内，回升至2007年的水平，当时一平方尺的价格约为2000令吉，并已成为一项指标。”

公寓认购率仍很低

但现在，吉隆坡城中城一带的价格，每平方尺仅介于1200令吉至1400令吉；满家乐的价格，也大约只有500至700令吉。

此外，目前公寓的认购率仍很低，而且也没有看到在其他区域市场窜流的热钱，就算有数额也小得不足为道；我国房地产仍属于本地推动，缺乏外资参与。

据他透露，目前城市中心共有20%的房地产由外资持有；每平方尺1500令吉以上的房产，则有60%至70%属于外资；然而，1500令吉以下的物业，大多仍由本地人拥有，外资持有比重甚至低于20%。

“上述数据显示，我国房产只有很小部分由外国人持有，而且主要客户群以本地人居多，而且也不蓬勃。”

由上可证，我们房市虽有上涨空间，但相比其他蓬勃的市场，大马显得微不足道。没有房价飙升的迹象，也没有泡沫形成的可能。

房市增长缓慢

其他市场在担心过热问题，我国房市的增长步伐却缓慢，史龙展甚至认为我国房市仍然处于谷底，而且未来会有更多房屋供应，拉大滑落风险。

“未来3年的供应很可能倍增，在此情况下，会加剧供过于求的情况，进一步拖低房地产价格。我甚至悲观的认为，我国房市不但还未回升，甚至还有进一步滑落的风险。”

曾爱珍也说，相比城市地区房价，城中城地区的房价仍然是区域中最低的。

在许多负面因素笼罩的情况下，我国房市显然不是热钱“进攻”的地点，要形成一定热度，还需在多方面努力“加温”。

门槛虽不高市场便利逊区域

热钱，来得快、去得也快，要来去自如，进退场的门槛自然不能太高；但相比其他市场，虽然我国已放松诸多条例，但外资要在本地市场投资，仍不如其他区域市场便利。

冯隆得说：“在香港买房子的整个交易只要3个星期就要完成，在大马但处理地契就要3至4个月的时间，冗长的交易时间，让资金进出不易，自然缺乏吸引力。”

A.柏樑（ARBORLAND & Co.）房地产仲介公司董事经理郑水兴接受《南洋商报》询问时说，我国之前是因为政策的问题，无法在吸引外资方面跑赢其他市场，虽然这几年已有很大改善，但相比外国市场仍有进步空间。

另一方面，曾爱珍也以新加坡为例子，点出我国的不足之处。

她说：“我国市场的投资门槛其实不是太高，但要和蓬勃的市场相比，他们的投资程序仍比我国简化许多。以新加坡为例，当地政府在吸引外资时非常积极、非常开放，而且不时提出新的投资蓝图与工程，吸引外资参与，再配合政策加以扶持，所以他们总是能鼓动外资的投资情绪。”

人口分布成投资绊脚石

于此同时，我国的人口分布情况、城市化过程、整体金融市场及房地产特质，也成为热钱前来的绊脚石。

益资利投资研究的分析员说，我国产业目前属于复苏时期，2010年仍保持蓬勃，但基于大马的人口分布情况，即使上涨也难交出火红成绩单。

“经济不够开放、金融市场不够其他地区蓬勃，或许是我国无法大力吸引外资的可能。对于热钱而言，他们喜欢投机性强的市场，有投机活动，便有潜入的机会，而且容易撤退。

显然地，大马房市并非投机市场，许多外资在投资其它地区之后，有剩余的资金，才会回头看大马股市及房市。”

志不在投资难炒高价格

另外，我国房市的投资成分不高，大部分人买房子都是为了本身的栖身之所，志不在投资，所以也难炒高价格。

一名市场观察者说：“像新加坡及香港就不同，这两个地区的需求强劲，对比大马，外资能更自由的流入这些国家，以投资为前提购买房子的情况比我国更普遍。”

针对这一点，郑水兴透露，这和我国的人口分布及城市规划有关。之前，国人买房子主要是自己住，流动人口也不太多，局限了租屋市场的发展；专业的管理也有待改善；但这些问题，这些年出现了很大变化，提供了更大的发展空间，也推动租户市场，有助产业投资的发展。

冯隆得则认为，外资不选择房地产业投资，主要是因为我国缺乏专人管理机制。

“在香港，你在当地买了房子，就算人不在当地，你仍然可以找到提供专门管理服务的公司；这在大马却显得困难，自然难吸引投资类交易在我国大量萌芽。”

城市化潜力有限

另外，一些迅速城市化的地区，如中国、越南，也会刺激房价，促使需求远远超出供应，继而推高房价，购买力不单来自当地人民，亦是外资热衷的对象。

反观大马，这里城市化的潜力有限，只能依靠更新或提升建筑模式刺激建筑工作。

分析员程宏扬一针见血的支出，我国在这方面的潜力还是相当有限，经济展望也不比许多新兴市场亮丽，这也是为何本地许多建筑商或发展商，出走大马至越南、中国等国家。

“若本地充满潜能，为何要走到国外，冒更大的风险？这解释了我国房市的发展空间受限，因此难激励外资购兴。”

第二家园计划吸引外资

国际游资大量窜流，本地发展商又将如何透过商业策略，趁机吸引这些资金？

马星集团董事经理兼集团总执行长丹斯里梁海金说，马星目前在巴生谷、吉隆坡、槟城及柔佛的产业热点共有21项工程。大部分的住宅买主都是供居住用途，但最近该公司在“大马我的第二家园”计划下成立子公司，从中吸引外资。

梁 海金说：“由于我们商用及住宅房产的种类很多，因此有能力在本地及外国做交叉买卖。我们也希望透过政府的补贴及政策，吸引更多外籍人士，买入大马的房地 产。” 他也指出，目前该公司的外资认购率为5%，但在槟城及新山一带，则有可能提高至10%。公司的商业产业也较具吸金能力。

分析员也相信，提供高档房产的发展商，如阳光、Bukit Kiara Properties、依恩奥等高档产业的发展商，较具备吸金能力。

《南洋商报》原文

（吉隆坡24日訊）房地產市場在未來2、3年內將維持緩慢發展，雖然明年第二、第三季將是最佳投資時機，但投資者仍需有心理準備，並做好長期投資計劃。

房地產顧問鄭水興認為，提醒投資者切勿期待能在短期套利，因為在這段期間不會出現快速高回酬機會。

“2010年房地產在全球金融開始復甦之際，可說是從新起步。對于房地產市場週期性循環來說，明年屬于開端。”

不過，因在受到財政預算案的產業盈利稅及銀行的利息調整影響，明年首季房地產領域發展將以緩速前進。

此外，佳節氣氛也將間接影響市場交易量，預計此現象將在農曆新年后好轉。

房地產投資顧問鄭水興是AMCITY CAPITAL培訓公司的首席咨詢顧問，專研房地產投資。

投資高檔商用產業

他認為，政府可能在明年4至7月期間，宣佈對房地產有利的的獎掖與政策，屆時將為房地產市場帶來佳音。

“加上政府原訂征收的5%產業盈利稅將從無限期，改為只向購置5年內轉售的業主征收，這也將有利于房地產交易的進行。”

他說，世界經濟仍處復甦初期，各地都有好的投資對象，但大投資國如美國、歐洲與日本都將資金注入國內。反觀大馬並不是國際投資者的首要市場，恐怕未能從全球經濟復甦中分一杯羹。

雖然大馬房地產處于區域性偏低的國家，擁有很大的發展空間，但因國際經濟氣侯、本地政策及供過于求等問題，使房地產發展受影響，因此投資者必須有擬定較長期性的全盤計劃。

他建議投資者購買高檔公寓及市區內的商用產業，因為跨國投資及外資將在2、3年后進場，到時這些產業將會躍升成為大馬房地產界的新寵。

轉向二手市場

明年房產交易將會轉向二手市場，因許多發展商新落成單位出售價格將提高，獎掖配套也幾乎消失。

不過，由于二手完成屋的數量卻很多，預計屆時競爭將更為激烈。

鄭水興指出，KLCC及 Mont Kiara 在過去三年期間，完成多項房屋計劃，造成氾濫的租賃市場，這導致業主面臨出租問題，影響市場房價。

他說，面對出租問題的產業，並不表示不能買，只要超量部分可被消化、供求達到平衡點，價錢就會回彈。

“市區內的住宅房產及市區外的商用產業，都出現供過于求情況，因此市場將作出重大調整，此時將是最佳投資時機。”

另一方面，商舖及市區辦公樓將持續其強勁的走勢，不過，郊外地段的商舖及辦公樓面會因供過于求，將會導致新完成的商用產業面對租賃與出售難題。

綠色建築未來趨勢

這些地區包括投資者最喜愛的蒲種、哥打白沙羅、梳邦，及武吉丁宜等地，只有部分地段的商圈將成為旺區。

他指出，綠色建築及旅遊產業，也將是未來投資的趨勢，雖然馬來西亞起步比較慢，但卻是未來5年內投資期的最好選擇，惟國內綠色建築數量不多，投資機會有限。

《中国报》原文连结

《中国报》 2009.12.27

房產篇 明年4月政府或有重大宣佈

資深產業投資顧問鄭水興指出，明年初正是投資房地產良機。

“6月過后，高檔住宅物業包括公寓的價格將走高，相反郊區的商用物業如店屋則會出現空置現象，價格或偏低。個人持有力（holding power）強的投資者可趁機買進，但最好可持有2至3年，屆時經濟全面回揚，房價也會跟著走高。”

他說，明年初將陸續有許多高檔住宅物業面市，隨著經濟好轉，獎掖配套也會減少。

“但這並不代表不能投資，還是得看情況，房價倒是其次。”

惟陳文博認為，投資房地產需要龐大現金流，退休人士不宜設及此類投資。

“年長者就好確現金流動，可考慮投資在產業信託（REITs）或房地產相關股票。”

此外，鄭水興在對比過去3年的資料后發現，每年的5月至8月，都是經濟活動較為活躍的時刻，一些利民的政策，通常也會在這段時期揭盅。

“據我觀察，明年4月至7月，政府或針對房地產做出重大宣佈，可能與2010年財政預算案重徵的5%房地產盈利稅（RPGT）有關。”

他猜測，政府就算不廢除這項稅務，也會改變稅務結構；可能與2011年欲落實消費稅（GST）有關。

此外，鄭水興指出，重大宣佈也包括推出獎掖及吸引外資投資的相關政策，藉以刺激國內房市。

“其實，我國的房地產領域已開始復甦，但也只是緩慢的復甦，但若政府明年中推出獎掖，則可推動房地產快速回揚。”

2010年房地产不一样的投资策略

2010年房地产在全球金融开始复苏之际，可说是从新起步。对于房地产市场周期性循环来说，明年属于开端，房地产顾问郑水兴认为明年开始投资房地产将会是一个好的开始；然而这次的复苏情况与上98年的亚洲金融风暴复苏情况不同；因此投资策略需要调整。虽然今年的财政预算案没有惊喜；但郑水兴相信政府可能在明年4-7月期间宣布对房地产有利的的奖掖与政策，届时房地产市场将可能受刺激。

新年之前纳吉摘来好消息，明年起政府原订征收的5%产业盈利税将从无限期改为只向购置五年内转售的产业。这表示政府对房地产复苏及发展的重视，也是2010年重要的好开端。

房地产投资顾问郑水兴是AMCITY CAPITAL培训公司的首席咨询顾问，专注於房地产投资课程，在今年主讲超过30场房地产投资讲座，是业界首屈一指的中文讲师。在此次经济风暴中，多次发表分析与评论，充分掌握产业市场资讯。这次，郑水兴也对2010年房地产的趋势作出评论。

2010首季在受到财政预算案的RPGT及银行的利息调整的影响下，将继续缓慢发展。除此之外，佳节的气氛也间接影响市场交易量，此现象将在明年农历新年后好转。郑水兴认为第二、第三季是投资者开始进场好时机；然而投资者必须有心理准备、了解投资机会、做好长期投资计划，因为房地产市场在未来2-3年内将维持缓慢发展；期间将不会出现快速高回酬的机会，提醒投资者切勿期盼能短期套利。

郑水兴认为2010年的房地产市场将会有好的发展，是喜；但却不会有太多的惊喜。世界经济刚开始复苏，全球各地都有好的投资对象，而大投资国如美国，欧洲与日本都会将资金注射在国内的发展，更何况马来西亚并不是国际投资者的首要市场，所以要享受经济复苏带来的“直接效果”还得等待两年到三年的时间，因此，不会有太多的惊喜。郑水兴建议投资者购买高档公寓及市区内的商用产业，因为跨国投资及外资在2-3年后进场时，这些产业将会跃升成为马来西亚房地产界的新宠。

基本上大马房地产处于区域性偏低的国家，发展空间很大；然而国际经济气侯、本地政策、供过于求等三项问题是影响房产发展的主要因素。因此明年的投资必须有较长期性的全盘计划。郑水兴也预测明年房交易将会转向二手市场，因为许多发展商新落成单位出售价格将会提高，奖掖配套也几乎消失；然而二手完成屋的数量却很多，竞争也将更为激烈，从而带出投资的好机会。

KLCC及Mont Kiara在2006-2009期间所有的完成屋众多，造成泛滥的租赁市场，这导致业主面临出租问题，影响市场房价。对投资者来说，这也是一个投资的好机会。投资者需要有心理准备，面对出租问题的产业，并不表示不能买，只要超量可被消化、供求达到平衡点，价钱就会回弹。

郑水兴说：情况有点吊诡，市区内的住宅房产供过于求，市区外的商用产业却也供过于求，这就是市场表现作出重大调整的原因，也是投资机会所在。

2010年，商铺及市区办公楼将持续其强劲的走势。外环（郊外）发展地段的商铺及办公楼面对供过于求及超资的问题，这将会导致新完成的商用产业面对租赁—出售问题， 这些地区包括目前投资者最喜爱的Puchong、Kota Damansara、Subang、Bkt Tinggi等地的商业产业，但是，郑水兴认为该地区部分选择性的商铺产业将会继续旺下去，其他的则面对同样的问题。

另外，绿色建筑及旅游产业是房地产未来投资的对象。从明年开始，有关产业也开始出现投资机会，这是因为政府政策的推动及社会醒觉运动所发展的新趋势。虽然马来西亚起步比较慢；但却是在未来5年内投资期的最好选择，其发展将会越加迅速。但是，马来西亚的绿色建筑还很少，投资机会不多。

谈到如何从上一回金融风暴之后的投资经验学习，郑水兴认为与上一个亚洲金融风暴之后的2001年到2003年一样，2010年到2012年的房地产市场将会开始反弹并稳定持续上升，可以肯定的是在受伤之后的市场不可能即刻大展雄风，呼风唤雨，需要几年的时间复原。但这一回比起1998年的金融危机好得多，当时市场长期无法消化房地产供量，投资者多抱着观望的泰度，因此2000年到2004年都还是入场的好时机；而这一回我预测今年是入场的好时机，迟了可能会失掉良机。另外一个不同点是上一次的金融风暴时市场坏账奇高，拍卖房子数量也很多，银行利息更高涨不下；而这一回利息超低，被银行拍卖的房子不多，因此投资的策略完全的不一样。

只要掌握趋势，订下周详的投资计划，明年绝对是下场的好时机；三年后将会是收成的好季节。